房地产企业资金来源与管理

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房地产企业资金来源与管理　

韩旭龙　

邯郸市第一医院０５６００２　

摘要：房地产业是资金密集型行业，具有投资大、周期长、风险高、对政策性具有敏感响应等特点。在国家和银行对房地产企业实施了严格的　调控政策后，，我国房产企业融资趋向多元化发展。建立起一个多层次的房地产融资体系以满足融资多元化的需求是当前我国房地产融资的主要问　题。而房地产本身对资金管控就有很高的要求，面对目前的市场环境，资金筹集管理更成为房地产企业的生命线。　．　关键词：房地产；融资渠道；资金筹集管理　

房地产业是资金密集型行业，需要大量的资金。如何获得足够的　

资金支持，使企业的资金链不会中断，并保证投资项目得以顺利进行。　近Ｅｌ，央行公布的《中国金融稳定报告２０１１》指出，今年房企将面ｌ　

资金紧张，房企生产经营状况将下滑，银行信贷短期无望开闸。面临　

目前形势，一个企业集团需要根据项目进度和合同签订隋况，编制严　密的资金计划，并在项目建设中按照计划积极组织资金的筹措。　

一、房地产企业一贯融资模式　房地产企业筹集资金的目的具体有三，一是为了设立房地产公　司，二是筹到更多的资金以便扩大公司的经营规模，更深层次就是以　

便偿还债务。每一步都是房地产市场与资本市场两者之间的松紧关系　

的变化。房地产价值较低的时候，企业自身就有所需的资金，不需要　融资。随着房地产价值的逐渐提高，房地产企业的资金在周转过程中　必然存在资金投入集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔　

收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。过　

去我国房地产企业的资金高达７０％以上来自于商业银行贷款，银行贷款　

实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金。很有可能间接性将房　

地产风险转嫁给银行。在“国六条”、“国十五条”相继出台，银行　

信贷被逐步收紧。特别是２００７年国家开始实行紧缩的货币政策，央行　

连续几次加息以及连续多次上调存款准备金率，商业贷款越收越紧，商　

业银行融资门槛越抬越高，很多商行已基本停贷。房地产企业的融资问　

题已成为影响企业生存和发展的首要问题。所以，及时调整房地产融资　

瓶颈已成为房地产企业首要考虑。　

二、目前一般融资渠道　

１、自筹＋预售式　自筹资金是房地产企业处于初始阶段的融资渠道，在房企刚起步　

或开发规模较小时，资金需求比较容易满足。当随着房地产价值的升　

高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无　

法实现融资目标。　

预售曾是比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件　

较吸引人的情况下，预售可以筹集到必要的部分建设资金。通过散售回　

笼些现金，用销售收入支撑项目开发。但随着国家有关规定的健全．要　

求房地产企业需全部交付土地出让金和投入超过总投资２５％的资金，　

并办理预售许可证等各项证件后方可预售。预售虽可以将部分市场风　

险转移给买家，但开发利润会下降，如果成本控制较差还会丧失未来利　润。　

２、商业性贷款　

商业银行贷款是我国房地产企业最主要也是成本最低的融资渠　

道，至少７０％以上的房地产开发企业资金来自商业银行。但是房地产企　业与商业银行两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。融通资金　

的安全性、流动性、盈利性是商业银行们关注的核心。对没有效益和　

资金发展困难的企业，商业银行是不愿提供服务的。随着房地产市场的　

“降温”，商业银行加强了贷款风险的审查措施，使得房地产企业在开　发中从商业银行获得的贷款比例越来越少。可以说，以后多数房地产企　

业是难以继续依赖银行贷款进行开发，也可预见到房地产企业套取银行　

资金买地开发模式的终了。　

三、房地产企业融资渠道的选择　随着经济全球化步伐的Ｅｌ益加快，市场竞争日趋激烈。多渠道融　资已成为国家宏观调控背景下房地产企业生存和发展的必经之路。目　前一些有实力的开发商正在积极拓展融资渠道降低融资成本。大多数　

