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东部华侨城案例分析

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东部华侨城案例分析 2 目录

一、东部华侨城总概 3 1.东部华侨城定位及其内部规划总揽 3 2.东部华侨城所处大环境分析 4 3.华侨城投资与运营数据评估 11 二、东部华侨城七大主题板块详析 11 1.大峡谷生态公园 11 2.茶溪谷生态公园 12 3.云海谷体育公园 13 4.华兴寺 14 5.主题酒店群落 14 6.旅游地产 16 7.演艺文化 18 三、东部华侨城发展策略与创新 21 附录 22 3

一、 东部华侨城总概 1、东部华侨城定位及其内部规划总揽 定位 以“让都市人回归自然”为宗旨、以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区。 规划布局

东部华侨城在大梅沙依山傍海天然地势间规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体。

景区核心文化打造理念 东部华侨城一期于2007年7月28日试业，通过 有“茶、禅、花、竹”等主要元素的茶溪谷；以奥林匹克军体运动和高尔夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店、矿泉SPA、天禅晚会、首届国际山地歌会等体现中西文化交融并兼的核心文化诉求。

二期大侠谷规划以“森林、阳光、大地、河流、太空”为主要元素的八大旅游主题、海菲德红酒小镇、观音座莲等多个项目配套设施与核心景点预计将在2008年末建设完毕。 4

三大景区及其特色 茶溪谷 包括茵特拉根小镇、茵特拉根湖、茵特拉根华侨城酒店、号称目前中国最大及最先进室内及户外矿泉、设有1,300个座位的东部华侨城大剧院、茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园等景点。

云海谷 设有两个高尔夫球锦标赛场、练习场及其它体育设施。 大侠谷 将于2008年开放，以"森林、阳光、大地、河流、太空"为主题元素，，集山地郊野公园和都市主题公园的特色于一体。再加上世界上首个以红酒为主题的特色村落，力求令度假村集多项文化、生态、消闲、娱乐及露天景点于一身。

目前景区门票有两种，茶溪谷门票150元；组合票180元（茶溪谷门票项目和乘坐丛林缆车）。2008年1月20日起，二期项目大侠谷部分项目试业，实行以下票价:茶溪谷门票维持原价150元/人不变， 大侠谷+茶溪谷联票试业票价200元/人。

观看《天禅》演出需要另外购买门票。普通席位价格平日为￥50元起，节假日为￥80元起。

2、东部华侨城所处大环境分析 地理区位 东部华侨城，位于深圳市东部黄金海岸大梅沙、三洲田片区，占地近9平方公里（近1万亩）。 5

上图中字母标记处为深圳东部华侨城所处区位 如图所示，东西走向的盐坝高速设有出口进入东部华侨城景区，盐三公路可直接进入景区内部，交通

距主要交通枢纽中转中心 深圳宝安国际机场 24.2公里 深圳站 24.0公里 深圳北站 27.3公里 深圳西站 2.2公里 6

三小时车程内主要辐射城市（距离通过google地图测距软件估算，单位：KM） 惠州 66 香港 87 东莞 86 中山 153 广州 170 佛山 210 江门 220 汕头 220 珠海 267 澳门 290 肇庆 350

小结：从东部华侨城选址可以看出，景区自然资源及交通区位优势明显，且同时把到珠三角最具消费力的九个核心城市与澳门、香港同时纳入自身的三小时交通辐射范围内，具备了优良的市场消费基础。

周围主要酒店（携程查询系统） 酒店 距离 星级 价格 深圳南侨商务酒店 1.0公里 4星 250元 深圳雅枫宾馆南油店 1.7公里 3星 168元 深圳青青世界酒店 3.5公里 4星 620元 深圳鸿隆明华轮酒店 3.9公里 4星 460元 深圳太子宾馆 4.0公里 3星 338元 深圳维也纳酒店（深4.1公里 3星 145元 7

圳海湾店） 深圳维也纳酒店（深圳海湾店） 4.1公里 4星 176元

深圳泰格公寓 4.2公里 5星 897元 深圳万悦国际酒店 7.0公里 5星 350元 深圳金晖酒店 8.0公里 4星 360元

深圳市内主要景区 景点 景点类型 深圳欢乐谷 乐园设施 锦绣中华 人造微缩景观 世界之窗 人造微缩景观 中华民俗村 文化主题 深圳水上乐园 水上乐园 深圳海洋世界 海洋观赏 南澳 自然景观 深圳桔钓沙 自然景观 大梅沙黄金海滩 自然景观

