目录
声明 (3)
资产评估报告书摘要 (5)
资产评估报告书正文 (8)
一、委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者的概况 (9)
二、评估目的 (10)
三、评估对象及范围 (10)
四、价值类型及定义 (10)
五、评估基准日 (13)
六、评估依据 (14)
七、评估方法 (15)
八、评估程序实施过程和情况 (15)
九、评估假设 (16)
十、评估结论 (17)
十一、特别事项说明 (18)
十二、评估报告使用限制说明 (18)
十三、评估报告日 (18)
附件 (20)
声明
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
资产评估报告书摘要
海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产
公允价值计量评估项目
资产评估报告书
同致信德评咨字（2014）第009号
摘要
根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，对海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产在评估基准日的公允价值进行了评估。现将资产评估情况摘要报告如下：
一、委托方和其他评估报告使用者：
委托方：海南施达商业有限公司。
其他评估报告使用者：海南海岛建设股份有限公司、政府监管部门依照相关法律法规规定需向其披露的对象。
二、产权持有者：海南望海国际商业广场有限公司。
三、评估目的：以财务报告为目的，为海南望海国际商业广场有限公司确定投资性房地产在评估基准日的公允价值提供价值参考。
四、评估对象及范围：海南望海国际商业广场有限公司房地产——七楼餐饮区、肯德基所租用区域、必胜客所租用区域、建设银行大英山支行所租用区域。其中必胜客所租用区域建筑面积为679.22平方米，肯德基所租用区域建筑面积为651.95平方米，建设银行大英山支行所租用区域建筑面积为362.34平方米，七楼餐饮区建筑面积为10,148.04平方米。
五、价值类型：市场价值。
六、评估基准日及使用有效期：评估基准日为2013年12月31日，使用有效期
为一年，即自2013年12月31日至2014年12月30日。
七、评估方法：收益法。
八、评估结论：海南望海国际商业广场有限公司委估房地产市场公允价值评估结论共计为20,274.10万元（大写：人民币贰亿零贰佰柒拾肆万壹仟元整）。
明细如下表：
单位：万元
当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件等。以上评估结论为参与本项目注册资产评估师经过对其租户、租约、现有管理和市场条件分析测算的结果，若以上条件发生较大变化，会对委估投资性房地产公允价值有一定影响。
本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
特别事项说明：报告使用者在使用本评估报告时请关注资产评估报告正文中的特别事项说明。
资产评估报告书正文
海南望海国际商业广场有限公司投资性房地产
公允价值计量评估项目
资产评估报告书
同致信德评咨字（2014）第009号
海南施达商业有限公司：
同致信德（北京）资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法，按照必要的评估程序，对海南海岛建设股份有限公司投资性房地产——望海国际商业广场在评估基准日的公允价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者的概况
（一）委托方概况
企业名称：海南施达商业有限公司（以下简称“施达公司”）
住所：海口市滨海大道南洋大厦15层
法定代表人：曾标志
公司类型：有限责任公司（法人独资）
注册资本：人民币肆仟万元
实收资本：人民币肆仟万元
经营范围：建筑材料、家具、电器、布草、日用百货、五金工具、交电商业、文体用品、玩具、纺织品、服装、鞋帽、钟表、眼镜、普通机械及配件的贸易业务；商场出租。
（二）产权持有者概况
企业名称：海南望海国际商业广场有限公司（以下简称“望海国际”）
注册地址：海口市海秀路望海商城
法人代表：岳东方
注册资本：人民肆亿壹仟万元整
经营范围：日用百货、纺织品、办公用品、家具、五金工具、交电商业、通讯
器材、工艺品、服装、鞋帽、珠宝首饰（包括金银）、糖、烟、酒、水果、副食品、乳制品（含婴幼儿配方乳粉）、书刊、电子出版读物、计算机软件、钟表、摩托车及配件、自行车、金属材料、装饰材料、化妆品、化工原料（专营除外）的销售及电子商务，柜台出租，广告设计、广告制作、广告发布、代理国内各类广告。
委托方海南施达商业有限公司和产权持有者海南望海国际商业广场有限公司均为海南海岛建设股份有限公司全资子公司。
（三）其他评估报告使用者
其他评估报告使用者为政府监管部门、海南海岛建设股份有限公司依照相关法律法规规定需向其披露的对象。
二、评估目的
由海南海岛建设股份有限公司第52周公司例会会议纪要（〔2012〕55号）可知，海南望海国际商业广场有限公司七楼餐饮区、肯德基所租用区域、必胜客所租用区域、建设银行大英山支行所租用区域按投资性房地产进行核算。
本次评估以财务报告为目的，为望海国际确定投资性房地产在评估基准日的公允价值提供价值参考。
三、评估对象及范围
（一）评估对象及范围
海南望海国际商业广场有限公司房地产——七楼餐饮区、肯德基所租用区域、必胜客所租用区域、建设银行大英山支行所租用区域。
其中必胜客所租用区域建筑面积为679.22平方米，肯德基所租用区域建筑面积为651.95平方米，建设银行大英山支行所租用区域建筑面积为362.34平方米，七楼餐饮区建筑面积为10,148.04平方米。
（二）评估对象基本情况
1、区域情况
望海国际广场位于海口城市的中心位臵，项目用地北临海秀东路、南接大英路，与海口人民公园隔路相望，由迎西湖﹑万国大都会围园而成。项目地理位臵优越，周边基础设施完善，交通便捷，步行2分钟可达海口黄金区-明珠广场﹑DC商业城，5分钟便至东湖，处于金融中心﹑行政腹地﹑商业心脏，多种经济体制交汇之处，是海口市乃至海南区域人流量最大的繁华商业核心区。
2、工程项目介绍
望海国际广场工程项目，为改扩建项目，由原望海楼﹑原民生百货和停车场地
块组成。拆除原望海楼建设为生态广场及地下停车场，扩建并升级改造原有民生百货，在原停车场新建高端酒店式公寓，是目前海口地区最高档的商业综合体项目。项目用地面积：2.5347公顷，总建筑面积：154513.05 ㎡，其中新建：113598.53㎡，保留原建筑：40602.77 ㎡；地上：107782.98 ㎡；地下：46418.32㎡；层数：地上28层，地下3层，檐口高度99.95 m；容积率 4.4，建筑密度55%；共设停车位968个。该项目于2010年5月12日开工，设计单位为联安国际建筑设计有限公司，施工单位为中国建筑第六工程局有限公司。
项目一期工程：位于原民生百货南侧停车场地块上，地下3层、地上28层，框筒结构，檐口高度99.95 m。其中：一至六层为民生百货商场扩建部分，七层为望海楼餐饮用房，八层为商场办公用房，九至二十八层为产权式酒店公寓（含设备夹层）。地下一层为汽车库、垃圾房、货场及设备用房，地下二、三层为汽车库和设备用房。一至七层已完成装修并投入商业运营（商场北侧外立面装修工程在进行中），八层为商场办公用房。9层以上为产权式酒店公寓。
项目二期工程：二期工程位于原民生百货北侧，为民生百货扩建部分，地上3层、地下3层。其中：地上为精品店，地下一、二层为车库，地下三层为车库及人防。
3、委估房地产介绍
委估资产为七楼餐饮区、肯德基所租用区域、必胜客所租用区域、建设银行大英山支行所租用区域。
建设银行大英山支行所租用区域位于望海国际广场一楼，处于望海国际广场东侧。租期为2011年10月1日至2016年9月30日，建筑面积为362.34平方米，套内面积为279平方米，年租金为1,841,400.00元。
