论建筑物区分所有权的概念

考点4 建筑物区分所有权考点说明：《物权法》首次规定了业主的建筑物区分所有权的客体、内容及权利行使方式。

一、理论精炼建筑物区分所有权，是指业主对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。

所有人的所有权不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分。

该所有权的客体和使用上均具有独立性。

（一）业主的建筑物区分所有权的客体范围：1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

2、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。

建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。

3、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

4、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

（二）下列事项由业主共同决定：1、制定和修改业主会议议事规则；2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；3、选举和更换业主委员会；4、选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人；5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；6、改建、重建建筑物及其附属设施；7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

二、命题角度分析【角度１】建筑物区分所有人的权利义务。

例题：对于区分所有人的建筑物（）？Ａ．区分所有人对整个建筑物享有共同所有权Ｂ．区分所有人得就共有部分请求分割Ｃ．区分所有人得就共有部分的权利可单独转让Ｄ．共有部分的修缮费用及其他分担，由各区分所有人按其所有部分价值的比例分担答：Ｄ区分所有人对专有部分享有单独所有权，共用部分享有共有权。

建筑物区分所有权和共有权的区别是什么房屋所有权人是对房屋有处置的权利，房屋共有权是两个人以上的人有权力进行处置房屋。

进行买卖房屋的时候，有房产所有权的人自己拿着产证就可以办理交易，但是共有权的，必须共有人在场进行签字才可以将房屋进行出售。

一、建筑物区分所有权和共有权的区别是什么1、房屋所有权人是指房屋权利的所有人，对房屋享有出让、赠与等处置的权利。

2、而房屋共有，指的是由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。

房屋共有人包括持证人和共有人。

持证人是指房屋的所有权证由谁来持有。

无论房屋是单独所有还是共有都只有一个产权证，所以要有个持证人。

共有房屋的每一个所有权人都可以叫做共有人，但持证人只有一个。

如果房屋存在共有人，那么处置该房屋需要所有的共有人同时到场签字。

3、共有房屋一般有“按份共有”和“共同共有”两种种类。

“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务;“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。

房屋共有权保障共有人的权利。

4、夫妻间对于房屋所有权的共同共有，除有特殊约定外，二者是对该房屋不分份额的共同享有权利并承担义务。

夫妻之间对于该房屋的收益、处置权利都是相同的，没有任何区别。

二、房屋所有权人和共有权人相关法律规定《物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。

用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

《民法通则》第七十一条【财产所有权】财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

第七十二条【所有权的取得】财产所有权的取得，不得违反法律规定。

按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第七十五条【公民个人财产】公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。

八所有权—建筑物区分所有权第一节概述建筑物区分所有权＝专有权＋共有权＋成员权，专有权是共有权和成员权的前提。

⑴专有权，专有权是指业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。

业主行使专有权，不得损害其他业主的合法权益，不得危及建筑物的安全。

《建筑物区分所有权解释》第2条第2款规定：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同的露台等，应当认定为《物权法》第六章所称专有部分的组成部分。

⑵共有权，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，并承担义务。

不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅和经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

建筑物区分所有权人之间不存在所谓优先购买权。

⑶成员权，成员权是基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事物而产生的权利。

第二节建筑物区分所有权之共有权1.全小区共有：⑴道路：《物权法》73条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

⑵绿地：《物权法》73条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

⑶其他公共场所、公共设施和物业服务用房：《物权法》73条规定：建筑物区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

⑷车位、车库：《物权法》第74条规定：建筑物区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。

占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

⑸维修基金：《物权法》第79条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。

经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。

维修资金的筹集、使用情况应当公布。

2.全楼共有：《建筑物区分所有权解释》第3条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑物区划内的以下部分,也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构的部分，通道、楼梯、大堂等公共同通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或设备间等结构部分。

法律范畴中建筑物区分所有权探析一、概述我国在改革开放以前，城市实行单一、僵化的多层住宅公有制形式，因此不可能产生建筑物区分所有制度。

改革开放后，我国逐步推行商品化住房制度，导致建筑物内所有人多元化，在事实上形成了区分所有现象。

因此，在法律上区分建筑物所有制度已有必要。

（一）建筑物区分所有的概念建筑物区分所有制度各国有着不同的称法,我国内地学者一般采纳“建筑物区分所有”的概念，但建筑物区分所有历来有三种学说：1、狭义区分所有：此种观点认为，区分建筑物所有权专指建筑物专有部分构成的所有权，不包括共有部分。