其中，欢乐谷、锦绣中华、世界之窗、民俗村与东部华侨城同为华侨城集团旗下企业。 东部华侨城与华侨城其他项目的比较: 从项目定位上来说，华侨城是华侨城集团总部所在地，从华侨城建立之初就存在的地方，位于深圳南山区，深圳市西部，是一个集旅游、商业、酒店、地方的大型城市社区。东部华侨城是华侨城集团在深圳东部开发的一个大型生态旅游度假地，是一个大型的旅游项目。 华侨城旅游主要有3个主题公园：锦绣中华-民俗文化村、世界之窗、欢乐谷；东部华侨城是国家生态旅游示范基地。

如果想看看中国文化和世界文化、建筑、表演，就去华侨城锦绣中华和世界之窗，如果想体验刺激的激动游乐项目，体验都市时尚文化，就去华侨城欢乐谷。如果想体验山地旅游，生态旅游、观光旅游就去东部华侨城。

锦绣中华、世界之窗——以微缩景观、民族表演、风情表演为主 欢乐谷——以机动游乐项目（过山车等）、魔术、狂欢等体验为主 东部华侨城——以山地景观、剧场表演、酒店度假、高尔夫、SPA度假为主。 8

票价对比 锦绣中华票价：120元 世界之窗票价：120元 欢乐谷票价：170元 东部华侨城票价：150元 小结：除东部华侨城景区内自有酒店外，在景区周围车程15分钟内共有10家4星级以上酒店，给与了游客充分丰富的度假住宿选择，也能够直接对住宿在这些酒店旅客产生吸引力，从而营造、带动了整个地区的旅游氛围。加以东部华侨城自身的独特、高端的旅游定位能够与在深圳市范围内华侨城集团自身拥有的多样的旅游景区组合，形成了旅游目的地景区间的协同效应，同时也不与南澳等有一定性质重合的自然山水类景区产生目标消费全体的冲突。

深圳旅游业历年主要数据 深圳 2007 2008 全市旅游人次（万） 6557 6755 过夜人次（万） 2556 2659 国内旅游人次 3876 4068 境外旅游人次 2678 2687 旅游收入（亿） 511 518 华侨城（含东部华侨城） 814 892

其中东部华侨城接待游客量近300万，占整个华侨城---包括世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、民俗村----接待的旅游人数近三分之一。

2008年，亚太旅游联合会评选深圳为中国最具旅游综合竞争力前三甲，从已下由国家统计局出具的2008年全国主要城市入境人数统计表表可以看出深圳旅游行业在全国中所处地位。

2008年1-12月主要城市接待情况（人次） 接待人数 (人次) 同比增长 (%) 接待人数构成（人次） BREAKDOWN OF ARRIVALS 9

ARRIVALS GROWTH（%）

外国人 香港同胞 澳门同胞 台湾同胞

FOREIGNERS HONG KONG MACAU TAIWAN PROVINCE 北 京 BEIJING 3 790 378 -12.96 3 357 173 280 894 12 869 139 442 天 津 TIANJIN 1 220 392 18.22 1 130 037 35 787 5 119 49 449 大 连 DALIAN 950 045 13.10 856 223 42 068 1 359 50 395 上 海 SHANGHAI 5 264 727 1.23 4 416 223 363 247 15 575 469 682 南 京 NANJING 1 191 813 2.67 777 115 172 115 8 598 233 985 苏 州 SUZHOU 1 682 267 4.34 1 217 247 109 234 6 676 349 110 杭 州 HANGZHOU 2 213 319 6.10 1 543 665 264 195 11 990 393 469 黄 山 HUANGSHAN 810 405 18.22 559 297 72 843 3 181 175 084 厦 门 XIAMEN 1 045 309 12.14 415 599 156 688 3 147 469 875 广 州 GUANGZHOU 6 124 801 0.19 2 144 926 3 195 945 327 883 456 047 深 圳 SHENZHEN 8 695 727 4.60 1 514 186 6 677 798 42 025 461 718 珠 海 ZHUHAI 2 862 150 1.48 493 068 969 201 610 317 789 564 桂 林 GUILIN 1 250 154 -2.78 814 409 143 163 3 346 289 236

2008年1-12月主要城市接待情况(人天) 接待人数 (人天) 同比增长 (%) 接待人天数构成（人天） BREAKDOWN OF NIGHTS

NIGHTS GROWTH（%）

外国人 香港同胞 澳门同胞 台湾同胞

FOREIGNERS HONG KONG MACAU TAIWAN PROVINCE 北 京 BEIJING 17 442 332 -4.07 15 644 426 1 099 384 38 607 659 915 上 海 SHANGHAI 19 558 967 1.99 16 195 342 1 218 439 60 657 2 084 529 广 州 GUANGZHOU 13 419 282 -2.19 5 140 392 6 530 934 716 033 1 031 923 深 圳 SHENZHEN 16 337 096 -2.18 3 290 345 11 876 063 70 644 1 100 044

