第八章 贷款担保-质押与抵押的区别

银行业专业人员职业资格中级公司信贷（贷款担保）-试卷2(总分58,考试时间90分钟)1. 单项选择题1. 已知某保证人信用风险限额为350万，对银行的负债为200万，此次申请保证贷款本息为45万，保证率为( )。

[2016年6月真题]A. 40％B. 30％C. 12％D. 16％2. 下列关于质押和抵押的区别，说法不正确的是( )。

[2015年10月真题]A. 抵押权的设立不转移抵押标的物的占有，而质权的设立必须转移质押标的物的占有B. 抵押中的债权取得抵押财产的所有权或部分所有权，质押中的债务人保持对质押财产的占有权C. 在抵押担保中，抵押物价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D. 质权的标的物为动产和财产权利3. 关于贷款抵押物的保全，下列表述错误的是( )。

[2014年11月真题]A. 在抵押期间，若抵押物价值减少时，银行无权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者追加等值的担保B. 在抵押期间，银行若发现抵押人对抵押物使用不当或保管不善，足以使抵押物价值减少时，有权要求抵押人停止其行为C. 抵押权与其担保的债权同时存在，债权消失的，抵押权也消失D. 在抵押期间，若抵押物价值减少时，银行有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相等的担保4. 关于保证合同的形式，下列表述正确的是( )。

[2014年6月真题]A. 一般以口头形式订立B. 不可以以主合同担保条款的形式存在C. 可以单独订立书面合同D. 具有担保性质的信函、传真不属于保证合同5. 某公司拟以其所有的通勤车、厂房、被法院封存的存货及其租用的机器作抵押向银行申请借款，下列财产中可以用来抵押的是( )。

[2013年11月真题]A. 通勤车、厂房B. 全部财产C. 厂房、存货D. 通勤车、厂房、存货6. 贷款质押的最主要风险因素是( )。

[2010年5月真题]A. 虚假质押风险B. 司法风险C. 汇率风险D. 操作风险7. 由作为第三人的自然人或法人向银行提供的，许诺借款人按期偿还贷款的保证属于( )。

土地收益权质押：一个虚幻的担保赵申豪【摘要】为缓解融资困境,各地都在探索农村金融的新模式,吉林省开展的“土地收益权质押”就是其中之一.它是指在不改变现行土地承包经营制度和土地农业用途的前提下,以土地的未来收益作为担保财产,为农户贷款提供担保的模式,该模式有“利于融资”与“避免失地”的双重优势.然而,通过仔细分析可以发现,吉林模式中的“土地收益权质押”名不副实,其实质是土地承包经营权的让与担保,存在诸多的法律弊端.而由于土地与公路等公共基础设施在“自动产生收益”这一属性上存在区别,所以无法通过借鉴“公路收费权质押”的制度经验来构建土地收益权质押.此外,利用土地未来的经营收益质押贷款的思路也不可行,理由是:经营收益由土地价值与劳动价值共同构成,而劳动价值无法登记,从而不具有优先效力;而且这种方式使得清偿能力取决于债务人自身,不符合特别担保之属性.在尚未放活经营权之前,以土地承租权担保贷款的构想较为可行,但须建立配套的登记制度.【期刊名称】《西北农林科技大学学报（社会科学版）》【年(卷),期】2018(018)006【总页数】9页(P66-74)【关键词】土地收益权;让与担保;收费权;质押;未来收益【作者】赵申豪【作者单位】北京大学法学院,北京 100871【正文语种】中文【中图分类】F301.0;D912.3“三农”问题的解决需要强大的资金支持,除政府加大对农业的财政投入外,更需要依靠金融市场的力量。

然而,由于农业经营者可以提供且能够为资金提供者接受的担保财产不足,我国农业长期以来与资金市场呈绝缘状态[1]。

土地承包经营权抵押的限制是导致该现象的主因,为了突破这一制约农业经济的瓶颈,2014年中央颁布的《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》提出了“三权分置”的改革构想,强调“放活土地经营权,允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。

”但是,土地经营权尚未被法律正式确认,为缓解融资困境,各地都在积极探索农村金融的新模式,2012年吉林省开展的“土地收益保证贷款”正是其中之一。

抵押贷款与无抵押贷款有哪些区别一、抵押贷款与无抵押贷款有哪些区别一、抵押贷款和无抵押贷款的定义1、抵押贷款抵押贷款就是买房者(抵押人)用所购房产作为抵押物，与银行签订抵押合同，以不转移产权方式作为按期向银行归还贷款的保证。

买房者(抵押人)按合同约定向银行还清本息后，便可收回抵押品(房屋产权证和土地使用证)。

所以说，买房者在还清贷款之前，事实上并不真正拥有所购房屋的产权；若不按期归还贷款，银行可以依法对房子作出处理。

2、无抵押贷款无抵押贷款又称无担保贷款，它不需要任何抵押物，只需要身世分量证明、收入证明和住址证明等材料(具体看银行的要求)向银行申请贷款，银行根据的是个人信用情况来发放贷款，利率一般较高于有抵押贷款，客户可根据个人的具体情况来选择贷款年限，然后跟银行签订合同。

