中国住房政策面临全新挑战

热点关注　ＦＡｚＨＡＮ・ＲＥＤＩＡＮＧＵＡＮｚＨＵ　

闹地上演着第三部。　可以说，在中国现代化进程中，一　部分农民由在小城镇兼业起步，然后再　向大中城市就业过渡应是一个必经过　程。因此从宏观战略上应充分认识到，　发展县域经济、推进小城镇建设既是农　村城镇化最便捷的通道、统筹城乡最有　效的措施，更是实现农民兼业增收最现　实的途径。小城镇应积极承接大中城市　的产业转移，主动接受多元辐射，结合　实际、梯次发展，加快城镇基础设施建　设，改善投资经营环境，全面增强小城　镇对农村富余劳动力的吸纳力和聚集　度。　（三）让农民兼当农民，要把激发创　业冲动作为重要举措。让农民兼当农　民，关键是要在农内、农外拓展兼业空　间，在农村、城镇提供就业岗位。而创业　是就业之本、之基、之源，没有热火朝天　的民间创业，广大农民的兼业就业便无　从谈起。发达国家每千人拥有中小企业　４０～６ｏ个，我国是６个，ｌ３亿人口的大　国，中小企业总数只比有１．２５亿人口的　日本多百万左右，可见我国民间创业的　活力有待进一步挖掘。全民创业，农村　有广阔天地，农民是最大主体。为此，各　地政府要在积极推动农民进城务工的　同时，大力倡导和弘扬创业精神，引导　农民既重务工就业，更重自我创业，鼓　励支持农村居民发展家庭作坊式的小　规模生产加工，带动千家万户自主创　业，使更多农业劳动者兼当农村创业　者；鼓励支持农村“能人”大力发展粮食　生产、特色农业、农产品加工业和各种　非农产业，使各种蓬勃兴起的“能人经　济”成为农民兼业的宽广平台；鼓励支　持外出务工致富人员回乡创业，使外向　的‘‘打工经济”转为内生的“创业经济”。　通过各种政策措施把农民的创业冲动　激活到２Ｏ世纪８Ｏ年代初期那样高昂，　把发展中小企业、激活民营经济提升到　事关“国计”与“民生”根本大计的战略　高度，作为增加收入的主渠道、拉动经　济的主动力、吸纳就业的主阵地，摆到　更加突出的位置，为一切社会生产要素　的优化配置创设更加开敞的制度空间、　更加开明的政策空间和更加开放的社　会空间，真正使农村形成家家忙致富、　人人思创业的生动局面。（完）　（作者单位：中共安徽省委办公厅）　中国住房政簟面临全新挑战　

口王微　

根据世界各国住房政策经验，中　国已进入城市化峰速发展阶段，住房　市场发展面临许多全新挑战和约束。　近期在“中低收入居民住房政策”国际　研讨会上，与会的国际住房专家对我　国住房领域当前存在的问题、面临的　政策挑战给予了高度关注，并结合各　国住房政策经验与教训，提出了一些　值得研究和探讨的政策问题。　根据发达国家城市化的历史，城　市化率从４０％上升到６０％的过程，是　城市化进程最为迅速的阶段，国际上　称之为城市化峰速发展阶段（Ｐｅａｋ　Ｒａｔｅ　ｏｆ　Ｕｒｂａｎｉｚａｔｉｏｎ）。城市化进入峰速　发展阶段，不仅带来城市人口的大幅　增加和城市规模的急速膨胀，也对各　国的住房市场带来深刻的影响。这一　阶段不仅住房投资规模会进一步扩　大，住房投资总量将达到相当于　ＧＤＰ７％～９％（或ＧＤＰ３％～４％）的高位水　平，而且房地产的资产价值也将会持　续快速增长，城市房地产的资产规模　在国民财富中的比例，将从城市化启　动阶段的１５％提高到６０％以上。　目前，中国的城市化率已经超过　４０％，正处在从城市化起飞阶段向城市　化峰速阶段转变的拐点上。这意味着　未来２Ｏ年，中国都将处在城市化峰速　发展阶段，庞大的人口规模以及城市　化高速发展所带动的巨大住房需求，　可能在人类历史上都是非常少见的。　这对中国乃至对全世界的影响都将是　非常巨大的。　国际住房专家认为，中国在城市　化起飞阶段的住房政策是比较成功　的，但也存在许多制度性的缺陷。进入　城市化峰速阶段后，中国的住房政策　可能面临着一系列的挑战。如果不对　以前遗留的制度性缺陷进行改革和调　整。这种缺陷就会被放大，就会带来更　为严重的问题。因此，进入城市化峰速　发展阶段。中国更需要有一个好的住　３８　

