财税实务房地产行业房产税的政策、检查要点、稽查案例探讨

以协议方式取得国有土地使用权契税缴纳问题某房地产企业2019年3月以协议方式取得一块国有土地使用权，向国土局支付土地出让金5亿元，又向原住户支付安置补助费2亿元，支付地上附着物补偿费0.5亿元，支付市政建设配套费1亿元。

那么，该房地产开发企业取得土地使用权应当如何缴纳契税呢？假设该地区契税税率为4%。

根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（一）项规定：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。

成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

因此，该公司应缴纳契税（5亿+2亿+0.5亿+1亿）*4%=3400万元。

以竞价方式取得国土土地使用权契税缴纳问题2019年3月，某房地产企业通过竞价方式取得一块国土土地使用权，竞价的成交价格为5亿元，支付市政建设配套费1亿元。

在对该地块上原住户拆迁补偿问题上，竞价条件约定，房地产企业将来要用2万平方米的房屋补偿给原居民。

按补充协议约定，拆一还一需要现金补偿的，每平方米补偿现金1万元；不要现金用房屋面积补偿的，按拆一还一等面积补偿。

因此每平方米房屋约等于现金1万元，结果原居民选择补偿房屋，因此补偿给原居民的2万平方米合计等价现金2亿元。

假设当地政府规定契税税率为4%，那么，在本案例中该房地产开发企业该如何缴纳契税？根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（二）项规定：以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

第1篇一、案例背景某企业（以下简称“该公司”）成立于2005年，主要从事房地产开发业务。

经过多年的发展，该公司已成为当地知名企业。

然而，在2019年，该公司因涉嫌偷税漏税被税务机关查处，引发了一场税务领域的法律风险案例。

二、案情简介1. 案发经过2019年，税务机关在对该公司进行例行税务检查时，发现该公司存在以下问题：（1）虚开发票：该公司在2016年至2018年间，通过虚开增值税专用发票的方式，骗取国家税收优惠。

（2）隐瞒收入：该公司在2016年至2018年间，隐瞒部分销售收入，未按规定申报纳税。

（3）少计成本：该公司在2016年至2018年间，通过虚列成本、少计费用等方式，降低应纳税所得额。

2. 处罚结果根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等相关法律法规，税务机关对该公司作出以下处罚：（1）补缴税款：该公司需补缴税款共计人民币XXX万元。

（2）滞纳金：对未按时缴纳税款的部分，依法征收滞纳金。

（3）罚款：对偷税漏税行为，依法处以罚款共计人民币XXX万元。

三、案例分析1. 法律风险本案中，该公司涉嫌虚开发票、隐瞒收入、少计成本等违法行为，触犯了《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定，承担了相应的法律责任。

以下是本案涉及的法律风险：（1）税收违法行为：虚开发票、隐瞒收入、少计成本等行为均属于税收违法行为，违反了税收法律法规，给企业带来法律风险。

（2）行政处罚：根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，税务机关有权对违法行为进行处罚，包括补缴税款、滞纳金、罚款等。

（3）刑事责任：若涉及重大税收违法行为，企业及相关责任人可能面临刑事责任。

2. 风险防范措施针对本案，以下是一些建议的风险防范措施：（1）加强税务法律法规学习：企业应加强税务法律法规学习，提高员工的税收法律意识，确保企业合规经营。

（2）建立健全内部税务管理制度：企业应建立健全内部税务管理制度，规范发票开具、收入确认、成本核算等环节，防止虚开发票、隐瞒收入等违法行为。

房地产纳税评估案例分析大连市某房地产开发有限公司成立于2000年12月，注册资金3000万元，主要从事房屋开发、销售、租赁、物业管理等业务，企业所得税为查账征收。

大连市中山区地税局通过系统纳税评估，发现其开发经营的某项目纳税情况异常，随即对其进行评估分析。

房地产有限公司2021年开发项目××花园商品房，可销售面积37906.95平方米，其中普通住宅30964.42平方米，非普通住宅6942.53平方米。

截止评估日止，项目已100%销售完毕。

实现普通住宅销售收入64627135元、非普通住宅销售收入26962853元。

有关的正常营业税费已按规定缴纳。

所得税由国税征收。

该公司开发项目按规定已达土地增值税清算条件，于2021年委托中介机构对其土地增值税清算审核，鉴证报告清算应缴土地增值税1229165.81元，总税负为1.34%。

XX市某房地产有限公司成立于1999年，注册资金1000万元，登记注册类型为有限责任公司,位于滨江大道555号,主要经营范围是：房地产开发及销售、水电安装等，该公司2002年开发项目是××家园，建筑面积5万平方米，2021年峻工后销售情况良好，2021年12月市稽查局进入该公司，对××家园的税收进行了清算，当期应征税款已全额入库。

2021年该公司开发的商住楼及门面已处在扫尾阶段，销售额骤减，2021年帐面销售额2362095.2元，缴纳地方各税300585.4元。

湖北省郧西县某建材市场开发有限公司是从事商业用房市场开发的房地产开发企业，成立于2021年5月，实行独立核算，注册资本300万元，从业人数14人，企业所得税由国税部门征收，预售收入计税毛利率为15%。

2021年5月，郧西县国税局税源管理部门按照上级要求，对企业所得税汇算清缴后的房地产开发企业开展纳税评估工作。

税收管理员在巡查、分析过程中，看到某建材市场开发有限公司正在开发的商业用房工程项目进度很快，而企业所得税分文不见入库，随即该公司被列入纳税评估对象。

房地产业税收风险识别模型与案例一、行业介绍行业定义：房地产开发与经营业务行业现状：国民经济主导行业税收占比高（地税）宏观调控企业类型：按经营内容和方式，分为房产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业按经济性质，分为股份制、私营、外资企业等按经营范围，分为房地产综合企业、房地产专营企业、房地产项目企业工艺流程（营销方式）：房地房产开发流程主要分为：房地产开发准备、房地产开发实施、房地产营销、项目结束清算四个阶段（各阶段事项流程复杂，涉及国土、建设、环保、供电、供水等多个部门和行业——第三方信息来源）房地产企业营销方式分为：开发商自行销售、委托代理代销或包销，一般分为现房销售和期房销售两种销售形式，这也是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。

经营规律：需要大量资金投入（房地产开发经营是资金密集型行业）项目开发周期长（两三年）涉及部门多（土地招拍、项目立项、涉及审核、规划审批、施工招标、竣工验收、产品预售——国土、规划、建设、房管、电力、供水、供气、通信、销售代理等）风险大、高回报（受国家政策、市场环境影响大）涉税管理难点：企业采取各种手段，故意隐瞒利润逃避税收。

少计收入（少开不动产销售发票金额），多列成本（阴阳合同、虚开建安发票），延期核算（预收款和银行按揭款不记账或长期挂往来）财务水平影响财务核算规范性、全面性和准确性。

（对会计制度和税法差异理解有误，乱用会计科目，随意结转成本费用，少计收入）涉及专业协作单位多，税务机关专业性知识不了解，影响管理时效性。

（建筑、供水、供电、通信、项目审计等，税务机关难于掌控各专业项目成本构成，事后真实性核查难度大）二、主要税收风险领域1、风险领域识别准备阶段：房地产开发企业从成立和取得土地开始，到整备结束进行实质开发的时间段。

通过对国土部门的土地“招、拍、挂”信息进行分析，可能存在土地转让契税、印花税涉税风险和未及时、足额申报缴纳土地使用税的涉税风险。

开发阶段：房地产开发企业对项目进行建筑施工阶段。