2、广义区分所有：此种观点认为，区分建筑物所有权是由专有和共有部分共同组合成一种“复合物权”。

3、最广义的区分所有：此种观点认为，区分所有权应由专有、共有和因共同关系而产生的成员权利构成。

（二）建筑物区分所有权的法律特征建筑物区分所有权是一种不动产所有权,与其他不动产所有权相比,它具有以下法律特点:1、权利主体身份的多重性。

建筑物区分所有中的专有权、共有权和成员权是相互独立的权利，因此建筑物区分所有权的主体集专有权、共有权和管理权三种主体资格于一身。

2、权利客体的多样性。

建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共有部分。

专有部分是建筑材料构成的四周上下具有封闭性的、在构造和使用上具有独立性和经济价值的建筑空间；共有部分的客体是建筑物及其附属建筑物中所有的共有部分；成员权的客体为区分所有人作为管理团体成员所为的行为。

3、权利内容的复杂性。

建筑物区分所有权的内容异常复杂，主要表现为三方面的权利义务关系：权利主体作为专有权人的权利义务关系，权利主体作为共有人的权利义务关系，权利主体作为管理团体成员的权利义务关系，而且这三个方面的权利义务关系经常相互交织。

（三）在法律上建筑物区分所有制度的必要性1、建筑的多层化和住房的商品化，使得建筑所有的主体不再是单一的主体，要在法律上确认和保障各主体对其专有部分的所有权，就必须建立建筑物区分所有制度。

一.建筑物区分所有权的称谓建筑物区分所有权为近现代诸多国家物权法上的一项不动产所有权形态,然而,建筑物区分所有权X畴在各国立法中是存在多样的表述:法国现行立法称其为住宅分层所有权(法国1938年法律那么称为区分各阶层不动产之共有)德国和奥地利称为住宅所有权,瑞士称为楼层所有权,荷兰称为公寓权,萄萄牙及我国澳门地区称为分层所有权或分层建筑物所有权,日本及我国XX地区那么称为建筑物区分所有权,英国称为公寓所有权,美国法的称谓更是多样化,国内各州甚至还采用诸多不同的称谓:有的称为公寓所有权或单位所有权,有的那么称为楼层所有权等等.虽然存在各异的表述,但鉴于它们在实质内容上却是一样的,即均是对以建筑物的某一特定局部为客体而成立的不动产所有权形态的抽象概括,另外我国2007年公布的物权法采用了业主的建筑物区分所有权的称谓.二.建筑物区分所有权的定义关于建筑物区分所有一权的定义,涉及到建筑物区分所有权制度的根本框架问题,应从建筑物区分所有权制度根本框架的明确入手,建筑物区分所有权制度的根本框架问题,也即建筑物区分所有权包含哪些要素哪些内容问题。

