华夏幸福商业模式终结篇
随着华夏幸福公布了了2017年年年年报数据，本⽂文针对华夏幸福年年报数据做⼀一下解读，也整理理了了⼀一下所有对于华夏幸福的理理解，此⽂文为单论这个股票的最后⼀一篇终结⽂文章。
⼀一、华夏幸福⽬目前的商业模式
从图中可以看出，华夏幸福的开发业务范围涉及⼀一级开发、⼆二级开发两个阶段，以上两个阶段做完，还会涉及到园区招商、管理理、运营、企业服务等环节的最终阶段，难度依次递增。
⼆二、华夏幸福商业模式中的痛点
1.想要政府钱不不容易易：
我们仔细看看华夏幸福商业模式中最重要的对象：政府。⼀一级开发需要⾃自⼰己先垫钱做完找政府结账，⼆二级开发需要⾃自⼰己出钱从政府⼿手⾥里里拿地、建设也需要⾃自⼰己出钱，园区招商落地返还也要找政府拿钱。
那这个时候就会有⼀一个疑问，政府会及时给钱吗？政府有钱给吗？政府在话语权和地位上都是远⾼高于企业的，所以决定了了华夏幸福的相对弱势。看组数据：2011-2017年年，应收款账款依次为3亿、14亿、17亿、51亿、71亿、95亿、189亿。
2.巨⼤大的融资需求：
2017年年末，短期借款+⻓长期借款+应付债券=828.7亿
3.产业新城想成功，极其复杂，难度极⾼高：
如果综合来看，可以认为华夏幸福是⼀一座城市的设计者、开发者与运营者，想作为⼀一座城市的成功设计者，开发者，运营者，涉及的⽅方⾯面那真的⾮非常复杂、⽽而要把所有元素融合更更是难上加难。
如果开发不不成功，那么在拿地⽅方⾯面、政府回款⽅方⾯面都会受到很⼤大的影响，⽽而且前期资⾦金金全是⾃自⼰己先⾏行行垫付的。
4.开发周期⻓长、投资⼤大，收益⻅见效慢。
三、华夏幸福商业模式中的优点
1.由于和政府签订的PPP协议具有排他性，以及⼀一⼆二级开发联动
的业务，所以在园区拿地⽅方⾯面会有相⽐比于其他任何房企绝对的
优势（虽然名义上都是统⼀一⾛走招拍挂程序，价⾼高者得。但园区
是华夏幸福⾃自⼰己规划，哪块地值多少钱没⼈人会⽐比华夏幸福更更清
楚，价低可以拍下来⾃自⼰己开发销售，如果⾼高溢价完全可以让给
其他友商，⽽而友商的拍地款会进⼊入政府财政池，最终⼜又会成为
政府的⽀支付款再次回到华夏幸福⼿手⾥里里。另外，没有任何⼀一家企
业敢于在园区内跟华夏幸福竞争叫板，毕竟从规划到建设都是
华夏幸福⼀一⼿手运作，随便便控制⼀一下开发节奏，⼩小企业分分钟会
被拖垮，⼤大企业也会承担更更⻓长的时间成本。），由于华夏幸福
模式的特殊性，也并不不需要像其他房企⼀一样囤积⼤大量量的⼟土地
（很多政府的财政收⼊入⾥里里⼟土地收⼊入⼀一直维持在50%左右，在⼀一
些落后低税收地区⼟土地收⼊入占⽐比更更⼤大，政府是否有钱给华夏幸
福结算费⽤用很⼤大程度上取决于卖出了了多少地。华夏幸福作为政
府的⼤大债主，政府结算时候也更更倾向于⽤用⼟土地去顶账，所以对
政府的应收款项也可以理理解为华夏幸福另类的⼟土地储备），在
⾯面对变化莫测的房地产政策上，这点优势显得尤为重要，地产
⽜牛市可以快速换成地去开发享受⾼高额利利润，地产熊市可以继续
