晋城房地产市场分析
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晋城市市场调研报告
一、市场概述
近年来，随着住房制度改革逐步深入，国家宏观经济政策
驱动，全国房地产业均呈现出强劲的发展势头。就晋城市而言，
这一行业更是崭露头角，商品房在很大程度上改善了本市城乡
广大居民的住房条件，有力地推动了该市市镇建设和社会经济
的快速发展。房地产业已成为该市国民经济的重要产业，对改
善居民住房状况起到了关键作用。
二、市场研究
1、数据统计说明
数据采集的范围
晋城市现有楼盘的数据采集。
研究的目的
主要为我公司在该地的投资，提供市场上的依据。
主要内容
研究对象的户型大小、销售价格、销售周期以及开发规划方面
都在本次的研究范围之内。
2、数据统计情况
住宅面积分析
项目名称 总占地 总建面 主力面积 均价 销售率
金城（兰煜花园） 121亩 32万平米 80-160㎡ 4600元 80%
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铭基凤凰城 280亩 30万平米 80-130㎡ 4300元 70%
蓝山御景 138亩 28万平米 84-150㎡ 4400元 85%
华厦星园 110亩 23万平米 85-130㎡ 3800元 90%
四季花城二期 48亩 10万平米 80-120㎡ 3900元 95%
新界 香港城 180亩 37万平米 83-139㎡ 4200元 不详
岭杰小区 163亩 35万平米 95-145㎡ 4300元 85%
晋城经济适用房 147亩 29万平米 82-120㎡ 不详 不详
晋城国贸 25亩 12万平米 100-1200㎡ 6000元 35%
晋城豪德贸易广场 325亩 23万平米 30-1000㎡ 5500元 54%
从上表情况来看所调研的项目面积范围80平米-160平米之间，
主力面积集中在 120 平米左右的主力户型为 3 居房；价格主要
集中在4000元左右，这些项目的去化情况也基本顺畅，追根究底还
是得益于
本市房地产的迅速崛起市在近两三年，随着经济的不
断发展、各个乡镇的收入也在不断的增加，生活水平、生活质
量也有了一定的提高，由于周边矿产资源的合理开发，带动了
城市经济的飞速提高。
客源分析：
通过以上列表可以看出区域内项目购房主要是市内及周边县市
购房客为主，多以自经商为主。
3、重点项目分析
住 宅
金城（兰御花园）
地理位置：凤台街（泽州公园对面）
土地规模
：121亩
产品情况
：
总建面323502.76万平米，容积率为4.01，总户数
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1226户。 目前就销售1号楼 。
户型情况：
两居：83-96平米
三居：117—140平米
四居：150-160平米
销售情况：
起 价：4400 元 均 价：4600元
销售率：80%
项目优势：
地段优越，交通便利，周边配套齐全
项目劣势：
价格相对其他项目比较稍高
铭基 凤凰城
地理位置：白水街与泽州路口南500米
土地规模
：
280亩
产品情况
：总建面30万平米 容积率1.6 总栋数26栋
一期已售完 二期5栋别墅 和3栋高层
户型情况：两居80-100平米
三居100-130平米
别墅250-360平米
销售情况：
起价：4000元 均价：4400元
项目优势：
小区配套齐全，证件齐全，付款方式灵活，政府发
展区域。
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项目劣势：
周边配套不全，公交线路不发达
蓝山御景
地理位置：北环路（城北公园旁 ）
土地规模： 138亩
产品情况
：总建面28万平米 容积率3.1 总栋数18 栋
一期已售完 二期3栋高层
户型情况：
两居84-110平米
三居110-150平米
销售情况：
起价：4250元 均价：4400元
项目优势：
交通便利，手续齐全，付款方式灵活，小区环境好
项目劣势：
周被配套不行，紧邻北城区边，安全系数不高
商 业
晋城豪德贸易广场
地理位置：红星西街与景峰路交叉口
土地规模
：
1000亩，首期开发325亩
产品情况
：
总建面23万平米 容积率1.1 总栋数62
户型情况：30-1000平米
销售情况：
起价4500元 均价5500元
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商业自身配套很浓，各种业态配套比较齐全，公司在其他地方
案例比较成功，具有品牌性
在开发区内金城算是最大的开发商，它分四个区开发，分别是
梅园，兰园，竹园，菊园，在6月份到7月中旬菊园准备开盘，因
为菊园全部打造的是精装修，起价估计约为6500元，均价约为7600
元，最高价约8500元，这是目前晋城除了铭基 凤凰城别墅项目外
晋城的最高价。
四、综合分析
晋城市是一个注重城市文明、文化发展的城市，整个城
市在不断的建设改造，在去年煤矿资源整合后，使一大部分
煤矿企业老板对投资房地产业和服务业产生了非常大的兴
趣。同时对房屋的品质也有了较高的要求：
1、大社区，小区环境优良；
2、周边要有完善的生活配套，生活机能要丰富；
3、有足够的升值空间。
但本市在路况上有些限制：全境四周高山环绕，尤以西
南部山岭更为陡峻，中部丘陵起伏，间有盆地，其中以晋城、
高平等盆地较大，城区座落于本境南部中段、太行山脉南端，
近郊东南部山势险要，道路曲折。上述道路情况大大影响了
房屋的建造，现本市的文化行政中心大部分坐落于市中心；
商品房的建造均围绕市中心建造。人口数量增长飞快据资料
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显示03年城区人口已经达到28万，近几年各县人口均向市
区的不断涌进， 造成了市区居住人达到35万人，城市周边
城乡人已经达到了170万人，根据数据表明晋城市到2020
年人口将达到75万人，使房屋供不应求，人们争相在市区
内购买房屋。但境内北面为采踩空区、西面接近山区，东面
靠近高速，现市区南城为新城开发区它将会是不久的将来晋
城的富人区，城市发展的新亮点。
在调查中发现在建楼盘都特变注重楼盘的品质既优势，
同时价格也在不断的上调，从近两年来的2500元均价已经
上涨到均价4000元，而且大部分楼盘占地都在百亩以上都
形成了大规模社区。
根据本次调研情况来看，该市场房地产市场情况优异，适合我
公司在本地的投资投资发展。
