昌黎房地产市场调研报告
主题：昌黎房地产市场调研报告
机构：
日期：2010年12月
目录
第一部分昌黎县城基本情况第二部分昌黎县城规划第三部分昌黎县城土地情况第四部分区域重点项目详情
一、昌黎县城基本情况
1、昌黎概况
昌黎县位于河北省东缘，东临渤海。总面积1184平方千米。总人口55万人（2006年）。辖11个镇、5个乡。县政府驻昌黎镇，距秦皇岛市区44千米，距石家庄438千米。年降水量695.6毫米，年均温11℃。海岸线长52千米，建有国际滑沙游乐中心，国务院于1990年将黄金海岸辟为首批国家级海洋自然保护区。河流有滦河、西沙河。京沈铁路、山广公路横贯北部，抚（宁）昌（黎）乐（亭）、昌（黎）卢（龙）、昌（黎）黄（金海岸）等公路纵横境内。名胜古迹有建于金代的源影寺塔，还有历史名山“碣石山”“水岩寺”。2、行政区划
昌黎县辖11个镇、5个乡：昌黎镇、靖安镇、安山镇、龙家店镇、泥井镇、大蒲河镇、新集镇、刘台庄镇、茹荷镇、朱各庄镇、荒佃庄镇、团林乡、葛条港乡、马坨店乡、两山乡、十里铺乡。
3、历史沿革
汉称盘县，唐名石城，辽为广宁县。金大定二十九年（1189年），启用久废的旧郡名“昌黎”为县名（实际与昌黎旧郡无关）。据传，昌黎为黎民百姓昌盛兴旺之意。
2000年，昌黎县辖8个镇、8个乡：昌黎镇、新集镇、大蒲河镇、泥井镇、刘台庄镇、靖安镇、安山镇、龙家店镇、茹荷乡、十里铺河乡、两山乡、葛条港乡、马坨店乡、荒佃庄乡、朱各庄乡、团林乡。2002年底，昌黎县面积1212.1平方千米，人口54.85万。辖10个镇、6个乡，5个社区居委会、446个村委会。
4、人口概况
根据第五次人口普查数据：全县总人口546440人，其中各乡镇人口（人）：昌黎镇 108336 靖安镇 42818 安山镇 47098 龙家店镇 44379 泥井镇 26731 大蒲河镇 28819 新集镇 33060 刘台庄镇 23074 朱各庄乡 30590 团林乡 20576 葛条港乡 22997 马坨店乡 38612 荒佃庄乡 29162 茹荷乡 16441 两山乡 20363 十里铺乡13384。
5、区域交通
昌黎距山海关机场60公里，距夏都北戴河25公里，距北京机场270公里，距秦皇岛港45公里，距天津新港150公里。建成通车的沿海高速公路在昌黎有三个出口，位于龙家店镇晒甲坨村南的秦皇岛市的第二个机场，秦皇岛北戴河机场，已于2010年6月开工建设，预计2011年底前完工。秦皇岛市新城区在昌黎黄金海岸已完成规划选址。
6、经济发展
河北昌黎工业园区是2006年被批准的省级开发区，基础设施健全完善，项目准入条件优越，具备了大规模承接项目入驻的良好基础。奥地利施华洛奇公司、美国冠龙集团、中粮集团、富士康科技集团等世界500强企业和国内贵州茅台集团、天士力集团、天津优联集团等知名企业纷纷在昌黎投资兴业。2007年，全县生产总值完成87.5亿元，比上年增长15%；实现全部财政收入7.5亿元，比上年增收2.3亿元，增长44%；完成全社会固定资产投资26.5亿元，比上年增长69%；城镇居民人均可支配收入达到10355元，农民人均纯收入达到5354元，分别比上年增长24.6%和15.2%。
二、昌黎县规划
1、城市规划区
规划确定城市规划区范围总面积约366平方公里。包括昌黎县城规划区70平方公里、滨海控制区(黄金海岸新区)35平方公里、沿海岸线规划区112平方公里、碣石山风景区50平方公里和水源地保护区99平方公里。
2、县域经济与产业发展规划
1）、经济发展目标： 2005年全县生产总值为64.66亿元，到2010年达到120亿元，到2020年达到330亿元。
2005年三产比重为31.7：38.9：29.4，到2010年将达到25：45：30，到2020年达到15：55：30。
2）、重点发展产业及空间布局
主导产业为葡萄酒产业、商贸流通产业、现代加工制造业、海洋经济产业；特色产业为特色种植业、旅游业、机械零部件加工业、畜禽养殖业。
产业空间布局：形成三个产业发展带和三片经济发展区的空间格局。即：
（一）沿国道工贸经济发展带：是县域城镇化水平高、经济基础好、发展最快的地区，以发展葡萄酒、粉丝、建材、商贸等二、三产业为主。
（二）沿海海洋经济发展带（滨海地区）：以新区建设带动发展商务会展、休闲旅游、度假观光，辅以近海海上养殖及水产品加工。
（三）沿滦河农产经济发展带：依托滦河水系重要生态廊道，水资源较丰富，适于发展特色蔬菜种植业，并逐步向专业化、规模化发展。
（四）中部经济片区：占据了昌黎县沿滦河的大部分发展空间和中心地域，是昌黎县主要的特色农业产业分布区，包括6个乡镇，面积455.88平方公里。
（五）北部经济片区：以昌黎县城为依托，串联起沿着205国道的各乡镇，包括昌黎县城等6个乡镇，面积396.15平方公里。
（六）沿海经济片区：以黄金海岸新区为依托，串联起沿海岸线的各乡镇，基本占据了昌黎县全部的滨海发展空间，包括黄金海岸新区和4个镇以及一个旅游区、一个自然保护区等沿海区域，面积360.37平方公里。
3)县域人口与城镇化发展预测
