吉林警官大学物业管理方案1

吉林司法警官职业学院物业管理方

物业管理的整体设想及策划

（1） 物业特点：

吉林司法警官职业学院大楼，是新建设的现代建筑，需要高等物业管理

实施现代物业管理，需要精心呵护学府形象，高效的服务保证大楼的正

常运营。与其他类型的物业相比，贵学院大楼与行政办公大楼的物业管

理必须注意其自身的特点，摈弃传统的管理方式，采取独特的管理模

式：

1、 注重学院形象。

暨南大学医学院大楼与行政办公大楼是暨南大学办理公务及对外交流的

重要窗口。任何物业瑕眦与次质服务必然会降低物业的档次，损坏学院

的形象。适宜的管理模式，需要关注暨南大学的国际社会形象，与学院

的文化风格氛围相契合，匹配高层次的物业管理人员，采取先进的管理

模式，确保物业服务的质量与效果，创造一流的办公与教学科研环境，

塑造具有暨南大学特色的文化氛围。

2、 把握功能特点。

办公楼与医学院大楼具备不同的物业功能，其作息生命周期有所差异，

需要树立“业主至上，服务第一”的服务理念，合理安排管理资源，提

高资源利用率，使物业管理的脉搏与物业功能脉搏协调频率，确保各类

服务流程控制无缝连接，实现零缺陷服务目标。

3、 整合技术资源。

行政办公大楼与医学院大楼距离近，完全可以组织一个独立的服务中心

进行管理。与学生公寓及单纯的教学楼不同，行政办公大楼与医学院大

楼功能多样与设施设备技术层次高，需要的技术等级完全高出几个层

次，需要复合型人才的管理。但是配齐各个专业口（电梯、中央空调、

给排水、消防、供配电、客户服务、楼宇自动化、楼宇清洁、绿化、医

学垃圾处理、楼宇智能控制等）的专业人员在任何服务中心的组织管理

中都是不现实的，那会大大增加管理成本。所以最理想的的技术组织方

式是以主干专业管理人员为核心组建服务中心，以外围技术组织为补

充，强化专业管理水平，而且要保证外围技术力量全面性、及时性、经

常性的技术支持，才能保证两座大楼安全无忧。

4、 注意特殊专业。

行政办公大楼与医学院大楼的安全管理涉及到楼宇消防安全、治安安

全、设施设备安全、环境安全等方面的内容，特别是需要注意医学院大

楼的环境安全，需要对医学实验室的通风安全管理、排水安全管理、医学垃圾处理安全、建筑配套设备安全等方面有着很高的专业要求，需要

加以强化控制。没有相关的专业技术支持，就无法保障医学院大楼乃至

暨南大学学院的环境安全。国际标准化组织的ISO14000环境管理保障体

系的有效运行，专业技术力量的充分配置，可以有助于环境安全的全面

控制。

二、 广电物业公司接管暨南大学物业的综合优势

广电物业公司是国有广州广电企业集团的全资企业，是广州市最具实力

的物业管理专业公司之一，积累了十几年各类物业管理经验，具备优秀

的员工队伍、完善的管理体系和良好的运作机制，对承担暨南大学的物

业管理拥有充分的信心。

优势一：规范的物业管理运作体系

广电物业公司ISO9002质量体系与ISO14000环境管理体系经

过多年实际运作，缜密而富有操作性，确保暨南大学物业规范化管

理。

广电物业公司所属的十几个物业管理处，已经接受了十几年市场砺炼，

在依靠物业管理费维持其资金运作方面，积累了物业管理财务运作方面

的丰富经验，因此，我们有实力同时接受暨南大学的物业，并在确保暨

南大学物业在管理水平高质高效的同时，还能显著降低管理成本，为暨

南大学和广大业主节省开支。

广电物业公司高度重视人力资源的开发和管理，在员工培训工作中，从

指导思想、培训方式、内容直到考核手段等均有十分规范的要求实施程

序。从财务运作、多项费用收缴直到物业管理各个层面，广电物业公司

计算机管理网络早已经全面覆盖。

广电物业公司已经形成一整套物业管理形象展示系统，从管理形象上完

全胜任暨南大学物业管理，如果接管暨南大学物业，我们将注重以暨南