等待着应收款慢慢结算成现⾦金金。华夏幸福⽬目前销售额排在第
九，却是TOP20⾥里里房企中⼟土地储备最少的，在今年年也被评为最
稳健的房地产开发商。
2.华夏幸福和地⽅方政府签订的PPP协议中，开发⾯面积少则⼏几平⽅方
公⾥里里，多则上百平⽅方公⾥里里，时间少则⼗十⼏几年年，多则半个世纪。
如果⼀一个区域开发成功，那么后期能在很少投⼊入的情况下源源
不不断的产⽣生持续收⼊入。可以这么理理解，类似于种树，前期⼟土地
整理理、施肥、浇⽔水、打药等精⼼心照顾，全是投⼊入项，后期果树
⻓长⼤大了了，只需要简单照顾，每年年就能源源不不断地带来⾮非常可观
的收⼊入。
3.华夏幸福拥有强⼤大的招商平台，企业来园区投资，那么政府会
按照45%⽐比例例的落地投资额给华夏幸福⽀支付产业发展服务费
⽤用，如果华夏幸福⼊入股了了某家⾃自⼰己⾮非常看好的落地企业30%股权，那么在落地后除了了能拿到⼀一笔政府⽀支付的产业发展服务费
外，后期还能享受到该企业发展的红利利。这个模式赚起钱来爽
极了了，利利润率极⾼高，甚⾄至有点空⼿手套⽩白狼的意思。⽽而且也是轻
资产业务，后期各个园区成熟了了，华夏幸福必然会转型成⼀一家
轻资产企业。
四、华夏幸福能⼲干成这么复杂的事情吗
那我们就来细数下华夏幸福的各路路武功吧
第⼀一招：选址
选址是重中之重，选址对了了，事半功倍，选址错了了，⼨寸步难⾏行行。
未来城市的发展，⼀一定是以城市群的⽅方式推动，华夏幸福在拓拓展布局⽅方⾯面，紧跟国家京津冀⼀一体化协同发展、⻓长江经济带发展、⼀一带⼀一路路建设的三⼤大战略略，国内重点布局环渤海海、⻓长三⻆角以及珠三⻆角三⼤大地区，
同时关注⼈人⼝口持续流⼊入的、产业发展良好的重点省会城市、机会型城市，锁定国家九⼤大中⼼心城市，布局全国15个城市群。对于海海外业务，集团⼦子公司华夏幸福国际控股有限公司将积极拓拓展，以东南亚现有业务为核⼼心，围绕⼤大型核⼼心城市快速布局，以产业新城模式推动当地的经济发展与城市建设。优质⼟土地是稀缺⽽而唯⼀一的资源，谁先占领，谁就具有天然的优势。
第⼆二招：规划
规划是顶层设计，是发展的⽅方向，指引：像固安的规划，当年年在⼿手⾥里里现⾦金金匮乏的阶段依然花3000万请罗兰⻉贝格做产业发展规划，如今⼗十⼏几年年过去了了，⼀一张蓝图⼲干到底，越⼲干越有潜⼒力力。
第三招：开发策略略
华夏幸福三年年百城的卡位策略略基本完成，如果全部启动，没有科学的开发策略略，那资⾦金金压⼒力力可想⽽而知。所以每个产业新城都是滚动开发，对于开发节奏也有红线要求。⼀一个园区上百亿的投⼊入不不是⼀一次性投⼊入，通过滚动开发模式，以旧带新，能缓解资⾦金金压⼒力力。
第四招：招商
招商能⼒力力是核⼼心中的核⼼心，没有产业，城市如何健康的持续发展？潜⼒力力⼜又何在？没有产业，华夏幸福在政府那⾥里里就拿不不到钱，所以华夏幸福在这块⾮非常重视，费尽⼼心思打造了了⼀一个产业发展⼈人数全球最多，⼈人员结构最为丰富，招商能⼒力力极强的4600⼈人顶级团队。
重点围绕川普对我们打贸易易战的⾏行行业进⾏行行招商。
