房地产定位内容
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房地产定位策划的主要内容 在本文房地产前期定位策划主要包括以下内容： (1)土地定位策划 土地的获得是房地产开发的前提与基础，从时序上看，土地的策划是前期定 位策划的第一个重要的内容。对于土地策划本文主要从以下几个方面进行研究： 1)土地的储备与竞拍 在土地施行“挂、拍、招”4以后，相对于以前土地的获得成本将更高，开发 商在获得土地时肯定会更加谨慎。土地的储备与竞拍变得更加难，也会变得更加 科学化，怎样才算是做到了科学化将是本文的一个较重要的研究内容。 2)土地开发时机选择 在获得了土地以后，选择开发时机是迫在眉睫的事情。因为，如果开发时机 把握不好，将直接带给开发商经济损失。开发时机过早，产品切入市场后，消费 者认同度不高必然造成销售难度加大，销售时间拉长，回笼资金变慢，银行的利息增加，资金压力增大；开发时机滞后，产品的最佳上市时机错过，同样会造成 消费者不于认同，难以销售，同时土地长期储存也会给企业带来资金压力。 3)土地开发定位 土地的区位在土地的竞拍到以后就已经决定，同时在开发商认为最佳开发时 机已到的时候，最重要的事情莫过于土地的开发定位。究竟开发什么样的产品？ 怎样开发？这就是土地的开发定位，当然做什么样的产品归根到底还是要由市场 来说话，因此在初步进行定位前还是应当做一个专题市场调查，找出市场空白和 消费者认同的结合点进行定位。 (2)房地产市场调研与分析、预测； 一般来说，一个产品的好坏、优劣最终都要到市场中来检验，这一点在房地 产行业中也不例外。因此，更了解市场的房地产企业将会更容易得到市场的认同 和接纳，其产品也才有生存的基础。对市场的认识手段可以说非常多，但是基本上都是围绕着市场的调研、分析、预测来进行的，因此房地产市场调研、分析、 预测将是房地产研究中的一个重要内容，也是前期策划中的一个重要内容。 1)房地产市场调研 市场调研的主要目的就是认识市场，本文对房地产市场调研的研究主要集中 在如何应用常见的一些市场调研方法为房地产项目服务，并希望这些方法能够给 房地产企业一些启发和帮助。在房地产市场调研中，主要谈到几个重要的方面， 包括房地产市场调研目的的确定、调研方法的确定及综合运用、调研表格的设计、 调研资料的初步分析、专题调研等。 2)房地产市场分析 在经过市场调研后就需要对市场进行深入的研究和理解，这种研究和理解将 有助于我们获得想要的市场信息，以帮助我们进行正确的决策。本文着重结合房 地产市场的一些特征选择符合房地产市场的方法进行了运用。 3)房地产市场预测 如果说房地产市场调研、分析是对房地产市场的过去、现在的研究，那么房 地产市场预测就是对将来市场的研究。实际上我们研究的房地产项目的市场相对 于前期策划而言都是将来的市场，因此房地产市场的预测显得非常的重要，在方 法的选择上考虑的因素将更复杂、更具不确定性，这也是本文的一个重点内容。 (3)房地产项目的市场定位； 根据对房地产市场的充分认识，找出市场真正需要的东西，认清市场需要的 程度，在此基础上进行房地产项目的市场定位。这个定位只能是初步的定位，这 种初步的定位只有经过反复的论证和深化研究以后，才能作为最终的市场定位， 才能进一步进行产品的深化研究。 1)价格定位 价格无疑是房地产开发企业、消费者最为关心的问题之一，同样房地产产品 价格的定位也是综合型非常强的一项重要工作。影响产品的价格的因素非常多， 怎样抓住主要的因素进行定位将成为价格定位中的一个重要的内容。 2)产品定位 在前面所作的工作最终都要落实到产品上，产品的定位将直接反映前期工作 的成果，因此产品定位也是非常重要的内容。 3)目标客群定位 2 房地产开发项目前期定位策划相关理论 经过市场的调研、分析、预测已经将目标客群进行了一定的深入分析和研究， 在本文的这一部分将进行进一步的研究。 (4)房地产产品策划 在市场存在“空白点”或者说市场风险在可控范围内的时候，进一步需要研 究的重点就是产品的策划，只有好的产品才可能真正占有市场。产品的策划需要 从产品构建的各个方面细致入微的进行研究，最终达到打造“消费者想要的产品” 的目的，这也是房地产前期策划的最终承载点。在这部分中，主要从以下几个方 面进行了研究： 1)产品规划 在房地产前期策划的产品规划中核心的内容就是要兼顾企业、消费者、社会 三者利益的均衡，不能只是考虑企业的利润。产品的规划中主要根据市场的需求、 消费者的心理需求，配合必要的功能。 2)产品建筑形象策划 产品的建筑形象策划就像为参加晚宴的客人制作一件晚礼服，幽雅得体的晚 礼服自然会吸引更多的关注，建筑形象可以说是给消费者的第一印象，因此对于 房地产产品来说是非常重要的。 