资产评估三种基本方法
1.市场法:又叫“比较法”,指将拟评估的资产与新出售的同类别性质的资产进行比较,从而对该同类资产市价进行调整,并确定用什么方法去评估拟评估资产价值。市场法是评估资产最简单直接的方法。它能体现出资产的现有状况,直接获取市场的评估参数和指标，评估结果也方便每个人理解和接受；
2.成本法:成本是指从评估方法中扣除的价值,以评估资产是否存在的当期替代成本进行评估,并以此确定评估资产的损失价值。资产评估成本法的优点是较好地考虑了资产的损失,评估结果更加公允,有利于对某一特定应用的单项资产和资产进行合理评估。但是，采用成本法需要很大的工作量，根据历史数据确定现值，就得详细的分析这一假设的可行性，并且经济折旧很难精确算出；
3.收益法:收益法是估计被评估资产的预期收益。该评估方法能真实的反映出资本企业的价值,评估出来的价值双方都乐于接受,便于投资者结合此价值做出投资决策。但收益法缺点就在于主观性太强,预期收益易变动,很难准确预测,且适用此评估方法的范围也比较小。 资产评估三种基本方法
资产评估三种基本方法指的是市场法、成本法和收益法：
1，市场法：市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，它能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各方面理解和接受。但是市场法需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。这种方法不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
2，收益法：收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
收益法能真实和较准确地反映企业本金化的价值，与投资决策相结合，易为买卖双方所接受。但是预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预风因素的影响。这种方法在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
收益法的概念和应用前提
第二节 收益法
知识点：
—、收益法的概念
二、收益法的应用前提
三、收益法的基本步骤和基本参数
四、收益法中的主要技术方法
五、收益法的适用范围与局限
—、收益法的概念
收益法，是指通过估测被评估资产 未来预期收益的现值，来估算资产价值的各种评估技术
方法的总称。
该评估技术思路认为，任何一个理智的投资者在购置或投资某一资产时，所愿意支付或投
资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。
收益法 容易被资产评估业务各方所接受，是资产评估中常用的评估方法之一。
式中：
P——评估价值
Ri——未来第i年的预期效益 r——折现率
n——收益年限
i——年序号
补充知识：现值计算：复利现值、年金现值、特殊情形
货币时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。
现值（Present value，P）：未来年份收到或支付的现金在当前的价值。求现值的过程，
称为折现，使用的利息率称为折现率。
（1）复利现值
复利，是指上期的利息将计入下期的本金，从而计算下期利息的计息方式。
复利终值公式：F＝P×（1+r） n
复利现值公式：P＝F/（1+r） n
假设某银行年利率5%，每年计息一次，六年后需要40000元，问现在存入多少钱可满足需
要？
P＝40000/（1+5%） 6＝29848.62（元）
（2）年金现值
年金：一定时期内每期相等金额的收付款项。分为后付年金（普通年金）、先付年金、递
延年金和永续年金。
①后付年金：每期期末有等额收付款项的年金。
后付年金现值公式： 例：某人准备在今后5年中每年年末从银行取1000元，如果利息率为10%，则现在应存入
多少元？
P＝1000×[1-（1+10%） -5]/10%＝3790.79（元）
②先付年金：每期期初有等额收付款项的年金。 （期数减1，系数加1）
1 第三章资产评估的基本方法
1．采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数间存在的关系是（．采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数间存在的关系是（ A A A ））。
A．资本化率越高，收益现值越低
B. B. 资本化率越高，收益现值越高资本化率越高，收益现值越高
C. C. 资产未来收益期对收益现值没有影响资产未来收益期对收益现值没有影响
D. D. 资本化率和收益现值无关资本化率和收益现值无关
2．某资产可永续使用，年收益10万元，本金化率为1010％，则评估值为（％，则评估值为（C C ））。
Ａ．Ａ．1010万元 B B．．61.446万元万元 C C C．．100万元万元 D D D．．25.937万元
3．折现率本质上是（．折现率本质上是（ A A A ））
Ａ.期望投资报酬率Ｂ.无风险报酬率Ｃ.超额收益率Ｄ.风险报酬率
4．某公司一个月前购置一房产，购置价100万元，办理产权交易手续费用3万元，在
房产的临街外墙粉刷了本公司的广告，房产的临街外墙粉刷了本公司的广告，外墙粉刷费用外墙粉刷费用5万元。若近期房产价格平稳，则公司
转让该房产的转让价格应为（转让该房产的转让价格应为（ A A A ））。
A.100万元 B.103万元 C.105万元 D.108万元
5．运用市场法时，选择3个及3个以上参照物的目的是（个以上参照物的目的是（C C C ））。
A.A.使参照物具有可比性使参照物具有可比性使参照物具有可比性 B. B. B.便于计算便于计算
C.C.排除参照物个别交易的偶然性排除参照物个别交易的偶然性排除参照物个别交易的偶然性 D. D. D.避免张冠李戴避免张冠李戴
6. 6. 某被估房产复原重置成本为Ｐ，更新重置成本为Ｒ，则该房产的一次性功能贬值为某被估房产复原重置成本为Ｐ，更新重置成本为Ｒ，则该房产的一次性功能贬值为
（ B ）。
Ａ．Ｐ－ＲＢ．Ｒ－ＰＣ．Ｐ＋ＲＤ．无法确定
7．下列关于运用物价指数法估测设备重置成本的说法中，正确的是（．下列关于运用物价指数法估测设备重置成本的说法中，正确的是（ D D D ））。
第 二 章 资产评估的基本方法
（难点或重点）：
市场法：可比性的理解、类比调整法的运用等 ；
收益法：折现方法的理解和运用，记住基本公式和年金的折现公式；
成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理；
资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线的不同可以分为三种基本类型：市场法、成本法和收益法。
第一节 市场法
一、市场法含义P36-37
1.定义：
利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
2.市场法的理论依据：替代原则
根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
如果一项资产是不可替代的，是否可以使用市场法进行评估呢？比如：名画。
3.市场法是最为直接、最具说服力的评估方法之一。
二、市场法的基本前提P37-38
应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：
1.要有一个活跃的公开市场；公开市场是一个充分的市场，有自愿的买者和卖者，之间进行平等交易，排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本可以反映市场行情。评估结果贴近市场，更容易被接受。
2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：
（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；
（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；
（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
三、市场法的基本程序及有关指标P38-40
（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：
1.选择参照物
关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）；
同时注意：参照物应该选择3个以上。 【例题1·单选题】运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是（ ）。
