房地产管理制度汇编

目录

一、前言

二、总工办管理职责

1、总则

2、管理制度及管理程序

2.1 图纸会审管理程序

2.2 设计变更管理程序

2.3 样板验收检查管理程序

2.4 隐蔽验收检查管理程序

2.5 关键部位、关键工序检查验收程序

2.6 资料移交及归档制度

2.7 月度项目现场检查制度

2.8 工程管理奖惩制度

2.9 公司检查停工、复工程序

三、工程项目部管理职责

1、总则

2、进度管理

3、安全文明施工管理

4、质量管理

5、工程技术资料管理

6、现场管理要点及检查验收程序

四、相关部门管理制度 1、消防验收管理流程

2、工程竣工备案验收配合工作流程

3、关于甲供材料的管理规定

4、工程材料认质认价流程

5、关于甲方分包队伍配合费的规定

6、水暖电安装工程界面

7、防雷工程报审及验收流程

8、建设工程规划竣工验收流程

9、电梯安装验收工作流程

五、附表

附表一、通用施工样板确认表

附表二、工程停工通知单

附表三、工程复工通知单

附表四、隐蔽工程验收台账

附表五、关键部位（工序）检查记录

附表六、甲供材料请购单

附表七、认质认价审批表

附表八、认质认价业务流程图

一、前言

目的：程序清楚、分工明确、责任到人。

作用：工程管理制度作为工程管理的依据，作为员工培训的教材，作

为合同管理的补充文件，达到项目管理的标准化、程序化、制度化。

二、总工办管理职责：

1、总则：总工办负责监督检查项目部、监理单位、施工单位的工作

情况，解决存在的技术问题。

1.1 总工办对项目部有直接管理权、监督检查权、处罚权，对施工单

位有停工权、处罚权。

1.2 涉及样板引路，关键部位、关键工序的验收，项目部文字申请提

交到总工办。总工办要有文字确认。

1.3 项目部提交的经项目经理签署意见的施工方案、工程洽商、材料

申请等文件，总工办按相关流程规定时间及时回复。

2、管理制度及管理程序

2.1 图纸会审管理程序

2.1.1 图纸会审及设计交底流程

图纸发放（图纸到达后2 日内发放至项目部、预算部、监理公司、施工单位）

↓

图纸审查(设计部、预算部、项目部、监理公司、施工单位，10 日内完成)

↓

问题汇总、沟通

↓

问题汇总文件传递给设计院(设计部，3 日内完成)

↓ 召集、组织图纸会审会议（设计部组织设计院、项目部、预算部、监理公司、

施工单位参加。1 日内完成)

↓

形成图纸会审纪要文件(施工单位整理， 5 日内完成)

↓

图纸会审纪要内容沟通(项目部，10 日内完成)

↓

会审纪要签字、盖章(施工单位组织建设单位项目部、设计部，设计院，监

理公司。5 日内完成)

↓

图纸会审纪要下发并存档（设计部，2 日内完成）

2.1.2 图纸会审及设计交底管理程序:

2.1.2.1 会审目的:

为了使施工单位熟悉了解图纸，了解工程特点和设计意图及对关键工

程部位的质量要求，同时也为了减少图纸的差错，将图纸中的质量隐患消

灭在施工之前，特进行设计交底及图纸会审。

2.1.2.2 会审程序:

① 在参建各方对设计图纸，已经审查且问题汇总到设计部，由设计

部将问题传至设计单位，为图纸会审做技术准备。

②由设计部在图纸下发完毕后15 日内召集并组织图纸会审会议。

③先由设计单位介绍设计思路、结构特点、施工要求、技术措施和有

关注意事项。

④然后由设计部、预算部、项目部、监理公司、施工单位提出图纸中

存在的问题和需要解决的技术难题。

⑤通过几方研究、协商、沟通，拟定解决的办法，由施工方负责形成

会议纪要，由项目部组织各方签字盖章，上交技术部下发并存档。

2.1.2.3 会审内容:

①是否无证设计或超级设计，图纸是否经设计单位正式签署。 ②地质勘探资料是否齐全。

③设计图纸与说明是否齐全；有无分期供图的时间表。

④设计地震烈度是否符合当地要求。

⑤图纸相互间有无矛盾；专业之间、平、立、剖面图纸之间有无矛盾；

标注有无遗漏、错误。

⑥总平面图纸与施工图标注的几何尺寸、平面位臵、标高等是否一致。

⑦防火、消防是否满足要求。

⑧建筑结构与各专业图纸本身是否有错误；结构与建筑图中标注的平

面尺寸及标高是否一致。

⑨地基处理方法是否合理。

⑩水暖管路、电气线路、设备装臵与建筑物之间或相互间有无矛盾，

布臵是否合理；各种参数是否合理。

○11 材料来源有无保证，能否用其他材料代替。

○12 新材料、新技术的应用是否技术成熟。

2.1.2.4 会审要求:

①要求设计部、项目部各专业工程师一定认真对待，根据所掌握的专

业知识及多年的工作经验，认真核对、审查，发现的问题以文字形式并经

本部门领导签字认可，上报至设计部专业工程师汇总。

②根据各专业工程师上报会审内容的多少及深浅程度，可列入月度绩

效考核的内容。

2.2 设计变更管理程序

2.2.1 设计变更流程: 2.2.1.1 施工阶段设计变更(不涉及功能、安全)

书面报告或方案建议(设计部或项目部提出)

↓

技术方案及图纸(设计部专业工程师)

↓←―――――(设计部、预算部、项目部)