3)产品景观策划 人们生活水平的提高，不在满足只是有地方可住，会追求更多的物质追求和 心理享受。景观就能够给人们带来更多的精神享受，更人们更多的功能比如：运 动、健身、邻里交流、休闲等。 4)产品户型策划 户型策划重点在产品功能、交通组织、通风、声、光等方面的初步构想，户 型的设计也是基于策划者对市场的研究的基础上的。 5)产品配套及其他策划 房地产产品的策划除了以上几个方面还有很多的内容，比如地下的管线、交 通、强弱电等等。 (5)房地产项目建设、销售、物业管理与前期定位策划 在许多的资料及文献中大多的作者都认为，房地产前期定位策划的内容不包 括房地产项目的建设、销售以及物业管理的规划，因为它们基本上都属于项目实 施的内容，这种观点基本上本文是赞同的。但同时本文认为在前期定位策划中也 应当对房地产项目的建设、销售、物业管理进行必要的规划，其主要内容包括在 前期定位策划核心理念在实施过程中的贯彻、运用。 (6)房地产前期定位策划成果的实施 在策划文本完成以后，重要的就是前期策划成果在具体项目开发过程中的实 重庆大学硕士学位论文 18 施和保障。用全过程系统管理和目标管理的方法无疑是一种卓有成效的方法，因 此运用好这两者将是保障前期定位策划成果有效性的核心内容。 (7)前期定位策划的评估 前期定位策划的评估就是对整个策划工作的每一个阶段、每一项工作，运用 一定的评估方法，进行恰当的评价。这种评估过程既是对已做工作的评定又是对 以后工作的指导，具有很好的作用。 问题诊断与分析 制定策划总体目标 方案构思与设计 方案评估与选择 制定方案 相关信息的初步收集 修改调整方案 多方的沟通 资料的进一步收集 土地定位策划 市场调研与分析、预测 房地产市场定位 产品定位 建设、销售、物业管理前期策划 前期策划实施 前期策划后评估 2 房地产开发项目前期定位策划相关理论 房地产前期定位策划的作用与地位 (1)地位 1)重要的辅助决策手段 房地产前期定位策划为房地产项目的决策的各个环节都起着重要的作用。比 如：在市场研究阶段，房地产策划人能够充分发挥自己的技术特长帮助房地产开 发企业完成对房地产市场较深的认识和理解，这种认识和理解可能是房地产企业 本身不能完成或者深度、广度不能达到，但经过房地产策划人的帮助，房地产开 发商就能更准确的认识市场，从而做出更准确、有效的决策。 2)房地产开发的一个重要程序 房地产策划经过约十年的发展，已经成为了房地产开发程序中的一个重要的 程序，在实践中基本上每个房地产开发项目都会进行房地产的前期定位策划或者 。 3)科学的智力性活动 房地产前期定位策划是一项技术性很强的智力性活动，策划过程中需要运用 多种科学的技术方法包括技术经济的评价方法、经济学中一些方法、工程中的一 些技术方法等。 (2)作用 1)减少决策失误损失 房地产前期定位策划能帮助决策者获得更多的决策信息，这样决策过程中就 会更少的失误，进而保证项目综合效益的最大化。 2)增强项目和企业竞争力 房地产项目的竞争能力来自各个方面有市场变化的适应能力、产品的被接受 程度等，房地产前期定位策划能在各个策划过程中相应的进行研究。比如：房地 产前期定位策划中的产品定位研究和产品策划阶段，通过对房地产产品的深入研 究和分析，最终提出适应消费者需求的产品，这样的产品必然受到消费者的追捧 和认同，自然项目就会具有竞争力，企业的竞争力也会得到显著的提高。 3)带来经济价值 对于房地产前期定位策划带来的经济价值可以从两方面进行理解，一方面， 通过房地产前期定位策划可以提升产品的竞争力，给企业带来更多的直接经济效 益；另一方面，通过房地产前期定位策划可以减少整个开发过程中的决策失误， 减少项目的经济损失。 2.2.4 房地产前期定位策划的研究方法、研究步骤 (1)房地产前期定位策划的研究方法 房地产前期定位策划的研究方法有许多，常用的有： 重庆大学硕士学位论文 物业名称 面积 形式 装修 层高 内部结构
标准厂房 10米*10米 简单可分割拼接 毛坯 2-4层 研发厂房 8米*8米 4-6层 办公楼 100-200平米/室 多样化 简单 6-8层 会议室、办公室、电梯等 公寓 40-70平米/套 简单实用 简单装修 6层左右 厨房、卧室
别墅 250平米/套 独栋式风格别致 高档 2-3层 主卧、次卧、客厅等 商务酒店 约3.5万平米 高档豪华 完备 10-12层 套房、餐厅、会议室、休闲、电梯等 商务街区 1.0万平米 底层可分割 2层 高尔夫练球厂 364亩 中洞，9洞，310尺码（1尺码=0.9144m） 维护草坪65%
赛马场 15亩 模仿运动场形式 有放马厂 游泳池 50m*25m=1250㎡ 水深1m-2m,分贵