肯德基所租用区域位于望海国际广场一、二楼，处于望海国际广场南侧，租期为2012年7月30日至2021年11月25日。建筑面积为651.95平方米，其中一楼面积为398平方米，二楼面积为254平方米。第一年年租金为100万元，第二租赁年度至第十租赁年度的租金为按照营业额抽成，具体如下：餐厅每一租赁年度营业额在人民币800万元（含人民币800万元）以下按7％抽成计租；乙方餐厅每一租赁年度营业额在人民币800万元至1000万元（含人民币1000万元）之间按8%抽成计租。乙方餐厅每一租赁年度营业额在人民币1000万元以上按9％抽成计租。营业额需扣除肯德基所交纳的营业税及附加，税率为5.6%。
必胜客所租用区域位于望海国际广场一、二楼，处于望海国际广场南侧，租期为2012年7月30日至2021年11月25日。建筑面积为680平方米，其中一楼面积为
168平方米，二楼面积为512平方米。第一年年租金为100万元，第二租赁年度至第十租赁年度的租金为按照营业额抽成，具体如下：餐厅每一租赁年度营业额在人民币800万元（含人民币800万元）以下按7.5％抽成计租；乙方餐厅每一租赁年度营业额在人民币800万元至1000万元（含人民币1000万元）之间按8.5%抽成计租。乙方餐厅每一租赁年度营业额在人民币1000万元以上按9.5％抽成计租。营业额需扣除肯德基所交纳的营业税及附加，税率为5.6%。
七楼餐饮区分为新旧餐饮区两个部分。旧餐饮区为1994年11月建成，新餐饮区为2012年8月建成。新酒楼建筑面积为5458.03平方米，其中部分房地产租赁给广东大地影院建设有限公司，部分现做商场特卖场。根据海南望海国际商业广场有限公司与广东大地影院建设有限公司，租赁使用面积为1544平方米，规划影厅5个，座位数约426座，租赁期限为15年。其租金按基本租赁费和影院当年净票房分成收益作为当年应付租赁费。
委估资产位于望海国际广场第一、二、七层，其中望海国际广场每层均办理了一个房屋所有权证，未进行明细分割。一楼房屋产权证号为海口市房权证海房字第
HK338900号，二楼房屋产权证号为海口市房权证海房字第HK338899号。七层房屋产权证号为海口市房权证海房字第HK338895号。
老酒楼产权证尚未变更，产权情况如下表：
（2007）第001449号，记载事项如下：土地使用权人为海南高和房地产开发有限公司，座落为海口市海秀路6号，用途为商业，使用权类型为出让，土地面积为6470.27㎡，终止日期为2039年7月5日。宗地二土地使用权证编号为海口市国用（2009）第001735号，记载事项如下：土地使用权人为海南高和房地产开发有限公司，座落为海口市机场东路5号，用途为商业，使用权类型为出让，土地面积为1304.32㎡，终止日期为2041年10月17日。
四、价值类型及定义
（一）本企业价值评估所选取的价值类型为：市场价值。
（二）价值定义表述：所谓市场价值，是自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
参与本项目注册资产评估师知晓，当符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值。
就资产评估而言，市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方自愿、理智、各自精明地进行交易。事实上现实中的市场条件未必真能达到上述公开市场的完善程度，资产评估中的市场价值是在假定这种完善的市场存在、被评估资产在这样一个市场中交易而评定估算的价值。
（三）价值类型选取的理由及依据：根据本次评估目的、特定市场条件及评估对象状况，确定本次资产评估所选取的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为2013年12月31日。
确定评估基准日的相关事项说明：
（1）本项目评估基准日确定的理由：本次确定委估投资性房地产公允价值，是为海岛建设2013年年报公允价值计量服务，故基准日与年报日应保持一致。
（2）本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准日有效的价格标准和利率、汇率、税率。
（3）本评估报告的有效期为一年，即自2013年12月31日至2014年12月30日止。本次资产评估一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）行为依据
1、委托方与本公司签订的资产评估业务约定书；
2、海南海岛建设股份有限公司第52周公司例会会议纪要。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》；
2、《企业会计准则》、《企业会计制度》；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令29号）；
4、《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订）；
5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院[90]55号令）；
6、《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）。
（三）评估准则依据
1、财政部财企[2004]20号《资产评估准则－基本准则》和《资产评估职业道德准则－基本准则》；
2、中国资产评估协会中评协[2007]189号文《资产评估准则－评估报告》、《资产评估准则－评估程序》、《资产评估准则－不动产》、《资产评估价值类型指导意见》；
3、中国注册会计师协会[2003]18号文《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
4、中国资产评估协会《以财务报告为目的的评估指南（试行）》；
5、中国资产评估协会《投资性房地产评估指导意见（试行）》。
（四）权属依据
1、房屋产权证；
2、土地使用权证；
3、房屋租赁合同；
（五）取价依据
1、《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
2、评估基准日中国人民银行公布的存贷款利率；
3、评估人员搜集、调查取得的资料和数据；
4、企业财务会计、租赁合同等资料；
5、市场调查、海口市工程造价信息及询价资料；
6、互联网信息资料；
7、现场勘察记录。
（六）其他参考依据
1、评估人员对委估房产周边区域租赁情况的市场调查；
2、评估人员现场勘察记录；
3、其他相关资料。
七、评估方法
依据本次资产评估的目的，根据国家资产评估的有关法规，结合评估机构掌握的有关资料、评估目的以及评估对象房地产市场具体特点，遵循客观、独立、公正的原则及替代性、公开市场等评估原则来确定的。由于评估对象可用于租赁经营，租金的求取可分租约期内和租约期外两部分，而租约期内的租金采用租约所确定的租金标准；租约期外的租金可根据同区域类似房地产租金通过市场调查取得，评估对象的未来客观收益可以预测，故可采用收益法进行评估。在同一供求圈内类似房地产交易市场比较活跃，交易实例较多，但是很难取得受租约限制的类似房地产交易案例，所以本次评估选择收益法，未采用市场法进行评估。
收益法就是预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
V＝a÷r×[1－(1＋r)-n]
式中：V —房地产收益价格
a —年纯收益
r —报酬率
n —收益年期
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受评估委托后，根据有关资产评估的原则和规定，按照本公司与委托方
签订的资产评估业务约定书所约定的事项，组织评估人员对评估范围内的资产进行了评估。先后经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程。具体步骤如下：
（一）接受委托阶段
了解委估资产目前状况，掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本事宜，签订资产评估业务约定书。组织评估工作小组，制订资产评估实施方案和工作时间计划。
（二）资产清查阶段