二、抵押贷款和无抵押贷款的区别1、抵押物的要求抵押贷款要求有房和车等有价值的东西作为抵押；而无抵押贷款是不需要抵押物的，个人申请贷款仅凭个人信用。

2、贷款额度抵押贷款的贷款额度和抵押物的评估值有关，一般额度较大；而无抵押贷款的贷款额度，跟个人的收入情况、征信情况等有关。

3、贷款利率因风险程度不同，一般抵押贷款的贷款利率较高于无抵押贷款的贷款利率。

4、申请条件不同抵押贷款的申请条件较主要是能够提供抵押物；而无抵押贷款的申请条件需要个人征信记录良好、能够提供工作证明、收入证明等。

不同的银行对申请条件的要求不同，总体来说，申请无抵押贷款的要求比较严格。

三、抵押贷款和无抵押贷款的优劣1、抵押贷款优势：1)贷款金额较高：抵押贷款的金额和抵押物的价值是成正比的。

目前，绝大部分企业都是以房地产作抵押，满足抵押贷款的要求。

价值相对较低的一些资产，一般不用� 所以就贷款金额来说，抵押贷款的额度远远高于无抵押贷款。

2)贷款利率较低：因为有价值足够的抵押物，所以借款人的利率要低于无抵押贷款。

3)抵押期间，抵押资产的产权仍归借款人：由于抵押人只是赋予抵押权人在不能按期还款的情况下处理其资产的权力，以保证贷款的收回。

中国银行贷款评估操作手册目录使用说明第一篇中国银行贷款评估办法第一章总则第二章贷款评估要点第三章贷款评估工作要求第四章贷款评估责任和考核第五章附则第二篇中国银行贷款操作规范第一部分项目贷款评估技术规范第一章借款人评估第二章项目概况评估第三章产品市场评估第四章投资估算和资金筹措评估第五章项目效益评估第六章担保评估第七章项目风险评价第八章项目评估结论及建议第九章附录和附件第二部分流动资金贷款评估技术规范第一章借款人评估第二章贷款必要性及可行性分析第三章贷款担保评估第四章贷款风险评价第五章评估结论与建议第六章附录及附件第三部分贷款评估管理规范第三篇中国银行贷款评操作指南第一部分项目贷款评估操作指南第一章借款人评估第二章项目概况评估第三章产品市场评估第四章投资估算和资金筹措评估第五章项目效益评估第六章担保评估第七章项目风险评价第八章项目评估结论结论及建议第二部分流动资金贷款评估操作指南第一章借款人评估第二章贷款的必要性及可行性分析第三章贷款担保评估第四章贷款风险评价第五章评估结论和建议第三部分贷款评估基础知识第四部分基础数据取值及取值依据第四篇相关文件使用说明近年来，我行根据建立良好公司治理机制的要求，确立了以市场为导向、以客户为中心、以加强风险控制为特征的组织框架，建立了‘三位一体’的授信决策管理机制，健全了“统一授信、审贷分离、分级审批、责权分明”的信贷运行机制。

为了保障新机制的良好运行，提高信贷人员的业务技能特别是贷款评估技能，规范信贷操作行为已成为迫切需要解决的问题。

为此，总行编写了《中国银行贷款评估操作手册》（以下简称《手册》）。

为使信贷人员较快地掌握《手册》的内容和要求，更好的发挥《手册》的规范和指导作用，现对《手册》的使用说明如下：一、《手册》的结构、主要内容及要求《手册》共分五篇。

第一篇是《中国银行贷款评估办法》，对贷款评估的原则、评估要点、评估工作要求、评估责任和考核等方面进行了规范和要求。

商业银⾏经营学复习题《商业银⾏经营学》练习题第⼀章导论⼀、名词解释商业银⾏：商业银⾏是以追求利润最⼤化为⽬标，通过多种⾦融负债筹集资⾦，以多种⾦融资产为其经营对象，能利⽤负债进⾏信⽤创造，并向客户提供多功能、综合性服务的⾦融企业。

信⽤中介：是指商业银⾏通过负债业务，把社会上各种闲散资⾦集中到银⾏，再通过资产业务，把它投向需要资⾦的部门，充当资⾦闲置者和资⾦短缺者之间的中介⼈，实现资⾦融通。

⽀付中介：是指商业银⾏利⽤活期存款账户，为客户办理各种货币结算、货币收付、货币兑换和转移存款等业务活动。

格拉斯—斯蒂格尔法：也称作《1933年银⾏法》。

在1930年代⼤危机后的美国⽴法，将投资银⾏业务和商业银⾏业务严格地划分开，保证商业银⾏避免证券业的风险。

该法案禁⽌银⾏包销和经营公司证券，只能购买由美联储批准的债券。

分⾏制银⾏：是指那些在总⾏之下，可在本地或外地设有若⼲分⽀机构，并都可以从事银⾏业务的商业银⾏。

持股公司制银⾏：有⼀个集团公司成⽴股权公司，再由该公司收购或控制若⼲独⽴的银⾏。

流动性：指银⾏资产的变现能⼒。

商业银⾏制度：是指⼀个国家⽤法律形式所确定的该国商业银⾏体系、结构及组成这⼀体系的原则的总和。

五、问答1、什么是商业银⾏？它有哪些功能？商业银⾏是以追求利润最⼤化为⽬标，通过多种⾦融负债筹集资⾦，以多种⾦融资产为其经营对象，能利⽤负债进⾏信⽤创造，并向客户提供多功能、综合性服务的⾦融企业。

商业银⾏在现代经济⽣活中所发挥的功能主要有信⽤中介、⽀付中介、⾦融服务、信⽤创造、调节经济和风险管理。

2、商业银⾏经营原则有哪些？如何贯彻这些原则？安全性⽬标；流动性⽬标；盈利性⽬标；如何贯彻这些原则：从第1章第五节⾃⼰凝练第⼆章商业银⾏资本⼀、名词解释普通股：普通股是指在公司的经营管理和盈利及财产的分配上享有普通权利的股份，代表满⾜所有债权偿付要求及优先股东的收益权与求偿权要求后对企业盈利和剩余财产的索取权，它构成公司资本的基础。

工商银行《个人经营贷款管理办法(修订)》(总14页)--本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--工银甬办[2009]217号关于转发总行《个人经营贷款管理办法（修订）》的通知各支行、营业部：为规范个人经营贷款管理，促进个人经营贷款稳健发展，现将总行《个人经营贷款管理办法（修订）》（工银办发[2009]300号）转发给你们，并就有关事项通知如下，请一并遵照执行。

