1、 开发与经营的内容与区别
房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程
房地产经营是企业经营活动的重要组成部分,是指房地产企业为了实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
从广义的角度看,特别是站在市场经济的角度来看,房地产开发与房地产经营在本质上是相同的；
从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有着如下重大的差别：
1、 在房地产项目市场运行过程中所处的阶段不同；
房地产开发指房地产生产过程中的开发环节；房地产经营仅指流通环节的营销活动与中介服务活动。
2、 房地产经济活动的主体并不完全相同；
3、 对主体的资质要求不同
4、 所指向的行为对象是不同的
5、 随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。
2、 如何理解房地产市场开发策略
一般来讲,企业市场开发策略主要有：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等.前两种主要是针对老产品而言的，即为老产品寻求新市场，或使老产品在原有市场上扩大销售量。后两种则主要强调新产品或使老产品跟新换代，且同时谋求占领新的市场.
在经历了兴起、发展和不断完善的历程后,我国房地产市场已经逐渐成熟，房地产市场开发策略也在不断创新，并具有鲜明的时代特点，主要趋势表现为一下几个方面：
1、 开发由本地化向跨区域发展
房地产开发全国化，意义极为重大：
1、 落后地区能借鉴和利用先进地区房地产来发的成功经验与有效的开发模式,在整体上迅速提高国内房地产开发水平;
2、 跨区域开发将会极大撼动原有的房地产市场格局，加剧国内房地产市场的“洗牌”。
2、 开发从品质向品牌跨越 随着市场的不断完善,最终房地产市场整体将实现从卖产品到买品牌的战略转变，实现从品质向品牌战略的跨越。
作用：摆脱同质化竞争,提升市场竞争的层次
3、 纯住宅开发向商用物业拓展
纯住宅的房地产开发，主要面对普通消费者，靠第一次销售获利,是一种短线投资；而商用物业面先商家，靠长期经营收取租金营利，必须一次建成、悉心培养,是一种长线投资 。
我国房地产业经过２Ｏ年多的快 速发展，经历了从卖方市场到买方市 场和从产品经营到品牌经营的转变。 当今，实施品牌经营管理，塑造地产 品牌已经成为房地产界的主流。 一、强化房地产企业晶牌经蕾瞥 瑗的意义 各大房地产商都积极推动品牌 战略，是当前房地产行业发展内外部 因素综合影响下各企业相互博弈的 必然结果。具体分析，品牌的经营管 理对地产商的发展有以下作用和意 义： １、品牌地产具有增强抵御风险 的能力 加入ＷＴＯ之后，房地产业面临 国外或境外房地产企业进入后的威 胁和压力；ＣＥＰＡ签署后，香港房地产 企业进入大陆市场的步伐明显加快， 竞争日趋激烈；２００３年的１２１号文件 将房地产企业列入宏观调控的主要 行业；２００４年８月３１日全国对国有 土地的出让方式从协议出让全部改 为合同出让；而２００４年９月２日，银 监会再对房地产发出全面慎贷令，明 确指ｆＩ：商业银行仅能对已封顶的住 房发放个人贷款；并将房地产商自仃 资金比例从３０％卜升至３５％。这・ 系列宏观形势及政策改变已将房地 项目风险集中向房地产开发商转 移。存这种情况下，一些没有资金实 力的中小开发商一方面面临实力企 业的激烈竞争，同时遇到银行贷款的 困难，受到来自合作方、购房者的多 方质疑，种种市场风险使得没有品牌 实力的企业纷纷出局或举步维艰。而 大品牌发展商却能逆势而动，在强势 品牌影响下通过与金融机构多方式 的合作，项目的合作开发经营以及缩 短产品开发销售周期，提前实现资金 回流等多方式缓和资金压力，大大增 强了抵御风险的能力。 ２、有利于建立客户信任，影响客 户购买决策 房地产产品构成要素多，涉及环 节多，资源整合性和专业性强，购房 者往往没有时间、精力和相应的专业 知识和技术手段对房子质量、功能进 行检测和判断， 而购买风险大，品 牌发展商更能赢得购房者的信赖并 较快地做出购买决定。深圳一项房地 产消费者抽样调查显示：８．４％的人绝 对忠于一、两家开发商品牌；３８．５％的 人在５—６家中选择；只有３．２％的消 费者绝对不忠诚于品牌。《北京晚 报》“楼宁周刊”进行的调查结果显 示：５７．６％的被调查者注重楼盘的品 牌形象；７３．０７％的人认为品牌是房地 产今后的趋势；没有人认为品牌不重 要。深圳、北京房地产市场的发展趋 势代表ｒ巾周内地房地产市场的发 展趋势，打造ｒ能被市场认可的品牌 成为了众多房地产企业的当务之急。 ３、有助于节约营销费用，提高企 业在市场上的谈判实力 房地产企业通过树立消费者喜 爱的品牌，依靠品牌效应的发挥，一方 面可以缩短新楼盘上市销售时间，从 而减轻利息负担，降低成本；另一方面 避免了时间因素带来的不可预见的各 种风险，企业本身也可以有效地应对 市场需要的复杂性、不稳定性而带来 的风险，加快了整个房地产项目的销 售速度和企业的资金回流，降低了销 售费用，从而保证销售及利润的稳定 增长。