由本评估项目负责人根据制订的计划，产权持有单位首先进行全面清查，并由评估人员参与，同时，收集资产评估所需法律、法规和行业、企业资料，取得与委估资产有关的权属证明。
（三）评定估算阶段
根据国家资产评估有关原则和规定，针对已确定的评估范围及具体对象，掌握各项委估资产历史和现状，并进一步审阅产权持有者填报的资产评估资料，对审阅后的有关数据进行必要的核查、鉴别，对实物资产进行质量、数量核对，察看、记录、分析，同时，开展市场调研、询价工作，收集有关价格资料，再采用选定的评估方法对各项资产予以评定估算。
（四）评估汇总阶段
根据对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析，确认评估工作中没有发生重复或遗漏评估，并根据汇总分析情况，对评估结果进行调整、修改和完善。
（五）提交报告阶段
根据评估工作情况，起草评估报告书，并经本公司内部三级审核，最后提交正式评估报告书。
九、评估假设
（一）评估前提
本次评估是以资产继续使用为评估假设前提。以评估对象在公开市场上进行交易、正处于使用状态且将继续使用下去为评估假设前提。
（二）基本假设
1、以委托方及产权持有者提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条件。
2、以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条件。
3、以经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率等没有发生足以影响评估结论的重大变化为假设条件。
4、以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。
5、除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他未被发现的账外资产和负债、抵押或担保事项、重大期后事项，且产权持有者对列入评估范围的资产拥有合法权利为假设条件。
（三）具体假设
1、评估结论是以列入评估范围的资产按现有规模、现行用途不变的条件下，在评估基准日2013年12月31日的市场价值的反映为假设条件。
2、本项目的评估结论是以委托方和资产经营方签订的租赁合同真实、合法、有效为前提，且租赁合同中约定的租约已实际履行，评估对象投资性房地产的经营业态保持正常，无重大改变为假设前提。
3、本次评估将房屋及所有土地使用权作为一个整体进行评估。
本评估报告及评估结论是依据上述评估前提、基本假设和具体假设，以及本评估报告中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提和假设条件发生变化时，本评估报告及评估结论一般会自行失效。
十、评估结论
海南望海国际商业广场有限公司委估房地产市场公允价值评估结论共计为20,274.10万元（大写：人民币贰亿零贰佰柒拾肆万壹仟元整）。
明细如下表：
单位：万元
带动房地产租金上涨，导致房地产增值。
注：参与本项目的注册资产评估师知晓，在运用收益法评估投资性房地产时，应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件等。以上评估结论为参与本项目注册资产评估师经过对其租户、租约、现有管理和市场条件分析测算的结果，若以上条件发生较大变化，会对委估投资性房地产公允价值有一定影响。
十一、特别事项说明
（一）对产权持有者存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，产权持有者未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机构及评估人员不承担相关责任。
（二）本评估公司未对委托方和产权持有者提供的有关经济行为批文、营业执照、权证、会计凭证等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。
（三）在评估基准日后、报告有效期之内，资产数量及作价标准发生明显变化时，委托方应及时聘请评估机构重新确定有关资产的评估值。
（四）旧酒楼产权尚未变更，依旧在海南民生百货商场有限公司名下，海南望海国际商业广场有限公司购买该资产后尚未办理产权变更，特请报告使用者予以关注。
（五）评估报告基准日期后重大事项：评估人员没有发现本次评估基准日至评估报告提出日发生的可能影响评估结论的重大事项。当出现下列情况时，不能直接使用评估结论。
1、若是资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整；
2、若是资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；
3、若资产价格的调整方法简单、易于操作时，也可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。
★报告使用者在评估报告使用过程中应关注以上特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）该评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的。注册资产评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责任。
（二）资产评估结论不应被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（三）根据有关规定，本评估报告应当在载明的有效期内使用。
（四）本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
十三、评估报告日
本《评估报告》提出日期为2014年2月18日。
（此页无正文）
同致信德（北京）资产评估有限公司
法定代表人：
中国注册资产评估师：
中国注册资产评估师：
二○一四年二月十八日
附件
公允价值计量属性研究 This manuscript was revised on November 28, 2020
公允价值计量属性研究 卢永华杨晓军 (厦门大学会计系316005) 一、公允价值的本质与定义 公允价值计量属性反映的是现值，但不是所有的计量现值的属性都能作为公允价值。、公允价值的本质是一种基于市场信息的评价，是市场而不是其它主体对资产或负债价值的认定。 存在市场交易价格的情况下，交换价格即为公允价值。市场以价格为信号传递信息，市场根据不同资产的风险与收益决定其具有不同的交换价格。因此，市价是所有市场参与者充分考虑了某项资产或负债未来现金流量及其不确定性风险之后所形成的共识，若没有相反的证据表明所进行的交易是不公正的或非出于自愿的，市场交易价格即为资产或负债的公允价值。在某些情况下，会计主体的管理层或内部人员具有某些资产或负债更为详细的信息，而这些信息表明市场交易价格偏离了这些资产或负债(大于或小于)真正价值，大多数学者认为不能因此而不应用市场上实际发生的交易价格，也不能因此而改变某些资产或负债的初始确认价值而重新计量。如果以不同主体的主观价值判断代替市场的价值，会计信息的可靠性就难以保证；况且不同会计主体拥有的信息千差万别，难以统一标准，得出的信息缺乏可比性。 不存在实际交易事项的情况下，必须采取其它的计量办法。首先考虑的是在市场上寻找是否存在相类似的交易，如果存在，则以类似交易的价格作为计量基矗例如，当接受股票捐赠时，应采用市场股票的现行交易价格。 在现行的各国会计实务中，有些计量基础如成本累积值(CostAccumulation)，有效清偿价值(EffectiveSettlement)，在用价值(Value-in-use)以及特定主体价值(Specific-entity-value)等，其目的也在于计量资产或负债的现行价值。这些计量基础存在一个相同的特征，即都加入了非市场的评价信息，或者说，以特定主体对资产或负债的评价代替市场评价： 1.在用价值与特定主体价值是指独立主体间因具有某些相同的信息与能力而同意达成的交易价格。也就是说，这种交易价格并不是在完全市场上通过竞价形成的，而是在特定主体间达成的。例如，主体衡量一项资产的在用价值是基于主体本身对此项资产未来收益与不确定性的衡量，而不是基于外部市场对此项资产未来收益的衡量。 英国ASB在1997年的一份研究报告“财务报告的折现”中持有相同的观点，他们把在用价值定义为：特定主体期望的现金流量的市场价格。IASC也在IAS36“固定资产的减损”中采取了类似的描述，将在用价值定义为：主体连续使用某项资产以及对其在使用寿命终了进行处置时，估计产生的现金流量的现值。
