1 广州市“三旧”改造涉税政策执行指引 第一章 总则 第一条 为大力推进广州市旧城镇、旧村庄、旧厂房(以下简称“三旧”)的改造，加快建设现代化宜居城市和国家中心城市，根据现行有效的税收法规政策以及《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）等文件规定，制订本指引。 第二条 本指引适用于已纳入广州市“三旧”改造范围的旧城镇、旧村庄（含村留用地）、旧厂房的改造。 第二章 “三旧”改造模式 第三条 旧城镇改造模式。旧城镇改造模式主要以政府主导方式为主，其运作流程如下：政府收回土地→委托相关单位进行拆迁及补偿→土地公开出让（或划拨）→建设单位出资建设安置房及商品房（其中安置房用于安置被拆迁户，实行产权置换）。 2 第四条 旧村庄（含村留用地）改造模式。旧村庄改造原则上是将原有村用地划分为融资地块和复建地块两部分。融资地块通过出让方式引入房地产开发企业（以下简称开发企业）进行开发，复建地块用于建设村民复建房和村集体物业，复建地块土地使用权仍为村。其改造模式具体包括: （一）政府主导模式。运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式公开出让→开发企业受让该地块的使用权，向政府支付全额土地出让金（含复建成本）→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→政府向村经济组织支付征地补偿款→村经济组织用政府支付的补偿款组织兴建复建房、集体物业和对村民进行经济补偿，复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金。开发企业与村经济组织没有直接的经济关系和合作关系。 （二）开发企业代建模式。运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式挂牌协议出让→开发企业向政府支付融资地块的土地出让金→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→作为《国有土地使用权出让合同》的附加协议条款，开发企业需承担复建房全部改造成本并代为建设（复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金）→拆迁补偿由开发企业直接支付给村经济组织或拆迁户。 3 （三）自主改造模式。运作流程如下：土地使用权属不变（一次性转为国有，土地使用权仍为村经济组织）→由村经济组织通过一定程序引进开发企业，与村经济组织签订合作协议→开发企业承担村改造的所有支出（作为回报，开发企业可分配一定面积的物业并以村经济组织的名义销售）。 （四）股权转让模式。运作流程如下：土地分融资地块和复建地块→村经济组织承受并办理复建地块国有土地使用权证→村经济组织成立全资控股子公司承受融资地块土地使用权（未办确权手续，待合同签订后办理确权）→开发企业与村经济组织签订改造开发合作协议并明确承担拆迁补偿费用及复建工程等各项成本（即融资地块的主要土地成本）→开发企业将一定比例的拆迁复建资金注入监控账户后，村经济组织的全资子公司办理融资地块确权手续（与国土局签订土地出让合同受让复建地块、补缴土地出让金并办理国有土地使用权证）→开发企业收购村经济组织全资子公司100%股权从而获得融资地块的土地使用权(收购价为子公司的注册资本），并负责融资地块的建设及销售→村经济组织作为拆迁主体支付被拆迁人的拆迁补偿费用并负责复建地块的建设。 （五）共同开发模式（合作双方同时受让国有土地，共同拥有土地使用权）。根据《关于限期办理珠江新城留用地合作开发用地变更手续的函》（穗国房函〔2004〕324号）4 的要求，珠江新城村留用地部分于2004年12月31日前确定合作开发企业并办理国有地确权手续。运作流程如下：确定合作开发企业，签定合作补偿协议书→政府出让土地→村经济组织和合作开发企业为共同受让者，同时拥有该地块土地使用权→双方共同开发→村经济组织分得的物业暂缓缴纳土地出让金，开发企业分得的物业需缴纳土地出让金→双方各自分得的物业各自确权。 （六）协议转让模式。运作流程如下：村经济组织与开发企业先签订合作补偿协议，开发企业支付补偿费→村经济组织办理用地手续，取得建设用地批准书→双方到国土部门办理土地转让手续，签订广州市国有土地使用权转让合同书→开发企业出资开发→开发企业分得的物业需缴纳土地出让金，村经济组织分得的物业暂缓缴纳土地出让金。 第五条 旧厂房改造模式。旧厂房是指市辖区内“退二”企业用地及国有和集体企业低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场、旧市场等产业用地。根据用地的处置模式，我市旧厂房的改造主要以自行改造和政府公开出让方式为主。自行改造只发生土地用途改变，不发生土地权属变化；公开出让的则由政府收回土地并进行土地整理，再进行土地公开出让。 