房价下行序幕拉开 近3个月7起售楼处被砸事件

1 东莞万科事件分析及对策

一、 价格“暗战”——万科事件的前奏

2007年12月——2008年1月，以中信德方斯、晶城、卡布斯等项目为代表同时采取“高调宣传，低价入市”策略，以低于市场预计的价格开盘。具体情况如下表所示：

项目名称 中信德方斯 鼎峰卡布斯 晶城

开盘时间 12月15日 12月15日 12月16日

市场预估价 9500元/㎡以上 9000元/㎡ 9000元/㎡

开盘均价 8000元/㎡ 7600元/㎡ 7400元/㎡

以上项目均以低于市场预估价15%左右的价格开盘，引发了东莞楼市的降价“暗流”。这些项目主动低价入市姿态拉响了东莞楼市降价警报，市场观望情绪进一步加重。

在市场“暗流”涌动的时刻，2008年1月20日金色华庭以均价4680元/㎡开盘，成为首个东莞CLD区域跌破5000元/ ㎡大关的楼盘。金色华庭以出其不意的低价入市，对08年东莞楼市形成了无形的冲击。从以下两个项目08年春节前后价格的变化可以这种冲击的力量。

项目名称 城市假日三期 江南雅筑

年前均价 7400元/平方米 7800元/平方米

年后均价 6300元/平方米 6800元/平方米

跌幅 14.9% 12.8%

优惠手段 三个98折另加赠送装修费5万 98折优惠、赠送三万购房款，两万家私家电款

降价原因分析 迫于城区小户型的价格压力，在春节开

始大幅度降价 运河板块一直都是东莞价格血拼的主战场，年前景湖湾畔、塞纳

河畔都有不同程度降价。宏远作为品牌开发商，在年前一度坚挺价格，

但是春节期间仍受周边项目价格压力，大幅降价。

2 二、 万科事件回顾

◆ 2月24日——

万科运河东1号出台7折优惠政策，毛坯均价跌至5500元/㎡，其跌幅相对于07年9月价格（7800元/㎡）相比达到20%。其降价幅度之大令业界震惊。

◆ 2月29日——

在人们还未在万科7折优惠的震撼中回过神来之际，万科再次扔出重镑炸弹——推出一栋96套的“建行东莞分行团购价”单位，价格低至4182元/平方米。

房地产市场崩溃之案例∴

北海热土

九十年代初期北海市一大景观——近十万人不远万里来此淘金，有人一夜之间成为千万富翁；也有人早晨起来就由富豪沦为负债平民。

9个开发区破土动工，千余家房地产开发公司结彩燃鞭、挂牌开张。据统计，在不到两年的时间里，来自全国30个省市的3000家企业，近10万外地人前来淘金，投入的资金高达100多亿，北海市政府出让规划用地多达67.75平方公里，建筑工程项目投资43亿，施工面积接近400万平方米，在建工程中超过20层的建筑达45幢，14条宽50米以上的城市干道同时开工。那时的北海，是一片激动人心的热土，许多传奇故事在这里一幕幕上演。

1984年，北海被国家批准为全国十四个沿海开放城市之一。1992年，仅用了一年时间，一个不足9平方公里的城市拓展到28平方公里，扩建框架延伸到80平方公里。1992、1993年的GDP增长幅度48.17%和74.8%，一项统计数据表明，全国14个沿海开放城市9个主要经济指标综合比较，增长最快的是北海。北海以低门槛的政策为中心，以房地产的拉动实现了第一次经济腾飞。

广西北海市政府效法广东、海南，抓住房地产业，掀起了“开发热”，在1992年一年之内就建立近20个开发区，批出土地80多平方公里，批准成立房地产公司500多家。到1993年6月为止，该市的房地产企业已有1100多家。

北海市的土地，地方政府实行“低门槛政策”，但在1993年上半年，这些土地经三四次转手后，市场价格涨至原价的一二十倍。

土地价格从1992年初的三、五万元／亩开始急速攀升，1993年春节前后到达顶点，很多地块超过了100万／亩，1993年8月开始下降，1994年，跌到有价无市；这一时期，北海房地产市场上的公寓、写字楼、别墅的价格也由800元—1000元／平方米升至3000元／平方米、4000元／平方米。但变冷后，房产和土地价格同步下跌，到1999年，房产跌到700元／平方米、地价格8万元／亩，许多房产与其最高价相比，已跌去6、7成。