2013年6月山西财政税务专科学校学报Jun．2013第15卷第3期Journal of Shanxi Finance＆Taxation College Vol．15No．3【财务与会计】 论公允价值计量属性在我国会计中的应用 王晓英 (山西财经大学，山西太原030006) 摘要：国际财务报告准则要求广泛运用公允价值，以充分体现相关性的会计信息质量要求。 本文分析了我国会计核算引入公允价值计量属性的背景，论证了其优越性和在应用过程中面临的问题，并在此基础上提出了完善的途径。 关键词：公允价值;活跃市场;相关性;可靠性会计收益 中图分类号：F230文献标识码：A文章编号：1008－9306（2013）03－0037－03 我国2006年颁布的《企业会计准则》引入了公允价值计量属性，并在17个具体准则中实施。本文拟对公允价值计量属性的引入背景、优越性以及在应用过程中面临的问题进行分析，并在此基础上提出完善的途径，以期使公允价值计量属性能够更好地提高会计信息的相关性和可靠性，给财务报告使用者的决策提供一定的参考。 一、引入公允价值计量属性的背景 公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。进入21世纪以来，随着我国资本市场的快速发展，股票、债券、基金等金融产品在交易所挂牌上市，人们投资意识不断增强，已经形成了较为活跃的市场，引入公允价值计量属性的客观条件已经具备。只有引入公允价值，才能进一步适应会计准则的国际趋同，进一步提升会计信息的相关性，使会计信息对财务报告使用者的决策更加有用。于是，财政部在2006年颁布的《企业会计准则》中引入公允价值计量属性，并在17个具体准则中实施。 我国会计准则在引入公允价值的过程中，为了充分体现相关性的会计信息质量要求，坚持了“适度运用”的原则，这主要是考虑到我国作为转型经济国家，有些资产和负债仍缺乏成熟的活跃市场，在会计核算中，会计信息的相关性固然重要，但应当以会计信息的可靠性为前提，如果我们不加限制地引入公允价值，可能会出现人为操纵利润等现象。根据上述理由，我国的债务重组、非货币性资产交换、生物资产、投资性房地产等具体准则规定，只有在存在活跃市场、公允价值能够获得并能够可靠计量的情况下，才允许使用公允价值计量。 二、公允价值计量属性的优越性 与历史成本计量属性相比，公允价值计量属性拥有自身的优越性。 (一)公允价值计量属性的运用适应了金融创新的需求 随着金融工具的不断创新，从传统金融工具中派生出来的金融衍生工具越来越多，由于它们以合约的形式出现，具有跨期性、杠杆性、联动性、不确定性或高风险性等特点，传统的历史成本计量属性无法对其进行会计核算。因为传统的历史成本计量属性必须等到合约真正履行时，才能进行会计核算。 收稿日期：2013－05－14 作者简介：王晓英(1988－)，女，山西万荣人，山西财经大学2012级会计专业硕士研究生，研究方向:财务会计。 73
公允价值计量属性及其运用的探讨 内容摘要：长期以来，历史成本一直是计量的主要模式。但随着市场经济的快速发展和会计环境的迅速变化，以及人们对会计信息质量要求的不断提高，历史成本渐渐难以满足会计市场的需求。这时公允价值出现了，它是一种更能客观真实反映经济资源价值的计量属性。纵览公允价值计量属性的推行过程，我国经历了一定程度的反复。虽然经历了改革开放，基本确立了市场经济体制，但我们仍需要谨慎地运用公允价值。本文主要阐述了公允价值的基本内涵，分析了公允价值运用中存在的一些问题，并提出了进一步完善公允价值计量的若干建议。 关键词：公允价值；计量属性；运用
An Analysis of Fair Value Measurement Attribute and Its Application Abstract: The historical cost has been the main measurement mode for quite some time. But with the rapid development of market economy and changes in accounting environment, people's demand for the quality of accounting information is increasing and gradually the historical cost can’t meet the need of accounting market. Fair value is a kind of measurement attribute that can more objectively reflect the economic resource value. In the process of implementation of the fair value measurement attribute, China has experienced reversals to some extent. With the deepening of reform and opening-up and the establishment of the market economy, we still need to apply fair value carefully. This paper mainly discusses the basic connotation of fair value and the problems existing in its application, and puts forward some suggestions on further improvement of fair value measurement. Keywords: fair value; the measurement attribute; application
厦门市2007年度中高级会计人员继续教育论文论文题目：公允价值计量的意义及影响分析 学员姓名：陈彩霞 学员证号码：0702022234
公允价值计量的意义及影响分析 公允价值是熟悉情况的当事人在公平交易中自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额，公允价值计量是以公允价值为基础计量资产和负债。于2007年1月1日开始在上市公司实施的新企业会计准则中引入了公允价值计量的概念和模式，并将由于公允价值变动引起的企业损益直接列入当期损益，说明今后的上市公司业绩不仅依赖于企业自身的经营状况，在一定程度上也依赖于企业无法通过自身活动控制的市场环境。 新会计准则对公允价值计量模式的使用范围主要体现在投资性房地产、金融工具、非货币性资产交换、债务重组和非共同控制下的企业合并等方面，下面就对《企业会计准则第3号——投资性房地产》中公允价值计量的意义及影响展开分析。 《企业会计准则第3号——投资性房地产》中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。该准则为企业的投资性房地产提供了成本模式与公允价值模式两种可选择的计量模式。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，企业可以采用公允价值计量模式。采用公允价值计量的投资性房地产的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并通过"公允价值变动损益"对企业利润产生影响，而不再单独计