一、外国人以及港、澳、台居民申请个人经营贷款的，应在当地居住满一年，有固定居所和职业，并提供当地常住居民作为保证人。

二、采用保证担保的，担保公司存入保证金的比例不得低于所担保贷款余额的10%，且担保公司同一时点为我行个人贷款总担保额度不得超过担保公司注册资本的5倍，单户担保金额不得超过担保公司注册资本的10％。

三、个人经营贷款的操作及档案管理等按照市分行《个人信贷业务操作流程（2007年版）》、《个人信贷业务档案管理实施细则》及其他相关制度执行。

2四、本通知印发之日起，启用新的个人经营贷款申请表（附件一）、调查审查审批表（附件二）、贷后检查表（附件三）。

执行中如遇问题，及时向市分行反映。

二○○九年四月二十四日行内发送：个人金融业务部、信贷管理部、授信审批部、内控合规部。

中国工商银行宁波市分行办公室 2009年4月24日印发中国工商银行个人经营贷款管理办法（修订）第一章总则第一条为满足个人经营活动的融资需求，规范个人经营贷款操作与管理，根据《商业银行法》《物权法》《担保法》等法律法规，特制定本办法。

第二条个人经营贷款是指贷款人向借款人发放的用于借款人合法经营活动所需资金周转的人民币担保贷款。

3第三条本办法所称借款人是指具有完全民事行为能力的自然人，贷款人是指我行开办个人经营贷款业务的机构。

第四条个人经营贷款的发放应当符合国家的法律法规，并遵循“安全性、流动性、效益性”的原则。

第五条个人经营贷款经办行必须配备具有公司信贷业务从业经验的营销与管理人员，组成个人经营贷款专业营销和管理团队从事相关工作。

抵质押办法试题 一、填空： 1、抵押担保贷款是指按《担保法》和《物权法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。 2、质押担保贷款是指按《担保法》和《物权法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利为质物发放的贷款。 3、本行贷款保证方式必须是连带责任保证，保证担保的范围必须包括本行贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。 4、经过调查、审查、核对，本行各级调查和审批贷款的人员，应该对贷款保证人的担保资格和条件，提出明确的书面认定意见，为贷款审查委员会提供参考、备查。 5、国有、集体企业财产作抵、质押的，必须经主管部门同意有法定代表人签字。国有企业还必须经国有资产管理部门同意。内联、私营、股份制、中外合资、外商投资企业财产作抵、质押的，需有合法有效的股东会或董事会同意抵、质押的文书。 6、抵押物、质物的价值以账面净值或有权机构的评估报告为准。 7、抵、质押担保贷款合同依法需变更或解除的，必须经借、贷双方同意，否则，原抵、质押担保贷款合同继续有效。 8、办理抵、质押贷款，应按本行规定的期限、利率、用途等，与借款人签订抵、质押担保贷款合同，严格履行。办理抵、质押贷款所发生的费用均由借款人负担。 9、我行信用、保证、抵押、质押贷款管理办法中约定，房屋、建筑物的抵押率最高不超过60%；土地使用权的抵押率最高不超过70％；其他资产的抵押率在30%-70%掌握；存单有价证券的抵押率最高不超过90%； 二、单选： 1、保证担保贷款是指按《担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不履行贷款偿还义务时，按约定承担（C）而发放的贷款。 A. 一般保证责任 B. 连带保证责任 C. 一般保证责任或连带保证责任 D. 保证责任 2、最高额保证担保是指保证人在一定期间和确定的最高借款额度内，就借款人（C）的借款行为承担保证责任的保证担保方式。 A.累计发生 B.持续发生 C.连续发生 D.多次发生 3、最高额保证担保的额度以保证人的偿债能力为基础，最高不超过保证人资产总额的（D）。本行最高额保证担保贷款的期限最长不超过 ，保证期间为借款合同履行期届满之日起 。 A.70%、2年、1年 B.80%、2年、1年 C.70%、1年、2年 D.80%、1年、2年 4、抵、质押物处分所得依（A）顺序和原则处分 A.支付处分费用-扣缴处分应纳税款-偿还借款人所欠贷款本息及罚息-剩余金额交还抵、质押人 B. 扣缴处分应纳税款-支付处分费用-偿还借款人所欠贷款本息及罚息-剩余金额交还抵、质押人 C. 支付处分费用-剩余金额交还抵、质押人-扣缴处分应纳税款-偿还借款人所欠贷款本息及罚息 D. 支付处分费用-偿还借款人所欠贷款本息及罚息-扣缴处分应纳税款-剩余金额交还抵、质押人 5、1 年期的定期存单质押，贷款期限在3 个月以内（含3 个月） 的，按（C）的质押率发放贷款；贷款期限在半年（含半年）的，按 的质押率发放贷款；贷款期限在1 年以内（含1 年）的，按 的质押率发放贷款。 A.98%、95%、92% B. 98%、95%、90% C. 95%、92%、90% D. 98%、92%、90% 三、多选： 1、申请信用贷款的借款人除符合我行基本规定外还须具备以下条件（ACE）。 A.科教文卫等事业单位，年度信用等级达到A（含） 级以上； B.