上海低密度产品案例细部分析62PPT

如何整合海岛旅游资源，形成新戴河旅游品牌； 对大规模的土地开发经验不足，驾驭能力不够； 项目如何实现成功启动，形成滚动开发； 如何项目整个开发进程。 世联提供服务： 区域整体定位与发展策略、区域旅游资源整合、确定项 目开发次序、大北京旅游度假市场研究、区域启动策略 与定位
北京-西山美庐项目
青岛-假日温泉项目
项目位置：即墨市温泉镇 项目规模：占地面积539亩 项目界定：城市远郊区具备优良资源的较大规模中高端住
宅项目
客户面临的困惑：
区域未来发展方向模糊
如何面对区域内未来面临高端项目急剧放量的竞争环境？ 如何整合资源，克服地块分散的劣势？ 项目如何推进和启动？

启动期是项目立势、占位、概念传播、形成口碑传播的重要阶段，至
关重要。

在各期开发过程中不断进行“脉冲式”的刺激，保证持续成功开发
世联工作阶段划分与工作内容
本报告是严格保密的。
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陌生区大规模房地产开发的前期策划是世联非常成熟的服 务线之一
市场调研方法 • 现场踏勘 • 问卷调查 • 焦点小组访谈 • 一对一深度访谈 技术思路形成方法 • 土地方格网法 • KPI指标法研究案例 • MECE法界定问题 • 头脑风暴会 技术支持获取法 • 5G(GROUP)法 世联的工作方法
北京-东海花园项目
项目位置：北京市通州区 项目规模：占地226万平米，总建筑面积约47万平米 项目界定：陌生区域大盘开发 客户面临的困惑：
项目所在区域未来发展方向是什么？ 各功能区如何划分、如何分期开发，以实现预期的经济目 标？ 如何通过启动区的开发奠定区域地位和影响力？ 项目整体营销战略与启动区营销战略是怎样的？
确不同的产品线和配套在不同开发阶段的作用。

楼层总数
6 5 7 3 5 3 6 5 5 8 5 4 5 9
楼层详况
1F-6F 1F-5F
B1-6F 1F-3F 1F-5F 1F-3F 1F-6F 1F-5F B1-5F B1-7F B1-4F 1F-4F 1F-5F 1F-9F
单层建筑面积(㎡）
5575 6716
5859 10000 1759 4987 8544 11669 9938 7750 2006 6822 6740 2367
B2-F11 B1-F9 B2-F13
9,600 12,600 3,600
地下负四层 地下负三层 地下负四层
1)规模：集中在10万㎡左右，即可以形成规模效应，又不易过大； 2)层数：主题型购物中心,由于低层区以专业店为主，延长了零售楼层的分布范围； 同时，高层区增加了餐饮、娱乐等业态的比重，也近一步延长了经营层数；在控制 总规模的前提下，可适当降低单层面积。
类型 总体规模 单店平均 单店铺
指标 总数（个） 总建筑面积（㎡） 总营业面积（㎡） 总销售额（亿日元） 平均单店建筑面积（㎡） 平均单店营业面积（㎡） 平均单店销售额（亿日元） 平均单店租户数（个） 平均单个店铺建筑面积（㎡） 平均单个店铺营业面积（㎡） 平均每坪销售额（千日元）
数据 2759 44,919,370 36,538,400 268,306 16,281 13,243 97.25
1
表1-4.部分综合体型购物中心
编号
项目名称
建筑面积（㎡） 经营楼层 楼层概况 单层建筑面积(㎡） 备注
1
上海港汇广场
13.0万㎡
7层
B1-F6
18,500
地下负三层
2
北京新光天地

