当前位置：文档之家 › 公允价值计量评估项目

公允价值计量评估项目

  • 格式：pdf
  • 大小：450.74 KB
  • 文档页数：21

海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产 公允价值计量评估项目 资 产 评 估 报 告 书

同致信德评咨字（2014）第009号

TONGZHIXINDE(BEIJING) ASSETS APPRAISAL CO., LTD. 同致信德（北京）资产评估有限公司

二○一四年二月十八日海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书 同致信德（北京）资产评估有限公司 第 -2- 页

目 录 声 明 ........................................................................................................................ 3 资产评估报告书摘要 ........................................................................................................ 5 资产评估报告书正文 ........................................................................................................ 8 一、委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者的概况 ............ 9 二、评估目的 .............................................................. 10 三、评估对象及范围 ........................................................ 10 四、价值类型及定义 ........................................................ 10 五、评估基准日 ............................................................ 13 六、评估依据 .............................................................. 14 七、评估方法 .............................................................. 15 八、评估程序实施过程和情况 ................................................ 15 九、评估假设 .............................................................. 16 十、评估结论 .............................................................. 17 十一、特别事项说明 ........................................................ 18 十二、评估报告使用限制说明 ................................................ 18 十三、评估报告日 .......................................................... 18 附 件 .............................................................................................................................. 20 海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书

同致信德（北京）资产评估有限公司 第 -3- 页

声 明 海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书 同致信德（北京）资产评估有限公司 第 -4- 页

注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书

同致信德（北京）资产评估有限公司 第 -5- 页

资产评估报告书摘要 海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书 同致信德（北京）资产评估有限公司 第 -6- 页

海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产 公允价值计量评估项目 资 产 评 估 报 告 书

同致信德评咨字（2014）第009号 摘 要

同致信德（北京）资产评估有限公司接受海南施达商业有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，对海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产在评估基准日的公允价值进行了评估。现将资产评估情况摘要报告如下： 一、委托方和其他评估报告使用者： 委托方：海南施达商业有限公司。 其他评估报告使用者：海南海岛建设股份有限公司、政府监管部门依照相关法律法规规定需向其披露的对象。 二、产权持有者：海南望海国际商业广场有限公司。 三、评估目的：以财务报告为目的，为海南望海国际商业广场有限公司确定投资性房地产在评估基准日的公允价值提供价值参考。 四、评估对象及范围：海南望海国际商业广场有限公司房地产——七楼餐饮区、肯德基所租用区域、必胜客所租用区域、建设银行大英山支行所租用区域。其中必胜客所租用区域建筑面积为679.22平方米，肯德基所租用区域建筑面积为651.95平方米，建设银行大英山支行所租用区域建筑面积为362.34平方米，七楼餐饮区建筑面积为10,148.04平方米。 五、价值类型：市场价值。 六、评估基准日及使用有效期：评估基准日为2013年12月31日，使用有效期

重要提示 以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。 海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书

同致信德（北京）资产评估有限公司 第 -7- 页

为一年，即自2013年12月31日至2014年12月30日。 七、评估方法：收益法。 八、评估结论：海南望海国际商业广场有限公司委估房地产市场公允价值评估结论共计为20,274.10万元（大写：人民币贰亿零贰佰柒拾肆万壹仟元整）。 明细如下表： 单位：万元 项目 账面值 评估值 增值额 增值率 必胜客租用房产区域 1,982.67 2,174.26 191.59 9.66%

肯德基租用房产区域 1,999.94 2,165.51 165.57 8.28%

建行租用房产区域 1,449.15 1,460.53 11.38 0.79%

七楼餐饮区（新酒楼） 7,372.85 7,516.67 143.82 1.95%

七楼餐饮区（旧酒楼） 6,835.47 6,957.14 121.67 1.78%

合计 19,640.08 20,274.10 634.02 3.23%

注：参与本项目的注册资产评估师知晓，在运用收益法评估投资性房地产时，应

当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件等。以上评估结论为参与本项目注册资产评估师经过对其租户、租约、现有管理和市场条件分析测算的结果，若以上条件发生较大变化，会对委估投资性房地产公允价值有一定影响。 本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。 特别事项说明：报告使用者在使用本评估报告时请关注资产评估报告正文中的特别事项说明。 海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书

同致信德（北京）资产评估有限公司 第 -8- 页

资产评估报告书正文 海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产公允价值计量评估项目 资产评估报告书 同致信德（北京）资产评估有限公司 第 -9- 页