提。受此影响，在目前房地产价格处于持续上涨的背景下，拥有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用权的商业、房地产类企业，会受到利好的影响；如果房地产价格处于持续下跌的情况下，拥有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用权的商业、房地产类企业，会受到利空的影响；。但是，房地产开发企业所拥有的待出售房屋建筑物，是作为企业的存货核算的，其计价基础仍采用成本模式，并不受公允价值升值的影响。 2007年1月1日，某上市公司将原先自用的办公楼出租给A公司，租赁合同约定租金每月100000元，租期5年。该上市公司账薄记录载明，该产房原值1200万元，预计使用年限40年，已提折旧600万元，预计净残值率为0，由于受房地产价格影响，至2007年12月31日，该办公楼在二手市场上的交易价格为800万元。在成本计量模式下，该上市公司2007年由于办公楼出租带来的收益为90万元（年租金收入为120万元，折旧费用为30万元，收益=租金收入-折旧费=90万元，不考虑租金相关税费影响）。在公允价值计量模式下，该上市公司2007年由于办公楼出租带来的收益为320万元（年租金收入120万元，公允价值超过办公楼净值200万元，不考虑相关税费影响），通过上例可以看出，在房地产价格处于持续上涨的背景下，拥有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用权的商业、房地产类企业，会受到利好的影响，会增加公司的当期收益。本例该上市公司因采用公允价值计量模式，比采用成本计量模式增加利润230万元。
新准则下公允价值计量模式(一) 简介：新会计准则实施过程中的焦点问题之一在于公允价值计量模式的运用。文章根据实际情况，分析了公允价值运用过程中存在的问题，并提出了相应的措施。 新企业会计准则的实施，一方面体现了国内会计准则和国际准则的趋同更近了一步，为企业的发展提供了更好的机遇；另一方面，其巨大的变化给传统的会计模式带来了强烈的冲击，公允价值的应用就是其中一例。在38项会计准则中，有近50%的准则要求采用公允价值计量模式。公允价值的广泛应用，无疑成为了新会计准则实施中的焦点之一。 一、公允价值的含义 IASC认为：公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。GAAP中将公允价值定义为：资产的公允价值是在非清算交易中，自愿交易的双方购买或销售一项资产的现时价值；负债的公允价值是在非清算交易中，自愿交易的双方发生或偿付一项债务的现时价值。FASB认为：公允价值是双方在当前的交易（而不是被迫清算或销售）中，自愿购买（或承担）或出售（或清偿）一项资产（或负债）的金额。我国新会计准则中，公允价值被定义为“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额”。与其他国家对于公允价值的定义进行比较，可以发现“公平交易”、“熟悉情况”、“双方自愿”是公允价值确认的共同基础，同时也是确认公允价值的标准。 二、公允价值的认定 目前，对于公允价值的认定主要采取以下方式： （一）存在活跃、公开的市场价格，则以该价格为标准确认的价值即为公允价值 如果资产交易或负债清偿的标的存在着活跃的、公开的交易市场，在市场综合因素的影响和行业规范的制约下，其交易价格的形成基本符合“公平、熟悉、自愿”的前提，因此具备“公允”的要求，可以作为公允价值的确认标准。这种公允价值的获取途径是比较便利和直接的，并且易于交易方接受并获得关注者认可，可以说是公允价值确认的理想状态。 （二）不存在活跃、公开的市场价格，则在多方询价的基础上，采用适当的估值方法，或由评估机构评估，作为确认公允价值的基准 如果资产交易或负债清偿的标的不存在活跃的、公开的交易市场，可以采用适当的估值方法，搭建相应的数据模型并选用适当的参数，参照各方询价因素，结合现金流量折现、期权定价等方法确认公允价值。 （三）不存在活跃、公开的市场价格，交易标的也不适宜进行评估，并且进行多方询价存在困难的，可以参考同类交易的市场价格，作为确认公允价值的基准 在这种方式下，同类交易标的的价格无法由市场直接获得，因此只能用类比的方式，采集同类交易价格，作为估值的依据。这样，如何选择确定同类交易就成了公允价值确认的关键。同类交易不仅要求选取物与标的具有物理上的同质性，同时其实施载体各要素也应具备可比性，比如期望现金流、期限等。 三、以投资性房地产为例谈公允价值运用中的问题 新会计准则规定，企业在进行非货币交易、债务重组以及接受固定资产和无形资产投资时，都由原来的历史成本计价改为了公允价值计价。不仅如此，利润表中还新增了“公允价值变动损益”项目来计量由投资性房地产和交易性金融资产公允价值变动带来的收益或损失。但截至目前，多家房地产上市公司对投资性房地产的后续计量没有采用公允价值模式。由于投资性房地产的成本价值显著低于其公允价值，因此，这一方面对上市公司业绩没有产生太大影响。 由于新会计准则未对投资性房地产采用公允价值模式作出硬性规定，这就给房地产上市公司留下了选择的空间。那么，众多房地产上市公司为何没有采用倍受关注的公允价值计量模式呢？具体分析其原因如下：
公允价值计量属性在我国投资性房地产中的应用 一、公允价值的内涵及应用问题 1、我国企业会计准则中对公允价值的定义 我国在新企业会计准则中，对公允价值所下的定义是：“在公平交易中，熟悉情况的双方自愿进行资产交换或负债清偿的金额。”即公允价值是指熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下所确定的价格，或者无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖的成交价格。在公平交易中，交易双方应当是持续经营的企业，不打算或不需要进行清算、重大缩减经营规模，或在不利条件下仍进行交易。 2、公允价值在实际运用中的难点 （1）公允价值应用的市场环境问题 公允价值需要的市场环境是近乎完美的活跃市场，它要求交易双方信息对称，这样才能使交易价格与公平价格保持一致，不存在信息滞后的问题。目前我国市场环境尚不完善，地区之间差异比较明显，整体市场化程度较低，资本市场运行效率低下，不能有效反映真实的市场信息，存在信息不对称现象，在此环境下确认的公允价值具有极大的不确定性，有可能影响企业资产或损益计量的真实性和可靠性。 （2）公允价值应用的成本问题 运用公允价值计量提高财务信息的相关性和可靠性，就必须增加成本。由于公允价值计量属性是动态计量属性，要求企业会计人员在每个会计期末分析各种因素，对资产和负债的公允价值做出认定，这个过程将会增大企业的信息成本；为了预防利用公允价值计量进行盈余管理，也必须增加监管成本。于此同时，实务中很多会计人员对公允价值的应用十分陌生，要掌握新会计准则的具体运用，还必须对会计从业人员加强培训，导致培训成本的增加。 （3）公允价值应用的可操作性问题 公允价值的运用较历史成本在技术和人才的方面提出了更高要求，并增大了企业的管理成本。从我国现状看，评估人员与会计人员的业务素质与专业技能都不容乐观，应该说目前国内的大多数从业人员对公允价值运用尚难以适应。公允价值确定的主观性较强，会相对影响其实务中的可操作性。
