(优选)收益还原法习题

根据上表确定一层租金为36元/平方米·月（取整）。二层以上租 金为12元/平方米·月（取整），按以上水平，宗地建筑面积5433.43 平方米(其中一层建筑面积为1010平方米)，房地出租年租金为107万 元。
2、房地出租年总费用 经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、房屋 年折旧费、保险费、税金、空房损失费等。 （1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括 房屋管理人员工资等，据了解，该项费用一般按房地产年租金收益的2% —5%计。根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取 4%。则： 管理费＝房地年总收益×4% （2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修 缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%—3%。根 据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对 象上同类建筑物重置总价的2%计算。 根据委托方提供的资料和现场勘查，估价对象上的建筑物为主体五 层、局部六层商业楼，框架结构，且出租面积为5433.43建筑平方米。 根据×年度××市区房屋重置价格标准，一等框架结构房屋重置价格
3、房地年纯收益
房地年纯收益＝房地年总收益－房地年总费用
4、房屋年纯收益
依据土地估价《规程》和2005年8月公布实施的《×××区土地级别
与基准地价更新报告》
房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率
通常情况下房屋还原率比土地还原率要高2～3%，考虑到我国保险
行业的实际情况，此次评估房屋还原率确定为8%。
房屋年纯收益＝房屋现值×8%。详见表3-2-3
5、土地年纯收益
土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益。详见表3-2-3
6、计算估价对象总地价
总地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n]

一．收益还原法收益还原法是在估算待估宗地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原利率，将待估宗地在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的一种方法。

此次评估，假设未来每年的纯收益保持不变、还原利率不变，有限年期的土地使用权价格计算公式为：P＝a÷r×[1－1/（1＋r）n]其中: P——土地价格a——土地年纯收益r——土地还原利率n——待估宗地土地使用年期具体测算思路是：1．房地年总收益＝房地年租金＝月租金×12×收益总面积×出租率×有效使用面积比率2．房地出租年总费用＝维修费+管理费+保险费+税金+房屋年折旧费3．房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用4．房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原率房屋现值＝重置价－折旧总额＝重置成本－年折旧费×已使用年限5．土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益6．总地价＝土地年纯收益÷r×[1-1/(1+r)n]7．单位地价＝总地价÷总土地面积测算过程1．确定房地年总收益调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地产租金水平，确定待估宗地房地出租的总收益。

待估宗地的月租金水平经过调查确定：估价对象位于城关镇双雄路，证载地上建筑物面积为302.00平方米，土地使用权面积100.8平方米，评估设定用途为住宅用地，估价对象对应地上建筑物设计用途为住宅，估价人员调查了周边同类住宅用房屋的租赁情况，城关镇双雄路附近同类房地产的租金水平为每月约9-13元/㎡（建筑面积），估价人员综合考虑其区域因素和个别因素经加权平均确定估价对象平均每月租金为11元/㎡。

通过参考周边居住用房屋出租的实际收益情况，确定其空置损失率为5%，租金损失率为5%，则估价对象年租金收入为：房地年总收益＝月租金×12×收益总面积×有效出租面积比率×出租率=11×12×302.00×(1-5%)×(1-5%)=35977.26元2．房地出租年总费用房地出租年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）（1）管理费管理费指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。

收益还原法具体测算过程(二）收益还原法测算过程（简述技术过程）由于估价对象作为商铺用途，属于典型收益性物业，具有明显的收益特征，其租赁市场较活跃，有关数据较易取得和预测，故可通过租赁收入扣除由出租人负担的费用后计算其在未来使用年期内每年净收益，然后按一定的折现率折算到估价时点上，再求和，即可求得估价对象房地产价值，今次为抵押房地产估价，由于注重预期风险，且估价对象收益较持续平稳，在估价时对预期不确定的收益或升值因素较少考虑，收益法采取净收益不变的公式计算。

计算公式为：V=A/Y×[1-1/（1+Y）N]其中：V表示待估房地产价值；A表示房地产年纯收益；Y表示报酬率；n表示剩余收益年限。

评估测算过程：1、测算有效毛收入（1）、测算租金价格（要进行简化）经过对估价对象周边房地产市场调查，结合估价对象的特点，选取了文明北路东侧商铺等三个类似成交案例为比较案例，估价计算过程见表1、2、3。

表1、编制比较因素条件说明表修正，区域因素及个别因素修正，列表如下：表3、编制比较因素系数及测算过程表估价对象单价=(105.04+105.73+108.04) ÷3=106.27（元/平方米）（2）、使用现状分析估价对象目前由业主自己经营,商业策划较好,不存在长期租约限制问题,也未发现存在非法占用或受其它限制而影响房地产价值的情况。

（3）、有效出租面积或有效出租率说明估价对象有效出租面积占比率较高，约占总面积的95%。

（4）、空置率与租金损失情况分析估价对象所处地段较繁华，空置率较低，该地段地面商铺较少出现空置情况,因而平均空置率约为2%。

（5）计算年有效毛收入年有效收入=月租金×12×建筑面积×有效出租率×年平均空置率= 2、其他收入押金利息：利息按以押金10000元为基础计算，其利率为现行利率为年利率 5.31%为基准计算,则押金年利息为:10000×5.31%=531元，折合3、运营费用估价对象的正常运营所需税费用具体见下表：4、计算年净收益净收益=租金有效毛收入+其他收入-运营费用5、净收益变化趋势分析2007年以来,茂名市商铺类房地产价格一直呈上升态势,但租金价格相对增长较缓慢。

②预测估价对象地未来收益 ③求取报酬率或资本化率 ④选用适宜地收益法公式计算收益价格
第 2节
现金流量与资金时间价值
现金流量
现金流量的概念
在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独 立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或 流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出， 流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称 净现金流量。
(4)用于市场比较法中因期限不同进行的价格调整 上述不同期限价格之间的换算方法，对于市场法中因可比实例 房地产与估价对象房地产的期限不同需要对可比实例价格进行调 整是特别有用的。 例：某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用 地，所地段的基准地价目前为1 200元／m2。该基准地价在评 估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10％ 。假设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评 估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业 用地目前的价格。 解：本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际 上就是将使用年限为法定最高年限(50年)的基准地价转换为45年( 原取得的50年使用年限减去已使用5年)的基准地价。
(1 0.5%) 1 6.17%
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第 3节
(一)最一般公式
收益法的基本公式
对上述公式作补充说明如下：
1、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原 理公式，主要用于理论分析； 2、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维持不变； 3、当上述公式中的ai每年不变或按照一定规则变动及n为有限 年或为无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后 面的各种公式实际上是上述公式的特例； 4、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末；