论加强房地产企业融资管理

前言房地产企业作为国名经济支柱产业，对国民经济的发展起着与足轻重的作用。

同时房地产也是一个典型的资金密集型产业，它开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵，使得房地产开发、投资需要的资金量巨大，并且基于扩大再生产，因此充足的资金对房地产企业的发展至关重要。

近年来，我国房地产金融发展迅猛，胆与发达国家相比，房地产金融市场还不够完善，房地产金融产品很少，主要依赖于银行贷款，房地产融资相对困难。

导致房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。

在目前市场背景下，房地产企业融资模式应走多元化的道路，拓宽融资渠道，由原来的单纯依靠银行贷款，向以银行贷款为主，创新融资为辅，间接融资和直接融资相结合的方向发展，从而确保资金链安全、提高资金使用的灵活性。

如何解决好房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。

摘要目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。

这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响，也有企业自身的原因。

笔者根据所学知识以及查询的资料，对房地产企业融资的管理进行了初步分析。

提出国内房地产企业应利用海外资金长期看好国内房地产业的良机，积极与海外资金合作；同时不断提升自身管理能力，提高资金管理效率，加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，从根本上降低融资需求。

本文通过对目前国内房地产市场融资的现状入手，分析其中存在的问题及原因。

通过对现有融资方式的分析研究了解其中存在的问题，并寻求解决办法。

最后对如何完善国内房地产企业融资管理给出了自己的认识。

关键词：融资方式融资创新融资管理第一章我国房地产企业融资的发展房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。

广义的房地产融资房地产金融的概念相同，指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。

1.1中国房地产业发展情况在国内，1949年以后我国的房地产金融市场几乎消失，有时虽然表现出金融市场的某些特征，但没有形成真正意义上的房地产金融市场。

根据我国房地产资金的来源，金融机构的作用可将我国的房地产业地金融发展划分为以下三个阶段：1、住房资金管理阶段1949-1978年我国实行计划经济，对国有企业实行低工资、高福利的政策，国家将住房问题同企业建设一同考虑，并由银行统一管理，银行好像国家的大出纳，已经失去了金融机构的作用。

2、房改金阶段这个时期的特点是：（1）房改贷款为主。

这使得贷款资金主要是为房改服务，到90年代仍保持很高的比例：如1994年建设银行吸收各类房地产资金1146亿元，房改资金约为60%在贷款方面；1994年底发放各种房地产贷款911亿元，房改贷款约占50%。

（2）信贷大发展：1991年上海学习外国经验建立基金会，开创了房地产开发建设、消费贷款融资新途径。

1997年召开的全国住房改革会议上，国务院将建立住房公积金作为房改措施的重中之重。

3、房地产金融阶段90年代以后，房地产金融市场得到了发展。

很多银行推出“按揭”业务，中国人民银行上海分行于1992年3月颁发的《房地产抵押贷款暂行办法》以及建设银行总行在1992年9月颁布《职工住房抵押贷款暂行办法》是房地产金融的萌芽。

4、房价走高，国家调控阶段2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格持续上扬，一些地区出现了投机炒房现象，上海的房价超过北京房价，位居全国第一。

国家出台了多项房地产行业的调控政策，包括土地和金融政策，这些政策对开发商的资金实力造成了比较大的压力，行业开始洗牌，实力比较小的开发商陆续退出行业，同时对于大开发商来说，也开始出现融资难的问题。

第二章我国房地产企业融资存在的问题及原因分析我国房地产企业融资面临的主要问题自2000年至2006年期间，我国房地产资金来源比较单一，主要有银行贷款、债券、外债、自筹资金和其他资金。

由于2003年中国人民银行“121号文”和国务院“18号文”的出台，使得资金供给出现不足，许多房地产开发企业面临着资金链条断裂的困境。

为了谋求出路，房地产开发企业不断再造自己的融资平台，导致从2004年开始，房地产资金来源发生了重大变化银行贷款比重有了明显的下降，之后一直维持在20%以下，而非贷款类资金来源增长迅速，利用外资、自筹资金和其他资金比重相应提高。

此外，其他资金来源是我国房地产开发企业资金来源中所占比重最高的，它包含股权融资、房地产信托投资基金等方式，由此可以看出，我国房地产开发企业已经开始尝试拓展融资渠道、利用多种融资方式，但是其比重仅仅维持在50%以下，说明真正融资多元化的格式还未形成。

（具体见表2-1）数据来源：国家统计局，《2007 中国统计年鉴》，2007年当前我国房地产企业融资过程中所面临的主要问题具体表现在以下几个方面：融资规模不断扩大房地产是国民经济的支柱行业，是市场经济不可或缺的重要组成部分，自从1997年成为拉动内需的重要工具以后，就进入快速发展的轨道，融资总额急剧增加，融资规模也随之不断扩大，尽管国家实行银根紧缩的货币政策，但是房地产开发资金仍有较大幅度增长，从2006年房地产开发资金已达27135亿元，是2000年的倍。

图2-1 2000-2006年我国房地产开发资金情况表2-2 我国房地产开发企业（单位）资金增长率（2000-2006年）2000200120022003200420052006资金来源总计（亿元）资金增长率（%）图2-2 2000-2006年我国房地产开发资金增长率情况从图2-1、图2-2和表2-2可以看出，2000-2006年我国房地产开发资金从亿元增长到了亿元，增长率一直维持在30%左右，2003年增长到达了35%，说明我国房地产业融资规模呈现逐年不断扩大的趋势。