第三章 “三旧”改造税法适用意见 5 第六条 营业税 （一）政府收回土地及出让土地。根据《营业税税目注释（试行稿）》（国税发〔1993〕149号，以下简称《营业税税目注释》）第八条第（一）项“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税”规定，对政府收回土地使用权及土地公开出让的环节不征收营业税。 （二）拆迁工程。根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）第二条规定： 纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。对拆迁工程过程中，发生“建筑业”或“服务业-代理业”等营业税应税劳务的，应按规定开具发票。 （三）产权置换。根据《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，开发企业对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。开发企6 业将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，对开发企业应按“销售不动产”税目征收营业税。具体征税按本文第六条第（四）项规定执行。以产权置换方式补偿给被拆迁户的，应按营业税的计税收入全额开具发票给被拆迁户。 （四）拆迁补偿。根据《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函〔1999〕295号）规定，对被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）不征收营业税。开发企业以土地补偿给被拆迁户的，对开发企业按“转让土地使用权”征收营业税；开发企业以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税，对补偿面积超过拆迁面积的部分，按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第二十条规定，核定计征“销售不动产”的营业税。上述所称“同类房屋的成本价”是指建造用于安置被拆迁户的包含地价的房屋成本价。 （五）开发企业代建模式。代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程。代建工程应符合下列条件：①土地使用权属于委托方；②委托双方（或三方）须签订委托合同；③须由受托方办理建设项目立项手续。代建模式中开发企业承担复建房的建设行为如果同时符合以7 上条件的，对开发企业承担复建房建设取得的手续费（或管理费）收入应按“服务业-代理业”税目征收营业税。 （六）自主改造模式。在自主改造模式中，土地使用权人和房屋所有权人均为村所有，未发生《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号，以下简称《营业税暂行条例》）规定的转让无形资产的行为。根据《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（国税函〔2005〕1003号）规定，村提供土地使用权，开发企业提供所需资金，以村名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号，以下简称《营业税问题解答》）第十七条有关合作建房征收营业税的规定；开发企业分配一定面积的物业并以村名义销售的行为应以村为纳税主体缴纳营业税，自主改造模式中，出资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，对其取得的投资收益不征收营业税。 （七）股权转让模式。在股权转让模式中，土地使用权人和房屋所有权人没有发生变化，未发生《营业税暂行条例》规定的转让无形资产的行为；根据《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定，村经济组织转让股权的行为不征收营业税。 （八）共同开发模式。在共同开发模式中，由于土地属8 于村经济组织与开发企业共同受让所得，土地权属为合作双方共同拥有，未发生《营业税暂行条例》规定的转让无形资产的行为，也不符合《营业税问题解答》第十七条有关合作建房征收营业税的规定。根据《国家税务总局关于联合开发房地产项目营业税有关问题的批复》（国税函〔2005〕1189号）规定，对双方各自取得的物业不征收营业税；开发企业将取得的物业对外销售的应按销售不动产征收营业税。 （九）协议转让模式。在协议转让模式中，村经济组织作为土地使用权人，转让部分土地使用权，开发企业出资，双方合作开发建设，符合《营业税问题解答》第十七条有关合作建房征收营业税的规定，应对双方按税法规定征收营业税。 （十）旧厂房改造模式。