北京商圈部分写字楼租金参考(2004年)

北京市写字楼月市场报告

（2005年8月）

市场回顾及写字楼市场总体概况

2005年第三季度以来，北京甲级写字楼市场交易相对一、二季度比较平稳，平均租金水平比上一月相差不大。

数据显示：CBD区域租赁状况良好，销售价格多数维持在17000-25000元/平米之间，下半年供应出现井喷前兆。中关村商圈的写字楼销售不容乐观，加权均价为15000元/平米, 相对较低。金融街及其周边区域供应量加大，写字楼加权平均价格约在17000元/平米。而东二环-燕莎-三元桥区域价格多维持在15000元/平米左右，潜在的写字楼建设规模庞大，但主要是大型国企自用，面向市场供应量逐渐减少。

区域化特征明显。在商圈分布上除传统的CBD、金融街、中关村三大商圈外，朝外、燕莎、奥运村、长安街等二线商圈进一步走向成熟，并大有后来居上之势。同时，以总部基地为代表的南部商圈，以金隅科技中心、盈创动力为代表的上地商圈迅速崛起，开始向二线商圈冲击。但根据统计，2004-2007年完工的甲级写字楼90%以上仍位于CBD、金融街、中关村三个地区。

供应量稳中有升。据统计，今年上半年办公现房竣工面积达42.4万㎡，同比下降20.2%，办公期房批准面积为91.73万㎡，同比上升14.9%。三大传统商圈依然是供应重点，尤其是中关村。 需求稳中有增，但不会突然放大。北京写字楼市场需求量基本保持平稳。虽然一度流行如果人民币升值会有国际金融巨头等投资楼市，特别是投资写字楼产品，致使产品需求量有所上升，但不会使总体需求量突然放大。

销售压力增大，销售价格开始反弹。随着写字楼市场供应量的加大，销售压力也随之增大。大单销售比例逐渐增加。预售成交49.8万平方米，同比增长了258.3%。销售价格在前5个月下降后，开始反弹，办公用期房买卖价格为15458元/平方米，同比上涨1399元/平方米，涨幅为10%。

租赁开始价格战。销售压力的增加致使很多项目开始以租代售，租赁市场的供应量开始加大，市场进入价格拉锯战。北京市写字楼上半年空置面积达38.9万㎡，同比降幅为2.7％，占商品房空置的9.6%。

2０0０年北京甲级写字楼市场研究报告

北京写字楼市场在历经了９3、９4年大干快上的发展时期，经历了97、98年低谷时期，2０00年随着中国即将加入世贸以及国内经济的复苏，以及北京的ＣBD、金融街、中关村三大商务区地位的确定，使北京的写字楼市场又迎来了新一轮的上升期。表现为租金大幅上升,市场成交活跃，许多甲级写字楼入住率接近1０0％。从供应上看,200０年市场可以提供的甲级写字楼已少于前几年,但需求却比前几年有较大的增长。特别是随着中国即将加入世贸以及国内经济的复苏,国外国内公司对写字楼，尤其是位于中央同务区的高档写字楼的需求呈直线上升势头。

根据北京写字楼信息网统计,２000年北京甲级写字楼的平均租金报价为28美元每月每建筑平方米,比199９年年底上涨了３6％,而象国贸二期等个别甲级写字楼的租金涨幅更是达到了50%以上。从入住率来看，目前甲级写字楼的平均入住率为9１%,比1999年年底上涨了２1％。甲级写字楼的售价报价在230０美元每平方米左右，成交价一般能谈到200０美元甚至更低。

让我们先来回顾一下北京写字楼市场所经历的三个时期:

一、19９3、1９９4年:第一个高速发展期

由于改革开放，市场的发展，外商、外资的大量进入促进了北京写字楼市场的发展。使北京写字楼市场迎来了第一个高潮。当时的一些写字楼都卖出了天价。如万通新世界广场、西单国际大厦等一些项目,租赁价格也水涨船高。正因为这些原因，更加吊起各发展商胃口,纷纷跑到北京圈地、建楼,以期分得一杯羹。一时间洛阳纸贵，使得北京写字楼项目遍地开花，到处都有在建的写字楼,一派欣欣向荣的景象。利达行代理销售的万通新世界广场9３年12月开盘，开售仅三天,一、二期即告售罄,并从一期的UＳD２2０0/平方米卖到了三期的USＤ3５00/平方米。据有关部门的统计，北京写字楼的租金当时仅次于香港和日本,高居亚洲第三位,国贸中心写字楼的租金更高达UＳD10０/平方米/月。