《企业会计准则第39号——公允价值计量》讲解（一） 主讲老师：周春利 本准则是新印发的准则，重点阐述了公允价值的含义，公允价值计量相关资产或负债，应当考虑的特征；公允价值层次的概念，以及公允价值初始计量等内容。 一、公允价值的含义 公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。 二、企业以公允价值计量相关资产或负债，应当考虑该资产或负债的特征 相关资产或负债的特征，是指市场参与者在计量日对该资产或负债进行定价时考虑的特征，包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等。 【案例1】 如果针对投资性房地产的期末计量采用公允价值模式进行后续计量，在考虑该项投资性房地产期末公允价值时，应当考虑该资产的状况（全新、二手）、位置（地段）以及是否涉及税金等因素考虑。 三、计量单元 是指相关资产或负债以单独或者组合方式进行计量的最小单位。相关资产或负债的计量单元应当由要求或者允许以公允价值计量的其他相关会计准则规定，但本准则第十章规范的市场风险或信用风险可抵销的金融资产和金融负债的公允价值计量除外。 以公允价值计量的相关资产或负债可以是单项资产或负债（如一项金融工具、一项非金融资产等），也可以是资产组合、负债组合或者资产和负债的组合（如《企业会计准则第8——资产减值》规范的资产组、《企业会计准则第20号——企业合并》规范的业务等）。企业是以单项还是以组合的方式对相关资产或负债进行公允价值计量，取决于该资产或负债的计量单元。 【案例2】 甲上市公司由专利权X、设备Y以及设备Z组成的生产线，专门用于生产产品W。产品W存在活跃市场。生产线生产的产品W，经包装机H进行外包装后对外出售。与产品W生产线及包装机H的有关资料如下： （1）专利权X、专用设备Y和Z是为生产产品W专门订制的，除生产产品W外，无其他用途。 （2）包装机H用于对公司生产的部分产品（包括产品W）进行外包装。该包装机由独立核算的包装车间使用。公司生产的产品进行包装时需按市场价格向包装车间内部结算包装费。 除用于本公司产品的包装外，甲公司还用该机器承接其他企业产品外包装，收取包装费。包装机的公允价值减去处置后的净额及未来现金流量现值能够合理确定。
公允价值计量属性研究 一、公允价值的本质与定义 公允价值计量属性反映的是现值，但不是所有的计量现值的属性都能作为公允价值。、公允价值的本质是一种基于市场信息的评价，是市场而不是其它主体对资产或负债价值的认定。 存在市场交易价格的情况下，交换价格即为公允价值。市场以价格为信号传递信息，市场根据不同资产的风险与收益决定其具有不同的交换价格。因此，市价是所有市场参与者充分考虑了某项资产或负债未来现金流量及其不确定性风险之后所形成的共识，若没有相反的证据表明所进行的交易是不公正的或非出于自愿的，市场交易价格即为资产或负债的公允价值。在某些情况下，会计主体的管理层或内部人员具有某些资产或负债更为详细的信息，而这些信息表明市场交易价格偏离了这些资产或负债(大于或小于)真正价值，大多数学者认为不能因此而不应用市场上实际发生的交易价格，也不能因此而改变某些资产或负债的初始确认价值而重新计量。如果以不同主体的主观价值判断代替市场的价值，会计信息的可靠性就难以保证；况且不同会计主体拥有的信息千差万别，难以统一标准，得出的信息缺乏可比性。 不存在实际交易事项的情况下，必须采取其它的计量办法。首先考虑的是在市场上寻找是否存在相类似的交易，如果存在，则以类似交易的价格作为计量基础。例如，当接受股票捐赠时，应采用市场股票的现行交易价格。 在现行的各国会计实务中，有些计量基础如成本累积值(Cost Accumulation)，有效清偿价值(Effective Settlement)，在用价值(Value-in-use)以及特定主体价值(Specific-entity-value)等，其目的也在于计量资产或负债的现行价值。这些计量基础存在一个相同的特征，即都加入了非市场的评价信息，或者说，以特定主体对资产或负债的评价代替市场评价： 1.在用价值与特定主体价值是指独立主体间因具有某些相同的信息与能力而同意达成的交易价格。也就是说，这种交易价格并不是在完全市场上通过竞价形成的，而是在特定主体间达成的。例如，主体衡量一项资产的在用价值是基于主体本身对此项资产未来收益与不确定性的衡量，而不是基于外部市场对此项资产未来收益的衡量。 英国ASB在1997年的一份研究报告“财务报告的折现”中持有相同的
公允价值计量属性浅析 摘要: 根据新会计准则的相关内容，本文分析了公允价值的涵义以及在运用中面临的一些问题，并对公允价值计量作了反思，为不断丰富和完善我国公允价值计量提供了一些建议。 关键词: 公允价值意义问题思考 我国新的《企业会计准则——基本准则》明确公允价值作为计量属性之一，并在17个具体准则中不同程度的运用了这一计量属性。公允价值计量作为会计计量属性在我国是一个新生事物，深入学习研究有关公允价值在新企业会计准则中的应用及其限制，有着重要的现实意义。 一、公允价值的内涵 国际会计准则委员会(IASC)对于公允价值的定义为：“熟悉情况和自愿的双方在一项公平交易中，能够将一项资产进行交换或将另一项负债进行结算的金额” 。美国财务会计准则委员会(FASC)关于公允价值的定义为：“在有序的市场中，交易双方进行资产交换和债务清偿的金额”。 我国《企业会计准则》中对公允价值的定义为：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。我国对公允价值的定义与IASC、FASC对公允价值的定义基本上是致的，即所谓公允价值，是充分了解情况的双方自愿交换一项资产或清偿一项负债的金额。也就是双方都同意的交易价格。公允价值计量原则的引入，使得资产负债表中以公允价值计量的项目能充分反映该其真实的现时价值，也使公允价值的变动能充分反映到当期损益中，使公司净利润更客观、更真实，使会计报表使用者了解企业拥有的资产和承担债务的真实价值，从而客观的评价企业的投资机会和风险，作出科学的决策和判断。我国引入公允价值，也是国内会计准则与国际接轨的重要标志。 二、公允价值的内在逻辑及意义 (一)公允价值的内在逻辑 IASB的《公允价值计量》(征求意见稿)中公允价值计量框架的内在逻辑是：1．首先要求报告主体确定计量的对象即特定的资产或负债；2．要求从报告主体角度考虑，确定特定资产或负债的参照市场(最有利市场或主要市场)；3．强调市场参与者，这是从市场交易主体角度认知公允价值计量的参照市场，同时为在缺乏提供定价信息的可观察市场时，如何从市场参与者角度考虑计量公允价值提供了一致的方法；4．明确使用有序交易的“退出价格”确定公允价值，即特定资产或负债的参照市场(最有利市场或主要市场)中的有序交易的退出价格即是该资产或负债的公允价值。
关于公允价值计量的影响因素研究与分析 公允价值也称称公允市价和公允价格，其利弊一直受到广泛的争议。美国在2007年爆发了次贷经济危机，更加加重了人们对公允价值的争议性。目前，随着社会经济的发展，公允价值的理论与应用也逐渐完善，但由于经济危机导致人们开始质疑公允价值的科学性、合理性，以及公允价值在社会经济中承担的角色的重要性。公允价值的发展还并不完善，其中还存在许多问题值得我们探讨研究，为今后对公允价值计量模型的建立以及公允价值在我国具体的应用做出参考价值和实际应用价值，本文以公允价值基本属性为基础，经济学理论为导向，结合国内具体经济环境，对公允价值在国内的具体应用以及影响公允价值因素展开研究，为实现高公允价值与我国经济的适应性做出参考价值和实际应用价值。 标签：公允价值计量；影响因素；会计准则 目前，我国更加重视会计准则与国际会计准则的接轨，并在2006年颁布《企业会计准则》，使公允价值在我国的具体应用中占有更重要地位。但是，公允价值所体现的与我国经济制度的不适应性以及自身的缺点，使公允价值在应用中饱受非议。且后来由美国次贷危机引起的全球经济危机，使得人们对公允价值再次受到质疑。因此，要结合当代经济背景，对影响公允价值的因素进行分析研究，从而更好地认知公允价值的基本属性，进而更好地利用公允价值。公允价值的发展还并不完善，其中还存在许多问题值得我们探讨研究，为今后对公允价值计量模型的建立以及公允价值在我国具体的应用做出参考价值和实际应用价值[1]。 一、内部因素分析 1.垄断：现代经济市场中，垄断经济学术语，一般分为卖方垄断和买方垄断。卖方垄断指唯一的卖者在一个或多个市场，通过一个或多个阶段，面对竞争性的消费者；买者垄断则刚刚相反。垄断者在市场上，可以根据自己的利益需求，调节价格与产量[2]。因此，当发生垄断时，垄断者为获得更多的经济利益，往往将商品的价格制定大大高于分垄断时商品的价格，从而不能真正反映商品价值，导致公允价值失效。 2.政府干预价格：在经济市场中，政府有权对商品进行价格的支持或干预。对于支持价格即政府为了支持并扶持某种行业，规定该商品的价格要高于市场中同类商品的最低价格。而对于限制价格即政府要对某种商品价格上升幅度太大或者其它因素进而规定该商品的价格要低于市场平均价格的最高值。国家对商品价格的设计，主要目的是保护消费者的权益和利益，因此，在关乎国家民生的重要商品，政府一般对商品进行最高价格的限制[3-4]。政府对价格的干预会使得商品规定的价格与实际的商品的价值不符，使得该价格并不符合市场价值规律，进而影响公允价值，使得政府的干预成为影响公允价值的内在因素。 二、外部因素分析
