物业设备设施管理第八讲-精选文档54页

构成房屋建筑实体的有机组成部份。
物业设备、设施管理的意义
物业管理者按照一定的科学管理程序和 制度，按照一定的技术标准要求，对物 业所有的公共设备、设施进行日常养护 和维修，使物业所有的公共设备、设施 处于良好的工作状态，并尽量保持其使 用价值，与物业使用者提供高效、优质、 安全、便捷的综合服务。
建筑物设备、设施分类
设备运行操作和维擭人员必须做到 “三严、四会”
四会
1. 会使用专业设备，熟悉设备原理、结构、性 能、能熟练操作。
2. 会保养设备，使设备保持无灰尘、无油污， 铁见本色，漆见光，管辖范围环境清洁。
3. 会检查设备，确保管辖的设备性能良好、操 作灵敏可靠。
4. 会排除故障，能正确判断故障先兆及导致原 因，掌握故障排除方法，准确及时修复。
物业管理 - 受物业所有人的委托，依据物业 管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、 公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境 容貌等管理项目进行维 护、修缮和养护，并 向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服 务。
物业设备、设施
建筑物本体及场 地上的相关供配电、供 排水、供气、供冷(暖)及运输系统、弱电 系统等附属配套的设备、设施，它们是
暖通、卫生设备、设施 电气设备、设施 辅助设备、设施
暖通、卫生设备、设施
给水系统、排水系统、消防水系统； 喷水冲洗机、洗地毯机、洗外墙机械； 供冷系统、通风系统、锅炉(供热)系
统。
电气设备、设施
高压变电系统、供配电系统、应急供电 系统；
消防报警系统、安防监控报警系统； 通讯、视像、广播、智能化网络系统； 垂直电梯、自动扶梯、液压客梯/货梯； 建筑物防雷及接地系统。
设备巡视检查“八字诀”
＜看、听、摸、闻、查、测、 比、记＞

换灯泡等
例如：水管爆裂漏水、电力供应故 障、园区火警、气体泄露等
非重复性
例如：天花漏 水、处理消防
误报等
三、设备维护管理
设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏 堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故 障，影响正常使用，严重时会酿成设备事故。
1、维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、 防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的 设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强 制保养。
6 供油装置齐全，油质、油压、油耗及排放废气等符合要求。 7 表计齐全、灵敏可靠，指示正确，防护装置齐全完整。 8 整机内外清洁，管线安装合理整齐，色标明显正确，无漏水、漏油现象
电梯及自动扶梯
序号
内容和标准
1
保证办公楼至少一台电梯24小时运行，电梯和自动扶梯运行平稳，乘坐舒适， 电梯准确启动运行，停层准确。
“严禁合闸”等移动标识的统一
存放点。专用工具、安全用品放
置在指定的位置。绝缘工具需在
有效期内使用，摆放位置需有标
识。
绝缘工具
标识存放
专用工具
分类整齐
工具架
标识名称
合格标志
空洞封堵密实
安全防鼠挡板 大门接地 双如有临时物料存放，应摆放整齐， 划定区域，并有标识。
加强巡检，维护保养工作。
设备中的仪表、安全附件必须定期校验，确 保灵敏可靠。
对事故的处理严格执行“四不放过”的原则， 即事故原因未查清不放过、责任人员未处理 不放过、整改措施未落实不放过、有关人员 未受到教育不放过。
（2）设备的运行在经济性上始终处于合理状态， 以最少的投入得到最大的经济效益。
做好能源管控工作，坚持每天定时抄表记录 并计算出日耗量，每月统计一次实际耗用量 及能耗费用，将每月出现的异常情况应查清 原因并报告负责人。 采用切实有效的节能技术措施，是设备在运 行过程中一直处于最佳运行状态和最佳运行 负荷之中。

物业设备、设施维护及维修管理
21、静念园林好，人间良可辞。 22、步步寻往迹，有处特依依。 23、望云惭高鸟，临木愧游鱼。 24、结庐在人境，而无车马喧；问君 何能尔 ？心远 地自偏 。 25、人生归有道，衣食固其端。▪Fra bibliotek谢谢！50
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华

物业设施设备管理一、物业设施设备物业设施设备,是指房屋及附属于房屋建筑业主共用的各类设施设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。

物业设施设备主要分为：房屋与设施、强电系统、电梯升降系统、空调系统、给排水系统、消防系统、弱电系统等。

二、物业设施设备管理(一)物业设施设备管理的目标1.具体目标：保持设施、设备完好，满足其使用功能；确保物业及使用人的安全；促进物业保值增值。

2.衡量物业设施设备管理质量的三个指标(1)房屋完好率(2)危房率(3)设备完好率3.物业设施设备完好的基本标准(1)结构与零部件完整齐全;(2)设施设备运转正常，满足使用功能；(3)设施设备技术资料及管理记录齐全；(4)设施、设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；(5)防水、防冻、保温、防腐、安全、标识等措施完整有效。

(二)物业设备管理的意义(1)可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。

(2)是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值、使物业保值增值的有效手段。

(3)是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需要。

(4)能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时也能促进物业管理行业的健康发展。

三、物业设施设备基础管理(一)物业设施设备档案管理1.物业设施设备档案的建立(1)新建物业项目设施设备基础管理档案的建立。

①设施设备原始技术档案的建立。

主要是在物业项目设施设备和系统承接查验双方交接时由交验方提交的物业清单，物业竣工图纸、竣工资料和技术资料，设备生产厂家的安装、维护、使用说明书与合同书等。

②设备基础管理档案的建立。

主要包括：《房屋清单》《共用设施清单》《设备登记卡》《设备清单》《设备台账》《设备卡》等。

③设备管理的相关法律、法规、规范与标准等强制性文件。

(2)设施设备使用管理档案。

①设施设备使用维护档案。

设施设备使用维护档案的保存年限一般为3~5年，可定期处理。