科教文卫等事业单位，年度信用等级达到BBB（含） 级以上； C.公司类客户年度信用等级达到AA（含）级以上； D.公司类客户年度信用等级达到BBB（含）级以上； E.我行认定的其他条件。 2、以下单位和部门不能作为本行贷款的保证人有（ABCD） A.各级国家机关 B.学校、医院等公益事业单位和社会团体 C.企业法人的分支机构、职能部门（有合法有效的书面授权书的，在授权范围 内提供担保的除外） D.不具备法人资格和偿债能力的主管部门、行政性公司等。 3、凡有下列情况之一者，贷款行部有权处理抵质押物（ABCD）。 A.抵、质押担保贷款合同期满，借款人不偿还贷款本息的； B.借款人或抵、质押人死亡，又无继承人履行合同的； C.借款人或抵、质押人宣告解散或破产的。 D. 借款人或抵、质押人宣告失踪，又无继承人履行合同的； 4、抵押物原则上由抵押人进行保管，但下列抵押物必须作为质物应由贷款行部保管的有（ABCDE）。 A.本、外币存款单、国库券、银行承兑汇票； B.房、地产证、房地产他项权证； C.体积小、价值高的动产、贵重金属等； D.其他有价证券和可转让的权利证书； E.抵押权人指定的其他抵押物品。 四、判断： 1、办理信用、保证、抵押、质押担保贷款必须遵守国家法律和本行有关信贷规章制度，在公平公正的基础上签订借款合同和保证、抵押、质押担保合同。（X）平等协商的基础上 2、可变现的房屋和其他地面定着物。包括：厂房、办公楼、商业用房和拥有产权证明书的其它建筑物；（√） 3、有价证券和可转让的权利。包括：中国人民银行发行的各类国债和银行开出的银行承兑汇票。（X）财政部发行的 4、抵押人用已出租的财产作抵押担保时，应口头告知承租人，由承租人书面同意，原租赁合同继续有效。当抵押物拍卖时，原租赁关系有效，因原租赁关系终止使承租人受到经济损失的，由抵押人给予补偿。（X）应书面告知承租人，原租赁关系无效。 5、全部保证担保贷款合同必须由担保贷款的保证人的法定代表人或凭法定代表人授权委托书授权的人员签字盖章。（X）并加盖单位公章。 6、借款人不按期归还贷款本息时，本行贷款机构除向借款人发出催收通知书外，还应口头通知保证人，要求保证人履行保证责任。借款人不归还贷款本息，保证人不履行保证责任的，本行贷款机构可在保证期间内以借款人、保证人为共同被告向人民法院起诉。（X）书面通知保证人。 7、贷款的抵、质押品可通过现场或非现场的方式进行勘验、核对、查询和验证。（X）必须是现场方式 8、同一抵押物设定若干抵押权的，按照抵押权登记先后顺序偿还。（√） 9、以有价证券作抵、质押物的，在抵押期间内，有价证券到期兑现，由贷款行部与借款人共同办理，并可提前偿还贷款本息或提存。（X）由贷款行与抵、质押人共同办理 10、凭预留印鉴或密码支取的存款单（折） 作质押贷款的，借款人或出质人无需向发放贷款的营业机构提供印鉴和密码；（X）必须提供印鉴和密码 五、简答： 1、为本行贷款担保的保证人必须具备的条件有哪些？ 1、有良好的经营业绩，财务状况良好，亏损企业法人不能作为本行贷款的保证人；2、有优良的信誉、能按期足额偿还自身的债务和利息，有拖欠银行贷款本息等不良信用情况的企事业法人及自然人不能作为本行贷款的保证人；3、有与担保责任相当的经济实力，保证人为本行贷款担保的金额原则上不得超过其自身所有者权益总额；4、有经人民银行批准开立的银行基本账户。对不能提供其所有银行账户开户行和账号供本行审查核实的企事业法人单位，不能作本行贷款的保证人；5、本行规定的其他条件。 2、简述不得用作贷款的抵押物、质物有哪些？ 1、土地所有权；2、 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位，社会团体设施；3、所有权、使用权不明确或有争议的财产；4、依法被查封、扣押、监管的财产；5、不能强制执行、处理的财产；6、依法不得抵押的其他财产；7、本行认为变现、执行和处理困难的财产。 3、借款人为自然人时申请抵、质押担保贷款应提供哪些资料？ 1、借款人以本人名下财产提供抵、质押担保贷款时应提供本人身份证件，已婚者应同时提供配偶的身份证件、结婚证和同意抵、质押担保贷款的书面承诺声明； 2、借款人以第三人（出质人） 财产做抵押、质押担保贷款的，应提供财产所有权人（出质人）出具的同意为借款人提供抵、质押担保贷款的书面承诺声明和身份证，若出质人已婚应同时提供其配偶的身份证、结婚证和同意为借款人提供抵、质押担保贷款的承诺声明； 3、凭预留印鉴或密码支取的存款单（折） 作质押贷款的，借款人或出质人须向发放贷款的营业机构提供印鉴和密码； 4、存款机构出具的存款单（折） 止付证明（此证明办理贷款机构信贷人员应与借款人一同前去办理）。 4、贷款合同签订后，当事人应持贷款合同到下列机关办理登记手续？ 1、到抵押人所在地公证部门办理公证； 2、以房产、建筑物作抵押的，到市、区（县）房管部门办理他项权登记； 3、以土地使用权作抵押物的，到市、区（县）土地管理部门办理他项权登记； 4、以设备等作抵押的，到市、区（县）工商部门办理他项权登记； 5、本、外币存款、有价证券到有关金融机构办理冻结登记，质押期间不作支取、兑付手续。