融资方式单一我国的房地产开发企业资金来源主要是银行贷款，房地产开发对银行过分依赖。

从图2-1可以看出，房地产开发企业资金约30%-35%的建筑公司先行垫资施工的资金也来自银行贷款，再加上一半以上的购房者依赖个人住房抵押贷款，估计至少60%以上的房地产投资都源自银行，贷款方式单一，无法适应房地产开发周期的需要。

此外，在2000-2006年这段时间，我国房地产开发中利用外资不断走低，不仅外商直接投资的规模在不断缩小，而且对外融资的数额也在逐步下降。

债券融资所占比重小房地产债券与一般债券相比，收益较高；与股票相比，可以按时收回本金和利息，安全性较高，流动性较强，因此，在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。

但目前我国房地产债券发展才处于初始阶段，国家对发行企业限制较严，只有国有独资企业、上市公司、两个国有投资主体所设立的有限责任公司才有资格发行，并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制，一般房地产开发企业开发项目获取发行企业债券的可能性较小。

再加上相关的法律、法规体系不健全，风险大等原因，房地产开发企业通过债券融资的规模相当小，在资金来源中所占的比重一直很低。

据表2-1可以看出，2000年债券融资在房地产开发企业资金来源中的比重为%，2002年已下降到%，到2006年已不足%。

融资压力大房地产业作为典型的资金密集型行业，项目投资大、周期长、回收慢、变现能力差、融资压力大，不容易实现供求平衡。

近几年我国房地产业政策出现一些新变化，从2003中国人民银行“121号文”到2007年“187号文”等政策陆续出台，许多房地产开发项目面临资金链条紧张局面，有的甚至濒临“烂尾”的危险，加重了房地产开发企业的融资压力。

此外，美国的次贷危机引发全球的金融风暴，给我国金融机构特别是银行机构敲响了警钟。

我国银行机构一定会吸收教训，高度重视房地产市场发展中出现的金融风险，在房贷方面更加谨慎，那么房地产开发企业从银行机构融资的困难进一步加大。

我国房地产开发企业融资存在问题的原因分析当前，我国房地产企业融资过程中之所以存在上述诸多问题，深究其原因主要集中在以下几个方面：过于依赖商业银行贷款作为资金密集型产业，融资一直是房地产业生存和发展的关键。

我国房地产开发企业内部融资主要来自于股东出资和自我积累，其成本远远低于外部融资，是首选的融资方式。

然而，房地产开发企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金还需要通过外部融资获得，主要方式有银行贷款、发行股票和企业债券、房地产信托投资基金、利用外资等。

我国房地产开发业自身发展时间短，近2/3企业为本土民营企业，没有自主开发能力，可以利用的融资方式为数不多；少数有实力的大企业受经营特点和预期收益制约，不易得到投资者的认同，融资方式受限，融资效率低，效果也不理想。

因此，我国房地产开发资金仍然是以银行信贷为主导的单一融资格局。

从我国房地产业市场的运行过程及其资金链来看，银行资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，商业银行直接或间接承受了房地产市场运行中各个环节的经营风险。

虽然近年来国家陆续出台紧缩性货币政策，抬高银行贷款门槛，将大多数开发商排除在门外，但是对于企业而言，银行贷款有着成本低、便捷、财务杠杆作用大的巨大优势，并且其还债压力大的缺点也可以通过调整负债结构加以规避。

另一方面，房地产信贷业务目前仍被多数银行视为优质资产，并且是银行新的利润增长点，商业银行的信贷热情丝毫未减。

因此，银行仍然是支持房地产行业的主干，在房地产开发企业的资金来源中，银行贷款数额依然较高，比例较大。

由此可见，我国房地产开发资金对银行的依赖程度很大，银行贷款仍然是房地产开发企业融资的主要渠道。

而其他融资途径如信托、上市、债券、基金等发展十分缓慢，多元化的资金支持体系和风险分担体系还未形成，商业银行体系仍然承担着房地产发展中的巨大风险。

这种融资体系对房地产开发企业、银行贷款、国民经济都有十分不利的影响：第一，房地产开发企业资本金过低，资本实力脆弱，过度依赖银行贷款，高负债经营，国家对银行信贷政策的每一次变化和调整都会对房地产业产生巨大的冲击和影响，不利于房地产业的健康发展；第二，房地产业是高风险、高收益的行业，对高风险行业的资金支持并不是银行的优势所在，而我国房地产融资体系的现状则是银行承担了超过一半的融资任务，且违规贷款和假按揭现象严重，埋下了巨大的风险隐患，不利于银行体系的稳定；第三，房地产业的自有资本偏低导致行业投资过度，形成了对其他产业的挤出效应，不利于国民经济的协调发展。

融资创新工具少房地产金融市场不发达，住宅资金不配套，虽然信托、上市、债券、海外基金、典当融资等创新金融产品对整个房地产金融市场的发展做出了积极的贡献，但他们起步晚，发展缓慢。

房地产融资虽然灵活、创新空间大、受政策限制少，但信托产品上没有形成一个完善的二级市场难于流通；债券融资数额少，所占比重低，企业债券利率高于同期银行利率、期限为3到15年，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小；股权融资虽然可以提高公司的经营能力和安全性、分散风险，但对于公司本身的财务、运营状况和资信度要求都很高，国内多数企业都无法达到股权融资的条件；住宅抵押贷款证券化刚刚起步，还处于初始阶段；房地产投资基金被认为是较好的融资方式，房地产资产证券化的概念也被大多数人所接受，但是最关键的是法律条件处于真空状态，无法可依，养老和保险基金又不被批准直接涉足房地产，所以房地产产业基金等金融产品还处于探索阶段，使金融创新面临无法突破的困境。