世纪花园小区物业管理方案

世纪花园小区物业管理方案一、物业概况世纪花园住宅小区概况世纪花园小区项目规划用地北起王肃街，南至龙科大街，西为龙源路，东为龙滨路，紧邻美丽的黑龙江公园，交通便利。

占地面积为10.41万平方米，总建筑面积约14.0万平方米，(其中住宅建筑面积12.01万平方米，商服建筑面积2.0万平方米)，高层住宅楼46749平方米，多层住宅楼为94518平方米，容积率为1.344。

总计19栋住宅楼，其中高层住宅4栋，多层住宅楼15栋，合计78个单元（其中高层住宅8个单元，多层70个单元）。

总居住户数98 4户，商服56户，车库359个，地下停车场车位171个，商业建筑在规划中，预计居住人口3150人小区内主要设备设施：地下停车场1个，变电站3座，电梯8部,供水泵站,排污泵,供热泵等二、物业管理级别的确定物业管理是有偿的服务和管理，物业类型、功能和物业级别将决定物业管理服务的项目和质量标准及收费标准。

世纪花园小区为8个单位开发建设的集资住宅小区，业主对象为电力、铁路、政府公务员等的工薪阶层。

由于黑河地处经济欠发达地区，工资水平不高。

又由于黑河市地处高寒地区，冬夏温差大，物业管理成本远远高于南方，管理难度大。

小区内还建有4栋高层住宅，高层住宅的设备运行成本较高，再加上电梯费，如果物业的服务标准定的过高，势必增加管理成本，物业费业主可能难以承受。

综合以上因素，结合《黑河市物业服务价格标准》将世纪花园小区的物业服务标准定为黑河市物业服务价格标准中的一级。

三、管理指标承诺和实施措施物业管理的目标和服务承诺，达到《黑河市物业服务价格标准》中规定一级服务的标准。

将世纪花园建设成为安全、文明、祥和、整洁的小区。

四、小区整体规划的建议由于世纪花园小区为多家单位开发的集资住宅小区，在小区建设过程中存在整体协调的问题。

经调研除电业名苑的住宅楼和21#楼、20#楼18#楼之外，其于住宅楼的一楼均为车库，使小区道路都需与每栋的楼前后相通，与原有的道路和车流规划不同。

鉴于以上原因，对小区的整体的规划提出如下建议：（详见规划图）1、小区出入口的设置建议：设立一个主出入口，三个次出入口，龙科大街方向一个，龙滨路方向一个，在龙源路方向设一个主出入口和一个次出入口。

2、小区公共广场的用地建议：小区的公共广场的开发，根据小区的建设规模和原规划方案，达不到小区绿化活动场所标准，建议建设体育活动场地（网球场、羽毛球）、会所等，用于小区居民的休闲和健身娱乐活动。

3、小区物业管理用房的建议：需提供物业管理用房用于小区物业管理站的办公用房，每个站需建设物业管理办公用房30平方米，或租用住宅楼用于办公用房。

4、小区的公共秩序管理建议方案一：建议小区进行封闭式管理，除出入口外与街道连接的通道用铁艺围栏隔离，这样有助于小区公共秩序的管理，因为小区内没有建设小区监控系统，如果不予隔离，公共秩序的管理将很困难。

（物业管理方案中物业管理费用测算按方案测算的）方案二：小区进行开放式管理，则需要建设小区监控系统，电子寻更系统，还需要增加综合管理员的数量，这样将加大物业管理的成本，增加业主的负担。

五、物业公司的组织构架及人员配置物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供效率的目的。

1、组织构架公司设置综合管理部、物业管理部、工程管理部三个部门。

将世纪花园小区分为三个组团，下设三个物业管理站，负责组团内公共区域的保洁和维护工作，及日常的维修维护工作。

2、公司的岗位编制物业公司人员配置部门岗位人数工作职责综合部总经理 1 负责公司的全面工作会计 1 负责公司的财务管理出纳员 1资料员兼打字员 1 负责工程资料及人员档案资料，物管资料的收集、整理工作库管员 1 负责物品入库保存、发放、领用工作。

客服接待员 1 负责物业管理的咨询及业主的报修接待和投诉接待，商务、票务的有偿服务。

物业管理部小区管理副经理 1 负责小区公共区域的保洁、公共区域的秩序维护、停车场、消防等项目的物业管理工作监控室值班 3 负责监控中心值班工作巡逻值班 11 负责巡逻值班工作电业名苑物业管理站站长 1 负责管理站的全面工作供水值班 3 负责二次供水的运行值班保洁员 4 负责所辖物业内外的公共场所绿化工 1 负责小区内草坪和树木的养护和修整地下停车场负责地下停车场出入口的值班工作门卫值班 3 负责维护院区内的公共秩序楼管员 1 负责物业费的收缴以及为水、电、暖、有线电视代缴收费财政名苑物业管理站站长 1 负责管理站的全面工作保洁员 3 负责所辖物业内外的公共场所的保洁工作绿化工 1 负责小区内草坪和树木的养护和修整门卫值班 3 负责维护院区内的公共秩序楼管员 1 负责物业费的收缴以及为水、电、暖、有线电视代缴收费信合名苑物业管理站站长 1 负责管理站的全面工作保洁员 3 负责所辖物业内外的公共场所的保洁工作绿化工 1 负责小区内草坪和树木的养护和修整门卫值班 3 负责维护院区内的公共秩序楼管员 1 负责物业费的收缴以及为水、电、暖、有线电视代缴收费工程管理部维护副经理 1 负责物业的日常维修维护的管理工作电梯维修工 2 负责电梯保养和维护水暖维修工 1 负责小区强电设备的使用与维护，确保小区用电系统正常工作，协助电梯工维护电梯设备土建维修工 1 负责物业土建的维护工作水暖维修工（物业管理站） 3 负责物业给排水、供暖系统、消防设备的正常运作与管理、维护,负责土建部分的维护工电气维修工（物业管理站） 3 专职负责防盗门和弱电系统设备的正常运作与管理、维护，协助电梯工维护电梯设备。

