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青龙湖实施方案(二期)土地一级开发项目实施方案

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青龙湖郊野休闲社区二期用地土地一级开发项目实施方案编制单位：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司编制时间：二○○八年三月目录第一章项目基本情况 (3)一、项目区位情况 (3)二、土地利用现状分析 (7)三、现状地上物状况 (7)四、项目规划情况 (8)五、项目背景及前期进展情况 (12)第二章编制依据 (15)一、法律法规依据 (15)二、项目依据 (15)第三章项目市场分析 (17)一、北京市房地产市场分析 (17)二、北京市土地市场分析 (19)三、丰台区市场分析 (20)第四章一级开发实施主要内容及开发进度 (22)第五章征地实施方案 (23)一、征地情况概述 (23)二、征地补偿方案 (23)三、征地补偿费用构成 (24)四、征地工作进度计划 (25)第六章拆迁实施方案 (26)一、现状调查 (26)二、拆迁补偿方案 (26)三、拆迁工作进度计划 (30)第七章市政基础设施建设方案 (31)一、现状市政条件及市政方案综合 (31)二、管线综合 (35)三、市政投资估算 (35)四、市政建设进度计划 (36)第八章土地供应方案 (37)一、土地供应模式 (37)二、土地供应计划 (37)三、土地一级开发深度 (37)四、一级开发成本及入市交易底价的确定 (37)五、资金回收计划 (38)第九章整体项目投资方案 (39)一、项目一级开发总投资估算 (39)二、土地出让金估算 (41)三、入市交易底价估算 (42)四、土地销售收入估算 (42)五、现金流量和财务指标分析 (44)六、未计入费用情况分析 (45)七、项目二期一级开发总投资估算 (47)第十章项目管理方案 (48)一、建设计划管理 (48)二、项目的进度计划管理 (48)三、项目管理 (49)第十一章重点事项说明 (50)附件 (51)第一章项目基本情况一、项目区位情况1、区域位置青龙湖郊野休闲社区项目用地位于北京西郊丰台区王佐镇境内。

王佐镇地处丰台区西南部，全镇面积约61平方公里。

属于丰台区永定河以西地区，其西北、西南分别与门头沟区和房山区交界，东部、东北部与丰台区长辛店镇接壤。

项目东至规划六环路，西起青龙湖公园，南至王佐镇南部边界，北至极乐峰南部。

二期项目用地四至：东至规划青龙湖5号路，西起规划生态防护绿地，南至王佐镇南部边界，北至规划长青路。

图1-1：项目位置示意图2、宗地自然特征丰台区位于北京市区西南部，周边相邻8个区县。

东为朝阳区，北为崇文、宣武、海淀和石景山区，西北为门头沟区，西南和东南为房山和大兴区。

丰台区所辖面积305.87平方公里，项目宗地位于丰台区西部边缘，主要自然特征如下：①气候：本项目地处北京市区的西南部，属华北平原温带大陆季风型气候。

季节温差及昼夜温差大，年平均气温约为11.5度，最高平均气温26度，最低平均气温—6度。

年降雨量变化较大，多年平均降雨量约为580—600毫米，60%的降雨量集中在6—8月。

长年主导风向为西南风和西北风，夏季主要刮西南风，风力不大，冬季主要刮西北风，最大风力可达8级。

②水文：永定河自北而南由石景山流经丰台区进入大兴区，长约15公里的河段，将丰台区分为东西两部。

永定河属全国四大防洪江河之一的海河水系，在北京境内流经门头沟、石景山、丰台、房山、大兴五个区，河段长约170公里，流域面积近3200平方公里，是北京西部地下水的主要补给源。

③地形地貌：全区呈东西狭长形，最西端马鞍山至最东的四道口村相距35公里，南北最宽处14公里。

地势西高东低，平原占4/5，西北部为太行山东麓，形成低山丘陵地区，低山区的马鞍山海拔654米；东部为洪积冲积扇平原，海拔大约为35－50米。

④地质：项目所在地属燕山山洪冲积带，工程地质分区为3类区，可进行一般工程建筑。

地下水埋深约为10-15米，冬季冻土深度约为80厘米，风化岩层位于原地面以下50-60米，属地震稳定区，建筑结构抗震可按8度设防。

3、区域特征与区位分析项目所在的青龙湖地区位于北京城市中心区的西南，丰台区的最西端，崇青水库（青龙湖）东岸，隶属于丰台区王佐镇，是北京市“西部发展带”中的重要地段。

