汕头市龙湖区泰山路与长江路交汇项目投资分析报告201601

汕头龙湖区泰山路与长江路交汇项目投资分析报告
一、报告编制目的
⒈在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

⒉对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

⒊探索项目开发经营的可行方式。

⒋对项目进行投资分析和风险分析。

⒌对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据
⒈汕头城市规划方案；
⒉房地产相关法律法规与政策；
⒊政府相关数据；
⒋现场勘察和实地市场调研所得资料（卫星图及现场3D地图）。

三、项目概况
该地块位于龙湖区泰山路与长江路交汇处西北侧，占地面积13619.10平方
米，所处位置为汕头中心城区，临近汕头站，属于汕头北岸中片。

但是根据汕头市中心城区住房建设规划来看，项目所在位置处于北区居住区（北岸中片：商品住房/廉租住房/经济适用房）与东区居住区（北岸中片：商品住房）之间，目前靠近项目的泰山路与长江路附近一带较少房地产项目开发，较少自然环境资源。

项目主要技术指标如下：（暂时按700万元/亩核算）
四、汕头市龙湖区房地产市场环境分析
⒈龙湖区2015年土地拍卖市场情况
（1）上表/图中地理位置与本项目地块最近的地块是E09地块（图示2位置），2015年11月3日成交，为汕头市西北药业拍得，是医卫慈善性质，地价无参考性。

但本项目地块紧挨E09地块，E09地块拟建汕头口腔医院，在环境因素上有利弊影响。

（2）次临近位置是图示4地块，2015年6月拍得，工业用地，楼面地价1073元/平方米。

（3）图示1、3、6、7所在的珠港片和东海岸片是汕头规划的新区，为高尚
住宅区，因此楼面地价较高。

（4）最接近本项目的住宅地块为36街区的图示9地块，楼面地价为4783元/平方米，为2012年拍得（该36街区2009年拍卖的另一地块楼面地价为2893元/平方米）。

（5）与本项目一路之隔（长江路）的29、31、34等街区区域为“汕头市台商投资片区，已规划为住宅、商业、商务、行政服务用途。

（6）汕头中心城区（图示上的“东区居住区”“珠港片区”）自金环路以东至新津河、金砂路以南至北海岸线范围内面积30多平方公里的东区，居住着几十万人口，是汕头市区目前最繁华楼盘开发比较集中的黄金区域。

（7）中心城区土地资源稀缺，城市东拓已渐成趋势。

随着汕头城市建设的进程和房地产市场的发展，汕头中心城区土地仍是企业关注热点，但从出让看来，中心城区土地储备量已受限，使得土地供应向周边地区延伸发展，而东部片区成为近几年供应热点。

城市房地产开发方向一路向东走已成趋势，特别是近年来市区东片相继开发的中高端楼盘占据市场较大份额，是目前全市开发水准最高，价格标杆的片区。

（8）年供应规模较小，商住用地供应量偏低。

汕头市近5年年平均土地供应规模在88万㎡左右，其中商住用地年平均供应规模仅为23万㎡，相较同等城市规模而言，汕头整体市场土地供应规模较小，商住土地供应持续减少至无供应，市场缺口较大。

而从成交来看，除2010年受宏观调控政策的影响，其余年份土地成交较为理想，流拍甚少。

（9）土地价格一路攀升，未来供应量有所释放。

随着未来政府计划多个新城相继面市，全市土地供应计划将有所放宽，目前市场有破冰的趋势，开发商随着信心的增长也将注重加持土地的储备，以占领后期的市场。

综上所述：就目前的土地市场来看，本项目2285元/平方米（700万/亩，4.5容积率）的楼面地价在合理区间内。

（仅供参考）
⒉龙湖房产市场情况
⑴2015年上半年总成交量为6720宗，下半年成交7659宗，同比上涨30%
⑵2015年上半年汕头新房市场成交6720宗，总成交面积将近62.4万平方
米，总成交金额近49.2亿元；其中高层住宅成交5364套，成交均价7039元/平；多层住宅成交93套，成交均价10526元/平；车位成交950个，成交均价15661元/平；铺面成交127宗，成交均价23521元/平。