在旧厂房改造模式下，自行改造的，其土地权属没有发生变化，未发生《营业税暂行条例》规定的转让无形资产的行为，不征收营业税;公开出让土地的， 根据《营业税税目注释》第八条第（一）项“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税”规定，不征收营业税。 （十一）根据《关于规范土地征用、不动产征收补偿收入开具票据问题的通知》（穗地税函〔2011〕243号）的规定，对按照规定应缴纳营业税等相关税费的土地征用、不动产征收补偿收入，被征用土地、被征收不动产的单位和个人9 应按规定开具发票或者申请税务机关代开发票；对按照规定属于不征收或暂不征收营业税的土地征用、不动产征收补偿收入，被征用土地、被征收不动产的单位和个人不开具发票。 第七条 城镇土地使用税 根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。受让方与国土部门签订的补充合同或协议对约定交付时间做了改变的，以补充合同为准。 第八条 土地增值税 （一）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号，以下简称《土地增值税暂行条例》）第八条第（二）项“因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地征增值税”规定，对被拆迁户因政府收回土地使用权取得的实物、货币补偿，免征土地增值税。 （二）根据《土地增值税暂行条例》第六条规定，取得土地使用权所支付的金额可作为计算增值额的扣除项目。因此在旧村庄改造中，通过“招拍挂”方式或协议出让方式确定融资地块的建设方为取得融资地块而按照政府要求需向村经济组织另行支付的补偿款以及在复建地块出资建造安10 置房、其他房产、公共配套设施的支出可以列入融资地块开发成本。 第九条 契税 （一）根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号），以协议方式出让国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交价格计征契税。计征契税的成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：（1）评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。（2）土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 （二） 根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号），通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。土地成交总价款为承受者为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 （三）根据《财政部关于印发的通知》（财法字〔1997〕52号），以划拨方
ＥＸｐＥＲｌＥＮＣＥＳ ｌＮＴＲｏＤＵＣＴｌｏＮ
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文＼叶红玲 － 。 车
从笔 ，
多。
今天，当我们把“三旧”改造看作一项带有制
度探索意义的工作时，广东所进行的“三旧”改造
就已不再指向单纯的项目改造工程，而是指在政府
规范管理指导下包括管理理念、方式的变革，以及
由此而引发的相关政策的创新与探索。
改“旧”谋“新”之路
佛山国际家居博览城，是佛山市政府“三旧”
改造的重点示范工程。这座总体规划用地面积６００亩
的家居龙头产业城，虽然尚处于施工状态，就已吸
引了一拨又一拨前来考察、调研的领导、专家和投
资商。据悉，已有１３０００多家品牌家居商表示有进驻
意向。
２００７年１１月，当这个项目启动时，这里还是由
陶瓷厂、砖厂、包装厂、水暖器材市场、陶瓷综合
批发市场、有色金属材料市场以及破旧的民宅、出
租房等混合而成的“杂住区”，低矮的厂房、车
间、仓库与民宅交错，粉尘与废水、噪音充斥，环
境污染严重，社会治安混乱，建筑容积率仅１．１。近
３６ ｌ￣ｌ－ｔ－资源２０１２年６月号 年来，该区域发展呈现疲软状态，增速明显放缓，
后劲已显不足。同时，位于市中心城区南大门的这
片布局粗放、环境“脏乱”的区域，严重影响着整
个佛山的城市形象和发展环境，与经济已进入高速
发展阶段、正在谋求转变发展方式、进行产业优化
升级、建设现代化都市的佛山新目标极不相称。当
地政府意识到：只有打破原有模式，为进一步优化
发展注入新的元素，才能为这里的发展与持续发展
带来新的动力。
这是以佛山国际家居博览城项目为代表的最早
一批大型“三旧”改造项目启动的基本动因，也成
为广东各地“三旧”改造的最初动因。
猎德村是位于广州市中心城区、地处珠江新城
中央商务区范围内、享有区位优势的“城中村”。
２０１０年广州亚运会开幕前，猎德村以现代化新城的
