武汉物业管理公司物业管理办法

武汉保利物业治理有限公司

物业手册

（参考稿）

目 录

1.0 序言............................................. 2

2.0 物业部职员岗位职责 .............................. 3

3.0 物业部治理制度 ................................. 10

3.1 物业验收制度 ................................... 10

3.2 入伙装修制度 ................................... 10

3.3 投诉处理制度 ................................... 13

3.4 访问业主制度 ................................... 14

3.5 清洁治理制度 ................................... 14

3.6 绿化治理制度 ................................... 35 3.7 前台服务 ....................................... 39

3.8 业主档案治理制度 ............................... 42

3.9 防火治理制度 ................................... 43

3.10 物业治理保险制度 .............................. 48

3.11 有偿服务收费治理制度 .......................... 50

3.12 物业治理的法规依据 ............................ 50

3.13 业主报修制度 .................................. 53

3.14 业主投诉制度 .................................. 54

3.15 社区文化活动治理制度 .......................... 55

3.16 公共场地使用治理制度 .......................... 55

3.17 突发性事件或异常情况处理程序 .................. 57

3.18 安全治理制度 .................................. 60

1.0 序 言

为保证业主有一个舒适、优雅、整洁、安全的环境，维护及树立企业形象，我们每位治理人员都应把自身形象与企业形象溶为一体，严格履行本岗位职责，必须做到：

1. 服务态度，文明礼貌；

2. 服务行为，合理规范；

3. 服务效率，及时快捷；

4. 服务效果，完好中意。

小区治理处负责业主之治理和公共地点的治理工作，在业主事务方面，首要任务是推动业主的教育，使他们进驻小区后明白要遵守公共规则、爱护公物、维护业主合法权益、及促进业主彼此间之睦邻关系。而作为业主之代理人亦有必要解释有关之设备及供应之能量，予业主认识。此外，亦要让业主明了水电费分摊计算方法、电梯和手扶电梯之数量及使用方法及向业主提供之差不多设施。另外，亦要解释有关签署之文件，需办理之手续（如装修手续、物品放行手续）及退场程序等。编制成业主手册提供予业主参考，继而解释装修守则内之规定，治理处亦要兼顾公共地点清洁、卫生之维护及公共设施之养护，使治理能发挥其应有之功能。

2.0 小区治理处职员岗位

职 位 ：治理处经理

工作大纲 ：统筹整个圣莫丽斯小区日常治理工作，包括：职员监管、保安、清洁、维修与保养，同时处理投诉问题 、治理费诉讼及追讨等事宜。

汇报职级 ：物业总公司

岗位责任 ：

1． 制订本部门工作规划和物品购置预算，定期向物业总公司汇报，并出席项目组召集的部门会议。

2． 组织编制治理预算、年终结算，交物业总公司审核。

3． 制订各项治理制度，下达于各级主管与保安主管，组织主持每周工作会议，听取汇报，布置工作，解决工作难题。 4． 定期对小区的保安、维修、清洁进行监察协调，并与承判商代表定期会议，以检讨及改善圣莫丽斯小区的治理水平。