海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产 公允价值计量评估项目 资 产 评 估 报 告 书

同致信德评咨字（2014）第009号

海南施达商业有限公司： 同致信德（北京）资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法，按照必要的评估程序，对海南海岛建设股份有限公司投资性房地产——望海国际商业广场在评估基准日的公允价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下： 一、委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者的概况 （一）委托方概况 企业名称：海南施达商业有限公司（以下简称“施达公司”） 住 所：海口市滨海大道南洋大厦15层 法定代表人：曾标志 公司类型：有限责任公司（法人独资） 注册资本：人民币肆仟万元 实收资本：人民币肆仟万元 经营范围：建筑材料、家具、电器、布草、日用百货、五金工具、交电商业、文体用品、玩具、纺织品、服装、鞋帽、钟表、眼镜、普通机械及配件的贸易业务；商场出租。 （二）产权持有者概况 企业名称：海南望海国际商业广场有限公司（以下简称“望海国际”） 注册地址：海口市海秀路望海商城 法人代表：岳东方 注册资本：人民肆亿壹仟万元整 经营范围：日用百货、纺织品、办公用品、家具、五金工具、交电商业、通讯

合集下载

公允价值计量与资产评估关系

公允价值计量与资产评估关系


准 则 的颁 布 更 是 引起 了 全社 会 的 广 泛 关 注 ．特 别 是 公 允 价 值 计 移 负 债 所 支 付 的 价 格① 。 国 际会 计 准 则 委 员 会 （ Ｉ Ａ Ｓ Ｂ ） 在《 国 际会 计 ２号 — — 金 融 工 具 ：披 露 和列 报 》 中将 公 允 价 值 定 义 为 量属性的引入 ． 加 深 了会 计 业 务 与 资 产 评 估 的关 系 ． 为 会 计 计 价 准 则 第 ３
的余 额 ， 即利息＝ 利息费用× （ １ 一 所得税率 ） 。所以 ， 原 公 式 可 表 述 业 的 日常 管 理 费 用 和 资 本 支 出过 多 增 长 的一 部 分 列 为 随 意 支 出
成如下形式 ： 股 东 自由现 金 流 量 ： 息税前利 润加折 旧（ Ｅ Ｂ Ｉ Ｔ Ｄ Ａ） 一 部 分 而 划归 到 Ｆ Ｃ Ｆ中 ， 笔者认为 ． 对 于企 业 内部 管 理 人 员 和 有 控 所得 税一 资本性支 出一 营运资本 净增加 一 『 利 息 费用× （ １ 一 所 得 税
制权 的 大股 东来 说 。 该 部 分 尚可 列 入 Ｆ Ｃ Ｆ中 ． 而 对 于 企 业 债 券 人
率） ＋ 本金偿还一 发 行 的新 债 １ ＝ 息税前利润加折 旧 （ Ｅ Ｂ Ｉ Ｔ Ｄ Ａ） 一 利
和少数股东来说 ． 该部分 支出已经成为代理成本 ． 而 过 多 的 代 理 成本意识较差 ． 侵 占企 业 债 券 人 息 费用一 ｆ 所得税 一 利息费用× 所 得税率 ） 一 资本性 支出一 营 运 资 本 成 本 意 味 着 企 业 经 营 管 理 不 善 ． 净增加一 （ 本金 偿 还 一 发 行 的新 债 ） 。上 式 中 ， 将 未 扣 除 利 息 费 用 的 和 小 股 东 的 利 益 ， 不具有 投资价值。事实上 ， 对 于 企 业 不 同 的相 所 得 税 与 利 息 费 用 扣 税 金 额 两 项 合 并 ．就 等 于 通 常 财 务 报 表 中 税前 利润加折 旧 （ Ｅ Ｂ Ｉ Ｔ Ｄ Ａ） 一 利 息费用一 所得税 费用一 资 本 性 支
公允价值估值方法定义如下

公允价值估值方法定义如下

公允价值估值方法定义如下好的，以下是为您生成的关于“公允价值估值方法定义如下”的文章：---【公允价值估值方法定义如下】**开场白**“你有没有在投资或者理财的时候，被那些复杂的估值术语搞得晕头转向？今天咱们就来聊聊一个重要但又有点神秘的概念——公允价值估值方法。