项目临近京石高速路、京周路，项目周围自然生态环境优越，视野开阔，周边旅游资源有青龙湖公园、南宫苑生态公园、云岗温泉垂钓公园、云岗地热水世界博物馆，自然环境好。

项目临近京石高速路、京周路，通过京石高速可以直达西五环、西四环和西三环。

青龙湖郊野休闲社区距市中心约25公里，驾车通过京良路、京石高速公路只需30分钟即可到达市中心，同时有十多条公交线路如917支线和983可以到达。

08年六环路开通后，驱车只需40分钟便可抵达首都国际机场。

由于王佐镇经济发展的制约因素较多，经济发展和城市化进程落后于丰台区永定河以东地区。

该地区除少量新建筑外，市政条件差、环境脏乱、农民生活质量低，严重影响了北京市国际大都市的形象。

同样，青龙湖郊野休闲社区项目规划范围内分布着大量的农、居民平房，环境一般，人文居住环境较差。

区域内房地产开发正处在起步阶段，周边新开发房地产项目较少，主要有靠山居艺墅、加州水郡、中体奥林匹克花园的别墅项目和长龙苑、银海星月、沸城（晓月苑7、8组团）等普通住宅项目。

从区域规划目标看，王佐中心镇将建设成花园式旅游小城镇，目前王佐镇规划的“中心镇建设区、中心村建设区、青龙湖郊野休闲区、千灵山风景区、京西物流产业园区”五个区域已经基本完成，今后将是王佐镇从规划小城镇走向建设、经营和管理小城镇的关键时期。

随着规划的实施，项目周边公共配套设施将得到极大的完善，居住氛围、居住品质有望提升，区域的整体环境将会有明显改善。

图1-2：总体项目区位分析图王佐镇是京南著名的科技城，国家多所航天航空研究单位坐落于镇域东北部，雄厚的科技力量对王佐镇的发展具有一定的拉动作用。

王佐镇中心地区地处市区的西南边缘，是从西南方向进入市区的必经之处，京石高速公路、京周公路、京广铁路均由此经过。

青龙湖郊野休闲社区建设的实施，是推动青龙湖地区经济和社会全面健康发展，促进丰台区城市生态环境改善的重点工程，也是落实《“新北京、新奥运”城市绿化行动》的任务，兑现市政府申奥报告提出的承诺，使北京城市绿化、美化达到国际一流水平的重大举措。

图1-3：规划建设用地与现状建设用地关系图中央民族大学新校区用地二期项目范围一期项目范围二、土地利用现状分析1、规划用地现状权属根据北京市城市规划设计研究院编制的《青龙湖地区控制性详细规划调整》，青龙湖郊野休闲社区项目总占地2534.79公顷，为王佐镇的12个自然村的集体土地，分别为怪村（包括黄瓜园）、魏各庄、栗园、洛平村（南洛平村、北洛平村）、小店村、西庄店、瓦窑、后甫营、羊圈头和大富庄村。

扣除一期用地后总用地范围为2474.37公顷，其中需征地的面积为707.22公顷；二期总用地面积为61.79公顷，均需办理土地征用手续。

2、规划用地现状性质表1-1：青龙湖郊野休闲区需征地范围用地现状情况单位（公顷）三、现状地上物状况青龙湖郊野休闲社区项目用地覆盖了王佐镇的12个自然村，拆迁范围为2474.37公顷，而非只是建设用地，根据2004年户口和宅基地资料，并现场踏勘以及结合土地利用现状图校核等方式对地上物情况进行调查核实，结果如下：项目用地范围内共有住宅户5339户，人口15532人，住宅房屋总占地（农村宅基地）面积约142.54万平方米，总建筑面积约58.19万平方米；非住宅房屋总占地面积为85.75万平方米，总建筑面积约38.03万平方米；另外地上物还有砖厂28座（已签订的拆迁补偿协议36342万元）、高压线和13700个坟头以及大面积的果树和林地等。

图1-4：项目用地现状图四、项目规划情况根据《关于丰台区青龙湖郊野休闲区总体规划调整的批复》（市规发[2002]1413号）及《青龙湖地区控制性详细规划调整》，本项目总体规划方案如下：指标名称二期未出让总用地单位总土地面积617900 24743700 25347900 平方米建设用地面积454600 4157900 4504500 平方米代征用地面积163300 6421800 6679400 平方米其中：代征道路用地面积21500 1947200 2070800 平方米代征绿化用地面积141800 4474600 4608600 平方米其它用地面积14164000 14164000 平方米容积率 1.03 0.70 0.73 平方米总建筑面积466200 2912600 3293900 平方米其中：地上建筑面积466200 2912600 3293900 平方米住宅387300 1162300 1543600 平方米一类住宅330800 330800 平方米二类住宅387300 831500 1212800 平方米公共设施建筑面积78900 1327600 1327600 平方米配套教育3700 63400 63400 平方米商业金融75200 562300 562300 平方米文化娱乐209600 209600 平方米体育27700 27700 平方米医疗卫生83000 83000 平方米教育科研设计379600 379600 平方米文物古迹0 平方米其它公共设施2000 2000 平方米市政公用设施建筑面积12900 12900 平方米其他用途建筑面积409800 409800 平方米其中配套教育、医疗卫生、文物古迹、其它公共设施、市政公用设施建筑面积为非经营性建筑面积，暂确定为不可出让建筑面积。