大学形象展示系统为主，使物业管理能充分体现暨南大学的整体形象。

优势二：全面丰富的楼宇设备管理经验

广电物业公司拥有各类工程技术管理人员60余名，对各类物 业基本设

施由电梯、中央空调、供配电、给排水设备、消防系统、保安系统、智

能控制直到停车场自动管理系统等均有完善的技术保障和丰富的管理经

验，可以按大厦的设计、实用需求，安排最经济而实用的设备管理方

案，确保各项系统运行正常，维修及时。

广电物业公司对机电设备运行管理和设备改造工程感受深刻，对大厦中

央空调经济运行和水电供应系统节能降耗亦有得力措施，有充分把握管

理好广电物业接管的各类机电设备。

优势三：管辖的物业类型全面在广电物业公司管理的各项物业中，既有高层写字楼、高层住宅楼、又

有综合性商业大厦和多层多功能楼宇，因而可以针对暨南大学物业各有

侧重地安排和实施物业管理方案，在较短的时间内使物业管理形象得到

全面的提升，并使管理成本得到有效控制，设备运行状况良好。

优势四：发挥地域优势，实行华颖花园、平云路工业区、暨南大学管理

资源共享广电物业在广州所服务的华颖花园、平云路工业区地域与暨南

大学办公楼仅有几分钟路距，我们可以综合利用广电物业的所有资源实

现优势共享。

1、 人才共享：广电物业除了选派优秀员工进驻暨南大学外，公司

各个专业部门还可以随时直达暨南大学物管处，帮助找出管理和服务的

盲点。

2、 合作伙伴共享：华颖花园、平云路工业区的绿化、垃圾清运、

消杀等都对外承包，请专业公司经营，我们可以把对暨南大学的以上服

务纳入统一的管理当中，从而降低运行成本。

3、 物资共享：三处物资可以集体采购，有利于降低成本。

优势五：鲜明的企业文化，旺盛的员工士气广电物业公司在物业管理实

践中总结和凝炼出富有鲜明特色的

企业文化：

促使企业长足发展的重要因素是这一企业不为别人所克隆的企业文化。

广电物业公司正是有了独特鲜明的企业文化，才形成了员工共同的价值

观、信念追求和行为准则，这是一种宝贵的精神财富，它促使员工呈现

出旺盛的士气，为实现崇高的企业目标，矢志不渝地探索和奋斗。

三、接管暨南大学物业的指导思想和目标承诺

(一) 确定正确的指导思想：

真诚合作、鼎力奉献、长远承担

真诚合作：体现在重合同、守信誉，以诚信为根本。

鼎力奉献：体现广电物业公司人本、服务、卓越的企业精神，全力以赴

作好暨南大学物业的管家人，为暨南大学物业增值和物业管理行业的发

展倾力贡献。

长远承担：力避急功近利和华而不实，着眼于合作的长远前景和综合效

益，脚踏实地承担物业管理人的应尽职责。

(二) 我们作出的目标承诺

1、自接管之日起，第一年内使暨南大学办公大楼物业达到广州市级物

业管理优秀大厦考评标准，两年内达到省级物业管理优秀大厦考评标

准。

2、自接管之日起，两年内，使暨南大学物业管理总体形象得到全面提升，大厦机电设备管理和运行状况良好，创造广州市大学校园物业推向

社会化、专业化管理的成功典范。

3、我们要在暨南大学物业管理实践中，体现公司的实力，发挥公司的

优势，弘扬公司的企业精神，规范运作，科技先导，创造优异成绩，向

社会、向暨南大学领导和职员、住户呈献一份合格、满意的答卷。

4、 服务目标承诺与考核指标：

广电物业是广州市市属一类大型企业广电集团下属的专业物业管理企

业，广电集团“诚实为人，诚信做事”的企业品格享誉社会，广电物业

秉承集团公司的文化风格，逐渐形成“尽心为客户着想，尽力让客户满

意”的服务宗旨。我们发挥广电物业高度自律意识的工作精神，对水源

大厦物业管理的各种指标按照国家及广州市的评优标准进行量化，并予

以庄重承诺，在上级主管部门和水源大厦业主考评和监督下实施兑现。

表1•1 广电物业管理指标承诺表

序号 指标名称 国优市优指标 投标指标 指标考核内

容 管理措施