变更原因分析、成立

↓

报总工及设计管理部主任批准

↓

涉及费用增加的请示总经理批准实施

2.2.1.2 涉及安全、功能工程变更(由设计单位出具)

施工阶段设计变更

↓←―――――(设计部、项目部提出)

变更原因分析、成立

↓

出具方案及变更通知单(设计院)

↓

总工办专业工程师审核、签字

↓

报总工及设计管理部主任批准实施

2.2.2 工程设计变更程序

2.2.2.1 工程设计变更的定义

①由于设计与现场实际情况不符。

②由于工期、材料、施工环境改变、由于施工错误、土方超挖等。

③由于设计错误或失误。

④由于甲方原因，对建筑、结构、设备使用功能进行变更的。

⑤改变设计。

2.2.2.2 设计变更程序

①属于安全、功能性变更，须有设计单位出具设计变更。

变更申请可由项目部、设计部书面提出，报总工处核审，变更事由成

立，由设计部专业工程师与设计单位联系、沟通，设计单位出具设计变更； 专业工程师及总工程师签字后下发实施。

②不涉及安全、功能的变更，可由设计单位或设计部专业工程师出具

设计变更。

变更可由项目部、设计部书面提出，报总工核审，变更事由成立，设

计院或设计部专业工程师出具设计变更，总工程师审核签字后下发实施。

③在施工过程中，由于图纸问题或现场条件，发生的工程变更须由项

目部门在2 日内以书面提出，设计部专业工程师须在2 日内给予签字确认或提出解决方案及上交设计单位，并督促设计单位解决。

④不涉及钱款增加的变更，总工办专业工程师审核，总工程师复审，

总工办主任签字生效。

⑤涉及钱款增加的变更，须由预算部在2 日内审核完毕，总经理批准

确定后实施。

⑥由于市场供应条件的限制，采取以同等材料臵换，可通过设计部、

材料部协商解决。

⑦由于客观原因造成的延期、用工、用料或专业之间管线避让所发生

的问题，可以采取洽商、签证的方式。

2.3 样板验收检查管理程序

2.3.1 样板验收程序

①工程大面积施工前必须先做“样板”，“样板”验收通过后才可以大面积施工。

②做“样板”前，项目部组织施工单位、监理公司仔细研究图纸、工

艺做法，然后进行“样板”施工。“样板”施工完毕后施工单位进行自检，自检合格后报监理、项目部验收，项目部签署验收意见后，书面通知总工办工程管理部进行验收（工作联系单），总工办收到通知后36 小时内组织“样板”验收并签署“样板”确认表（附表一）。

2.3.2 需做样板项

①主体结构的钢筋及模板、填充墙砌筑、门窗安装、外墙保温、内墙

饰面、厨卫间防水、室内地面、室内精装、屋面找平层、屋面防水。

②标准层给排水采暖管道及附件安装（室内及管井），标准层通风风

口、消防箱，通风管道及设备的安装。

③标准层室内各类灯具、面板的标高、位臵的确定。

④关键部位、关键工序项。

2.4 隐蔽验收检查管理程序

2.4.1 隐蔽检验批施工完施工单位自检后报监理工程师，监理、甲方

专业工程师验收合格后报项目经理验收，项目部经理必须对隐蔽检验批进行进行验收，并在隐蔽验收台账（附表四）上签字。

总工办对每个项目部隐蔽验收台账进行抽查。对基槽开挖、素混凝土

桩、基础钢筋、地下室顶板钢筋、第一层钢筋、顶层钢筋必须验收，项目部验收后通知总工办，总工办24 小时内进行现场验收并在验收台账上签字。

2.4.2 隐蔽验收项及验收要点：

① 地基处理素混凝土桩：原材料、半成品质量、槽底标高、桩顶标

高、桩位、有效桩长。

②基坑验槽：基坑（槽）截面尺寸、基底标高。 ③锚杆（土钉）：成孔孔径、成孔角度、成孔深度、锚杆长度、水灰

比。

④砼结构自防水的各种变形缝、后浇带、预埋件、穿墙管等的设臵和

构造。

⑤模板工程：模板的支撑、支柱位臵、垫板、预埋筋、预埋螺栓、预

留洞、轴线位臵、表面标高、截面尺寸、相邻两块板表面高差、表面平整

度等。

⑥钢筋工程：钢筋的规格、形状、尺寸、数量、间距、位臵、锚固长

度、搭接长度、接头位臵、保护层厚度等。

⑦砌体工程：砌体放线、砌筑砂浆标号、墙柱预留拉结筋、构造柱的

锚固与拉结、顶砖砌筑时间和方式。

⑧地暖工程：绝热层的厚度、材料的物理性能及铺设应符合设计要求；

加热管材料、规格及铺设间距、弯曲半径、管道固定等应复符合设计要求；

埋设于填充层内的加热管不应有接头，管道表面不允许由凹陷、折痕；地暖管道系统必须按设计要求进行水压试验且100%合格；混凝土填充层的施工应符合设计要求；伸缩缝的设臵应符合设计要求。

⑨线管暗埋和预留：预埋套管（含预留洞口）的规格、标高、位臵、

数量；管线的规格、连接质量、固定间距和管间间距、保护层厚度、弯曲半径、底盒的标高和高差；室内外给排水管的沟槽、管径、规格、位臵、标高、接口质量、固定点的间距进行检查核对，给水管必须合格，排水管的灌水、通水、通球试验必须合格。

⑩防雷、接地工程：焊接质量、焊接长度、接地电阻测试。