＂营改增＂后个人房东能代开专票抵扣进项税？别高兴太早了[税务筹划优质文档]

不动产租赁选择简易征收能否开具增值税专用发票不动产租赁选择简易征收能否开具增值税专用发票问：不动产租赁在选择5%简易征收办法的情况下，能否开具增值税专用发票？如果可以开具，是自行开具还是在税务局代开？答：《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条规定，一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

第十一条规定，小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。

其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

第十二条规定，纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（一）项规定，增值税一般纳税人销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为，使用增值税发票管理新系统（以下简称新系统）开具增值税专用发票、增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票。

第三条第（二）项规定，增值税小规模纳税人销售货物、提供加工修理修配劳务月销售额超过3万元（按季纳税9万元），或者销售服务、无形资产月销售额超过3万元（按季纳税9万元），使用新系统开具增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票。

根据上述规定，不动产租赁在选择5%简易征收办法的情况下，一般纳税人对除其他个人以外出租不动产，可以自行开具增值税专用发票；小规模纳税人中的单位和个体工商户及其他个人出租不动产，需要开具专用发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。

小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。

不能抵扣的项目能否开具专用发票取得不得抵扣的专用发票怎么办2016年5月1日全面营改增后，不少纳税人经常会提出两个问题，一是不能抵扣的项目能否开具专用发票？二是取得了不得抵扣的专用发票怎么办？首先，不能抵扣的项目也可以开具专用发票。

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第五十三条第二款规定，属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：（一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产；（二）适用免征增值税规定的应税行为。

除此之外，都可以开具专用发票。

能否抵扣进项税额与能否开具专用发票没有必然关系，购进餐饮服务、娱乐服务、贷款服务等不能抵扣进项税额，但销售这些服务都可以开具专用发票。

其次，既然开票方可以开具专用发票，那么受票方取得了不得抵扣的专用发票怎么办？笔者认为，有下面三种方法可以使用。

方法一：不认证、不抵扣企业取得了不得抵扣的专用发票，因为无法抵扣，所以不认证、不抵扣，在会计上视同取得普通发票处理：借：相关科目贷：银行存款这种方法的优点是简便，缺点是形成滞留票。

滞留票是指销售方已开出并抄报税，而购货方没进行认证抵扣的增值税专用发票。

滞留票是税务机关风险管理的重点，企业需要就形成滞留票的原因进行说明，比较麻烦。

方法二：只认证、不抵扣企业取得了不得抵扣的专用发票，认证但不抵扣。

会计处理如下：①取得增值税专用发票时借：相关科目应交税费待认证进项税额贷：银行存款②借：相关科目贷：应交税费待认证进项税额这种方法的优点也是简便，缺点是不符合财政部关于增值税的会计处理要求，可能会对以后不得抵扣项目改变用途变为可抵扣项目造成不利影响。

方法三：认证、抵扣、进项税额转出企业取得了不得抵扣的专用发票，先正常认证、抵扣，再作进项税额转出。

这种方法的优点是不会形成滞留票，缺点是比较麻烦。

会计上，根据《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）第二条第一款第二项，以及《财政部会计司关于〈增值税会计处理规定〉有关问题的解读》第一条规定，一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费等，其进项税额按照现行增值税制度规定不得从销项税额中抵扣的。

营改增之后，老工程可以选择简易征收办法纳税，那么下游抵税的话，是开专用发票还是普通发票？
对老工程项目的下游企业，房地产开发公司，如果房地产开发公司对老项目采取一般计税方法，应当开具增值税专用发票。

下游企业凭取得的增值税专用发票在规定的期限内进行认证并抵扣进项。

如果房地产开发公司对老项目采取简易计税方法，则你们可以开具增值税普通发票，下游企业不能抵扣进项。

认证期限-------从开票日期起360天内
政策依据：
《国家税务总局关于增值税一般纳税人取得防伪税控开具的增值税专用发票进项税额抵扣问题的通知》（国税发[2003]17）第二条规定：增值税一般纳税人认证通过的防伪税控系统开具的增值税专用发票，应在认证通过的当月按照增值税有关规定核算当期进项税额并申报抵扣，否则不予抵扣进项税额。

[税务筹划精品文档]“营改增”纳税筹划思路及案例某集团公司深圳总部为一家投资性公司，国内有100多家全资子公司。

总部常年为下属子公司提供财务、工程、审计及采购等咨询服务，每年收取咨询服务费8000万元。

营改增试点前，该笔收入按服务业税目缴纳5%的营业税，合同每年一签。

除了上述服务费收入及来自子公司分配的利润外，总部无其他收入来源，且常年处于亏损状态，每年产生约1000万元的经营亏损（不含红利收入）；下属子公司均为增值税一般纳税人，适用企业所得税税率均为25%，且全部盈利。

自2012年11月1日起，总部被纳入营改增试点，咨询服务业增值税税率为6%。

结合营改增试点及新合同签署的契机，该集团财务部设计并实施了如下纳税方案。

自2013年1月1日起，总部将每年收取的服务价格8000万元/年调整为不含税价格，即含增值税价格为8000×1.06＝8480（万元），总部向子公司开具增值税专用发票；子公司支出该咨询服务费产生的增值税进项税额均可得到抵扣。

经主管税务机关确认，该关联交易价格调整并不违反价格公允原则，不会引致纳税调整风险（为简化计算，测算不考虑附加税费）。

方案设计思路1.营改增试点后，总部无需就该收入缴纳5%的营业税；缴纳的增值税为价外税，该增值税税额可以在子公司全额得以抵扣，该项内部交易的增值税税负为零，集团整体节约了5%的营业税负担。

由于支出的服务成本不变，方案对子公司损益无任何影响，利于子公司管理层的配合。

2.将原含税（营业税）价格调整为不含税（增值税）价格，事实上是将营改增试点红利（即节约的营业税400万元）利益留在总部。

由于总部经营亏损，无需缴纳企业所得税，而子公司均盈利，需缴纳25%的企业所得税，该利润留在总部，有利于降低集团整体所得税税负。

如将400万元安排在子公司（并保持总部的服务净收入不变），由于子公司需要就该增加的利润缴纳25%的企业所得税，则集团整体增加的净利润为400×（1－25%）＝300（万元），比上述实施方案减少100万元。