基准地价变化及其驱动因子分析研究——以天水市秦州区为例

２０１５年４月　第２辫１３４～１４２　甘肃农业大学学报　ＪＯＵＲＮＡＬ　０Ｆ　ＧＡＮＳＵ　ＡＧＲＩＣＵＬＴＵＲＡＬ　ＵＮＩＶＥＲＳＩＴＹ　第５　０卷　

双月刊　

基准地价变化及其驱动因子分析研究　以天水市秦州区为例　

闫炳舟，陈英　（甘肃农业大学资源与环境学院，甘肃兰州　７３００７０）　

摘要：根据天球市秦州区２００７年和２０１３年基准地价的更新成果，通过计算同级各类地价比率指数、同级各类　地价环比指数、同类各级地价比率指数　同类各级地价环比指数在内的基准地价内部结构比率关系，并在计算结果　分析比较的基础上，采用主成分分析法对影响天水市秦州区基准地价变化的驱动因子进行分析．结果表明：秦州区　各类用地的地价均处于上升阶段，其中各级土地均为商业地价大于住宅地价大于工业地价；居住用地价格近些年　增长较快，尤其在Ｉ、Ⅱ级地上；工业用地的Ｖ、Ⅵ级地价较其他级增长显著，反映出秦州区工业向城市周围转移的　趋势．主成分分析中第１、第２主成分的累计贡献率高达９６．２６３　，其中第１主成分的贡献率为８６．７６８　，第２主　成分的贡献率为９．４９６　．研究结果表明，引起天水市秦州区基准地价动态变化的主要内在驱动因子为经济发展水　平、城市规模、基础设施完善度和交通便捷性．　关键词：基准地价；驱动因子；内部结构比率；主成分分析；天水市秦州区　中图分类号：Ｆ　３０１．４　文献标志码：Ａ　文章编号：１００３—４３１５（２０１５）０２—０１３４－０９　

Ａｎａｌｙｓｉｓ　ｏｎ　ｄｒｉｖｉｎｇ　ｆｏｒｃｅｓ　ｏｆ　ｓｔａｎｄａｒｄ　ｌａｎｄ　ｐｒｉｃｅ　ｂａｓｅｄ　ｏｎ　ｔｈｅ　ｐｒｉｎｃｉｐａｌ　ｃｏｍｐｏｎｅｎｔ　ａｎａｌｙｓｉｓ　ｔａｋｉｎｇ　Ｑｉｎｚｈｏｕ　Ｄｉｓｔｒｉｃｔ，Ｔｉａｎｓｈｕｉ　Ｃｉｔｙ　ａｓ　ａ　ｃａｓｅ　

ＹＡＮ　Ｂｉｎｇ－ｚｈｏｕ。ＣＨＥＮ　Ｙｉｎｇ　（Ｃｏｌｌｅｇｅ　ｏｆ　Ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ　ａｎｄ　Ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌ　Ｓｃｉｅｎｃｅｓ，Ｇａｎｓｕ　Ａｇｒｉｃｕｌｔｕｒａｌ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｌａｎｚｈｏｕ　７３００７０，Ｃｈｉｎａ）　

Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｉｓ　ｐａｐｅｒ　ａｎａｌｙｚｅｄ　ｔｈｅ　ｓｔａｎｄａｒｄ　ｌａｎｄ　ｐｒｉｃｅ　ｖａｒｉａｔｉｏｎ　ｆｒｏｍ　２００７　ｔｏ　２０１　３　ｉｎ　Ｑｉｎｚｈｏｕ　Ｄｉｓｔｒｉｃｔ，　Ｔｉａｎｓｈｕｉ　Ｃｉｔｙ　Ｔｈｅ　ｐｒｉｃｅ　ｄａｔａ，ｌａｎｄ　ｐｒｉｃｅ　ｒａｔｉｏ　ｉｎｄｅｘ　ａｎｄ　ｖａｒｉｏｕｓ　１ａｎｄ　ｐｒｉｃｅ　ｒａｔｉｏ　ｃｈａｉｎ　ｉｎｄｅｘ　ａｔ　ｔｈｅ　ｓａｍｅ　ｌｅｖ—　ｅ１　ｗｅｒｅ　ｃａｌｃｕｌａｔｅｄ　ａｓ　ｗｅｌｌ　ａｓ　ｔｈｅ　ｓａｍｅ　ｋｉｎｄ　ｏｆ　Ｉｅｖｅｌ　ｐｒｉｃｅ　ｒａｔｅ　ｉｎｄｅｘ　ａｎｄ　ｌｅｖｅｌ　ｌａｎｄ　ｐｒｉｃｅ　ｒａｔｉｏ　ｃｈａｉｎ　ｉｎｄｅｘ．　Ｔｈｉｓ　ｐａｐｅｒ　ｓｔｕｄｉｅｄ　ｔｈｅ　ｄｒｉｖｉｎｇ　ｆｏｒｃｅｓ　ｏｆ　ｓｔａｎｄａｒｄ　ｌａｎｄ　ｐｒｉｃｅ　ｃｈａｎｇｉｎｇ　ｉｎ　Ｑｉｎｚｈｏｕ　Ｄｉｓｔｒｉｃｔ，Ｔｉａｎｓｈｕｉ　Ｃｉｔｙ　ｂｙ　ｕｓｉｎｇ　ｐｒｉｎｃｉｐａｌ　ｃｏｍｐｏｎｅｎｔ　ａｎａｌｙｓｉｓ．Ｔｈｅ　ｒｅｓｕｌｔｓ　ｓｈｏｗｅｄ　ｔｈａｔ　ｔｈｅ　ｌａｎｄ　ｐｒｉｃｅ　ｏｆ　ｖａｒｉｏｕｓ　ｔｙｐｅｓ　ｗｅｒｅ　ｒｉｓｉｎｇ　ｉｎ　Ｑｉｎｚｈｏｕ　Ｄｉｓｔｒｉｃｔ，ｔｈｅ　ｐｒｉｃｅ　ｏｆ　ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ　ｌａｎｄ　ｗａｓ　ｍｕｃｈ　ｈｉｇｈｅｒ　ｔｈａｎ　ｔｈａｔ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ　ｌａｎｄ　ａｎｄ　ｉｎｄｕｓ—　ｔｒｉａｌ　ｌａｎｄ　ｉｎ　ｅａｃｈ　ｌｅｖｅ１．Ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ　ｌａｎｄ　ｐｒｉｃｅ　ｉｎｃｒｅａｓｅｄ　ｒａｐｉｄｌｙ　ｉｎ　ｒｅｃｅｎｔ　ｙｅａｒｓ，ｅｓｐｅｃｉａｌｌｙ　ｉｎ　ｔｈｅ　Ｉ　ａｎｄ　ＩＩ　ｃｌａｓｓ　ｇｒｏｕｎｄ；Ｖ　ａｎｄ　ＶＩ　ｃｌａｓｓ　ｏｆ　ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌ　ｌａｎｄ　ｐｒｅｍｉｕｍ　ｗｅｒｅ　ｓｉｇｎｉｆｉｃａｎｔｌｙ　ｈｉｇｈｅｒ　ｔｈａｔ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｏｔｈｅｒ　ｃｌａｓｓｅｓ，ｔｈｉｓ　ｒｅｆｌｅｃｔｉｎｇ　ｔｈｅ　ｉｎｄｕｓｔｒｉａｌ　ｔｒａｎｓｆｅｒ　ｔｏ　ｔｈｅ　ｓｕｒｒｏｕｎｄｉｎｇ　ｃｉｔｙ．Ｉｎ　ｐｒｉｎｃｉｐａｌ　ｃｏｍｐｏｎｅｎｔ　ａｎａｌｙｓｉｓ，ｔｈｅ　ｆｉｒｓｔ　ａｎｄ　ｔｈｅ　ｓｅｃｏｎｄ　ｐｒｉｎｃｉｐａｌ　ｃｏｍｐｏｎｅｎｔ　ｃｕｍｕｌａｔｉｖｅ　ｃｏｎｔｒｉｂｕｔｉｏｎ　ｒａｔｅ　ｗａｓ　ｕｐ　ｔｏ　９６．２６３　，ｏｆ　ｗｈｉｃｈ　ｔｈｅ　ｃｏｎｔｒｉｂｕｔｉｏｎ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｆｉｒｓｔ　ｐｒｉｎｃｉｐａｌ　ｃｏｍｐｏｎｅｎｔ　ｗａｓ　８６．７６８９／６，ｗｈｉｌｅ　ｔｈａｔ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｓｅｃｏｎｄ　ｐｒｉｎｃｉｐａｌ　ｃｏｍｐｏｎｅｎｔ　ｗａｓ　９．４９６　．Ｔｈｅ　ｒｅｓｕｌｔｓ　ｒｅｖｅａｌｅｄ　ｔｈａｔ　ｆｕｎｄａｍｅｎｔａｌ　ｉｎｎｅｒ　ｄｒｉｖｉｎｇ　ｆａｃｔｏｒｓ　ｗｅｒｅ　ｔｈｅ　Ｉｅｖｅｌ　ｏｆ　ｅｃｏｎｏｍｉｃ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ，ｃｉｔｙ　ｓｉｚｅ，ｉｎ一　