人员岗位汇总表序号岗位汇总人员汇总备注1 总经理 12 物业副经理 13 工程副经理 14 会计 15 出纳员 16 资料员兼打字员 17 库管员 18 客服接待员 19 管理站站长 310 监控室值班 311 供水工 312 综合管理员 2013 保洁员 1014 绿化工 315 楼管员 316 维修工 817 电梯维修工 2合计 63人员岗位汇总表序号岗位汇总人员汇总备注1 总经理 12 物业副经理 13 工程副经理 14 会计 15 出纳员 16 资料员兼打字员 17 库管员 18 客服接待员 19 管理站站长 310 监控室值班 311 供水工 312 综合管理员 2013 保洁员 1014 绿化工 315 楼管员 316 维修工 817 电梯维修工 2合计 63六、物业管理费用的预测：物业管理费用主要包含物业的前期投入和物业管理运行的费用1、物业接管期间的前期投入前期投入费用测算汇总表序号项目费用备注1 办公用品 27870.002 工具及设备 31100.003 综合管理员服装及装备 22920.004 保洁工具及设备 44720.00合计 126610.002、员工工资及物业管理运行支出费用年运行费用测算汇总表序号项目取费的比例费用备注1 人员工资 682800.002 福利费 3% 20484.003 职工工会经费 2% 13656.004 职工培训费 1.50% 10242.005 办公费(管理人员工资） 15.00% 25920.006 公用部分维护费 118664.00 201118.167 设备运行费及其他费用 872449.488 固定资产折旧费 10.00% 12173.00小计 1744215.488 税金 5.50% 95931.859 利润 2.00% 34884.31合计 1875031.64费用测算结果：物业管理的前期投入为126650.00元。

世纪花园小区物业管理运行费用年为支出为1875031元。

3、高层住宅物业费的测算：高层住宅物业管理人员工资测算表：高层住宅物业管理人员工资测算表序号岗位名称人数元/人.月元/人.年金额（元）1 总经理 1 3000 36000 360002 副总经理 2 2800 33600 672003 资料员兼打字员 1 1200 14400 144004 库管员 1 700 8400 84005 客服接待员 1 800 9600 96006 会计 1 1000 12000 120007 出纳员 1 900 10800 108008 监控室值班员 3 600 7200 2160054000 1800009 管理站站长 1 1200 14400 1440010 供水工 3 600 7200 2160011 综合管理员 3 800 9600 2880012 楼管员 1 900 10800 1080013 绿化工 1 700 8400 840014 保洁员 4 700 8400 3360015 电梯维护工 2 1200 14400 2880016 维修工 2 900 10800 21600合计 222000高层住宅年物业管理费用测算表：高层住宅的费用测算序号项目总额高层占建筑面积的比例合计1 员工工资 222000 1 2220002 高层水泵的运行维护费用 132398.64 1 132398.643 （按2台24小时运行） 90271.8 1 90271.84 高区供暖系统 103874.4 1 103874.45 公共区域照明电费 12240 0.3 36726 高压排污泵 26479 1 264797 高层避雷系统安全检测费 7251.3 1 7251.38 二次供水水箱（18立米） 4000 1 40009 消防设施维护费（高区） 3273.2 1 3273.210 （低区） 1306.84 1 1306.8411 垃圾清运费 290 30 870012 污水井清淘 32 400 1280013 公用部分维护费 46749 0.1 56098.814 积雪清运 21000 0.3元/平米 630015 绿化费用 8938.6 0.45元/平米 4022.3716 办公费 54000 15% 810017 福利费 222000 3% 666018 职工工会经费 222000 2% 444019 职工培训费 222000 2% 333020 固定资产折旧费 12173 10% 1217.3706195.6521 税金 706195.65 5.50% 38840.7607522 利润 706195.65 2% 14123.913合计 759160.3238高层住宅楼的年运行费用为759160元，高层建筑面积为46749平米，按建筑面积计算每平米的月物业费=759160/46749平米/12月=1.35元/建筑面积.月。

多层住宅部分年物业管理费用为=1875031-759160（高层住宅楼费用）-310808（电梯费）=8 34934元多层的住宅楼的每平方米年物业费=805063/94518/12=8.52元/平方米.年每月的物业费=8.52/12=0.7元/建筑面积.月。