发展・月刊　维普资讯 http://www.cqvip.com ＦＡｚＨＡＮ－ＲＥＤ／，４ＮＧＵＡＮｚｌ｜Ｕ　热点关注　

房制度安排和住房政策框架。　解决住房问题要　与其他社会经济政策相协调　

国际住房专家强调，不能简单地就　住房问题来考虑住房政策，解决住房问　题要与交通、城市建没、社会保障等问　题相结合。　首先，各国政府在制定住房政策时　的一个基本思想，是要把住房问题和交　通问题整合起来一块儿进行考虑。如果　只关注住房问题，让中低收入居民住　到远离城市、且交通条件很差的地方，　可能会带来生活成本增加、就业困难　等问题。以法国为例，从１９６０年到　２００４年，法国城市化率从６６％上升到　７７％，人均收入水平从４０００美元增加　到３．５万美元，居民消费支出中的住　房支出比例从不到１０％上升到２０％，　住房条件得到较大的改善；与此同时，　法国政府非常重视发展公共交通，城　市居民出行非常方便，交通支出比例　在过去４４年中并没有发生明显的变　化，２００４年为１０％，仅比１９６６年增加　了两个百分点。　其次，低收入群体的住房政策要纳　入统一的社会政策，低收入群体不仅在　获得住房方面存在问题，而且在获得医　疗、教育等方面也存在许多问题。为此，　各国的普遍做法是，将低收入人群的住　房问题同就业、医疗、教育等问题结合　起来考虑，统一纳入国家社会政策范　围，以形成“一揽子”解决方案。　第三，从战略高度协调好城市竞争　能力和宜居性的关系。在城市化高速发　展的过程中，各国都曾面临提升城市竞　争能力和改善宜居性的矛盾。目前中国　经济已相当开放，中国经济竞争力的源　泉，主要来自于城市。因为只有通过城　市，才能获得国际资本、技术、人才、管　理等关键的发展要素，才能够改善基础　设施。所以，城市竞争能力提升是中国　融入全球化所必须的，也是城市自身发　展所必须的。与此同时，城市发展也需　要宜居性，为居民的生活和居住提供空　间，为投资者和各类企业提供良好的生　活环境和基础设施。因此，处理好城市　竞争力和宜居性的矛盾，不仅是促进城　市化经济快速发展的战略问题，也是住　房政策中必须关注的关键问题。　

应特别重视　住房供给及土地利用政策　

从各国住房政策的演进过程来　看，高度城市化的发达国家目前的住　房政策主要集中在需求方面。而在其　城市化峰速发展阶段，各国政府不仅　需要通过补贴、住房金融等政策来推　动住房需求，而且也高度重视供给政　策，并在这一阶段大幅度地增加住房　的供给。　国际住房专家认为，在住房供给政　策方面，中国特别需要关注土地利用政　策。特别是在土地供应矛盾越来越突出　的情况下，中国应特别重视提高土地的　利用效率。发达国家在这方面的主要措　施是加强城市规划和容积率管理。在住　宅区容积率管理上，各国在城市规划中　都对住宅区的容积率有较高的规定，例　如巴黎住宅区的容积率为３，华盛顿为　６，纽约为１０。　在中国，各大城市的人口密度都比　较高，但住宅区的容积率标准却比较　低，而且缺乏对容积率的总体规划和管　理。例如，在中国北方一个特大城市的　总体规划中，城市中心区及地铁沿线的　住宅容积率仅为１．５，而在城市郊区的　公寓项目，其容积率却是２。较低的容　积率和管理规则的缺失，在用地规模没　有限制的条件下，就会出现城市规模无　限扩张的问题；而在目前中国严格控制　农地转换为城市用地的条件下，将加剧　用地矛盾，并影响住房供应总量或降低　户均住房面积。因此，中国迫切需要解　决包括容积率在内的城市规划问题，高　度重视规划部门的作用，加强对城市规　划人员的培训，以应对城市化高速发展　带来的土地资源方面的挑战。　

加快完善住房政策体系　

根据国际上通行的住房政策分析　方法，一个国家的住房政策体系一般包　括住房产权方面的制度及政策，有效的　住房金融政策和竞争性的住房金融服　务体系，住房补贴和税收政策，土地供　给政策以及相关市政设施的配套政策，　土地利用及房地产的规范和政策，促进　和规范建筑行业和房地产行业市场竞　争的相关政策及行业风险控制政策，保　障住房体系运行的相关法律框架、监管　政策及房地产信息系统七个领域，且每　个领域都包涵着非常丰富的政策内容，　需要各国结合自身的情况、根据所面临　的问题进行具体分析，有针对性地调整　和完善各自的住房政策。　相对于发达国家甚至一些发展中　国家来说，中国在上述七个住房政策领　域以及整体政策体系上，还存在相当的　差距。例如，在住房金融方面，中国自　１９９８年开始发放住房抵押贷款，目前　住房抵押贷款余额占ＧＤＰ的比例大体　上在１　１％左右，而发达国家或高收入国　家的水平一般为４０％一６５％，马来西亚　和智利等发展中国家为１５％一２４％。可　见，中国的住房金融市场发展程度还比　较低，住房金融政策还有待进一步健全　和完善。因此，中国目前非常需要对　１９９８年住房制度改革全面推开以来的　各种住房政策进行梳理，对政策成效进　行深入分析并结合世界各国的住房政　策经验，针对中国进入城市化峰速发展　阶段的发展要求，加快制定和完善住房　政策体系，为住房市场发展和中国居民　居住水平的提高，创造一个良好的制度　安排和政策框架。　此外，上述七个方面的住房政策体　系，也同样适用于城市和地方层面，但　需要地方政府因地制宜地作出调整。例　如，美国的洛杉矶和纽约，这两个城市　土地利用的规章制度是非常不一样的，　但从住房、就业、经济发展等角度来看，　这两个城市都是非常成功的。其原因就　是这两个城市的土地利用政策和规章　制度，因地制宜地适应了当地市场的土　地供应和需求状况。对中国而言，各地、　各城市之间在总体发展水平、收入水　平、住房市场供求状况等方面，都存在　较大差异。因此，中国不仅需要从宏观　层面对住房政策进行完善和调整，也需　要地方性的住房政策，而且应该允许各　地住房政策有所不同，以确保各地住房　市场体系的正常运行。　（作者单位：国务院发展研究中心　市场经济研究所）　２００８年第０３期／总第２０９期　３９

　维普资讯 http://www.cqvip.com