表1-2：用地平衡表（单位：万平方米）注：以上用地中标有※符号的不需要进行征地。

其中配套教育、医疗卫生、社会停车场库、文物古迹、其它公共设施、市政公用设施用地及居住用地中的小区绿地为非经营性建筑用地，暂确定为不可出让建设用地面积。

图1-5：青龙湖郊野休闲社区项目项目规划用地范围图回迁房用地中央民族大学新校区用地图1-3：项目用地范围图二期项目范围一期项目范围图1-6：二期项目用地规划图五、项目背景及前期进展情况为响应市政府的“新北京、新奥运”的构想，秉承高起点规划、高水平设计、高质量建设、高效能管理的理念，借助“依青山、傍绿水”的独特自然优势，发展以休闲产业为主导，集旅游、度假、会展、娱乐、商务、医疗、教育为一体的多功能郊野休闲社区。

1、根据“北京城市总体规划（2004年-2020年）”中的城市空间布局与城乡协调发展——“按照‘两轴-两带-多中心’的城市空间结构，为统筹经济社会、资源和生态环境的协调和可持续发展，根据不同区域的现状发展特征、资源禀赋及生态环境承载能力划定次区域，通过对次区域的限制条件、开发强度、开发模式和管理模式的分类指导，实施分区域的城市发展策略。

”丰台河西地区被列为西部重点次区域发展区域。

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北京市青龙湖华府庄园项目简介

北京市青龙湖华府庄园项目简介


上升，土地升值，本项目也将
从中受益。
房山区别墅市场需求旺盛
•
近年来长期沉寂的房山区别墅市场逐渐火暴，购房需求旺盛。房
山区别墅市场的“市场培育期”已经完成，房山地区已成为京城别
墅开发的新亮点：
1、从房山自然环境的角度看。房山区青龙湖是距北京市区最大、
最近的水景资源，其水体面积相当于北京颐和园、玉渊潭、北海及
项目总体景观规划
本规划正是利用用地良好的基础条件，试图创 造美好的自然画面，为那些日益为城市拥挤、枯 燥所困扰的人们寻得一处身心可以得到完全释放 的自然空间。同时，本规划将利用自然条件加以 整理完善，创造良好的生态小环境，充分体现可 持续生态发展的生态建设观。（景观规划图如 下：）
项目取得的主要证件
然旺盛并有强劲增长趋势，其具体原因有如下几点：
•
2008年奥运会的举办将带来市政设施、城市干道的巨大投入，北京城
区与郊区的联系将更加紧密，北京郊区住宅将日益兴旺，对京郊别墅的
需求也将大幅度上升。
•
近年来北京市地区宏观经济各指标以及单月各经济指标的高增长，显
示了北京经济发展的强大后劲。北京经济总量持续增大，居民可支配收
天安门仅37公里。离良乡中心
环岛约6.6公里（房山区政府所
在地）。从市内到本项目驾车 约30分钟。从莲花桥（北京西 客站）开始向西走贯通三、四、
五、六环的封闭式快速连接路
到达项目地非常方便。
•
此外，房山区将投资48亿
元兴建连接市区的城市轻轨，
完工后，从房山到市区只需要 15分钟的时间。城市轻轨的修 建无疑会使房山地区人气迅速
更是遭到“停止供给”的特别待遇。在2003年2月18日，国土资源
部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通
道路路基土石方开挖技术交底

道路路基土石方开挖技术交底

技术交底卸车运至指定地点→分层开挖→开挖到设计线→压路机碾压成型→检测2、测量放样出开挖线，并将施工开挖线区域内的地下管线、地上草皮、树木等障碍物清除和处理完毕，表层耕植土清理0.3m左右。