商丘市商业银行永城支行个人住房贷款管理办法试行第一章总则第一条为规范个人住房贷款业务操作与管理,有效防范和控制贷款风险,维护借贷双方的合法权益,根据我国民法通则、合同法、担保法、商业银行法、物权法、银监会商业银行房地产贷款风险管理指引、中国人民银行个人住房贷款管理办法等法律法规及有关规定,制定本办法;第二条个人住房贷款以下简称贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款;贷款人发放个人住房贷款时,借款人必须提供担保,借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款人有权依法处理其抵押物或质物,或由保证人承担偿还本息的连带责任;第三条本办法适用于我行办理的个人住房贷款业务;第二章贷款条件第四条借款人须具备以下基本条件：一具有完全民事行为能力的自然人,年龄在18含-65周岁含之间;二具有合法有效的身份证明及婚姻状况证明;三具有合法有效的本市所在地户籍证明或有效居留证明;四具有良好的信用记录和还款意愿;五具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力,借款人该笔贷款的月支出与收入比控制在50%含以下,或月所有债务支出与收入比控制在55%含以下;六具有所购住房的商品房销预售合同或意向书具有购买住房的合同或协议;七具有支付所购房屋首期购房款的能力无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款;八同意贷款资金采用受托支付方式,委托我行向符合合同约定用途的借款人交易对象支付;九能够提供我行认可的有效担保有贷款人认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;十两个以上借款人共同申请借款的,共同借款人限于配偶、子女和父母；对共同购房人作为共同借款人的,不受上述规定限制;十一授权我行向房地产主管部门查询借款人家庭住房登记情况,或同意向我行提交家庭住房实有套数书面诚信保证;十二在我行开立个人结算账户;十三我行规定的其他条件;第五条借款人应向贷款人提供下列资料：一有效身份证件指居民身份证、户口本和其他有效居留证件；二有关借款人家庭稳定的经济收入证明；三符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；四抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；五我行要求提供的其他文件资料;第三章贷款套数、额度、期限、利率、还款方式第六条借款人应直接向贷款人提出借款申请,贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料,贷款人审查同意后,按照贷款通则的有关规定,向借款人发放住房贷款;第七条贷款房屋套数借款人贷款房屋套数要依据拟购房家庭包括借款人、配偶及未成年子女,下同成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定;有下列情形之一的,对借款人拟贷款房屋认定为第二套及以上住房：一借款人已利用贷款购买过一套及以上住房,又申请贷款购买住房的;二通过查询征信记录、面测、面谈必要时居访等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套及以上住房的;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,按第二套及以上的差别化住房信贷政策执行;第八条贷款额度对申请贷款购买首套自住房的家庭,贷款额度不得超过所购住房市场价值的70%；对申请贷款购买第二套住房的家庭,贷款额度不得超过所购住房市场价值的40%；对申请贷款购买第三套及以上住房的家庭,暂时不予受理；所购住房市场价值取所购住房评估价或交易价的较低者;第九条贷款期限一个人住房贷款期限最短为1年含,最长不得超过15年,且借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年;两个含以上共同借款人借款的,可按照满足贷款条件中年龄较小的认定贷款期限;二个人住房贷款可申请贷款展期,展期期限与原贷款期限相加,不得超过上述第一款规定;第十条贷款利率一申请贷款购买首套自住房的家庭,贷款利率不低于基准利率的倍;二申请贷款购买第二套住房的家庭,贷款利率不低于基准利率的倍;第十一条还款方式个人住房贷款可采用如下还款方式之一：一按月等额本息还款法按月计息;二按月等额本金还款法按月计息;第四章贷款担保第十二条个人住房贷款担保方式限于抵押或质押阶段性保证担保除外;抵质押担保可采用最高额抵质押担保和普通抵质押担保两种方式;按规定需要提供阶段性担保的,可提供以下3种阶段性担保方式之一本办法有特殊规定的除外：一房地产开发企业阶段性保证;担保条件和有关要求按照本办法相关规定执行;二质押阶段性担保;质物范围及其相关操作规定按照我行个人质押贷款的有关规定执行;三非本笔贷款所购住房抵押;抵押物须为自然人名下具有完全产权的住房;第十三条对一手个人住房贷款,应区分情况在落实以下担保方式的前提下发放贷款：一“阶段性担保+抵押预告登记”后放款;对当地能够及时办理合法有效抵押预告登记的,须在同时落实阶段性担保和抵押预告登记的前提下发放贷款;二“阶段性担保+抵押预告登记收件回执”后放款;对符合以下条件的,可在向房产登记部门提交了抵押预告登记资料、取得收件收据房产登记部门已受理抵押登记申请材料的回执,并落实阶段性担保的前提下发放贷款：1．当地房管部门管理比较规范,当地银行同业已普遍按照此种方式办理个人住房贷款业务,未发生贷款风险或贷款风险可控；2．经办部门信贷管理水平较高,个人住房贷款质量较好；3．已办妥房屋预销售备案登记；4.属于我行贷款支持的优质房地产开发企业项目;三仅提供阶段性担保后放款;确因当地政府职能原因无法办理抵押预告登记的,可在落实阶段性担保的前提下发放贷款;第十四条以所购商品住房抵押或以其他商品住房抵押的,抵押率最高不得超过70％；采取质押担保的,质押率按照我行个人质押贷款有关规定执行;第十五条个人住房贷款抵押登记的办理,按照商丘市商业银行抵押物、质物管理办法有关要求执行; 一已取得房屋所有权证的,贷款经办部门应协助抵押人持房屋所有权证到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记,取得房屋他项权证;二尚未取得房屋所有权证的,贷款经办部门应协助抵押人持依法生效的商品房销预售合同等必要文件到期房所在地的房地产登记机关办理抵押预告登记,并确保自能够进行不动产正式抵押登记之日起三个月内办理正式抵押登记手续;第十六条以共有财产抵质押的,抵质押人为全体共有人,且须经全体共有人一致同意,并出具同意抵质押的书面声明或在抵质押合同上签名;第十七条抵押物房龄原则上不超过20年,对于建筑质量、区域位置特别优良的房产,抵押物房龄可适当放宽,对房龄超过20年的要适当降低贷款成数;贷款期限最长不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限;第十八条抵押物的价值需由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估、确认;抵押物的价值一般按以下方式确定：一以贷款所购房屋抵押担保的一手房个人住房贷款,抵押物价值一般为房屋的交易价格,如贷款经办部门认为抵押物交易价格偏高的,可由我行认可的评估公司出具评估报告确定的评估价作为抵押物价值;二抵押物价值其他确定方法为：1.