5． 定期提交小区治理报告。

6． 解决客人的投诉，关心客人解决困难，改善服务质量。

7． 遇有紧急事故，如水浸、火警等事故，全责处理善后工作，并及时通报物业总公司办公室。

8． 协助联络业主，建立良好关系。

9． 负责协调、指导部门主任的工作，保证各方面工作的顺利进行。

10． 负责本部门职员的业务培训打算及实施，提出职员招聘、调职、晋升等意见。

11． 关怀职员生活、工作，协调职员之间所出现的工作矛盾，增强凝聚力。

12． 负责签署对外签订的合同、协议及报价的审核，签批有关付款单据和职员聘用合同。

13． 制定圣莫丽斯小区设备使用方法及守则。 14． 负责拟任部门主任职称以上职务人员的面试、录用、辞退等工作。

15． 负责公司重要的公关及重要接待工作。

16． 监管治理处职员超时工作及编制补薪表。

17． 治理处职员制服安排、处理及监视。

18． 定期检查所属部门的固定资产，并对有疑问者进行审核。

29． 发挥工作主动性，完成物业总公司交办的其它任务。

职 位 ：物业经理

工作大纲 ：协助治理处经理做好物业治理工作。

汇报职级 ：治理处经理

岗位责任 ：

1. 协助上级处理日常治理事务，有效地保持圣莫丽斯小区清洁、维修、安全至最高水准。

2. 收取及批阅小区的巡逻报告及每天的投诉记录，了解处理进度，如有问题，迅速改进，之后将资料整理及汇报治理处经理与工程部。

3. 巡视小区公共区域，监管部门职员的日常工作。

4. 及时报告有关小区设施损坏或任何意外事件，并完成书面报告，报告必须客观详尽。

5. 协助上级处理业主/租户装修事宜及维修工作。

6. 熟练掌握防火防盗设备的使用，并明确处理圣莫丽斯小区之意外事件。

7. 礼貌耐心解答客人的查询、投诉、并加以详细记录。

8. 与业主/客户保持经常性联系，起到沟通治理处与业主/客户间关系的桥梁作用。 9. 协助治理处经理监察及督导各承判商及清洁公司到圣莫丽斯小区工作及签发证明， 并将资料登记于治理日记簿上。

10. 禁止未授权人士使用本小区内任何设施设备。

11. 完成记录各单元业主资料，以备查阅，同时具有一定的保密意识。

12. 每月填写替班出勤，以供人事行政部参考。

13．负责本部门的安全，消防，物业治理工作，确保所有消防通道畅通无阻。

14. 填报空置单位资料并送交治理处经理。

15. 发挥工作主动性，努力完成上级交办的其它任务。

职 位 ：物业助理

工作大纲 ：负责具体实施所管辖区内的巡视及为业主/客户提供良好的服务。

汇报职级 ：物业经理

岗位责任 ：

1．与业主/客户保持经常性联系，起到沟通物业公司与业主/客户间关系的桥梁作用。

2．准确掌握业主/客户的各方面情况。

3．熟悉公司关于治理、清洁、工程、维修、保安、消防、收费等各方面的差不多情况，解决业主提出的各种有关问题。

4．及时发送物业公司给业主的所有通知和信件，督促业主/客户按期缴纳租金及各项费用。

5．按照要求巡视小区，检查各部分设施是否完好，并将情况记录于每日报告。

6．定期检查空置区，发觉问题及时解决。

7．负责联系维修人员进行维修，并于事后复查跟进维修情况。

8．遇有专门事件，应及时填写“专门事件报告”，并赶忙联系有关部门进行处理。

9． 监督检查各地点的公共区域的清洁状况，遇有严峻阻碍清洁卫生的情况，立即与清洁部门联系并向上级汇报。

10． 配合保安和消防部门维护各地点的安全。

11． 监督各装修商按照物业部的装修规定文明施工。

12． 熟悉所有消防器材的使用方法，遇有紧急情况和严峻事故隐患，能独立采取应急措施，并立即与部门消防负责人联系，尽快处理解决。

13． 发挥工作主动性，努力完成上级交办的其它任务。

职 位 ：接待员（前台）

工作大纲 ：负责解答业主/客户问询，做好前台接待工作。

汇报职级 ：物业经理

岗位职责 ：

1．熟知业主/客户情况，清晰了解小区各方面的差不多情况，留心观看来往客人的需要，热心解答客人提出的各种问题。

2．问询台直线电话为投诉及内部专用电话，在接到投诉或有关电话后，应做好记录，并立即反映给有关部门。

3．遇有重要事宜须通知业主/客户的。

4．与清洁人员合作，共同保持小区的清洁卫生。

5．认真维护小区秩序，劝阻施工人员、出租车司机不要在小区滞留。

6．每日下班前应作好与保安员的交接工作。

7．认真填写好工作日记。

10. 发挥工作主动性，努力完成上级交办的其他任务。

职 位 ：保安经理

工作大纲 ：负责整个圣莫丽斯小区保安、消防工作，包括制订保安打算、保

安及消防中心的运作与监管，及协助处理投诉事宜。

汇报职级 ：治理处经理

岗位职责 ：

1. 制订圣莫丽斯小区的整体保安打算，及保安员编制。

2. 为配合各期业主的迁入，提供保安建议。

3. 协助物业部做好小区装修监管工作。

4. 耐心接待业主/客户或职员提出的各项要求，及时处理并反馈。

5. 与市公安、消防、安全局定期联络，协调有关圣莫丽斯小区的保安问题。