3、路基土方开挖采用机械开挖,开挖宜从上到下分层分段依次进行。

并作成一定坡势,以利泄水,并不得在路基范围以内有积水。

4、在开挖过程中,应随时检查边坡的状态。

深度大于1.5m时,根据土质变化情况,应注意边坡的稳定性，防止坍塌。

5、路基开挖必须保持边坡的稳定,必须按照设计图纸分级施工,一次成形；每3～4m(挖掘机作业高度范围内)应对开挖坡面进行一次修整,逐级进行修坡和防护,防止边坡失稳；对有可能产生滑坍的边坡还应先按设计施作锚固工程等进行加固,再进行下级边坡开挖。

6、土方开挖不得挖至设计标高以下,如不能准确地挖至设计标高时,可在设计标高以上暂留30cm土层不挖，在路基精平的时候在开挖。

7、挖方路基最好避开雨季施工,施工前先对自然边坡的稳定性进行调查,做好临时排水设施。

同时密切注意天气预报,做好坡面的临时防护,防止地表水冲刷坡面和下渗。

四、填方路基施工路堤填筑,应划分作业段,调配土石调运,采取“四区段、八流程”施工法。

根据填方区的填筑高度及分层厚度、计算出分层层数，认真控制其铺筑厚度，并配合机械随时调整厚度,每层压实厚度不得超过30cm，压实宽度应每侧宽出30cm。

1、施工流程：施工放样→清除表层土及杂草→设置路基排水沟→填前处理→分层填筑→整平→碾压→边坡整修→路基成型→压实度弯沉检测2、测量放样出填方坡脚线，清除填方边线范围内植被和表土,清除的表土集中堆放。

地面自然横坡为陡于1:5时,原地面挖成不小于2米、内倾坡度为4%的台阶。

清理过后的地表应夯实碾压。

3、填土路堤必须按路面平行线分层控制填土标高；填方作业应分层平行摊铺；为保证路基压实度，每层填料铺设的宽度,每侧应超出路堤的设计宽度30cm,以保证修整路基边坡后的路堤边缘有足够的压实度。

实验中学青龙校区二期改造工程项目可行研究报告-67页精选文档

实验中学青龙校区二期改造工程项目可行研究报告-67页精选文档

成都实验中学青龙校区二期改造工程项目可行性研究报告目录目录 ---------------------------------------------------------------------------- II第一章总论------------------------------------------------------------------- 11.1项目背景和概况 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 1 1.2项目建设内容 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 3 1.3问题与建议 ------------------------------------------------------------------------------------------------------ 4第二章项目建设背景及必要性 -------------------------------------------- 52.1项目建设背景 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 5 2.2项目建设的必要性 --------------------------------------------------------------------------------------------- 5第三章建设规模及主要建设内容------------------------------------------- 73.1建设指导思想 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 7 3.2功能定位---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 3.3建设内容及规模 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 8第四章项目区域及建设条件 --------------------------------------------- 104.1建设项目区域 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 10 4.2校址现状及建设条件分析 ---------------------------------------------------------------------------------- 16第五章项目建设方案 ------------------------------------------------------ 175.1建筑设计依据 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 17 5.2设计指导思想 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 17 5.3动场设计方案 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 18第六章项目能耗分析及节能、节水措施 ------------------------------ 236.1设计依据-------------------------------------------------------------------------------------------------------- 23 6.2项目能耗分析------------------------------------------------------------------------------------------------- 23 6.3节能措施 ------------------------------------------------------------------------------------------------------- 266.4节能效果 ------------------------------------------------------------------------------------------------------- 28第七章环境保护 ------------------------------------------------------------ 297.1分析依据及执行标准 ---------------------------------------------------------------------------------------- 29 7.2施工期环境影响分析及对策------------------------------------------------------------------------------- 29 7.3项目使用期间的环境保护 ---------------------------------------------------------------------------------- 32 7.4环境影响评价 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 33第八章劳动安全卫生及消防 --------------------------------------------- 348.1执行规范标准 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 34 8.2劳动安全-------------------------------------------------------------------------------------------------------- 34 8.3消防设计-------------------------------------------------------------------------------------------------------- 368.4日常管理与维护 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 36第九章项目组织与管理 --------------------------------------------------- 379.1项目管理机构组建方案 ------------------------------------------------------------------------------------- 37 9.2项目管理-------------------------------------------------------------------------------------------------------- 38 9.3项目监理-------------------------------------------------------------------------------------------------------- 43第十章项目实施进度 ------------------------------------------------------ 4410.1项目工程特点、施工条件 -------------------------------------------------------------------------------- 44 10.2项目实施进度------------------------------------------------------------------------------------------------ 45第十一章工程招标内容 --------------------------------------------------- 4711.1项目具体招标范围------------------------------------------------------------------------------------------ 47 11.2招标组织形式------------------------------------------------------------------------------------------------ 47 11.3项目招标方式------------------------------------------------------------------------------------------------ 48 11.4招投标要求 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 48 11.5评标委员会的人员组成和资格要求 -------------------------------------------------------------------- 49 11.6评标方法 ------------------------------------------------------------------------------------------------------ 49 11.7招标备案 ------------------------------------------------------------------------------------------------------ 49第十二章投资估算和资金筹措 ------------------------------------------ 5012.1投资估算的范围及依据 ----------------------------------------------------------------------------------- 50 12.2投资估算 ------------------------------------------------------------------------------------------------------ 51 12.3资金筹措方式和来源--------------------------------------------------------------------------------------- 56第十三章社会评价 --------------------------------------------------------- 5713.1项目社会评价的目标和内容 ----------------------------------------------------------------------------- 57 13.2项目与所在地互适性分析 -------------------------------------------------------------------------------- 59第十四章风险分析及对策-------------------------------------------------- 6014.1投资估算风险 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 60 14.2建设项目建设期间风险 ----------------------------------------------------------------------------------- 60 14.3公共安全风险------------------------------------------------------------------------------------------------ 62第十五章结论与建议-------------------------------------------------------- 63附图：1.总平面布置图2.塑胶操场平面布置图3.学校大门平面立面图附件：1. 成都成华城市建设投资有限责任公司关于成都实验中学青龙校区二期改造工程项目的立项的报告；2．关于成都实验中学青龙校区二期改造工程项目立项批复；3. 成华区人民政府第九十四次常务会议议定事项通知；4. 建设单位企业法人营业执照、组织机构代码证；5. 成都电业局供电方案第一章总论1.1项目背景和概况1.1.1项目名称成都实验中学青龙校区二期改造工程项目1.1.2建设单位及学校概况建设单位：成都成华城市建设投资有限责任公司地址：成都市水碾河所属行业：房地产、物业、园林绿化成都成华城市建设投资有限公司是成华区政府投资的国有独资有限责任公司,注册资本1.2亿元。