抵押房屋房龄在5年以上的或我行认为房屋价值需评估的,由我行认可的评估公司出具评估报告确定的评估价作为抵押物价值;2.符合以下条件之一的抵押房产,可免予由评估机构进行评估：1最近一次交易时间在2年含以内,能提供交易合同或交易契税凭证,且贷款人与抵押人同意以该交易价格作为抵押物价值的；2最近一次评估时间在2年含以内,能提供正式评估报告,该评估机构为经我行认可的房地产评估机构,且贷款人与抵押人同意以该评估价值作为抵押物价值的；3抵押房屋房龄在5年含以内的;第十九条借款人需购买抵押物财产保险;第五章贷款受理第二十条借款人向贷款经办部门申请个人住房贷款,应填写商丘市商业银行个人住房贷款申请表见附件四,并要求借款人提供如下资料：一借款人基本资料1.借款人及配偶的有效身份证件、婚姻状况证明结婚证、离婚证、未婚声明等原件及复印件；2.借款人户籍证明户口簿或其他有效居住证明,对非本地居民的借款人,若购房地商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张,还应提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明；3.借款人收入证明及职业证明；4.贷款人要求提供的其他文件或资料;二所购住房资料购买一手住房的,需提供以下资料：1借款人与房地产开发企业签订的商品房销预售合同；2房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件;三贷款担保资料1.抵押房屋为非本笔贷款所购房屋的须提供以下资料：1房产权利证明；2房屋全部所有权人的身份证件；3贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告；4贷款人要求提供的其他文件或资料;2.法人不含一手房个人住房贷款的房地产开发企业提供阶段性保证担保,须签署担保函见附件五,并按照相关规定提供相关资料;3.质押担保的,须提供的资料按照我行个人质押贷款相关要求执行;第六章贷款调查、审查与审批第二十一条个人住房贷款的调查由贷款经办部门调查岗负责;贷款调查执行双人调查和见客谈话制度;贷款调查人收妥贷款申请资料后对贷款申请资料进行调查分析,当面约见借款人填写个人住房贷款客户谈话笔录及客户须知见附件六,并将贷款申请信息和贷款申请资料分别录入至信贷管理系统;调查要点包括：一所提供的资料是否真实、完整、合法、有效;借款人的身份和购房行为是否真实,贷款申请是否自愿、属实;二借款人的负债和资信状况;通过查询人民银行个人信用信息基础数据库,判断借款人资信状况是否良好,是否具有较好的还款意愿;三借款人家庭拥有住房情况是否符合规定条件;四贷款年限加上借款人年龄是否符合规定条件;五借款人的职业和经济收入是否属实,是否具有按期足额偿还贷款本息的能力,收入还贷比是否符合规定条件;六借款人是否已足额支付首期房款,申请直客式个人住房贷款的是否具有首期房款的支付能力;七所购买或建造的住房是否符合国家有关规定及我行的贷款条件,是否属于国家禁止上市交易的违规建设住房,或其他“小产权房”；借款人购买住房价格是否与当时、当地同类物业的市场价格水平相符;八抵押物权属是否明晰；抵押物是否足值有效,抵押物共有人是否出具同意抵押的书面授权文件；抵押物需评估的,是否按规定进行了评估,评估价值是否合理;九提供阶段性担保的,担保方式及提供的担保资料是否符合本办法及我行贷款担保的有关要求;十贷款金额、成数、期限、利率、还款方式、支付方式等是否符合规定;贷款经办部门应切实履行告知义务,要求借款人按诚信原则提交贷款申请材料;贷款调查人员一般应在收妥申请资料后1－2个工作日内完成调查工作;第二十二条个人住房贷款审查工作由贷款审查部门或岗位负责；个人住房贷款审批工作由有权审批人负责;审查及审批要点包括：一贷款资料是否完整、齐全,资料信息是否合理、一致,首付款金额与开发商开具的发票收据或银行对账单是否一致,有无虚假贷款嫌疑;二借款人是否符合条件、资信是否良好、还款来源是否足额可信;三贷款担保是否符合规定;以房产抵押的,抵押房产是否合法、充足和有效,价值是否合理,权属关系是否清晰,是否易于变现；提供质押担保的,质物是否已办妥有效冻结且符合我行个人质押贷款相关要求；提供阶段性担保的,担保方式是否符合本办法及我行贷款担保的有关要求;四重点关注调查人是否履行了调查职责,调查意见是否客观;五审查贷款金额、成数、利率、期限、还款方式、支付方式等是否符合规定;第七章贷款签约与贷款发放第二十三条个人住房贷款的签约工作由有权签约人负责;第二十四条对审批和签约同意的,签约人对借款合同和借据载明的要素核对一致后,签署个人借款/担保合同和借据;放款核准人员按规定要求办理贷款发放手续;对于符合贷款发放条件的贷款申请,办理贷款发放手续应在担保落实后1个工作日内完成;第二十五条个人住房贷款须采取受托支付的方式,借款人须委托贷款经办部门将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象;直客式一手房个人住房贷款,在贷款审批通过后,贷款经办部门可根据借款人要求向其提供个人住房贷款放款承诺函见附件七;借款人收到贷款承诺后与开发商签署商品房预销售合同并缴纳首付款,经贷款经办部门审核无误后,采取受托支付方式发放贷款;确因售房人和借款人等客观原因不能直接将贷款资金划至售房人账户的,贷款经办部门可先将贷款资金发放至与借款人约定的我行指定账户进行冻结监管,再按照合同约定向借款人交易对象支付;第八章贷后管理第二十六条个人住房贷款贷后管理相关工作由贷后管理部门负责;贷后管理内容包括贷后监督、贷后检查、逾期贷款催收等,要按照个人信贷业务相关操作流程执行;第二十七条受托支付完成后,贷后管理部门应详细记录资金流向,归集相关凭证并纳入贷款资料归档保存;第二十八条贷后管理部门和贷后管理人员要通过信贷管理系统监测分析个人住房贷款还款情况,对不同结果区间的贷款,采取相应的差别化贷后管理措施;第二十九条提供阶段性保证担保后发放贷款的,贷后管理部门应关注借款人所购房产的相关情况,待房产具备办理房屋所有权证的条件时,应督促借款人及时办妥房屋所有权证并落实抵押登记,取得房屋他项权证后5个工作日内完成抵押证明材料的归档;第三十条取得房产登记部门受理抵押预告登记资料收件回执后发放贷款的,贷后管理部门要指定专人负责抵押预告登记管理工作,建立送交办理抵押预告登记台账,掌握在办抵押预告登记状况,办妥抵押预告登记后,及时做销记处理;要对按揭项目进行监管,自项目具备办理房屋所有权证的条件后,督促开发商及借款人办理房屋所有权证,并及时将期房抵押预告登记转为正式抵押登记,取得房屋