限制下的创新与突破——未未来12精细[particularity ]专业[Professional]基础[BASIC]31.项目整体技术指标2.开发商背景3.项目区位图4.项目整体户型配比5.项目整体容积率、产品线分析6.项目整体车位比分析7.项目整体建筑分析8.项目整体可诉求卖点分析9.项目整体不利因素分析10.项目媒体表现分析11.项目楼书表现分析41、项目整体基本技术指标52、开发商背景分析——金地集团6本案陆家嘴张江世纪公园世博园区外高桥金桥五角场本案位于浦东高行3、项目区位图7本案周边生活配套功能欠缺，并有大型化工厂、煤气公司及高压电线等不利于居住的设施道路系统已经成熟，五洲大道翔殷路隧道通车，地铁6号线进入运营均提升本案的交通体系3、项目区位图84、项目整体户型配比95、项目整体容积率、产品线分析本项目容积率为1.6，绿化率为35%，在本片区占有；但本项目是利用花园洋房作为景点设计，大范围绿化面积缺乏，使客户实际使用的园林面积相当有限。

但开发商在项目东面及南面建设市政绿化公园——乐活公园，以弥补本案高密度的缺陷106、项目整体车位比分析本项目停车位共有1025个，以地下停车场为主，另外有部分花园洋房半地下车库。

但1：0.64的车位配比对于本项目的客源定位来讲相当捉襟见肘。

117、项目建筑风格分析128、项目整体可诉求的卖点分析13Ø封闭市场的成长期，居住氛围有待培养Ø周边生活配套设施匮乏，环境不利于塑造高端形象9、项目整体不利因素分析1410、项目媒体表现PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 炣 1511、项目当期楼书表现161.项目整体布局与规划分析2.项目产品线分布与设计分析3.景观动线分析4.项目配套与分布分析5.项目入口、人流与车流动线分析6.项目会所与商业配套分布分析7.项目户型分析8.项目户型具象分析9.项目户型可诉性卖点分析171、项目整体布局与规划分析18张杨北路2、项目产品线分布与设计分析193、项目景观动线分析204、项目入口、人流与车流动线分析215、项目会所与商业配套分布分析226、项目户型分析－－花园洋房23花园洋房——项目户型具象分析242526272810、项目户型分析－－复式高层293031项目户型分析－－普通高层3233347、项目户型可诉性卖点分析35•营销节点分析•营销动线分析•营销可诉性分析361、营销节点分析372、营销动线包装分析383、营销可诉性分析393、营销可诉性分析40后续41。

龙湖·滟澜山 ——区块位置
大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
◇ 区位——
青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
佘山别墅圈 快速交通 （沪青平高速）
◇ 地块四至——
东至嘉松公路 南至规划道 西至崧塘河 北至淀浦河
◇ 与市区关系——
走沪青平高速直达市区： 距人民广场仅25公里； 距虹桥机场约15公里 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
样板房示范区—— 慵懒、温馨、浪漫、独特
利用软装、细节，地下室、花园景观等营造慵懒、温馨、浪漫的风格。
新旧东西混搭，中西风格混搭，营造独特家居品味，简约而不简单。
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
美式田园风格——浓郁的世外田园生活气息，清新自然。
美式田园风格
美式田园风格
美式田园风格
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
五大景观主轴
横向有滟澜渡、紫香堤、银杏道、蔷薇谷、朗月溪五条色彩鲜明的景观轴线装 点社区，缔造出幽静浪漫的原生悠居生活。
纵向有莱蒙湖印象、普罗旺斯之香、托斯卡纳时光、波尔多往事、克里特传说 五个特色小镇，还原出奇幻瑰丽的地中海梦幻度假生活。
五种风情小镇
龙湖·滟澜山 —— 景观规划
五层垂直绿化
第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木； 第二层：4-5米高的小乔木、大灌木； 第三层：2-3米高的灌木； 第四层：花卉、小灌木； 第五层：草坪、地被。
会所的室外广场为下沉式罗马广场，配之各色 鲜艳夺目的植物，在入口处即营造出一份浪漫 田园的感觉，二层设计婚礼草坪，迎合主攻的 女性浪漫心理。
龙湖·滟澜山 ——配套规划（会所）
会所沿袭龙湖一贯风格，可实现快速复制。
龙湖所有售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、 立面等方面不允许随意改变。