2012年度全国房地产业十大事件

2012年房地产风起云涌，近日，由上海易居房地产研究院评选出的2012年度全国房地产业十大事件正式出炉。

事件一：国务院派出督察组，定调从严调控楼市

事件：2012年7月下旬至8月上旬，针对3月份以来房地产市场出现的新情况、新问题，国务院派出8个督察组，对16个省(市)贯彻落实国务院

房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。此次督察的地区是：北京市、天津市、河北省、辽宁省、吉林省、上海市、江苏省、浙江省、福建省、山东省、河南

省、湖北省、湖南省、广东省、重庆市、四川省，此次督察的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。

评析：国务院派出督察组主要原因是自今年3月份起，全国各地楼市成交量不断攀升，市场也出现了一些亟需关注的问题：一是部分城市房价环比出现上涨，导致市场预期发生变化；二是部分城市存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式刺激住房消费的

苗头；三是部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10%；四是部分城市市场监管力度不够。此次专项督察是在楼市回暖之际的应时之

举，以坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果：一是督察现有政策的执行情况，对全国起到警戒作用；二是防止政策执行可能存在弱化问题；三是了解

上半年全国房地产的各个方面情况，为下半年的政策提供决策参考。总体看，国务院关于房地产市场调控的各项政策措施得到了较好落实，调控成效不断显现，投机

投资性需求得到有效抑制。此次专项督察一方面反映出中央从严调控楼市的决心，另一方面体现中央与地方在楼市调控上的博弈。督察后中央针对楼市存在的问题已

提出明确整改意见，同时强调各地不得以任何理由变相放松调控，但并未提出出台更强硬的调控政策，足见中央对楼市调控态度重在强调既有政策，尚无改变楼市调 控大方向的意图。

事件二：芜湖新政速被叫停，中央调控方向未改

调控确立房价下降大势　楼市冷战即将引爆价格热战　房地产市场或现ｗ型反转　

一文／张远索　

在社会经济大局平稳的前提下，我国房价长期　

来看将会呈现“小跌大涨”的发展态势。将房屋作为　

投资品从理论上讲无可厚非。但实践证明，放任大量　

投机性资金在楼市游走，短期内可能会急剧积累大量　

泡沫，进而拉大贫富差距影响社会稳定。因此，将投　

机性资金定位于政策精确指导打击对象，谨防下半年　

房价再次非理性暴涨是当前房地产政策应有取向。　

房价飙升现象的背后　

全球金融危机大背景下，去年我国房价像一只直　

线上冲的妖股，猛烈而戏剧。就连２００８年诺贝尔经济　

学奖获得者克鲁格曼２００９年５月做客中央电视台《对　话》节目时也表示不明白为何“现在各国都在挤房地　

产泡沫，而中国房地产却逆势而为”。　

事后分析，房价飙升也有非常明显的诱发因素。　

首先，政府拉动内需的资金有一部分进入了房地　

产领域，从资金流向和心理预期上都对开发商起到强　

心针作用。部分开发商坚信：只要能当“猪坚强”，自　

会等来“解放军”。　

其次，当前国内面临巨大通胀隐患。这种心理预　

６６　１盔　忸。　．　后将何去何从　

期，不只开发商有，包括普通老百姓也有，尤其是潜在　

购房人，脆弱的神经本已经不起任何刺激。某种程度　

上讲，开发商正是成功利用了“货币将急剧贬值，买房　

才能抗通胀”这样的噱头，诱发了民众的羊群效应。事　

实证明，这种噱头的成真，将产生长久的负面效果。　

再次，投机　Ｉ生资金兴风作浪。购房需求中有大量　

的投机性需求（包括所谓的投资性需求，当投资意图　

是追求非正常利润水平的暴利即可视为投机），有所　

谓的“刚性需求”的释放，即短期内确有自住用房需　

要的购房群体形成的需求。问题是，是谁让后者如此　

“刚性十足”？大量投机性资金的游弋，会迅速吞噬　

政府通过加大土地供应数量带来的正面效应，形成　

区域性垄断，基于住房为基本生活资料这一特点，不　

断挤压自住型购房人的需求选择和还价空间。