第一作者：闫炳舟（１９９０一），女，硕士研究生，研究方向为土地资产管理，Ｅ－ｍａｉｌ：６０３２８５３６０＠ｑｑ．ｔｏｍ　通信作者：陈英，男，博士，副教授，研究方向为土地资产管理研究．Ｅ－ｍａｉｌ：ｃｈｅｎｙ＠ｇｓａｕ．ｅｄｕ．ｃｎ　收稿日期：２０１４—０４—１０；修回日期：２０１４—０４—２１　第２期　闫炳舟等：基准地价变化及其驱动因子分析研究——以天水市秦州区为例　１３５　ｆｒａｓｔｒｕｃｔｕｒｅ　ｉｍｐｒｏｖｅｍｅｎｔ　ａｎｄ　ｃｏｎｖｅｎｉｅｎｔ　ｔｒａｎｓｐｏｒｔａｔｉｏｎ．　Ｋｅｙ　ｗｏｒｄｓ：ｓｔａｎｄａｒｄ　ｌａｎｄ　ｐｒｉｃｅ；ｄｒｉｖｉｎｇ　ｆａｃｔｏｒ；ｒａｔｉｏ　ｏｆ　ｉｎｔｅｒｎａｌ　ｓｔｒｕｃｔｕｒｅ；ｐｒｉｎｃｉｐａｌ　ｃｏｍｐｏｎｅｎｔ　ａｎａｌｙｓｉｓ；　Ｑｉｎｚｈｏｕ　Ｄｉｓｔｒｉｃｔ，Ｔｉａｎｓｈｕｉ　Ｃｉｔｙ　

随着科学技术的快速发展，我国的经济和城镇　化水平发展迅速，城市土地交易数量明显增加，土地　市场日渐完善．地价作为衡量土地市场运作的情况　和价值判断标准，在现实土地经济方面具有核心地　位．而对城市而言，土地更是一种相对稀缺的资源．　在实际生活当中城市地价选用最多的是基准地价．　基准地价是我国地价体系的核心，作为政府对地价　实行宏观管理和控制的标准，对地价体系中的其他　地价具有导向和控制作用［１］．目前，关于基准地价的　研究有很多成果，主要集中于基准地价评估理论和　评估方法等方面的研究［２　］．关于城镇基准地价动态　变化的原因以及驱动因子的分析研究尚不多见．刘　海龙研究兰州市基准地价变化，主要通过经济发展　水平、商业集聚效应和土地制度等方面与地价变化　的关系，得出基准地价变化将呈现上涨的趋势ｌ＿６］．周　瑞平等研究了关于呼和浩特市城市基准地价变化的　驱动因子分析，得出影响呼和浩特市城市基准地价　变化的主要驱动因子为城市的经济、城市规模、基础　设施和产业结构咖．驱动因子的分析与城市的性质、　区位等有着直接的关系．　因此有必要对影响城镇地价的因素，及其如何　影响城镇地价做一定的研究．本文根据天水市秦州　区２００７年和２０１３年基准地价的更新结果，通过计　算同级地价比率指数、同级各类地价环比指数、同类　各级地价比率指数、同类各级地价环比指数在内的　基准地价内部结构比率关系，并对计算结果分析进　行比较分析．选取２００４～２０１２年天水市秦州区经　济、社会等指标共１１个，借助ＳＰＳＳ　１９．０软件，采用　主成分分析法对影响天水市秦州区基准地价变化的　驱动因子进行分析，揭示引起基准地价动态变化的　主要内在驱动因子．从而为政府宏观调控地价、制定　地价相关政策以及社会中介机构评估宗地价格提供　科学合理的依据＿８］，并通过客观反映地价变化趋势，　为更好促进天水市秦州区土地管理提供参考，同时　也为合理优化配置土地资源，优化城市土地利用结　构，做到土地的集约利用提供依据＿９］．　

１材料与方法　１．１研究区概况　秦州区地处甘肃省东南部，土地总面积　２　３７４．４８　ｋｍ　．２０１１年全区实现地区生产总值　（ＧＤＰ）１２０．１６亿元；完成全社会固定资产投资　８３．８７亿元；全区５６家房地产开发企业当年完成投　资１２．３２亿元，其中住宅完成投资１０．３５亿元；全年　商品房销售面积４９．９３万ｍ。，实现商品房销售额　２４．５１亿元９／６．天水市秦州区市区基准地价最早于　１９９４年制订，为了适应天水市经济社会发展的现　状，于２００１年和２００７年分别进行了２次修订，最近　一次的基准地价修订于２０１３年完成　１．２数据来源　。ｌ　本研究所采用的基准地价来源乎天水市国土资　源局２００７年和２０１３年基准地价的更新成果．主成　汾分析采用的经济数据来源于天水市统计局《２０１３　年经济年鉴》．　１．３研究方法　主要是通过对天水市秦州区２００７年和２０１３年　基准地价的测算数值，进行内部结构比率关系的对　比，对计算结果进行定性的比较分析描述，并采用主　成分分析方法运用ＳＰＳＳ　１９．０软件对影响天水市秦　州区基准地价变化的驱动因子进行定量分析．　１．４基准地价内部比率结构　基准地价内部比率结构是指不同地类之间以及　不同级别之间的地价比率指数，包括同级各类地价　比率指数　同级各类地价环比指数、同类各级地价比　率指数和同类各级地价环比指数四种类型．基准地　价内部比率结构会随社会经济发展、城市内部土地　价值的变化而变化［　］．　１．４．１　同级各类地价比率指数　同级各类地价比　率结构（Ａ）的表示方法是以商业用地的基准地价为　基准值，同级其它各类用地基准地价对商业用地基　准地价的相对值作为比率指数［１　．该指数能够反映　基准地价的演变过程中，不同用途之间基准地价价