房地产营销策划项目初步定价建议

XX集团旧改项目初步定价建议 一、住宅 建议售价：整体均价1.8万/m2（建议装修成本标准约2500元/m2） 通过与市场同类项目进行客观对比，得出的参考毛坯价格是

14433元/平方米，建议装修成本2500元/平方米，根据市场经验，装修的对外报价一般可为成本价1.4倍，因此建议住宅售价约18000元/平方米含2500元/平方米成本装修。 市场比较定价法计算表 评价要素 要素权重 中海富华里 领秀城 格力广场二期 格力广场三期 XX

地段位置 20% 97.73 110.00 103.80 96.60 100

景观因素 15% 97.33 103.40 110.00 105.60 100

开发商品牌 8% 100.67 88.00 98.00 98.00 100

商业配套 15% 109.6 104.60 97.00 94.40 100

周边环境 8% 99.13 100.40 107.00 106.00 100

建筑规8% 100.47 94.20 102.40 96.20 100 划 户型结构 8% 91.07 98.20 100.00 96.20 100

交通状况 8% 99.8 106.00 99.80 94.40 100

物业管理 5% 100.33 91.00 99.20 99.20 100

社区园林 5% 100.33 88.20 103.00 98.80 100

—— 比较系数 1.00 0.99 0.98 1.02 —— —— 平均价格 14000 14000 16000 14500 —— —— 项目权重 35% 25% 20% 20% 100% 注：计算过程如下：（写字楼、街铺计算步骤相同） 第一步：选取同类可比项目毛坯价格 第二步：根据以往经验，结合项目特点确定各项目和各要素的权重系数 第三步：由市场组7名成员进行评分，每项要素剔除最高分、最低分后，求平均值 第四步：根据以下公式，计算出住宅的市场参考价格 住宅市场参考价格 ＝∑（100/∑（项目分值×要素权重）×平均价格×项目权重） ＝∑（比较系数×平均价格×项目权重） ＝1×14000×35%＋0.99×14000×25%＋0.98×16000×20%＋1.02×14500×20%＝14433 主要理由：  项目位处拱北片区，该片区住宅供应少，稀缺地段优势突显，加上项目规模较大，且自身及邻近商业配套体量较大，对住宅有拉动作用；  周边在售楼盘毛坯均价1.4-1.6万/m2，精装均价1.6-1.9万

/m2（带2500-3000元/m2装修）；  西南向面向墓园，对住宅品质和客户心理有一定负面影响，但并非本项目主景观面，可从规划设计上加以规避。 项目周边住宅价格及基本情况一览表

区域 项目名称 占地面积㎡ 建筑面积㎡ 容积率 开盘时间 开盘均价 （元/㎡） 目前价格（元/㎡）

拱北

岭秀城 149393.1 58万 2.9 2008-9-29 8500 （含800精装） 仅剩余二楼 二楼毛坯

12000 中海富华里 68220 238771 3.5 2012-4-21 13117 （带3000高楼层：16000-17000装修） （带3000装修）

吉大

格力广场三期 41315 154626 3.11 2012-9-23

13000 （毛坯送空调） 14000-15000

（毛坯送空调）

格力广场二期 —— —— —— 2010-10-21 16500 （带2500装修） 尾盘价格18000-19000 （带2500装修） 数据来源：市场营销管理部调研统计 二、SOHO公寓 建议售价：1.6万/m2（建议装修成本标准约1800元/m2） 主要理由：  珠海在售SOHO公寓仅天朗海峰，主力面积63-99m2，目前毛

坯均价约1.5万/m2，但户型使用率较低，开盘以后成交滞销。虽然本项目所处地段优于天朗海峰，但此类产品市场接受度不高，故建议定价以天朗海峰为基准，并略作下调。 三、商业 1、商铺 建议售价：外街：一层4.5万/m2，二层3万/m2； 内街：一层2.8万/m2，二层1.8万/m2 建议租金：外街：一层250元/m2/月，二层150元/m2/月； 内街：一层130元/m2/月，二层80元/m2/月 通过与市场同类项目进行客观对比，得出本项目一层临街商铺参考价格是43732元/平方米，由于商铺售价近年上涨势头良好，因此略作上浮，建议本项目一层临街商铺售价为4.5万元/平方米，二层及内街商铺价格在此基础上根据经验值及参照邻近项目领秀城得出。 市场比较定价法计算表