1 房屋完好率 98% 98% 1、 房屋及配套设施完好整

洁，无乱搭建、乱悬挂现象；2、 外墙无乱贴和锈迹、破损、污

渍；3、 室外招牌、广告、霓虹灯、引路标识整洁统一美

观。 落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好。

2 房屋零修、急修及时率 99% 99% 1、 维修管理制度

与措施完善；2、 维修值班记录与回访记录无缺漏，无弄虚作假现

象；3、 用户对维修及时程度的评定。 建立完善的制度与措

施；严格检查考核；自评、考评与业主用户调查相结合；多层次维修技

术培训。

维修工程质量合格率及回访率 100% 100% 1、 所有维修

工程都必须有详细的维修记录及验收记录；2、 主要维修工程要建

档造册，并由管理人员签署验收合格单；3、 每项维修工程完工

后，对用户进行回访，并针对回访情况提出整改措施，达到用户满

意。 分项检查，一步到位，并执行回访制度，以确保维修工程合

格，满足客户需要。

4 维修返工率 ≤1% ≤1% 维修返工记录与维修返工投

诉 实行维修方案论证及监理制度。

5 治安（含车辆安全）案件发生率（因物业管理过

失） 0 0 1、 安管员与车辆实行一体化管理； 有完善安

全制度与管理措施；2、 有专业保安队伍并实行准军事化管理和训

练；安管员统一服装、熟悉辖区情况，言行规范，文明执勤；3、 车辆停放有序，无违章行驶与停泊，场地整洁线标清

晰。 安管员经培训考核后方能上岗，并每周训练三次，每次两小

时；落实保安岗位职责，明确责任，实行24小时巡视制度。

5 绿化完好率 无 99% 1、 建立健全绿化管理制度，

落实绿化工作负责制及巡查制度；2、 对管理区内所有绿化品种、

布局、长势、修剪、维护等情况建档登记，不出现长势不好、局部有病

虫害、践踏等情况；3、 确保绿化布局合理优美，花草盆景摆放配

置得当，修剪整齐美观、无践踏、无黄土裸露。 落实责任人进行养

护，实行巡查制度，建档记录，并由服务中心经理监督执行。

6 保洁达标率 无 99% 1、 清洁卫生建立一体化管理

制度并落实；2、 专业清洁队伍，实行门前三包；环卫设备完善；

3、 小宗垃圾（烟头、纸屑、痰迹）每200平方米控制在1处以

下。 责任人进行定区保洁，实行巡查制度，建档记录，大厦每层的

通道地板、卫生间、玻璃等专人进行不间断保洁。

7 电梯月故障停机率 ≤1% ≤1% 1、 专业人员，持证

上岗，电梯安检审证俱全；2、 严格运行制度与操作规程，养护巡

视记录齐全，技术档案完整；3、 轿厢整洁、通风、照明、通讯完

好；4、 出现故障，及时抢修，无重大事故。 建立快速反应抢

修机制；配备专业管理人员；严格执行管理制度与操作规程。

8 智能化设施完好率、 无 99% 1、 建立健全大型及

重要机电设备管理制度，制定定期维修、保养计划；2、 配备专业

人员，持证上岗，24值班；3、 配电设备与空调系统运行正常，无

严重噪音与漏水现象；4、 设施设备档案资料、运行记录、维修养

护记录齐全并归档保存；5、 系统节能效果好；6、 无乱收费现

象。 对各类重要机电设备每班填写运行记录日记，并进行运行状况

分析，使设备在动态运行中的隐患得到及时排除，落实以服务中心经

理、全面负责，主管工程师质量、技术把关的岗位责任制及工程程序，

使各类设备运行、保养及时合理，延长设备使用寿命。

9 大型机电设备完好率 99% 99%

10 中小型机电设备完好率 95% 95%

11 公共照明完好率（含路灯亮灯率） 99% 99% 公共照明

随时处在完好状态，在二十四小时中无论任何时间出现故障做到及时修

复。 落实责任人，实行巡视制度，建档记录，服务中心经理监督执

行。

12 给排水设施完好率 95% 99% 1、 用水、供水制度