到2010年县域总人口56.5万人，城镇化水平达到39％左右；到2020年，县域总人口75万人(含黄金海岸新区带来的人口变化)，城镇化水平达到64％左右。
4)城镇体系职能结构规划
城镇体系的职能结构为四个等级：第一级为中心地职能，该级为双核结构，包括昌黎县城和黄金海岸新区。第二级为中心镇职能，包括龙家店镇、靖安镇、刘台庄镇等3个镇。第三级为一般镇职能，包括大蒲河镇、团林镇（乡改镇）、安山镇、朱各庄镇、泥井镇、新集镇、茹荷镇、马坨店镇（乡改镇）、荒佃庄镇等9个镇。第四级为集镇职能，包括葛条港乡、十里铺乡、两山乡3个乡。
将构建“双核二轴三节点”的县域城镇空间结构。“双核心”指县域中心城市由“县城”和“黄金海岸新区”两部分构成；“二轴”即两条发展带，指以县城为中心，沿205国道串联形成的轴状城镇发展带；以黄金海岸新区为中心，沿海岸线形成的带状城镇发展区域；“三节点”即三个支撑点，指沿205国道的龙家店镇为重要城镇发展空间；沿青乐公路的刘台庄镇为重要城镇发展空间；沿滦河东岸的靖安镇为重要城镇发展空间。
5)城镇（区）发展规划
1、中心城区发展规划
昌黎县城：秦皇岛市卫星城，全县的政治、经济、科技信息、文化中心，以商贸流通为主导，以葡萄酒产业和旅游业为特色的现代化城市。建设经济繁荣、生态优良、旅游发达、文明开放的现代化滨海文化名城。用地以向东和向东南为主要发展方向，适度向西整合工业用地。
黄金海岸新区：秦皇岛市滨海地区的新城区，形成自然生态、现代人文相融合的“黄金海岸”和生态宜居的城市新区。用地以向内陆纵深拓展为主要发展方向，适度向南部沿海拓展，适当保留自然生态空间。
6)县域综合交通规划
公路：完善县域公路网建设，规划构造“两环六快六放射”的公路网结构体系。
两环：依托县城外围的现状环线、和由苏小线、歇青线和石潮线等规划县道形成县城外围的第二环线。
六条快速通道：205国道、沿海高速公路、规划沿海快速路、规划机场路、沿海公路和西部新规划高速引线。
六条放射联系通道：由两环向外发散的至抚宁县城的抚昌黄公路、至卢龙县城的昌卢公路，至黄金海岸新区的昌黄公路、至唐山市乐亭县的青乐公路、向西至新集镇的团新线西段以及新规划昌黎县城与黄金海岸新区的联系通道。
五、中心城区总体规划
（一）城市规模
2010年，规划中心城区人口15万人，城市建设用地16平方公里； 2020年，规划中心城区人口20万人，城市建设用地20平方公里，人均建设用地100平方米。
（二）城市总体空间布局
形成“一城七片，一主两副、组团隔离” 式布局。
“一城”：即县城；
“七片”：即将县城分为七大片区，各片区在空间上相对独立，包括西部工业片区、东北部工业片区、北部旅游度假片区、中心综合片区、东南部综合片区、南部生活片区和东部生活片区；
“一主两副”：包括一个城市主中心和两个城市副中心。
主中心是民生路、燕山路和戏院街三条商业街共同构建起的城市商贸、服务核心区；一处副中心位于县城东南部，是由东南新区统一规划建设而成的集行政中心、文化娱乐中心、商务中心、教育科研中心、体育中心和医疗卫生中心为一体的城市新的功能中心聚集区；另一处副中心位于县城北部，依靠紧邻碣石山风景区的优越区位，集中布置了城市的旅游、度假、休闲和一部分高档居住功能。
城市主要功能中心：行政中心位于五峰山路以东、昌黄公路以北地区；商业中心布置在燕山路、民生路和戏院街一带；商务中心位于宾水大街以北、金海大街以西地区；体育中心布置在五峰山路以西、金海大街东延伸段以北地区；文化娱乐中心布置在金海大街以北、五峰山路以西地区；医疗中心布置在金海大街东延伸段以北、五峰山路以东地区；教育科研中心布置在金海大街以北、东外环路以西地区；物流中心布置在碣阳大街以北、北环路以南、东外环路以西地区。
城市的工业主要向西部工业区和东北部工业区集中。有计划地搬迁城区中对城市生活居住有污染有干扰的工业企业向各乡镇工业园区集中。
(三) 城区道路交通规划
新规划的205国道和新规划的省道抚昌黄公路，构成了县城的对外交通系统。是联结秦皇岛、天津、抚宁和黄金海岸新区重要交通路线，并且在城区外围形成过境交通通道，不仅起到对外联系作用，更
主要的是把过境交通引到城区外围，避免大量过境交通进入城区，大大减缓城区交通压力。
完善路网结构，城区内形成“一环四横六纵”的路网结构。“一环”是指城市外环路，由北环路、五峰山路、兴企路、宾水大街所组成的；“四横”是指城区中心地区的碣阳大街、顺城街和汇文街、金海大街、金海大街东南线（接昌黄公路），其中金海大街向东延伸，形成和黄金海岸新区联系的第二条通道；“六纵”则包括：西面的凤凰山路、东面的东外环路、中间的田家窑路、东山路、学院路和燕山路。
（四）住房需求
至2020年住房需求总量以659.9万平方米计，共需经济适用房（含廉租房）约100万平方米。
三、昌黎县土地情况
2010年，昌黎县土地挂牌情况
2010年，昌黎县土地出让挂牌面积总计416206.1平方米。
2010年昌黎县土地成交情况
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