土地估价理论方法_第二部分 第七章 基准地价系数修正法_2013年版

各不相同，因此必须进行年期修正，土地 使用年期修正系数可按下式计算：
1
1
a
1 r m
1
1
1 r n
式中：a为宗地使用年期修正系数；r为土 地还原利率；m为待估宗地剩余使用年期； n为该用途土地法定最高出让年限。
• ⑥确定日期修正系数。日期修正一般可以 根据地价指数的变动幅度进行。
• ⑦确定容积率修正系数。
• ③基准地价修正系数法估价的精度，取决 于基准地价及其修正系数的精度，因此， 该方法一般在宗地地价评估中不作为主要 的评估方法，而作为一种辅助方法。
• ④在评估城市某区域地价走势变化时，基 准地价修正系数法并不适用。这是由于基 准地价修正系数法估价的基础之一——基 准地价是区域平均价格，其不能反映地价 的实时变化情况，因此基准地价修正系数 法并不适用。国土资源部：“监测点地价 评估应采用两种或两种以上的评估方法， 但不能采用基准地价系数修正法。”
基准地价系数修正法
• 概念：是利用城镇基准地价和基准地价修 正系数表等评估成果，按照替代原则，就 待估宗地的区域条件和个别条件与其所处 区域的平均条件相比较，并对照修正系数 法，选取相应的修正系数对基准地价进行 修正，从而求取待估宗地在估价时点价格 的方法。
• 在我国许多城市，尤其是地产市场发展不 太完善的城市，基准地价系数修正法是常 用的估价方法之一。
适用范围与条件
• ①基准地价系数修正法适用于完成基准地 价评估的城镇所进行的土地估价，即应用 该法的前提是，所在城市具有较能指导当 前市场价格状况的基准地价及其相应的修 正体系成果。
• ②基准地价系数修正法可在短时间内进行 宗地地价的批量评估，因此，该法可快速、 方便地进行大面积的、数量众多的土地价 格评估。

土地估价实务基础：基准地价系数修正法考点1、多选土地定级估价成果资料是进行基准地价系数修正法估价的基础，主要包括（）及宗地地价影响因素指标说明表等。

将这些数据资料根据估价的需要进行整理，作为宗地估价的基础材（江南博哥）料。

A.基准地价表B.基准地价成果图件C.基准地价因素修正系数表D.基准地价评估方案E.基准地价成果应用说明正确答案：A, B, C, D, E2、多选在土地估价中，修正体系的科学性是基准地价系数修正法估价结果准确性的决定性因素。

按照《城镇土地估价规程》的要求，下列关于基准地价系数修正系数编制的做法不正确的是（）。

A.在基准地价修正系数表验证时，计算得到宗地实际地价与评估地价的价差范围为-12%～+13%，则表明修正系数符合要求B.通过土地定级总分值编制基准地价修正系数时，地价修正幅度的确定以实际土地收益为依据计算C.级别修正幅度计算时，好、较好、一般对应的土地收益分别以A、B、C表示，则三者的修正幅度顺序分别为：（A-C.×100%/C、（A-C.×100%/（2C.和0%D.在确定级别修正幅度阶段，采用聚类分析法和图示法需对资料进行组团分析E.引用特尔斐法确定的土地定级因素权重值作为各地价影响因素修正幅度计算时的权重正确答案：A, D3、单选?某城市工业用地基准地价设定土地开发程度为"五通一平"，其修正值见表11-1。

现有一宗工业用地坐落在四级地内，达到"三通（通路、通上水、通电）一平"，则其土地开发程度修正值为（）元/m2。

表11-1修正值A.0B.p5C.-6D.-11正确答案：D参考解析：修正值=（-5）+（-6）=-114、单选基准地价对应的使用年期，是该用途土地使用权的法定（）出让年期，而待估宗地的使用年期因具体情况有所不同，需进行使用年期修正。

