土地评估报告完整版本

土地估价报告

第一部分 摘要

一、估价项目名称

受xx县人民法院的委托对陈锦兴位于xx县新城镇裕x街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估。

二、委托估价方

委托方：xx县人民法院

地址：xx县新城镇新洲大道南xx号

三、估价目的

受xxx县人民法院的委托，对xx位于xx县xx镇裕民街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估，为委托方对委估宗地进行拍卖提供土地使用权价格参考。

四、估价基准日

二0一七年七月十三日（以现场查勘日为估价基准日）。

五、估价日期

二0一七年七月十三日至二0一七年七月二十四日。

六、地价定义

根据委托方提供的《土地档案查阅答复书》，以及估价人员现场查勘情况确定委估宗地的地价定义：

1、用途设定：根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地的用途为城镇混合住宅用地，临裕民街两侧的房屋首层为商铺，二层以上为住宅，依据土地的最高最佳使用原则，故本次估价设定委估宗地的用途为商住用地。

2、面积设定：根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地面积为78平方米，本次估价设定委估宗地面积为78平方米。

3、容积率设定：委估宗地为空地，委托方未能提供设计规划条件，因此根据现场查勘委估宗地周边用地的容积率为5.0～6.0，本次估价按周边用地的平均容积率设定委估宗地容积率为5.5。

4、开发程度设定：委估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。根据本报告估价目的, 本次估价设定开发程度红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。

5、土地使用权年期设定：委估宗地的土地使用权终止日期为2067年8月21日。至估价基准日，委估宗地剩余使用年期为50.5年。本次估价设定委估宗地于估价基准日的使用年期为50.5年。

6、使用权类型设定：委估宗地为国有出让土地使用权，本次估价设定委估宗地使用权类型是国有出让土地。

7、限制条件：在估价基准日，委估宗地不存在抵押权、担保权、地役权等他项权利。本次估价设定委估宗地无他项权利限制。

8、本次估价的基准日确定为二0一七年七月十三日。

地价定义：综上所述，根据本报告估价目的, 本次估价的土地使用权价值是在上述设定用途、面积、容积率、开发程度、土地使用年期、使用权类型和性质等条件下于评估基准日的公开市场价值。

七、估价结果

经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到委估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、于估价基准日的土地使用权市场价格为：

评估土地总面积：78平方米

评估土地单价：20050元/平方米

评估土地总地价：178.39万元

大写（人民币）：柒拾捌万叁仟玖佰元整（取整至百位数）

宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》 八、注册土地估价师签章

估价师姓名 土地估价师资格证书号 签 章

韩xx 2003xxxx531

吕xx 2008xxx009

九、估价机构

负责人签名：

xxxx土地房地产资产评估有限公司

二0一七年七月二十四日

附

土地估价结果一览表

估价机构：xxx地房地产资产评估有限公司 估价报告编号：云科土评字(2017)第xxx号 估价基准日：2017-07-13 估价期日的土地使用权性质：出让

估价期日的土地使用者 宗地编号 宗地名称 土地使用证编号 宗地位置 估价期日实际用途 估价设定用途 容积率 估价期日的实际土地开发程度 估价设定的土地开发程度 土地使用权年限/年 面积

平方米 单位面积地价

元/平方米 总地价

万元 备注

陈xxx —— xx县xx镇裕民街 新府国用（2008）0xxxx1 xx市xx县新城镇裕民街 商住用地 商住用地 5.5 通水,通电,排水,通讯,通路,场地平整 通水,通电,排水,通讯,通路,场地平整 50.5 78 10050 78.39

一、 上述土地估价结果的限定条件

1. 土地权限性质：详见《土地估价报告（正文）》

2. 基础设施条件：详见《土地估价报告（正文）》

3. 规划限制条件：详见《土地估价报告（正文）》

4. 影响土地价格的其他限定条件：详见《土地估价报告（正文）》

二、 其他需要说明的事项

详见《土地估价报告（正文）》

估价机构：xxx土地房地产资产评估有限公司

二0一七年七月二十四日

第二部分 估价对象界定

一、委托估价方

新兴县人民法院。

二、估价对象

本报告委托评估的估价对象，是指陈锦兴位于新兴县新城镇裕民街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地。

三、估价对象概况

（一）土地登记状况

根据《土地档案查阅答复书》的记载，权利人：陈锦兴，坐落：新城镇裕民街，不动产单元号：——，不动产权证号：新府国用（2008）001761，使用权面积：78平方米，用途：城镇混合住宅用地，权利类型：国有土地使用权，使用权结束时间：2067年8月21日。现场查勘宗地四至为：

东至 西至 南至 北至

裕民街 他人用地 他人用地 他人用地

（二）土地权利状况

1、委估宗地的土地所有权状况：在估价基准日，委估宗地土地所有权属国家所有。

2、委估宗地的土地使用权状况：委估宗地的土地使用权人为陈锦兴，使用权类型为出让。

3、土地他项权利状况：估价对象不存在抵押权、担保权、地役权等他项权利。

4、相邻关系权利：无。

（三）土地利用状况

委估宗地为空地。实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。

四、影响地价的因素说明

（一）一般因素

1、地理位置

新兴县位于广东省中部偏西，地处东经111°57′37″至112°31′32″，北纬22°22′46″至22°50′36″。东与高明区、鹤山市交界，东南与开平市接壤，南邻恩平市，西南连阳春市，西北为云安县、云城区，东北接高要市。县境南北相距51公里，东西宽56公里，距海洋最近点100公里，县城距广州市150公里，全县政区总面积1523平方公里。省道276、113公路干线和三（水）茂（名）铁路贯通县境。