2004年上半年写字楼市场分析

写字楼供应充足，成交活跃

2004年上半年，广州市八区批准预售写字楼面积为24.56万平方米，同比上升了93.4%，

写字楼供应面积大幅增加，其中海珠区和东山区的增幅最大，增幅达915.5％和429.3

％。反映了我市写字楼市场环境持续向好，刺激了开发商加大供应。新批准预售写字楼

主要集中在天河、东山、越秀三区，三区合计占原八区总量的八成以上。

2004年上半年广州市原八区批准预售写字楼面积 2004年上半年 2003年上半年 区域 批准预售面积（万m2） 批准预售面积（万m2） 同比

八区合计 24.56 12.7 93.4%

东山区 6.51 1.23 429.3%

荔湾区 2.68 1.19 125.2%

越秀区 1.53 1.09 40.4%

海珠区 5.89 0.58 915.5%

天河区 7.66 8.52 -10.1%

芳村区 0.29 0 -

白云区 0 0.09 -100.0%

黄埔区 0 0 -

数据来源：广州市房地产交易中心

2004年上半年，广州市写字楼成交面积为32.19万平方米，同比增长39.9%。其中，

预售写字楼成交面积为18.63万平方米，同比增长56.6%；二手写字楼成交面积为13.56

万平方米，同比增长22.1%。预售写字楼成交主要集中在广州市原八区，2004年上半年

原八区的预售写字楼成交面积占到整个广州市的99%。与此同时，写字楼成交价格也有

所上升，2004第二季度，广州市十区预售写字楼成交均价为8335元/平方米，同比升高了7.0%，2004年第二季度，广州市原八区的预售写字楼均价为8335元/平方米，同

比上升了6.6%。广州预售写字楼的成交均价正在逐步回升。

2004年上半年写字楼成交数据

面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2004年上半年 2003年上半年 同比增长

全市写字楼成交登记面积 32.19 23.01 39.9%

北京市写字楼月市场报告

（2005年9月）

市场回顾及本月写字楼市场总体概况

进入9月份以来，北京市写字楼市场写字楼新项目入市少于上月，但由于目前市场对高档物业的需求强劲，因此北京甲级写字楼整体空置率不升反降。北京甲级写字楼市场交易活跃，平均租金水平比8月份略有上升。

东部地区的准现房状态的新建写字楼和中关村的高档写字楼都深受租户欢迎，新入住项目得到不错的销售率。目前位于东长安街地区、毗邻ＣＢＤ的新华保险大厦出租率已接近７０％，剩余面积也基本达成出租意向。位于ＣＢＤ内的北京财富中心及富尔大厦自６月份开始出租以来，出租比例已分别达到６５％及６０％。此外，今年第三季度完工的佳程广场，其预租率据报也已达到６０％；上月入住的中环世贸中心营销是以整层或整栋出售，目前销售率已达到90%。

本月１６日，远洋国际中心在中远年会现场隆重开盘。尽管项目刚刚开盘，但是前段时间以来远洋国际中心的热销早已传遍业内外。自从５月２１日承接内部登记以来，不到３个月的时间内，Ｃ座商务公寓已有８０％预订一空。

中关村区域写字楼的租金持续小幅下跌态势，但同时下跌幅度继续减小，售价轻微上扬态势。参考平均成交租价为3.91元/天/平方米;参考平均成交售价为10061.4元/平方米。这表明：需求的回暖和现楼持续增加以及现楼经过一段时间达到一定的入住率，使得租赁价格呈现稳定趋势。尽管市场需求回暖，但银行紧缩贷款的政策使企业贷款十分困难，直接影响了买卖市场，部分客户只能由购买转为租赁，对租赁价格要求尽可能降低，使得租赁市场价格水平受到一定的影响。

目前北京甲级写字楼表现突出，租金略有上升，平均报价达到每月27.24美元/建筑平方米（含物业管理费），空置率亦持平于18.38％。由于北京写字楼市场处于活跃期，今年上半年甲级写字楼的吸纳量也相当巨大，达到了 35万平方米，超过了去年一年的吸纳量。

2005年9月入住项目