评价要素 要素权重 领秀城 格力广场二期 格力香樟 XX 地段位置 25% 116.25 98.75 101.25 100 商业气氛 14% 115.00 93.75 95.00 100 目前人流量 13% 115.00 86.25 102.00 100

主力店拉动 7% 112.50 87.50 86.25 100

所临道路等级 7% 106.25 90.00 102.50 100

周边环境 5% 106.25 93.75 100.00 100 规划设计 3% 100.50 97.00 100.00 100 开发商品牌 2% 82.50 95.00 95.00 100

区域规划 2% 104.50 97.50 97.50 100 交通状况 10% 111.25 95.75 102.50 100 产品设计 6% 97.50 101.25 100.00 100 昭示性 6% 117.50 85.00 100.00 100

—— 比较系数 0.90 1.07 1.01 ——

—— 平均价格 60000 30000 35000 —— —— 项目权重 50% 25% 25% 100% 注：街铺计算步骤与住宅相同 街铺市场参考价格 ＝∑（100/∑（项目分值×要素权重）×平均价格×项目权重） ＝∑（比较系数×平均价格×项目权重） ＝0.9×60000×50%＋1.07×30000×25%＋1.01×35000×25%＝43732 2、商场 建议租金：一层220元/m2/月，二层130元/m2/月，三层70元/m2/月， 四层50元/m2/月，五层50元/m2/月 主要理由：  临街商铺主要沿桂花北路分布，目前人气不旺，西面为恒信工业区，周边现有商业较低端，地段价值及商业氛围弱于领秀城，售价及租金参考领秀城略作下浮。  商场各层租金参考其他商场租金水平。 岭秀城商业售价一览表 项目名称 区域 开盘时间 主力面积 售价（元/㎡） 备注

岭秀城

靠岭南路 （街铺） 2011-12-17 20-80㎡

一层沿街：均价4万；

产权分割发售，业主自行出租

一层内街：均价3万； 二层外街：均价2万； 二层内街：均价1.5万

靠迎宾路（商场） 2013-1-4 15-70㎡

一层8万-10万 产权分割发售，管理合同签订9年，前3年实行返租。

二层4.8万-6万 三层3.7万-5万 数据来源：市场营销管理部调研统计 代表性街铺及商场租金一览表 片区 名称 区域 租金（元/㎡·月） 备注

拱北 岭秀城 街铺 靠岭南路 街铺 一层：42㎡，直租280；92㎡，直租320；41㎡，直租300 ①租金不含管理费、水电费；②负一层为沃尔玛，三层为益健海鲜酒楼 街46平方，160元/㎡·月 铺内侧

内街

一楼：150㎡，直租180；58㎡，直租140；90多㎡，中介200 二楼：40多㎡，直租160

老香洲 扬名广场 —— 1F：200-250；2-4F：70； 该租金以建筑面积计算，部分一楼商户需再支付

35元/㎡·月的管理费 5F：58；6F：55

吉大 国贸购物广场 —— 1F：350-500；2F：250-350； 3F：150-220 该租金为商铺实际使用面积租金，需另缴每户300元/㎡·月的管理费，及每年5000元的商场宣传推广费 数据来源：市场营销管理部调研统计 四、写字楼 建议售价：靠九州大道1.8万/m2，靠岭南路1.5万/m2 建议租金：靠九州大道120元/m2/月，靠岭南路90元/m2/月 通过与市场同类项目进行客观对比，得出本项目靠近九州大

道区域的写字楼参考价格为18153元/平方米；而靠岭南路位置写字楼昭示性较差，写字楼价值相对较低，价格将作较大幅度下