同时发展商不需依靠广告的集 中投放，为具体项目推介开路．便于企 业人才物力的统筹规划使用，便于各 个时期现金流量均衡，避免临时性支 付困难，从而便于企业始终保持良好 的财务状况。此外，品牌发展商在与 合作公司合作时往往能赢得较大的谈 判优势，转化为企业的竞争优势。 ４、有利于提高产品的附加值，提 高企业利润率 房地产企业的品牌实质上代表着 卖方对交付给买方的产品特征、利益 和服务一贯承诺，最佳品牌就是质量 的保证，它最持久的含义是其价值、文 化和个性，因此，品牌增加了房地产项 目的附加值，并增加了房地产商品的 不可替代性，从而为商品的价格开拓 更大的空间。品牌的形成需要企业 人力、财力、智力的长期投入，一旦树 立，可以形成超过投入无数倍的巨大 的无形资产，这种无形资产所形成的 企业竞争优势，由于其隐含性和较高 的模仿成本，成为企业长期的根本优 势，表现为一种对市场长期的控制权， 集团经济研究２００６－４上半月刊 第１９５期）
房地产开发公司管理办法
第一章 总则
第一条 为加强房地产开发公司的管理，规范房地产开发经营行为，保障房地产开发项目的质量和安全，维护房地产市场秩序和消费者合法权益，根据国家有关法律、法规和政策规定，结合本公司实际情况，制定本管理办法。
第二条 本办法适用于本房地产开发公司及所属各部门、各项目公司的管理。
第三条 公司的经营宗旨是：遵守国家法律法规，诚信经营，追求卓越，为客户提供优质的房地产产品和服务，为社会创造价值。
第四条 公司的经营目标是：通过科学的管理和高效的运营，实现公司的可持续发展，成为国内一流的房地产开发企业。
第二章 组织架构与职责
第五条 公司实行董事会领导下的总经理负责制。董事会是公司的最高决策机构，负责制定公司的发展战略、重大投资决策和重大人事任免等事项。总经理负责公司的日常经营管理工作，对董事会负责。
第六条 公司设立行政管理部、人力资源部、财务部、市场营销部、工程管理部、开发部等职能部门，各部门按照职责分工，协同配合，共同完成公司的各项工作任务。
第七条 行政管理部职责：
1. 负责公司的行政管理工作，包括文件收发、档案管理、会议组织、办公用品采购等。
2. 负责公司的后勤保障工作，包括办公场所的维护、车辆管理、员工福利等。
3. 负责公司的企业文化建设工作，包括企业形象宣传、员工活动组织等。
第八条 人力资源部职责：
1. 负责公司的人力资源规划、招聘与配置、培训与开发、绩效管理、薪酬福利管理等工作。
2. 负责公司的劳动合同管理、员工关系管理等工作。
3. 负责公司的人才储备和梯队建设工作。
第九条 财务部职责：
1. 负责公司的财务管理工作，包括财务预算、会计核算、资金管理、财务分析等。
2. 负责公司的税务筹划和纳税申报等工作。
3. 负责公司的财务审计和内部控制等工作。
第十条 市场营销部职责：
1. 负责公司的市场调研和分析工作，为公司的项目开发提供市场依据。
目 录
第一部分 品牌内涵与品牌管理组织架构
第一章 绿城品牌内涵
一、绿城集团品牌理念
我们是绿城人，是理想主义的实践者
“以人为本”，是我们最基本的认知。
我们相信：讲道义，走正道，得正果；种瓜得瓜，种豆得豆。
人品即产品，生命多精彩，产品多精彩。
我们提倡：与人为善，仁爱求真；追求认真，追求精致，同道共识，方谓同仁。
我们的核心价值观：真诚、善意、精致、完美。
二、绿城集团品牌使命
我们的使命：为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富
公司的产品首先是人，员工是公司的第一产品；为了员工的成长，是公司存在的理由；培养优秀的员工，是企业运作的首要目标。
真诚、善意是绿城员工的基本姿态；好的公司要善于发扬员工的优点；要做一名让人“放心”的员工；工作者理应是工作成果的享有者。
客户是我们的衣食父母，对客户我们要心怀感激；客户的意见、建议，是公司进步的动力。“以人为本，客户至上”，是我们的服务理念。
我们参与建设城市，创造城市，必须研究城市的人文历史，关注房产品质；创造城市的美丽，应以人为本，以史为鉴。
我们应承担社会的基本责任、道义，为社会理财。教育是我们的归宿产业。我们应参与社会文明的创造，成为社会文化事业的建设者。
三、绿城集团品牌愿景和战略发展目标
成为中国最具完整价值的房地产企业。
第二章 品牌管理架构与职责范围
一、品牌管理架构
图2：品牌管理架构图
品牌管理由绿城营销策划公司统筹管理，各项目承担所在城市品牌管理职责。
项目品牌管理由项目总经理为第一责任人，由项目营销策划部为主要责任部门，园区服务事业部、绿城会为辅助机构。
二、管理职责 项目营销策划部 项目营销策划部 项目营销策划部 绿城营销策划公司 集团营销策划部 （一）项目品牌管理第一责任人（项目总经理）
1、目的：
全面了解集团公司发展战略，理解集团品牌战略。在项目开发过程中全面把控集团品牌的落地、维护和宣传；把控项目品牌的建立、落地、维护、宣传推广工作。