”**什么是公允价值估值方法？**其实公允价值估值方法就是一种尽可能公平、准确地衡量资产或负债在当前市场环境下价值的手段。

比如说，你有一套房子要出售，不是你自己觉得它值多少钱，而是参考市场上类似房子的成交价格，综合各种因素得出的一个比较客观、大家都能认可的价格，这就是公允价值。

在实际生活中，常见的误区就是有人认为公允价值就是自己心里设定的价格，这可就大错特错啦！公允价值是基于市场的，是众多市场参与者共同作用形成的价格。

**关键点解析**3.1 核心特征或要素- 市场活跃性：公允价值的确定需要一个活跃的市场。

就像在一个热闹的菜市场，有很多买家和卖家，价格能充分反映供求关系。

比如股票在交易所的交易，众多投资者的买卖形成了活跃的市场，股票的价格就更接近公允价值。

- 公平交易：这意味着交易是在自愿、平等的基础上进行的，没有强制或胁迫。

好比你在自由市场上和摊主讨价还价，最后达成的价格就是公平交易的结果。

- 信息透明：参与交易的各方都能获得充分、准确的信息。

比如说购买二手车，了解车辆的真实里程、维修记录等信息，才能对价格有更准确的判断。

3.2 容易混淆的概念公允价值估值方法和历史成本法容易让人混淆。

历史成本法是按照资产购置时的成本来计量，不管市场怎么变化，都以最初的成本记录。

而公允价值是随着市场波动而变化的。

举个例子，你几年前买了一台电脑花了 5000 元，用历史成本法，它在账面上一直是 5000 元。

但如果用公允价值估值，现在这台电脑可能因为技术更新只值 2000 元了。

**起源与发展**公允价值的概念最早可以追溯到 20 世纪 80 年代，随着金融市场的发展和金融工具的创新，传统的成本计量方法已经不能满足准确反映资产价值的需求，公允价值估值方法应运而生。

会计公允价值与资产评估公允价值

会计公允价值与资产评估公允价值

产交换或债务清偿的金额。

GAAP中将公允价值定义为：资产的公允价值是在非清算交易中，自愿交易的双方购买或销售一项资产的现时价值；负债的公允价值是在非清算交易中，自愿交易的双方发生或偿付一项债务的现时价值。

FASB认为：公允价值是双方在当前的交易（而不是被迫清算或销售）中，自愿购买（或承担）或出售（或清偿）一项资产（或负债）的金额。

3、会计中公允价值的定义隐含的关于市场条件的假定。

虽然上述公允价值定义不尽相同，但其隐含着的准则制定机构对公允价值的一些假定却大同小异，比如：假定一：市场参与者即买卖双方都是自愿进行交易的；都对交换的资产和特定交易的性质等市场状况有相当程度的熟悉；双方均有能力也有意图长期持有所欲出售的资产或所欲转移的负债，以便耐心等待在主市场即最有利的市场上脱手。

对出售资产方来说，期望收到的价格最大化；对转移负债方来说，则期望支付的价格最小化。

因此，双方都不会被迫销售资产或转移负债。

公允价值属于会计计量属性之一，同时也是资产评估中一个重要的专业概念。

公允价值计量在会计理论中被广泛研究，在实际工作中被有效应用，就目前来看，公允价值计量在实际应用中还存在诸多问题，若不及时处理便会对资本市场的完善造成不良影响。

一、什么是公允价值（一）会计中公允价值的定义1、我国会计准则中公允价值的定义。

我国新会计准则中，公允价值被定义为“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额”。

与其他国家对于公允价值的定义进行比较，可以发现“公平交易”、“熟悉情况”、“双方自愿”是公允价值确认的共同基础，同时也是确认公允价值的标准。

2、国际会计准则理事会和美国财务会计准则委员会关于公允价值的定义。

IASC认为：公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资会计公允价值与资产评估公允价值文 段晓芳 济南高新发展股份有限公司摘　要 新会计准则体系于2007年1月1日起在上市公司实施，明确地将公允价值作为会计计量属性之一，并在17个具体会计准则中不同程度地运用了这一计量属性。

投资性房地产公允价值计量模式的应用

投资性房地产公允价值计量模式的应用

投资性房地产公允价值计量模式的应用投资性房地产公允价值计量模式是指对投资性房地产进行估值和计量的一种方法。

它是指在特定日期，通过对投资性房地产的公允价值进行估计，以反映市场上的实际交易情况，从而获得准确的估值结果。

这种计量模式可以应用于各种类型的投资性房地产，包括住宅、商业、工业等。

1. 投资决策：投资性房地产的公允价值可以通过该计量模式进行估计，从而帮助投资者做出是否投资的决策。

通过对投资性房地产的估值，投资者可以确定其潜在收益和风险，进而决定是否进行投资。

2. 财务报告：投资性房地产公允价值计量模式可以应用于财务报告中，用于反映企业的资产负债情况和经营绩效。

通过对投资性房地产的公允价值进行计量，可以确保财务报表准确反映了企业的真实情况，提高了财务报告的可信度和透明度。

3. 评估借款抵押物：投资性房地产公允价值计量模式还可以用于评估投资性房地产是否适合作为借款的抵押物。

银行和其他金融机构常常要求借款人提供抵押物来担保贷款，而投资性房地产的公允价值可以作为评估抵押物价值的依据，帮助金融机构做出贷款决策。

4. 资产管理：投资性房地产公允价值计量模式可以应用于资产管理中，帮助企业对投资性房地产进行有效管理和决策。

通过定期对投资性房地产的公允价值进行估算，企业可以及时了解其资产价值的变化，以便调整资产配置和投资策略。

投资性房地产公允价值计量模式的应用可以帮助企业和投资者准确估算投资性房地产的价值，从而支持投资决策、财务报告、借款抵押物评估和资产管理等方面的工作。

这种计量模式的应用将提高投资性房地产市场的透明度和有效性，为投资者和企业提供更准确的信息和决策依据。