公允价值会计准则 一、对待公允价值与金融危机的关系金融界的主要观点 源于美国的金融危机愈演愈烈，公允价值会计所以饱受指责。随着雷 曼兄弟申请破产等新一轮金融风暴的到来，公允价值会计受到的指责 陡然升级。面对飞流直下的股价，很多银行抱怨根据现行会计准则， 需要将市场价格迅速下降的资产价格反映在财务报表中，导致与抵押 相关的证券资产巨额减计，在某种水准上加剧或放大了金融危机；当 前受打压的价格反映不了这些资产的长期价值或真实价值。美国联邦 存款保险公司前主席威廉·伊萨克公开宣称，正是因为公允价值会计 准则导致众多银行不得不过多地和不合理地减计资产，从而压缩了银 行的放贷，进一步使经济震动。在危机中倍受损失的华尔街银行家指 责它是危机加剧的重要根源之一，认为公允价值会计计量在此次金融 危机中导致金融机构确认巨额的未实现，没有现金流的账面损失，引 发投资者的恐慌，使得绝大多数投资者非理性地大量抛售次贷产品金 融机构的股票，使危机加剧。所以，他们呼吁完全废除或暂时终止公 允价值会计计量的使用。 二、公允价值的内涵与意义及其与历史成本的比较 公允价值是指，在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿实行资产交 换或者债务清偿的金额。 与公允价值会计准则对应的是历史成本会计准则历史成本会计计量则 强调，资产和负债理应以当时实际发生的成本和金额实行计量。例如，2007年1月，甲企业用暂时闲置的资金以30元/股的价格，购入中信 证券100万股股票，若不考虑相关费用，甲公司共计支付3000万元。 假定2007年12月31日资产负债表日，甲公司仍然持有这些100万股 股票，而在2007年末，中信证券的市价已经升值为89.27元/股。那 么甲公司理应怎样在会计报表上对报表使用者报送公司拥有的该项股 票资产？两种不同的会计计量模式在甲公司资产负债表上对该项股票 的列示则有着极大的差异。在历史成本计量模式下，甲公司资产负债
公允价值计量准则解析 公允价值计量准则介绍 在实务当中、执行其它会计准则的时候，会提到公允价值，比如说存货准则。如果接受投资的存货，就需要在存货准则当中规定，可以以合同或者协议规定的价格作为投资的成本。但是合同或者协议规定的价格是不公允的，就要按照公允价值来进行调整。这在存货准则当中，体现了公允价值。 还有很多方面，比如说金融工具的计量和确认、可供出售金融资产等等，这些准则中都会涉及到公允价值。 在2014年颁布《企业会计准则第39号—公允价值计量解析》，主要有以下几个考量： 1、由于国际会计准则的变化，2011年5月12日国际会计准则发布了《国际财务报告准则第13号--公允价值计量》。而且现在中国的经济，是和国际充分地融合的，是市场化、全球化的，所以它需要会计处理的方法以及产生的信息，去符合国际的一些要求。因此国际会计准则在变动，国内的会计准则必然会跟着做一定的修订，来跟进国际会计准则。 2、国内的公允价值计量的相关会计处理规定分散在各个具体会计准则中，比较分散并未单独就公允价值计量进行规定。 3、到底应该如何来确认公允价值，如何计量，没有一个完整的体系把它反映出来。为了保持国际准则趋同，提高会计信息的通用性，适应经济发展的市场化和全球化对财务信息的要求。 因此，为使国内的公允价值计量准则，和国际的准则有相应的接轨，同时使国内的一些关于公允价值的论述集中，所以就需要出台这样一个准则。 1. 公允价值定义的变化 首先，新颁布的《企业会计准则第39号—公允价值计量解析》对公允价值的定义做了明确的规定，在过去的准则或者在实务当中，财务人员认为就是在市场中可能购买商品的价格，就是公允价值。这个论述是不完备，比如说在清算市场时，或者是某个企业已经清算了，已经以非正常的价格对外销售了，消费者购买的价格就不属于真正意义上公允价值。 所以过去可能企业更多地认为公允价值只是购买价格。但这个价格，有一定的条件现在。所以新准则，对公允价值的定义做了一个准确的评判。
公允价值计量属性的利弊分析及启示 摘要 随着市场经济的进一步发展，会计环境日益变更，历史成本所提供的会计信 息忽视了未来价值，越来越不能及时和全面的反映经济实质，与经营决策也越来 越不想干。在此背景下，公允价值计量越来越被国际会计学界广泛认可。于是紧 随着全球化经济的大融合，我国于2006年颁布的新会计准则中，也将公允价值 计量模式正式纳入我国企业会计核算的要求中。但公允价值应用的时间较短，还 存在很多的不足。本文旨在认识公允价值概念的基础上，分析公允价值计量的优 点和弊端，并针对性的提出更好的解决建议。 关键词：公允价值计量, 利润操纵对策 Abstract:With the further development of the market economy, the environment is increasingly accounting changes, the original historical cost measurement model increasingly unable to meet the growing integration of the market economy environment. Historical cost provided for in the past, ignore the future value of the accounting information increasingly unable to timely and fully reflect the economic substance, and business decisions are increasingly want to do. In this context, the fair value has been more widely recognized international accounting circles. So tight integration with the global
公允价值的计量属性研究 发表时间：2009-03-06T15:41:31.793Z 来源：西部科教论坛09年第二期供稿作者：闻静 [导读] 计量属性的选择必需符合现实的经济发展环境。 摘要：计量属性的选择必需符合现实的经济发展环境。目前，我国经济发展的市场化程度较低，会计人员素质不高，会计电算化水平以及相关的信息处理能力较低等，这些都限制了公允价值的大范围的推广与应用。推广公允价值的计量有利于我国企业的资本保全，会计如采用公允价值作为计量属性，还符合实物资本维护的理论。 关键词：计量属性公允价值配比原则虚利实分衍生金融工具 ????????公允价值计量属性反映的是现值，但不是所有的计量现值的属性都能作为公允价值。公允价值的本质是一种基于市场信息的评价，是市场而不是其它主体对资产或负债价值的认定。? ???? 存在市场交易价格的情况下，交换价格即为公允价值。市场以价格为信号传递信息，市场根据不同资产的风险与收益决定其具有不同的交换价格。因此，市价是所有市场参与者充分考虑了某项资产或负债未来现金流量及其不确定性风险之后所形成的共识，若没有相反的证据表明所进行的交易是不公正的或非出于自愿的，市场交易价格即为资产或负债的公允价值。在某些情况下，会计主体的管理层或内部人员具有某些资产或负债更为详细的信息，而这些信息表明市场交易价格偏离了这些资产或负债(大于或小于)真正价值，大多数学者认为不能因此而不应用市场上实际发生的交易价格，也不能因此而改变某些资产或负债的初始确认价值而重新计量。如果以不同主体的主观价值判断代替市场的价值，会计信息的可靠性就难以保证；况且不同会计主体拥有的信息千差万别，难以统一标准，得出的信息缺乏可比性。? ???? 在现行的各国会计实务中，有些计量基础如成本累积值，有效清偿价值，在用价值以及特定主体价值等，其目的也在于计量资产或负债的现行价值。这些计量基础存在一个相同的特征，即都加入了非市场的评价信息，或者说，以特定主体对资产或负债的评价代替市场评价：? ???? 1.