房企想方设法通过其他方式曲线融资，例如，恒大地产、合生创展、　复地、碧桂园等多家房企选择海外发债、向外资银行借贷等方式。这　

样既有利于资金的筹集，又有助于风险的分散。本文是就以下较常用的　方式做下比较。　

（一）证券融资　证券融资是一种长期融资，证券融资被称为资本性融资。通过股　

票和债券筹集的资金一般不是被用于短期商业性或营业性周转的，或　

者说不是为解决流动性不足问题的，而是被用于购置固定资产等长期　性投资，作为资本使用。房地产证券化是房地产市场发展的方向，可以　

促使房地产经营的专业化、资源的合理化。是房地产企业融资的最佳　

途径。最常见的形式是上市。上市的最大优势在于它获得了以其股票　

价格变动反映公司业绩和前景的市场评价机制，有更广泛的社会知名　

度，能更大规模地筹集资金，使公司快速成长。比如股权融资，通过　

供股、配股、发行优先股等。还可以利用一些组合式的工具。比如发　

行可换股债券。同时投资者亦可分享房地产经营利润，使房地产企业主　

体从国有走向股份制，有利于改善企业资本结构。中小型房地产企业可　

以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合，扩大规模，　

实现规模效益，达到上市融资的目的。　

：）合作融资　

房地产公司合作融资包括海外融资与内资合作。外资一般是成　

立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验进行优势互　

补。提高自身知名度的同时达到融资的效果。团结起来共同把房地产　

企业做大做强。外资合作融资是我国房地产企业目前较吃香的融资方　式。内资合作是以高出商业银行同期利率的优厚条件吸收普通人投　

资，把民间的闲散资金迅速的聚拢起来，来繁荣房地产。据悉，国家　

正在密集发布金融政策，以吸引民间资金涌向房地产市场。最热议的　

典当行业迅速壮大。推出典当行、银行、担保公司三方合作融资模　

式。这一方式，使客户在典当资产融资的同时，享受银行利息，该模　

式已试运行一年。据悉，该业务模式下，前期资金由典当行发放，费　

用按照典当行贷款利率执行；银行审批通过后，贷款资金还给典当　

行，此后按执行银行贷款利率。华夏典当行副总经理表示，有典当行　

和担保公司双重担保，增加了银行贷款安全性，审批时间也比直接向　银行申请更快。　

ｆ三）债券融资　

房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，房地产　

债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和　利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，我国的房地产债券发　

展还处于初级阶段，债券融资额总量，远远不及股票融资额。房企发　

行债券筹措债务性资本可能比较困难，如果有政府出面加大对房地产企　

业的支持，正确引导房地产企业进行多种经营活动，利用政府的信用建　立房地产企业发展基金，为房企债券融资“添砖加瓦”，为房企创造良　

好的前提条件。日前，由国家发改委制定的《关于利用债券融资支持　

保障性住房建设问题的通知》下发到地方政府。意图在于为保障性住　

房建设打开融资渠道，筹集资金。发行债券融资的优点在于筹资对象　

广，市场大。是一种直接融资，相比较其他融资渠道不是惜贷，就是　ｌ　

航空安全及其内在隐患分析　

赵波　民航河南空管分局４５１　１６２　

摘要：安全是民航永恒的主题。航空安全不仅仅是一个部门或某些人员的责任。飞机制造商、管理部门、航空公司以及业界领导者在维护空　中交通系统安全上都负有责任。本文从多个方面分析了为什么飞机是最安全的交通工具，提出了影响航空安全的几方面因素，针对事故调查得出　自己的结论并提出合理化建议。而且根据实习的经历对管制员如何更好的保障航空安全提出了自己的看法。　关键词：航空安全航空安全隐患飞行事故　