A.最高B.最低C.平均D.估定正确答案：A5、单选土地估价师在采用基准地价系数修正法评估中，需要进行年期修正。

图 1.2 基准地价系数修正法的程序 1.2.2.1 搜集有关基准地价评估成果资料 基准地价评估资料和土地定级资料是采用基准地价系数修正法评估宗地价格的基础性 资料，主要包括土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、基准地价表、基准地价修正系 数表和相应的因素指标说明表等。 1.2.2.2 确定待估宗地所处土地级别 根据待估宗地的位置、用途，对照以上搜集到的土地级别图、基准地价图等资料，确定 待估宗地所处的土地级别及对应的基准地价， 以确定地价修正的基准和明确需要凋查的影响 因素。 1.2.2.3 调查待估宗地地价影响因素及指标条件 按照与待估宗地所处级别和用途对应的基准ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ价修正系数表和因素条件说明表中所列 的因素， 确定宗地条件调查项目， 调查项目应当与修正系数表及其因素指标说明表中的因索 素一致。 宗地因素指标的调查，应充分利用已收集的资料和土地登记资料及有关图件，这些资料 不能满足需要的，需进行实地调查采样。 在调查的基础上，确定宗地地价因素指标值。 1.2.2.4 计算宗地地价影响因素修正系数 根据以上调查结果，首先查对相应级别和用途的宗地地价影响因素指标说明表， 得出待 估宗地各因素指标的优劣状况然后按优劣状况查对基准地价修正系数表， 得到各因素的修正 系数。所有因素的修正系数都得到以后，即可计算待估宗地的总修正系数， 计算公式如下：
《房地产估价》补充讲义
——基准地价修正法与路线价法 1 基准地价修正法
1.1 基准地价的概念和特点 1.1.1 基准地价的概念 基准地价是指在城镇规划区的范围内， 对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土 地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价日期上法定最高年期土地使用 权区域平均价格。 基准地价是目前区域平均价的最常见形式。 通常由政府组织或委托评估， 评估结果须经 政府认可。 1.1.2 基准地价的特点 (1)全域性：基准地价作为一个城市平均土地价格的反映，应该能够代表城市所有的土 地， 也就是说， 城市中的任何一个区域、 任何一种类型的土地， 都能够找到对应的基准地价。 (2)平均性：基准地价反映一个区域中土地收益或土地租金、价格的平均水平，可以采 取平均数或众数表示一个区域中的基准地价标准。 (3)分用途：基准地价虽然反映城市中平均的地价水平，但是不区分用途的平均地价是 没有意义的，因此，即使在同一区域中，不同利用类型的土地，也应当有不同的基准地价标 准。 (4)有限期：基准地价是有限年期的土地使用权价格。土地价格与其使用年限有很强的 相关性，因此，在基准地价评估时，应当设定一个明确的土地使用期限。 (5)时效性在基准地价评估时还应当设定一个评估基准日。基准地价只反映特定时间点 的土地价格标准。 (6)公示性：按照法律规定，基准地价应当定期向社会公布，以便社会及时了解城镇的 地价水平及变化，使土地市场更有透明度，并且为调控和指导土地市场的发展提供依据。 1.1.3 基准地价的作用 城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的， 主要体现为以下几 个作用。 ①显示我国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益， 同时也按价格标准显 示城市土地质量的优劣程度。 ②为各级政府的土地使用权有偿出让提供依据， 同时也可为土地使用权在土地使用者之 间转让提供参考依据。 ③各地价区段及不同用途的基准地价水平， 也对国家加强土地市场的管理、 实现土地资 源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效益创造了条件。 ④为政府征收土地税费提供客观依据。 按照国际惯例， 土地税是从价征收， 科学、 合理、 公开的基准地价可以为科学征收土地税费提供依据。 ⑤国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策， 通过地价的差别和调整来 引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战略和产业政策。 ⑥基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、 也有利于进一步完善我国 的国民经济统计和核算体系。 基准地价作为平均价的最常见形式， 反映土地市场上的地价水 平和变动趋势，为政府制定管理措施和投资者进行投资决策提供依据。

土地估价师—估价方法（一）成本逼近法（二）剩余法（三）收益还原法（四）市场比较法（六）基准地价系数修正法（五）路线估价法（一）成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得的收益，从而求得土地价格。

计算公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益其一般适用范围为新开发的土地估计;土地市场欠发育，交易实例少的地区;工业用地，城区或失去工业用地除外;既无收益又无交易情况的特殊土地。

成本逼近法不适用建成区域已开发土地。

土地逼近法的评估步骤为1.判断待估土地是否适用成本逼近法。

2.手机与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等。

3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息和利润。

4。

确定土地开发后较开发前的价值增加额。

5.按地价公式求取估价土地的土地价格。

6.对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。

适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。

故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，&&城区或市区工业用地除外；4．既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。

成本逼近法的基本公式V=Ea+Ed+T+Rl+R2+R3=VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费；T——税费；Rl——利息；R2——利润；R3——土地增值；VE——土地成本价格成本逼近法估价的程序与方法成本逼近法估价的程序程序实际上就是按照基本公式一步步算土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益1、计算土地取得费用：征地补偿费、拆迁安置补助费标准2、计算土地开发费用开发费用由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象。