对此,各国立法及理论界有不同看法,其中比拟有代表性的观点主要有一元论说,二元论说和三元论说.一元论说又有专有权说与共有权说之分,专有权说认为,建筑物区分所有权就是区分所有权人对其专有局部享有的权利-专有所有权,比方我国XX学者史尚宽先生认为: 数人区分一建筑物而各有其一部者谓之区分所有，其区分之各局部为独立之权利客体,于此局部成立单独所有权.X得宽先生认为:在专有局部上成立之所有权,即为区分所有权.专有权说最早为法国学者在解释法国民法典646条时所提出为日本及我国XX地区立法所采纳,日本建筑物区分所有权法第一条规定: 一栋建筑物从构造上区分为数个局部,各局部独立供住居,店铺，事务所，仓库或其他方式方式使用时,各局部可以依本法之规定,各自成为所有权之标的,第二条第(一) 项规定: 本法所称区分所有权,谓以前条规的建筑物的一局部,第四条第(二)款规定的共用局部除外为标的的所有权,我国XX地区土地登记规那么17条规定:区分所有建筑物,区分所有权人得就其区分所有局部之权利,单独申请登记这些立法均是采取专有所有权说的适例,共有权说那么以集团性共同性为立论根底,将建筑物整体视为全体区分所有权人的共有,此说最早为法国学者普鲁东与拉贝在解释法国民法典第664条的规定时作为上述专有权说的反对说提出认为建筑物区分所有权只是指区分所有权人对建筑物的持分共有权依据这一学说,建筑不动产全部都是集体所有权的标的(即全部属于共有局部)因为,每一个共同所有人仅仅有其区分份额的享益与处分的专属权利(排他胜权利),而如果从建筑不动产共同所有权排除任何分割及其具有专门的组织这样两点来看共同所有权不是别的,它只不过是一种普通法之例外的共有该说并未为法国大多数学者所承受,事实上,法国民法典第664 条也并未采纳该说,但该说在日本得到了重要开展,瑞士于1963年2月修改其民法典时,追加规定了区分所有权(分层建筑物所有权),该说也因而得到认可瑞士法规定,区分所有建筑物上的共有财产的X围扩及于土地住宅与附属空间,区分所有建筑物关系中仅有共有关系可言,是故民法所谓区分所有权,即指分层建筑物所有权,二元论说认为,建筑物区分所有权,是指数人区分所有一建筑物时,各所有人对其单独占有使用的局部享有专有所有权,并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共同使用的局部享有共有所有权的一种复合物权.二元论说为法国1938年有关区分各层不动产共有之法律及法国1965年制定的现行分层住宅所有权法所肯定,另外我国XX地区民法典79条也依此说进展了相应的制度规X，三元论说认为区分所有权是由专有局部的专有权共有局部的共有权以及成员权构成的三位一体的复合物权.该学说为德国学者贝尔曼所倡导,并获得了德国现行德国住宅所有权法的采纳,根据德国住宅所有权法的规定区分所有权由所有权局部持分共有所有权局部及成员权三局部构成关于上述学说的合理性问题,学者认为一元论说中的专有权说将建筑物区分所有权解释为专有权,首先不利于维护各区分所有者的权利,其次那么易混淆其与一般所有权的界限,区分所有建筑物包括专有局部与共有局部,如果区分所有权人仅享有专有局部的专有所有权,而无权使用共有局部,无权参与建筑物的管理维护修缮，重建等对其有利害关系的活动,势必对其权利造成重大不利;最后如果区分所有权仅为专有权,为区分所有权人独立自由地对专有局部予以占有使用收益及处分的权利,那么其与一般意义上的所有权也将没有区别,无作特殊法律调整的必要,而一元论说中的共有权说将建筑物区分所有权解为共有持分权,并不能反映权利人独立支配专有局部的事实,与建筑物区分所有权制度将专有局部作为独立交易使用客体,通过法律制度满足社会群众在共有(或租赁等)的土地上拥有独立的房屋物权的制度初衷是相违背的(这一初衷是建筑物区分所有权制度开展的内在动因,)因此,一元论说并不符合建筑物区分所有权制度的实际并不可取，至于二元论说及三元论说的合理性问题,在学说上存在着较大的争议相比之下,三元论说己成为主流学说主X三元论说的学者认为: 二元论说的缺乏是忽略了成员权为区分所有权的一项权能，建筑物区分所有权必须由两人以上对一建筑物进展区分所有方能成立,建筑物区分所有权设立后,区分所有权人相互间便形成了关系密切的共同关系,这种共同关系的存在,使各区分所有权人在行使专有权利时,既不得阻碍他人对其专有局部的使用,也不得违反全体区分所有权人的共同利益,共同关系的维持成员间权利义务关系的明确对建筑物的合理使用,对建筑物区分所有权制度的顺畅运作等均是极其重要的,假设共同关系的维持或运转存在障碍,那么专有权与共有权便可能受到损害,其制度功能便可能无法发挥,由此可见,专有所有权共有所有权和成员权的总称即建筑物区分所有权,大局部学者赞同这种看法认为,三元论说较妥当地反映了建筑物区分所有权制度实践的现状,并能反映建筑物区分所有权的制度特殊性成员权问题及由此引发的物业管理问题已成为各国建筑物区分所有权法的重要组成局部,成员权制度应属于建筑物区分所有权制度的重要内容另一方面,根据我国物权法第七十条的规定:业主对建筑物内的住宅经营性用房等专有局部享有所有权,对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利,我国物权法也是采取了三元论说的该条中所称的共同管理的权利也即是所谓的成员权,综上所述有的学者认为,建筑物区分所有权的定义应是:业主对建筑物内的专有局部享有专有所有权,对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利的不动产物权.三．建筑物区分所有权制度的沿革与理论根底〔一〕建筑物区分所有权制度的沿革域外有关国家(地区)建筑物区分所有权制度的沿革根据学者研究,在公元前2000年前的古巴比伦埃及希腊法中建筑物区分所有权制度即已经开场出现,而19世纪初,其开场在一些国家的民事立法中得到确立,经过两次世界大战之后,其更是获得了长足的开展,并成为各国民事立法中的一项重要物权制度。