土木工程类房地产估价案例与分析分类模拟试题与答案16
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房地产估价案例与分析分类模拟试题与答案16一、问答题1. 某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。
根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?答案：(1)对该地区房地产价格有普遍影响的资料；(2)有关估价对象的实物、权益、区位等资料；(3)了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途；(4)如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料；(5)改变用途所需投入的改建费用等资料；(6)需要补交的土地使用权出让金的标准等。
法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。
经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。
该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。
请问：2. 估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?答案：估价机构没有义务将估价结果告知借款企业。
估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。
(或：①估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；②估价机构仅对委托人负责；③法院是委托人，借款企业不是委托人)3. 拍卖保留价应由准确定?如何确定?答案：拍卖保留价由法院确定，应以评估价格为基础确定。
4. 乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竟买价格。
估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?答案：应注意以下费用：①拍卖机构佣金；②补缴土地使用权出让金；③房地产交易相关税费；④估价机构的评估费用。
5. 李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。
李某于2009年2月将该房屋改为商店并经营，于2009年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。
由于融资的需要，张某于2010年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/m2请问：(1)张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?(2) 2011年7月该房屋被列入征收范围，国有土地上房屋征收决定公告颁发日为2011年7月30日，乙房地产估价机构受征收人委托进行国有土地上房屋征收估价，估价结果为2800元/m2。
张某认为该估价结果偏低，因2011年4月征收的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。
你认为应如何解释该估价结果的合理性?答案：(1)估价结果的合理性可从以下几点考虑。
①估价对象法定用途和实际用途不同。
甲估价机构估价时，是按估价对象合法权益用途——住宅进行估价的，而转让时，李某是以正在经营的房地产定价的，其实际用途为商业用途，评估结果低于转让价格。
②价值类型不同。
抵押估价遵循谨慎原则，价值类型为市场价值减去估价师所知悉的法定优先受偿款，评估结果偏保守；转让估价遵循公平、公正、公开原则，评估价值反映真实成交价格。
③估价时点不同。
实际成交日期是2009年6月，抵押目的估价是在2010年9月30日，估价时点不同，房地产市场情况可能发生了变化，两个价格不能直接比较。
④评估价值与实现价格不同。
估价机构评估价值与实际成交价格不一样，评估价值反映客观合理价格，而实际成交价格可能偏离正常客观价格。
(2)估价结果与实际成交价格存在偏差的原因如下。
①估价时点不同，房地产市场情况可能发生了变化，房地产价格也可能存在差异。
②最终征收补偿款数额及标准由征收人和被征收人协商确定，与评估结果可能存在差异。
③住宅和商铺的用途不同，补偿价格是有差别的。
④商铺的房地产状况可能与估价对象房地产状况存在差异，这也会造成两者价格有差异。
二、单项选择题某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为51年。
经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。
2007年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
1. 若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是______。
A.作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值B.作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值C.作价出资价格评估应采用公开市场价值标准D.作价出资价格应较评估出的价值低答案：C2. 如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按______年计算建筑物的折旧。
A.38.5B.40.5C.48.0D.50.0答案：C解答：建筑物的经济寿命实际经过了9.5年，加土地剩余使用年限38.5年。
3. 如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元，且未来每年不变，报酬率为7.5010，则收益价格为______万元。
A.3752.92B.3786.20C.3875.70D.3892.44答案：A解答：(300/7.5%)×[1-1/(1+7.5%)38.5=3752.92(万元)。
4. 若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方之间分配，则下列描述中最准确的是______。
A.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场地产现值B.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值C.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用D.业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整答案：A甲方(开发公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建筑两幢(分别称为A 座和B座)8层共5000m2的商品房。
至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5屋，工程到此停工。
此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。
双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
5. 确定评估结论的依据应是______。
A.以1500万元作为评估值B.以(1400+1580)÷2=1490万元作为评估值C.以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值D.以1993年7至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值答案：D6. 如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为______。
A.1993年12月B.1995年7月C.项目转让日期D.项目建成日期答案：C7. 该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是______。
A.估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态B.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态C.估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态D.估价对象状况为1995年7月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态答案：B某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
8. 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是______。
A.道路扩宽后，交通发生变化B.绿地率发生变化C.公共配套设施发生变化D.土地形状发生变化答案：B9. 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是______。
A.噪声和污染程度发生变化B.土地形状发生变化C.人口密度发生变化D.出行便捷程度发生变化答案：D10. 房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是______。
A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C.用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D.用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度答案：C甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表：名称建筑面积(m2) 建筑基底面积(m2) 房屋结构建筑物重置单价(元/m2) 建筑物成新率店面 1000 1000 砖混 800 90% 仓库 2000 2000 砖木 500 85% 住宅 1500 1500 砖混 650 90%11. 如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是______。
A.耕地占用税B.征地管理费C.耕地开垦费D.新增建设用地有偿使用费答案：D解答：征收集体土地的相关税费有新菜地开发建设基金、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费和政府规定的其他有关费用。
12. 如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为______。
A.22.22%B.33.61%C.36.55%D.37.80%答案：C解答：店面应分摊的土地价值=200-800×90%×1000=128(万元)，仓库应分摊的土地价值=200-500×85%×2000=115(万元)，住宅应分摊的土地价值=195-650×90%×1500=107.25(万元)，总地价=350.25万元，店面应分摊的土地份额=128/350.25=36.55%。
13. 如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是______。
A.店面内的装修装饰补偿金额由房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定B.因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价C.评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定D.甲公司可自行委托估价机构评估店面价值答案：B解答：①依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
《城市房屋拆迁估价指导意见》、《国有土地上房屋征收评估办法》规定：“被征收房屋室内装修装饰的补偿金额，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