⑶从近两年汕头楼市成交情况可见，观察2015各月份成交情况得出，楼市
成交量上半年处于上升趋势，下半年趋于平缓，但相比于2014逐月下滑的成交量走势，2015楼市成交量不断回暖升温的趋势比较明显。

⑷回望2015年，在股市起伏不定的环境下，在楼市利好政策的浪潮声中，
汕头楼市成交量如愿以偿，大获全胜；房价也没有大起大落，在一系列利民政策的驱动下，稳步小幅上升。

总体楼市行情呈量增价升趋势，从近两年汕头楼市均价情况对比可见房价稳步小幅上升，其中四月中旬后
均价赶超2014年并有不断攀升的趋势，2015年均价最低出现在二月份的
6494.02元，相比于2014年均价最低6845.7元，同比降幅5.4%；2015
均价最高7953.76元，相比2014均价最高的7803.23元，同比涨幅1.9%。

龙湖区楼盘均价比较平稳，基本处于7400-8200元/平方米的区间。

⑸2015年自3月份开始，一系列利好的楼市政策频频出台，人民币贷款和存款
基准利率的下调、公
积金政策放松……
利好政策刺激着人
们的购房欲望，汕头
各大房地产商借此
乘胜追击。

楼市利好
政策的推波助澜，房
地产商的积极响应
号召，使得2015汕
头楼市不断回暖升
温，成交量较之去年
有大幅度的增加。

★中心城区区域状况
汕头市现辖六区一县，分别为金平区、龙湖区、濠江区、澄海区、潮阳区、潮南
区、南澳县。

房地产版块以行政划分为界，狭义上的中心城区包括金平区、龙湖区和濠江区，其他各区各成一版块。

中心城区房地产市场按方位划分为七个主要版块，房价由西向东走高。

其中，东南版块和东区版块是最为活跃的版块，楼盘品质较高，成交量价均居全市前列。

东南版块是楼盘聚集区，以中高端产品为主，物业类型较为多样，价格区间也较大，为8000-22000元/㎡；东区版块主要发展高端景观豪宅，是未来的价值高地，房价在8000-10000元/㎡之间。

五、本项目投资分析
⒈投资地块的地理环境
土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。

土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场价值，因此，首先从地块环境入手进行分析。

⑴土地性质及地理位置综述
地块面积：净用地面积约20亩，不规则形状，地块原为工业用地，建有厂房。

⑵地块自然景观及环境质量
该项目地块所在区域目前现状为工业厂区，有中元电子厂、友力塑胶、科捷电器、凯地毛织实业等，此路段的泰山路为双向6车道道路，周边较多为汽车4S店，但该区域政府规划为住宅、商务、医卫、教育性质用地，属于北区居住区范围，中档住宅开发定位。

3.项目定位建议
对本项目的投资可行性分析，提出初步的定位建议。

在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化，竞争对手等各种因素综合考虑。

根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位置的前提而作出的建议，主要原因是：
⒈中等档次的意思是价格上走中等价位路线，市场印象则是价好物美。

⒉相对而言，项目目前的周边环境配套有待完善。

⒊区域内已形成一些居住小区群体，各项基础设施和市政设施在不断完善。

项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。

⑴建设投资
建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。

建设投资估算依据：
①各种税、费按通用取费标准计取。

②整个项目按中、高水平计算。

③银行贷款利率按6%计取。

④建筑形式：小高层（限高12层？）。

⑤建筑周期：分期分阶段。

⑴-1土地取得费用
⑴-2建设期利息。

建设期利息按动态计算，考虑到工程的分期滚动开发，后续工程的资金筹措可通过预售房款来实现。

⑷益分析
定价1：7000元/平方米，定价2：7500元/平方米，定价3：8000元/平方米。

⑸增值估算（7000）
⑹损益表与财务效益分析
⑹务评价（静态）
从上述分析得出，项目利润率为31%，利润为9031万元。

★7500元/平方米方案：
销售总收入：45964万元
净利润：11769万元，利润率34%
★8000元/平方米方案：
销售总收入：49029万元
净利润：14405万元，利润率42%
以上为参考性数据。

2016年1月15日。