（营销技巧）假日伊丽雅特湾二期行销推广方案假日·伊丽雅特湾二期行销推广方案第一部分市场分析一、区域市场价值分析从沈阳开发布局来看，南部的浑南概念、东北部的世园会概念是目前沈阳房地产开发的两大热点。
而浑南是老牌热点开发区域，目前已经形成了以生活居住、旅游观光、集高新技术产业、科研、教育、金融商贸、为一体的国际化、现代化新城区，与老城区形成“一城双心”的空间结构。
而本案正处于沈阳传统富人聚集区，是一城双心的交界处，借势金廊经济带的规划，地段几成绝版，较之浑南其他地段则又更胜一筹。
浑河两岸银带正在规划沈阳的“生态中轴、发展中轴、布局中轴、人文中轴”，已再次担负起改变沈阳历史的重任。
生态中轴，经过几年治理的浑河生态景观凸显，使得本地段成为金廊水岸最佳别墅区和富人区。
目前软件、硬件条件齐备的浑南经济开发区高新区内拥有来自亚、欧、美、澳、非五大洲38个国家和地区外资企业700余家，总投资37.3亿美元。
美国通用汽车、IBM、康柏、德州仪器、德国宝马、日本东芝、NEC、三洋、韩国LG、三宝、台湾宏基电脑、五享车桥、辉达实业、香港新世界等一批国际知名企业纷纷入主。
随着经济、政治、文化、生态中心的南倾，浑南还充当了加快沿线区域建设，从而带动沈阳整体格局开发的重任。
借势世博会再现浑河的河的功能，显现河景、短途通航旅游风光。
总之，经济的发展、跨国企业的入主、环境的改善、衣食住行学等配套的完善、市中心的南倾必将使大量的人群选择在浑南定居，而作为水岸生活的稀缺地段，如假日·伊丽雅特湾必将成为亮点中的焦点。
二、项目竞品分析别墅洋房类竞品分析通过比较分析得出以下结论：传统意义上的别墅位置大都处于城郊，周边的配套设施不完整。
只有本案位于新市区（浑南新区）中心，且离老城中心区域等配套最近，仅一河之隔。
浑南板块不断成熟，配套设施不但完善，又紧邻浑河的天然美景，同时与本案比邻的18洞标准高尔夫球场即将投入使用，这都是其他别墅项目无法比拟的优势。
九星国际广场二期销售策划方案福州合纵连恒房产代理有限公司2005年10月15日一、销售策划总体思路总体思路：二期即将推出的三、四两层总体体量太大，加上与一期13000平方米的销售时间间隔较短且楼层较高，因此销售难度加大。
为此应该出台有征对性销售方案，对投资客户加以引导。
若三、四两层同时销售，则在销售方案应重点考虑四层的销售问题，经过初步的市场调研及对一期商铺销售的分析，提出以下方案供考虑：。
1、产品细分：我司建议对投资产品及投资客群进行细分，征对不同的客户提出不出卖点的投资产品。
2、倾向四层：鉴于商业楼宇存在楼层越高销售抗性越大的问题，因此在四层的销售方案应更具吸引力。
二、三层销售策划方案（策划要点）●五年托管保租方案，前三年8%，第四年10%，第五年10%。
（前五年共44%）●五年后可选择继续托管五年，开发商承诺5年后托管收益不低于10%，具体租金回报率由经营管理公司按当时租金行情确定（具体可以10%，11%，12%甚至更高）●五年后客户可以在符合商场整体经营管理的范围内自已经营、自己出租或出售。
●五年后开发商同等价格条件下有优先购回和优先租赁的权利。
●客户签约时一次性即返前三年的租金共计24%，以降低首付门槛。
（客户也可选择按年返还租金方式）●客户也可以选择十年托管方案，具体方案与原来一样。
●担保公司做租金收益担保，担保费用客户与开发商共同承担。
此方案的优点：在于首付门槛低，受众广泛，经过一期商铺的销售验证能为大多数客户所接受，方案改进后提出的5年托管方案，托管时间较原方案灵活，可以争取一部分原先因包租时间长而退出购买的客户，且为5年后收益留下良好预期，5年后客户有可能获得更高收益。
此方案的缺点：在于客户要承担前三年的贷款本息。
（但可以通过让客户选择按年返还租金方式解决）三、四层销售策划方案（策划要点）第一种方案：保守方案，仍按一期销售原方案执行，但建议待三层销售基本完成后再开始销售，此方案开发商压力较小，但销售时间会加长。