自从蒸汽机发明以来。机器成为了人类的朋友。特别是各种交通　

工具。目前最舒适、最安全、最快捷的交通工具就是飞机。很多人都　知道飞机最安全，却不知道为什么，也不知道航空的安全隐患具体有　

哪些。文章对航空安全及其内在隐患进行了专业系统的阐述。　飞机的性能远远不只是平稳飞行和转弯。在起飞之前、起飞、爬　

升、巡航、导航与通讯、控制姿态和方向、下降、着陆、行驶至停机　位、告警系统等每个飞行阶段，飞机的特性和工作程序都在保护着我　

们的安全。同时，交通警戒、避撞系统（ＴＣＡＳ）都提高了这段航路的安　

全系数。　

一、技术类航空安全常见问题　１、四发飞机与双发飞机安全系数的比较　

双发、三发以及四发动机民用飞机都同样安全。实际记录表明，　双发飞机比装两台以上发动机的飞机发生发动机故障的机率更少。而　

且，双发飞机在设计时要考虑到只用一台发动机（即出现单发）也能飞　较长时问。开辟跨海航线时，也已经考虑到万一发生发动机故障，飞　

机随时可以到达备降机场从容降落。如今交付使用的飞机中至少有　

９Ｄ％是双发飞机。它们在从短距离往返到横跨全球的远程直飞等各类　

航线上安全地运营。　

２、喷气式发动机安全系数　

喷气式发动机非常安全。事实上．因为飞机发动机故障而造成的　

意外事故或备降极为少见。飞机事故多数是人为失误造成的。飞行中　

出现乘客突发疾病则是导致备降的主要原因。对发动机故障的担忧是　可以理解的，这是从活塞时代延续下来的观念。喷气发动机比螺旋桨　

发动机可靠得多。自２Ｏ世纪５０年代人类进入喷气时代以来，飞机的可　

靠性有了显著提高　先进的发动机设计使现代发动机比以往任何时候　

都可靠。　

３、不同机型安全系数的比较　

某些机型比其它机型发生的事故较多，但是，这是因为那些飞机　

使用得更普遍。唯一可靠的比较标准是事故率，即飞机每一百万次起　

降发生的事故数量。作这种比较时，我们看到所有现役的民用飞机都　

有极佳的安全记录。每种机型的事故率有微小差别，但都不足以证明　

成本偏高，成本居中的发债成了寄望之地。　

（四）信托融资　

信贷紧缩之下，信托依然是房企救急的重要通道。今年６月４日，　中航地产公司旗下的江苏、天津子公司分别获得１．４３亿、２．８亿的增　

资，新东家就是当前大火的信托公司。信托融资即信托公司对于比较　好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资　

的融资方式。相对银行贷款，信托融资方式可以降低整体融资成本，节　约财务费用，而且期限弹性较大，在不提高资产负债率的情况下可以优　

化公司结构　在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体　

项目设计个性化的资金支持。信托独具优势和较强的灵活性，已成为房　

地产企业融资的新热点和房地产业应急的融资方式。是与银行并驾齐　

驱的融资模式。信托的成本也很高，基本在２０％以上，只有少数几家　大型企业能做到。　

要使一个房地产企业成为实力雄厚、竞争力强的英雄舰队必须　某些机型比其它机型更安全，尤其是事故调查人员已经发现，严重事　

故中只有１３％是飞机本身的原因。（约三分之二的事故是由于机组人　员的失误造成的。）　所有机型飞机都有极佳的安全记录，这一事实　

并不奇怪。所有民用飞机，无论是波音还是其它公司设计制造的，都　必须符合同样严格的安全要求，然后才能被批准服役。　

４、飞行的各个阶段安全系数比较　

某些阶段比其它阶段较为危险，尽管任何一个阶段都远远不如人　们日常做的许多其它事情（例如驾驶汽车）那么危险。飞行由三个阶　

段组成，其中，起飞与爬升阶段的事故率为３５％；巡航阶段的事故率　

为５％；下降、进近和着陆阶段的事故率为６０％　

可见，航空事故大多发生在起飞和着陆阶段。因为在巡航期间发　

生的事故极少，所以远程航行并不比短程航行危险多少。如果有区别　的话，那么就是一次远程直飞要比多次短程航行更安全。