他项权证后5个工作日内完成抵押证明材料的归档;第三十一条符合条件的个人住房贷款,在借款人提出申请的情况下,贷后管理部门可对合同要素进行变更或调整,具体内容包括：一抵押物、贷款期限、还款方式变更;二提前还款;借款人应提前至少15个工作日向我行提出申请,填写提前还款申请书;贷款经办部门受理提前还款申请后,应在规定时间内通知借款人办理贷款部分归还或结清手续,退还相关凭证;合同约定收取提前还款违约金的,要按合同约定标准向借款人收取提前还款违约金;三原借款人变更;由于房产赠与、继承、夫妻离婚或增加、减少借款人等原因需变更借款人的,贷后管理部门在确保贷款担保足额可靠的前提下,可根据借款人申请对原借款人进行变更;第九章房屋保险第三十二条以房产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续;抵押期内,保险单由贷款人保管;第三十三条抵押期内,借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内,如发生保险责任范围以外的因借款人过错造成的毁损,由借款人负全部责任;第十章借款合同的变更和终止第三十四条借款合同需要变更的,必须经借贷双方协商同意,并依法签订变更协议;第三十五条借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力,其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同;第三十六条保证人失去担保资格和能力,或发生合并、分立或破产时,借款人应变更保证人并重新办理担保手续;第三十七条抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后,抵押物或质物返还抵押人或出质人,借款合同终止;第十一章抵押物或质物的处分第三十八条借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人,或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的,贷款人有权依照中华人民共和国担保法的规定处分抵押物或质物;第三十九条处分抵押物或质物,其价款不足以偿还贷款本息的,贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还部分,贷款人应退还抵押人或出质人;第四十条拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后,抵押权人有优先受偿权;第四十一条借款合同发生纠纷时,借贷双方应及时协商解决,协商不成的,任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼;第四十二条借款人有下列情形之一的,贷款人按中国人民银行贷款通则的有关规定,对借款人追究违约责任：一、借款人不按期归还贷款本息的；二、借款人提供虚假文件或资料,已经或可能造成贷款损失的；三、未经贷款人同意,借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；四、借款人擅自改变贷款用途,挪用贷款的；五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息,质物明显减少影响贷款人实现质权,而借款人未按要求落实新保证或新抵押质押的;第十二章附则第四十三条个人住房贷款不得用于购买豪华住房;城镇居民修房、自建住房贷款,参照本办法执行;第四十四条个人住房贷款在个人住房贷款科目核算;第四十五条本办法自印发之日起执行;附件：1、个人住房贷款合作机构准入申请表2、按揭贷款项目申请表3、按揭贷款业务合作协议4、商丘市商业银行个人住房贷款申请表5、担保函6、个人住房贷款客户谈话笔录及客户须知7、个人住房贷款放款承诺函8、个人情况证明书9、同意借款承诺书及信用报告查询授权书10、保证承诺书及信用报告查询授权书11、支付申请12、参保承诺书附件1个人住房贷款合作机构准入申请表附件2按揭贷款项目申请表附件3按揭贷款业务合作协议编号：甲方：商丘市商业银行乙方：经甲乙双方协商,就乙方开发并销预售的项目的按揭贷款合作事宜达成如下协议：第一条经双方协商,同意由甲方作为项目的按揭贷款办理银行;甲方对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为万元,最高贷款成数％,最长贷款期限不超过年,贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房;第二条该项目占地面积 ,项目总建筑面积 ,预计可销售面积 ,可售住房套,预计售房款约为万元人民币;第三条乙方同意甲方按照商丘市商业银行的有关规定,在与借款人办妥有关贷款手续后,根据借款合同约定将贷款资金全部划到乙方在甲方开立的账户,账户户名为： ,账号： ;第四条在借款人办妥正式抵押登记手续不含抵押预告登记,并将房屋他项权证交甲方收押之前,乙方同意为借款人购房人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证,并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5％的款项,作为履约保证金,未经甲方同意,乙方不得动用该款项;如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务,乙方保证在接到甲方书面催款通知后日内履行还款义务;如乙方未主动履行上述还款义务,即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收;第五条甲方向乙方提供项目建造、预售和销售过程中的存款、结算业务和物业租金、管理费的代收代付业务;第六条在本协议履行过程中,如发生争议,由甲乙双方协商解决;协商不成,向贷款人所在地人民法院提起诉讼或申请强制执行;第七条约定的其他事项：一乙方保证购房人按个人借款/担保合同设定的抵押物,其销售时没有另外设置抵押权,且不存在任何产权纠纷和财务纠纷;若存在重复抵押或产权、财务纠纷,乙方必须负责偿还甲方已发放该户借款本息;二乙方必须保证为购房人提供申请个人住房贷款所需之全部购房合同正副文本一式份;乙方不得通过虚假交易合同套取甲方贷款,否则,甲方可以乙方做虚假合同为由,要求乙方偿还该户借款本息;三乙方不得利用他人以虚假房屋交易等方式,向甲方申请假的个人住房贷款；甲方一经发现将终止向乙方及相关交易人提供一切贷款,并立即收回已向乙方及相关交易人发放的所有贷款本息;四甲方向乙方及相关交易人提供的个人住房贷款资金划至乙方账户后,乙方应按不低于该住房贷款资金的％用于归还乙方在甲方的贷款本息及其他欠款本息,直到还清为止;＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿第八条本协议一式四份,经甲、乙双方法定代表人/负责人或授权代表签字加盖公章后生效;甲、乙双方各执两份,具有同等效力;甲方公章：乙方公章：。