风貌与广州国际化大都市形象深深融为一体：３７栋
现代化高层住宅拔地而起，其间分布着学校、幼儿
深圳与佛山差异化城市更新政策影响因素研究丨杂志精选
深圳与佛山的城市更新政策呈现差异化特征，在比较二者城市更新政策的基础上，探索深圳与佛山差异化的城市更新政策影响因素，包括：城市发展的历程背景、城市发展的阶段水平、城市发展的主要推动力、土地资源的稀缺性、土地所有制、政府和市场的角色关系。可见在城市更新政策制定时，需考虑城市上述综合发展状况。
深圳与佛山城市的更新政策对比
对比维度 深圳模式 佛山模式
政策成熟度与创新度 发展较为成熟，形成了以《深圳城市更新办法》及《深圳市城市更新办法实施细则》为核心的“1 N”城市更新政策体系，并创立了城市更新单元制度、双线计划制度等创新性制度。 起步较深圳晚，却是最早明确提出和试点“三旧”改造工作的城市，在“三旧”改造特别是经营性集体建设用地的盘活和使用性质的转换政策上具有较多创新。
城市更新目标 更加注重“产业结构调整”“土地利用效益”和“居住质量”的提升。 注重“产业结构调整”“风貌保护”
“生活质量”和“城市特色”的提升。
城市更新原则与类型 侧重强调“公众参与”和“节约集约”原则。城市更新类型多样，包括拆除重建、综合整治、功能改变以及多种城市更新类型并存等。 侧重强调“多方结合”和“循序渐进”原则。采取整体拆建（除）、局部拆建（除）和保留整治城市更新类型。
城市在城市更新决议上，在确立申报主在城市更新决议上，由村更新决议和公众参与 体、实施主体两个环节是按照多数决定方式（比例分别为2/3和80%），但对于项目最终实施则为“市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体”。在城市更新各个环节注重公众参与。 （居）集体经济组织成员大会进行表决，并取得2/3以上通过即可。公众参与有限，仅在区级政策文件中提及保障公众知情权、投票权和决定权。
成 本
- 收
益平衡 以立法的形式约束受益方，减少投机行为。 将土地更新与产业发展相结合，以土地作为“补贴”，吸引企业发展产业，获取后续长远税收。
广东省“三旧”改造典型案例分析
今年3月，广东省自然资源厅发布了《广东省“三旧”改造典型案例汇编》，该文件从项目基本情况、改造模式、规划思路等多个方面，介绍了广东省多个城市的“三旧”改造典型案例，共涉及项目21个。
其中，旧村改造项目7个，包括深圳市南山区大冲城中村综合开发项目、茂名市旧塘村改造项目、南海区广佛国际商贸城中心区改造项目、文冲城中村改造项目、阳江市排后村改造项目、东城区牛山钟屋围旧村项目、坂田天安云谷项目。
旧厂房改造项目7个，其中佛山市2个，分别是佛山市容桂恒鼎工业园改造项目、佛山市天富科技城项目；中山市2个，分别是中山大涌红木文化博览城项目、中山市张家边企业集团有限公司旧厂房改造项目。在旧城镇改造方面，佛山祖庙东华里片区改造项目、湛江市华都汇项目、阳江市百利广场改造项目等列入案例汇编。
以下选取3个旧村改造案例，以供学习借鉴之用。
01
深圳市南山区大冲城中村综合开发项目
——拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式
深圳市南山区大冲城中村改造项目（以下简称“本项目”）是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。项目占地 68.5万平方米，涉及近 1000 户原村民、300 多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋（近
110 万平方米）的拆除，由华润置地（深圳）有限公司作为实施主体。
大冲村改造前为城中村 , 地处深南大道沿线城市景观带上，毗邻科技园。村内楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗，与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。村民的“握手楼” 存在一定的消防隐患，公共设施匮乏，成为基层社会难点。
原大冲集体经济的发展主要来源于集体商铺、厂房的出租，但随着金融危机的来袭，很多工厂纷纷撤离大冲甚或搬到租金更便宜的地区甚至倒闭，集体经济备受冲击。村民长期依赖收取房租为生 , 过于安逸的生活催生了大批“收租二代”。
主要做法
本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责。对现状朗景园居住小区、大王古庙、郑氏宗祠实行综合整治。 在实施过程中，采用“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式。通过对现状的深入调研，兼顾相关各方面的利益，使旧村改造与市场经济结合，保证改造开发有一定的合理利润，有效带动改造实施主体的积极性，更快推动旧村地区的改造，使规划具有可操作性。