全国范围内，除以上四个城市接待入境旅游人天数据超过千万外其余城市皆未突破千万人天关口。

小结：从对整个深圳市旅游产业的现状宏观分析可以看出，在自身优越的交通地理区位的基础与政府对旅游产业的扶持力度上，深圳作为国内一流的旅游目的地的资质已经形成。华侨城集团自身的政府背景与旅游行业的品牌效应又使得东部华侨城成为深圳旅游近年来

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深圳东部华侨城案例详细产品

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1.1茶溪谷——茵特拉根小镇
东部华侨城大剧院：集晚会表演、大型宴会、商务会议和展览等多种功能于
一体。300平方米的舞台高清LED屏被誉为“中国第一屏”。百米玻璃幕墙，
可根据剧情整体升降，场外茶田瀑布与场内舞台表演精彩结合，实现生态、 自然的演出效果。
《流动音乐小火车》：精心设计的流动音乐小火车沿着预定轨道运行，穿行于整个茵特 拉根小镇，沿途播撒无尽的歌声、问候与祝福。小火车开到哪，歌声飘到哪，人群就跟 到哪，使得整个小镇热闹非凡，真正"活"起来。
1.1茶溪谷——茵特拉根小镇
茵特拉根火车站：古老的火车站里等满了乘车的游 客，木质的月台、吊顶的旧风扇让小站充满了怀旧 的味道。热闹的大广场上有热络的表演者，还有别 致的石刻、铜制雕塑和鲜艳的花车。领略浪漫的欧 洲风情从这里开始。
茵特拉根步行街（茵特拉街景公寓）：从广场穿过门楼，即来到茵特拉根步行街。 谢菲尔德的彩绘、赛马特的花卉、别致的雕塑小品，饰以粉红、鹅黄、嫩绿的色 彩，窗台上开着簇簇小花，清新闲适，每一个细节都透露出异国的浪漫。可不要 停下了拍照就舍不得再迈出脚步哦。如果您想化成小镇居民，还可选择住到二楼 的街景公寓，看楼下来来往往、原汁原味的欧洲风情，找到小镇上住家的感觉。
茶文化，一路走过去,也就遍历了博大精深的茶文明。
1.2茶溪谷——茶翁古镇

醍醐灌顶：唐•顾况《行路难》诗云： 岂知灌顶有醍醐，古镇中央一个颇 有诗意的大茶壶，壶上环绕着几个 壶嘴，倾出清水倒入地上的杯中，
挥洒出的水雾让人好象闻到冉冉升
起的茶香.
铁观音：四周竹林幽静，莲花 百茶屏：百茶屏上错落着一百个“茶” 字，记载了千年茶文化的变迁。你是不 是真能认出上面的一百个“茶”字呢？ 宝座上的铁观音端坐在一潭清 澈的池水旁，坐拥一方乐土。
深圳东部华侨城旅游项目设计分析26页PPT

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谢谢！
36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
4析
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
旅游度假区案例分析

旅游度假区案例分析


淀山湖 壹号
恒海国 际花园
淀山湖 岸
福运. 马洛卡
2
富贵广 场
6.8 5.3 34 9.8 10 36 1.3
0.6 0.32 0.2 0.25 1
1 2.22
案例总结及启示：淀山湖旅游度假区以美丽的淀山湖为依托，凭借优越的地理交通优势，从而在沿淀
山湖周边进行大面积的高端别墅区的开发活动，提升土地价值。现已批租房地产土地近七千亩，约占全 区总用地的37.7%。用地 公共设施用地 道路与广场用地 市政公用设施用地
绿地
面积（公顷） 388 65.8 162.2 98.8 8.8 47.6
比例% 100 17 42 25 3 13
案例总结：阳澄湖旅游度假区将湖面岛屿进行了充分的开发和利用，开辟了特色的岛屿游赏项目，将
岛屿作为游客的主要有了场所，充分利用湖面的自然景观，营造良好的旅游度假氛围。在岛上适当进行 房产的开发，其中湖居地产占总用地比例为17%。
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3.3 柳叶湖旅游度假区
地理位置：柳叶湖度假区位于湘西北黄金旅游走廊腹地，位于“长－
张”旅游线路中点，西连张家界，东望岳阳，南接长沙，北通武汉，同 时又地处常德市郊。
规模：全区总面积175平方公里，其中水域面积21.8平方公里。
用地布局：
功能结构：
一带——环湖景观带 两心——戴家岗度假中心 区、太阳山山地游览中心 区 十二片区——老堤障水景 度假区、神路冲休闲度假 区、极限竞速运动区、仙 人洞山水游览区、白鹤山 生态游览区、花山文化游 览区、月亮山自然游览区、 蚂蟥溶湿地游览区、万寿 水乡田园风情区、东江农 耕渔业体验区、响水垱生 态果林区、罗湾丘岗田园 区
旅游项目
度假 旅游
叶湖五星级酒店、神路冲国际高尔夫俱乐部、神路 冲山地度假村、老堤障水景度假村、戴家岗度假村、 运动员公寓、罗湾生态文化院、体育交流中心、会 议展览中心、文化中心、万寿水上住屋、野营地 （太阳山、老堤障等处）、柳叶湖民俗街。
华侨城案例分析