商业银行经营学重点第一章一、商业银行的概念（名词解释）商业银行是在市场经济中孕育和发展起来的，它是适应市场经济发展和社会化大生产需要而形成的一种金融企业。

二、商业银行发展的三个阶段：原始状态的商业银行、早期商业银行、现代商业银行三、最早的股份制：英格兰银行四、现代银行产生的两种途径：一是从旧的高利贷银行转变过来的；二是根据资本主义经济发展，按照资本主义原则，以股份公司形式组建而成。

五、商业银行两种传统模式英国式融通短期资金传统（分业经营）（英、美）德国式综合银行传统（混业经营）（德、瑞士、奥地利等）六、商业银行的性质首先，商业银行是一种企业，具有现代企业的基本特征。

自有资本；独立核算；自负盈亏；追求利润最大化其次，它不是一般的企业，是特殊的企业，是经营货币资金的金融企业一般企业创造的是使用价值，银行创造的是能充当一般等价物的存款货币。

第三，商业银行不同于其他金融机构不同于专业银行、不同于央行、不同于非银行金融机构七、商业银行的功能：信用中介支付中介金融服务④信用创造⑤经济调节八、信用中介职能是商业银行最基本职能。

支付中介职能是商业银行的传统职能信用创造的约束条件：首先，商业银行信用创造，要以原始存款为基础。

就每一个商业银行而言，要根据存款发放贷款和投资；就整个商业银行体系而言，也要在原始存款的基础上进行信用创造。

因此信用创造的限度，取决于原始存款的规模。

其次，商业银行信用创造要受中央银行法定存款准备金率及现金漏损率的制约，创造能力与其成反比。

最后，创造信用的条件，是要有贷款需求，如果没有足够的贷款需求，存款贷不出去，就谈不上信用创造，因为有贷款才有派生存款；相反，如果归还贷款，就会相应地收缩派生存款，收缩程度与派生程度一致。

因此，对商业银行来说，吸收存款的多少具有非常重要的意义。

此外，影响商业银行信用创造功能发挥的因素还有很多，如公众的流动性偏好，市场利率预期等等。

十、商业银行在国民经济的作用：一）商业银行已成为国民经济活动的中枢二）商业银行的业务活动对全社会的货币供给具有重要影响三）商业银行成为社会经济活动的信息中心四）商业银行成为国家实施宏观经济政策的重要途径和基础五）商业银行成为社会资本运动的中心十一、商业银行安全性、流动性、盈利性”的经营目标。

第一章1、商业银行：商业银行是以金融资产和金融负债为经营对象，经营的是特殊商品－－货币和货币资本，经营的内容包括货币的收付、借贷以及各种与货币运动相关联的金融服务。

2、总分行制：又称分支行制，是一种设有总行同时又在总行之下设立分行的商业银行制度。

3、单一银行制：又称独家银行制，是一种仅设立总行，不允许下设任何分支行的商业银行组织形式。

4、全能银行制：又称综合性银行制，即混业经营，是一种在金融业务领域内没有什么限制的商业银行组织形式。

5、银行分业制：即分业经营，是指不同的金融业务由不同的经营机构经营的一种商业银行组织形式。

6、股份制银行：商业银行资本来自银行公开发行的股票筹资，股东是银行的所有者。

7、私人银行：即独资形式的银行，大多由西欧大陆十六七世纪家族银行，特别是德国的家族银行演变而来。

私人银行负无限责任。

8、安全性：安全性目标要求银行在经营中保持足够的清偿能力，能够随时应对客户提存，使客户保持对银行坚定的信任。

9、流动性：是指商业银行保持随时可以以适当的价格取得可用资金的能力，以便于随时应对客户提存以及银行支付的需要。

10、盈利性：商业银行经营活动的最终目标，该目标要求银行的经营管理者在可能的情况下追求利润最大化第二章1、会计资本：银行总资产－银行总负债2、经济资本: 用以应付银行的非预期损失，即用来抵补超过期望损失的风险3、监管资本（法定资本）：指一国金融监管当局对银行的资本要求，包含了用于抵补银行非预期损失的经济资本以及系统性风险损失等。

4、一级资本:实收资本或普通股：投资者按照章程或合同、协议的约定，实际投入商业银行的资本。

资本公积：溢价发行所取得的大于面值的资本额。

盈余公积：包括法定盈余公积、任意盈余公积。

一般风险准备：利润分配中计提的不低于风险资产期末余额的1%。

未分配利润5、二级资本：超额贷款损失准备：计提的减值准备超过预期损失的部分。

固定资产重估储备的70% ：对固定资产进行重估时，固定资产公允价值与账面价值之间的正差额。