2、自然环境

新兴县四面环山，有“新兴盆地”之称。发源于天露山山脉的新兴江主干流和新兴江从南向北贯通，沿河一带形成一条狭长的河谷平原和冲积小盆地。地处北回归线南侧，属亚热带季风气候区，气候温和，热量丰富，光照充足，雨量充沛、霜期短。累年平均气温21.5℃，年均降雨量1663.7毫米，年均日照1695.4小时，年均无霜期359天。年均地温24.4℃，湿度23.3毫巴。

3、行政区划

新兴县辖新城、车岗、水台、稔村、东成、太平、里洞、六祖、大江、天堂、河头、簕竹共12个镇，县政府设在新城镇象岗路。

4、新兴县社会经济状况

2016年全县完成地区生产总值243.15亿元，增长8.1%，增速分别比全国高1.4个百分点、全省高0.6个百分点、全市高0.2个百分点。

工业生产企稳回升。2016年全县实现规模以上工业总产值4366266.8万元，增长16.3%（按当年价计）。2016年全县实现规模以上工业增加值872921.2万元，增长9.1%（按可比价计）。按轻重工业分：轻工业增加值522404.1万元，增长8.2%，重工业增加值350517.1万元，增长10.4%。按工业企业类型分：股份制企业增加值增长12.9%；外商及港澳台商企业增加值增长2.2%，其他经济类型企业增加值下降6.6%。产销衔接，1-12月规模以上工业实现销售产值4261903.6万元，增长11.2%，产品销售率达97.6%。

固定资产投资略增。2016年全县完成固定资产投资额1402016万元，增长0.1%。项目投资1241303万元，下降16.0%，其中：5000万以上项目投资424804万元，下降46.8%，5000万以下项目投资816499万元，增长20.2%；房地产开发投资160713万元，增长31.4%。

消费市场平稳增长。2016年全县实现社会消费品零售总额652219.6万元，增长12.1%。其中：批发业58098.8万元，增长23.6%；零售业508353.2万元，增长11.4%；住宿业17676.4万元，增长4.3%；餐饮业68091.2万元，增长11.0%。

外贸出口增长、进口和实际利用外资下降。2016年，全县完成进出口总额71531万美元，同比增长1.0%。其中：进口总额2450万美元，下降57.6%；外贸出口总额69081万美元，同比增长6.2%。外贸出口中：一般贸易出口47550万美元，增长16.1%，加工贸易出口21531万美元，下降10.6%。2016年全县实际利用外资额1714万美元，下降32.2%。

财税收入保持增长，金融运行平稳。2016年全县公共财政预算收入168285万元，增长5.6%（自然口径）；公共财政预算支出396015万元，增长15.4%。2016年完成国地税税收总收入265257万元，增长20.6%。其中，国税税收收入94087万元，增长24.9%；地税税收收入171169万元（报市地税数），增长18.3%(未剔除营改增影响)。12月末全县金融机构本外币存款余额2322648万元，比年初增长16.9%；境内本外币住户存款余额1615444万元，比年初增19.9%；全县金融机构本外币贷款余额1325602万元，比年初增长9.6%。

5、云浮市产业政策

第一，打造宜居新兴。利用高速公路建设和“交通攻坚”契机，进一步完善交通基础设施，改善城乡环境，加强城市管理，让群众生活更加便利、舒适。

第二，打造宜业新兴。就是要努力营造就业渠道广、创业机会多、产业发展旺的生动局面。刚刚也讲了，新兴毗邻珠三角，区位优势明显，江罗、汕湛高速全面通车后，我们与珠三角发达地区的沟通联系将更加密切、便利，再加上园区载体完备、产业配套完善、服务热情高涨，人流、物流、资金流、信息流将不断流入新兴，这对我们发展以温氏为代表的农业、以不锈钢为代表的工业、以禅宗和温泉为依托的文化旅游业有重大意义。通过发展经济带动就业和创业，使新兴成为投资置业的热土。

第三，打造宜游新兴。新兴是六祖的故乡，文化底蕴深厚，旅游资源丰富，包括六祖旅游度假区、天露山旅游度假区、金水台温泉3个国家4A级旅游度假区，目前我们正全力以赴把六祖旅游度假区打造成国家5A级景区。同时抓好禅宗文化产业基地等项目建设，打造“印象六祖”和“中国禅都”，提高旅游知名度。高速通了以后，越来越多的游客将选择到新兴旅游，带旺新兴的人气，促进经济社会发展。

（二）区域因素

1、区域概况

新城镇位于新兴县的中北部，是新兴县委、县政府驻地，全县的政治、经济、文化中心，面积117平方公里（其中城区面积10平方公里，耕地面积28202.35亩、山地面积88363亩），现有常住人口96934人（其中非农人口53385人、农业人口43549人），流动人口3万多人，镇政府下辖36个（其中15 个村委会、21个社区居委会）居村委（下辖97条自然村、269个村民小组）。