华侨城案例分析


五、融合文化艺术产业
1997年4月18日，何香凝美术馆在深圳华侨城建成开馆，2007年1月28日，OCT-LOFT华侨城创意文化园开园。 至此，华侨城形成了以何香凝美术馆、华夏艺术中心、OCT创意文化园、暨大中旅学院为代表的文化艺术产业， 并与旅游、地产完美融合，形成了华侨城的特有文化，使华侨城具有浓厚的人文氛围。
扛鼎之作： 扛鼎之作：波托菲诺
华侨城房地产项目的销售有个规律，一般是开 盘当天就销售1/3，一年之内卖掉90%多。旅游地 产项目的成功，主要得益于华侨城片区内成熟的 主题公园景观，以及多功能社区规划，整个社区 集旅游、娱乐、文艺(何香凝美术馆、华夏艺术中 心等)、休闲、购物等功能于一体。地产业务的投 资收益对华侨城的利润贡献率超过80%。
世界之窗Βιβλιοθήκη 房地产业是华侨城最大利润来源
房地产业：如果说，旅游是华侨城的树干，那 么地产便是其结出的果子。构成华侨城的核心要 素，除了上述旅游休闲度假项目之外，其点睛之 笔，正是独具一格的旅游房地产。华侨城的房地 产项目都是围绕主题公园来做的。从早期的东方 花园到中期的中旅广场、锦绣花园，最后到扛鼎 之作——波托菲诺，华侨城地产随着主题公园的 开发，价值逐步得到体现，获得了超额回报，成 为支撑华侨城的最大利润来源。
华侨城发展的四个阶段
第一阶段：由“飞地”型的独立开发区模式起步（1986-1992）锦绣中华微缩 东方花园 景区和民俗文化村两个主题公园的建设，使华侨城成为中国主题公园的开发运 营先驱，同时开发的东方花园，在当时被誉为“最好的别墅区”，并且最早引 入双拼、叠加、跃式、退台等丰富的建筑形态。该阶段确立了“规划就是财富” 的战略理念，华侨城地产进入始创发展阶段。 第二阶段：以多业并举、功能复合的方式逐渐融入城市（1992-1997） 第三个 中旅广场 主题公园世界之窗进一步确立了华侨城国家著名旅游文化区的地位，同期开发 了湖滨花园、海景花园、芳华苑、中旅广场等项目。《华侨城发展战略与规划 纲要（1995-2004）》，将家电、旅游和地产作为华侨城集团的三项核心业务， 该阶段确立了“结构就是效益”的战略理念。 第三阶段：向多功能、多元化的综合性城区迈进（1997-2005）《华侨城宪章》 锦绣花园 和科尔尼改革方案推动华侨城战略管理与国际化、市场化接轨。第四个主题公 园欢乐谷、国家级美术馆何香凝美术馆及其下属机构OCT当代艺术中心、“当 代雕塑艺术展”、“华侨城旅游狂欢节”等进一步提升华侨城文化品位，加之 锦绣花园、波托菲诺等豪宅的开发确立旅游主题地产的行业地位。 第四阶段：深化深圳基地，建设21世纪中国可持续的人文生态示范城区 波托菲诺 （2006年起—）《华侨城集团2006-2010年发展战略规划》立足全国性的品牌平 台和境内外资本平台，在深圳重点塑造华侨城、东部华侨城两个示范区，致力 将华侨城建设成为发展强劲、收益稳健、品牌强势的自主创新型集团，并确定 华侨城地产“强化中国旅游主题地产第一品牌的优势，打造中国一流地产品牌” 的战略目标。同期开发了波托菲诺六、七期以及东方花园的m3+p1区。