在用价值与特定主体价值是指独立主体间因具有某些相同的信息与能力而同意达成的交易价格。也就是说，这种交易价格并不是在完全市场上通过竞价形成的，而是在特定主体间达成的。例如，主体衡量一项资产的在用价值是基于主体本身对此项资产未来收益与不确定性的衡量，而不是基于外部市场对此项资产未来收益的衡量。? ????????2.有效清偿价值计量基础为某些特定资产的现值，这些资产以固定利率进行投资并期望其产生的现金流入能与某项特定的负债的现金流出相匹配。这在套期保值会计中有广泛的应用。由于外部市场将把此项资产的不确定风险考虑在内，所以将要求更高的现行价值，对于负债而言，外部市场将会考虑该主体的信用水平，所以相应负债的现值也是不同的。有效清偿价值基础排除了市场对同样资产或负债的评价，代以主体本身的评价。? ???? 3.成本累积基础意指主体期望获得某项资产或清偿某项负债的过程中所需付出的成本。例如，在以提供实物或某项服务来清偿负债的情况下，主体在计量成本累积偿付额时通常不考虑一般的管理费用、盈利以及风险报酬等。而同样在市场交易中，这些因素将被包括在交易价格之内。? ???? 特定主体的评价虽然可能含有更加丰富的信息，但是市场却始终是资产或负债的决定者。而且，以上计量基础折现利率的选择都存在较强的主观因素。例如，有人会认为资产盈利率较适用于负债的成本累积计量基础，但也有人会认为增量借款利率或内含利率较为适合，哪一种是正确的尚未达成共识。并且，考虑到无论主体的期望如何，在多数情况下，必须接受市场价格以获得资产或清偿负债。所以，对于初始确认或在重新计量时，基于市场基础的公允价值提供了最具代表性并且可靠的计量办法，能够有效地评判一项资产或负债的经济实质。? ? 但是，在某些情况下，也不能排除利用基于特定主体的信息与估计。有时市场并不具备估计某项资产或负债现金流所需要的信息，因此必须在合理、允当的基础上估计相关的现金流量，除非市场上存在相反的证据表明这种估计是不适当的。但如果可获得有关的数据与信息，则必须加入市场数据与信息对所作的估计进行调整。? ???? 综上所述，我们可以认为公允价值是指理智的双方在一个开放的、不受干扰的市场中，在平等、相互之间没有关联的情况下，自愿进行交换的价值。就目前而言，公允价值指现行市价或未来现金流量现值。? ?在我国推广公允价值计量的理论与现实基础? ???? 1.推广公允价值的计量有利于我国企业的资本保全。会计如采用公允价值作为计量属性，还符合实物资本维护的理论。实物资本维护的观点认为，资本是企业的实物生产能力或经营能力或取得这些能力所需的资金或资源。很明显，企业在生产过程中会耗费这些能力，同时为了进行再生产，又必须购回这些能力，只有这样简单再生产才能维护，扩大再生产才有基础。但企业耗费的生产能力如采用历史成本计量，则计量得出的金额，在物价上涨的经济环境中，将购不回原来相应规模的生产能力。企业的生产只能在萎缩的状态下进行。反过来，当企业耗费的生产能力如采用公允价值计量，此时不管是何时耗费的生产能力，一律按现行市价或未来现金流量现值计量，则计量得出的金额，即使是在物价上涨的环境下，也可在现时情况下购回原来相应规模的生产能力，企业的实物资本得到维护，企业的生产将在正常的状态下进行。? ???? 2.推广公允价值计量符合会计的配比原则要求。目前一般认为配比原则有两层含义：一方面是收入与成本、费用要保持时间上的配比，即某一时间的收入必须与某一时间的成本、费用相对应；另一方面则要求进行配比的收入与成本。费用之间应具有经济内容和性质上的必然因果联系，即不同收入的取得是因为发生了与之相适应的不同成本和费用，而不同成本和费用的发生是为了获得不同的收入。但我觉得仅把配比原则理解为这两方面的含义是不够的。它应有更广义的理解。它除了有前述两方面的含义以外，还应有在计量方面进行配比的含义。目前，收入和成本、费用在计量的单位方面是配比的，都是采用货币计量单位。但是在计量的属性方面却不配比，收入是按现行市价计量，成本、费用却是按历史成本计价。从以上可看出，为了使得会计核算符合配比原则就有必要在会计核算中推行公允价值计量。当然，由此类推同样可得出，推行公允市价计量也是符合会计的相关性、稳健性和一致性等会计原则要求的。? ? 3.能合理地反映企业的财务状况，从而提高财务信息的相关性。公允价值与历史成本相比，能较准确地披露企业获得的现金流量，从而
山西大学商务学院会计学院 学年论文 对公允价值计量属性研究实践报告 姓名陈垒 学号 01 专业班级 08会计实物与管理B1班所在系部会计学院 指导教师 评阅教师 日期
引言………………………………………………………………… 一、会计计量属性…………………………………………… 二、公允价值和其他计量属性的比较……………………… 三、实行公允价值的目的…………………………………… 四、新会计准则的公允价值计量属性及其影响……………结论 附录 参考文献 致谢
财务会计是以确认、计量、记录、报告交易或事项对企业财务状况与经营成果的影响为中心内容，并主要向外部提供财会信息的一种专业会计。 企业财务会计计量时用货币或其他度量单位计量各项交易或事项的结果的过程。企业财务会计的确认是明确某一项目属于什么会计要素的问题，而计量则是进一步明确该项目的数额是多少，即主要解决某项交易或事项在会计上“反映多少”的问题，体先会计信息的定量化特点。企业财务会计计量结果构成了确认记录和报告的内容，所以，计量问题是财务会计的核心问题。 企业财务会计计量包括计量单位和计量属性的两个方面的内容，计量单位是指计量尺度的度量单位。我国会计法规中规定的“会计核算以人民币为记账本位币”说明企业财务会计计量单位的选择集企业财务会计的计量单位是相对稳定的名义货币单位。计量属性是指要予以计量的某一题会计要数的品质或方面。计量属性包括历史成本重、置成本可、变现净值、现值，公允价值等。 以往，企业一般采用历史成本为计量属性，但随着经济制度的不断创新，科学技术的不断进步，产生了许多无历史成本记录的资产项目，而且有些项目如自创商标、自创专利等在其形成时无法辨认其历史成本。 在这样的情况下，公允价值计量模式登上了历史舞台，他被认为是金融资产最具相关性的计量属性，对衍生工具则是唯一相关的计量属性。 一、会计计量属性 在财务会计中，计量属性是指资产，负债等要素可用财务形式定量化
公允价值计量准则解析
【导读】2014年春节前夕，我国企业会计准则标准体系迎来了新成员———《企业会计准则第39号———公允价值计量》(以下简称《39号公允价值计量准则》)，这项全新的准则由财政部正式发布，自2014年7月1日起在所有执行会计准则的企业范围内施行，鼓励在境外上市的企业提前执行。 事实上，在2014年1月间，财政部相继发布了一批会计准则及会计制度新规定。记者以为，从某种程度上说，2014年1月是名符其实的“会计准则制度发布月”。 最大亮点：公允价值准则掀开面纱 会计是国际通用的商业语言。于2007年开始实施的企业会计准则对规范我国企业会计行为、提升会计信息质量、促进资本市场完善、维护经济可持续发展等发挥了十分重要的作用。 近年来，财政部一直致力于我国企业会计准则标准体系的建设，并与国际会计准则保持持续趋同，随之进行修订与完善。 可以说，在2014年1月这一轮的会计准则发布中，最大的亮点就是全新的《39号公允价值计量准则》掀开了神秘面纱，惊艳亮相。从2012
年5月公开征求意见算起，《39号公允价值计量准则》在国内的问世至少经过了18个月的准备工作。 有资深业内人士表示，国外在两年半之前已经专门针对公允价值问题提出了相应的准则，而中国的企业会计准则要保持与国际持续趋同，公允价值计量肯定也会跟进国际准则。 记者注意到，在2008年国际金融危机爆发后，作为与国际金融危机密切相关的重要准则之一，公允价值日益受到各方高度关注。2011年5月，国际两大会计准则制定机构———国际会计准则理事会(IASB)和美国财务会计准则委员会(FASB)更是同步发布了公允价值计量与披露新规范。 事实上，我国现有的企业会计准则体系中，已经在存货、资产减值、股份支付、租赁、职工薪酬、企业年金基金等内容中涉及到了公允价值的方法和原则，但之前并没有对公允价值计量单独进行规定。目前，公允价值计量已经在会计实践中越来越受到重视。 而随着《39号公允价值准则》的发布，在原先的一项基本准则、38项具体准则的基础上，我