湖泊型景区旅游项目设计思路论文

湖泊型景区旅游项目设计思路论文

浅谈湖泊型景区旅游项目设计思路中图分类号：f592 文献标识：a 文章编号：1009-4202(2011)06-000-02摘要本项目主要针对青龙湖景区的开发进行研究。

主要从湖泊景观、旅游产品、客源市场人口数量、区域合作、主题活动、营销等方面，对该景区处于停滞状态的原因进行详细分析，探究其发展的规律性，并针对于研究项目现状提出解决方案，以期再次发挥它应有的社会、经济、生态效益。

由此间接地反应出我国湖泊旅游的现状，为突破我国其他湖泊旅游型景点发展处于停滞阶段的困境起到参考作用。

关键词湖泊型景区青龙湖项目设计一、引言湖泊型旅游度假区是中国度假区中一种重要类型，占有较大的比重，带动了经济的发展（1）。

青龙湖景区具有一定的优势，而且所在地重庆市璧山县近期的经济发展良好，居民消费水平提高，消费能力增强；另外鉴于我国法定节假日的时间多为一天，适合青龙山的一日游；青龙山当地声誉度较好，对游客吸引力较大，具有一定的开发潜力。

因此，进行本研究有一定的必要性，对湖泊型景区的发展规划也有一定的实践意义。

二、青龙湖景区旅游发展的优势青龙湖国家森林公园（以下简称公园）位于重庆市璧山县境内，公园面积5166.7公顷，水体面积17.3公顷，是我市西南部天然风光旅游风景线的重要组成点，同时也是我市管辖的江津区、永川区、合川区及铜梁县、北碚区之间的交汇点，其地理位置的特殊性事开发的前提。

（一）旅游资源优势天然形成的自然风景较多，为观光旅游的发展奠定了基础，这样便能更好的吸引开发商和游客的眼球。

（二）区位优势璧山处于重庆与成都两个特大城市之间，又是重庆主城的近郊区，“十一五”期间高速公路的规划建设，从整体上更进一步提升了璧山的区位和交通优势，为璧山农业农村经济的快速发展提供了更加广阔的空间。

（三）政策及文化优势重庆作为直辖市，璧山县领导在开发青龙湖项目上有着极大的信心，地方各级领导的支持是搞好青龙湖建设和经营的重要条件。

而且青龙湖景区蕴含很多美丽的传说，如青龙戏水、金坛虎啸、三虎听经、双狮鸣螺等，并建有文庙，定期举行祭祀活动，具有丰厚的历史文化底蕴。