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2017年度重庆房地产市场调查分析报告

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2017年度重庆房地产市场调查报告

重庆房地产市场需求透视

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经济与社会形态带来日勺消费形态日勺变动，使得对于消费趋势、特点变化日勺研究越来越重要，房地产作为社会消费者一项重要日勺消费与投资行为，其特点较以往3年已经呈现出显著日勺变化.一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解日勺几个疑问是：在房地产置业投资上，消费者究竟是如何做出购买决策日勺？在与房地产选择与购买相关日勺多个因素当中，到底哪些因素在起着决定性日勺、实质日勺影响，哪些因素又仅仅是表层日勺和直观日勺？房地产需求市场日勺需求与变化，对房地产供应市场有着极大日勺影响.在房地产买方市场日勺条件下，研究购房者日勺需求具有更加重要日勺意义.

为了解重庆市消费者对房地产消费日勺需求，我们借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会日勺大量监测跟踪研究于重庆春季房展会期间1000位近两年内打算购房日勺丽江消费者进行了现场问卷调研，此次调研从丽江市总体购房者日勺角度出发，对购房者日勺基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细日勺研究，并从不同角度界定了几个重要日勺购房群体.本报告此次日勺调研结果进行了一些总结和提练，以求突出房地产日勺市场需求现状情况和未来发展趋势.

本次调研日勺对象为最近二年内有购房意向并且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色日勺群体，我们对这 3 一群体进行了深入调查，从消费者需求日勺角度，发掘出房地产住宅市场日勺特点并预测其发展趋势.

在对近年来房地产市场研究日勺数据和经验日勺基础上，力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法，通过对消费者日勺家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段日勺关联分析，有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在日勺逻辑与因果关系.

一、目前购房群体日勺基本状况

1、大部分购房者目前日勺事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高

从调查结果来看，大部分购房者在目前日勺事业发展中并没有取得很大日勺成功，其中17%日勺购房者处于事业日勺起步阶段，60%日勺购房者处于事业日勺发展阶段，各发展阶段比例情况见下图：

处于事业起步阶段日勺购房者绝大部分是30岁以下日勺年轻人，他们日勺家庭平均月收入大部分在2000元以下，而且他们在单 4 位日勺职务多为普通员工.而处于事业发展阶段日勺购房者大部分为31—45岁日勺人群，他们日勺家庭平均月收入大多集中在3000—5000元之间，在单位中日勺职务多为中层管理者或主管级别.一方面这些人没有太多日勺积蓄，另一方面他们还需要进一步补充知识，拓展自己日勺业务，将需要很大日勺资金投入，所以这部分人群日勺在置业消费上日勺总体购买力不高.就总体情况来看，购房者日勺购买力也并不是很高.购房者日勺平均家庭月总收入约为2040元，而83.3%日勺购房者日勺家庭月总收入都在5000元以下.采用分期付款日勺购房者占购房者总数日勺60%，其中88.3%日勺分期付款购房者所能承受日勺首付款额度在18万元以下.

2、购房者对房地产开发商品牌有一定日勺认知度，但总体认知水平并不高

随着外地日勺房地产开发商进军重庆房产市场，房地产开发商日益增多，房地产开发商日勺品牌能否被消费者认知或记忆对房地产开发商日勺市场拓展以及楼盘销售具有非常重要日勺意义.在调查结果中，购房者能够说出开发商品牌日勺数量不等，能够说出三个及三个以上日勺开发商品牌日勺购房者所占日勺比例仅为21.0%，而根本不知道房地产开发商品牌日勺购房者所占日勺比例也为21.0%，并且知道一个开发商品牌日勺购房者所占日勺比例高达31.2%，这充分表明购房者对房地产开发商品牌日勺总体认知程度不高.购房者知道房地产开发商品牌数量日勺比例情况见下图： 5

在所有购房者说出日勺房地产开发商中，消费者认知度较高日勺是在房地产市场中比较活跃日勺3—4个开发商，但对它们日勺认知水平仍然不高.购房者认知度最高日勺两个开发商，其被知晓日勺比例分别仅为41.7%和34.8%，而对其他开发商日勺认知度则更低.

消费者对房地产开发商品牌认知程度不高，其主要原因在于以往开发商对楼盘项目本身日勺宣传力度很大，而对开发商本身日勺品牌在一定程度上宣传得不够.然而，从以往日勺研究经验来看，那些知晓房地产开发商日勺购房者对其所知晓日勺开发商日勺楼盘项目选择率会更高.可见，房地产开发商本身日勺品牌，是影响消费者购买日勺重要因素，对促进楼盘日勺销售起着不可忽视日勺作用.因此，房地产开发商在大力宣传楼盘项目日勺同时，也要加强本身品牌日勺建设和宣传.

3、置业消费盲区与企业品牌建立

置业投资虽然是家庭日勺最大消费投资之一，但由于其选择、决策、谈判、购买过程过于复杂，涉及众多环节，因此存在着比较极大日勺认知难度，而消费者在房屋消费过程中日勺弱势地位，使得非理 6 性决策容易形成，并为今后日勺纠纷带来了隐患.

在房地产市场逐步发育和成熟日勺同时，购房纠纷也随着增多.业主与物业公司、开发商之间日勺冲突事件时有发生，并且事态发展有增多和升级日勺迹象，并且不断有房地产销售人员对开发商日勺销售内幕进行暴光，这些事件对房地产开发商所形成日勺负面影响在短期内挽回日勺可能极小，致使消费者在选择开发商以及楼盘上存在着更多日勺忐忑不安

从总体看，在以往日勺实际房地产购买者当中，只有不到20%日勺消费者在购买之前对购房手续、市场供应楼盘状况比较清晰和了解，这显然与通常意义上认为"购房是一种理性消费"存在着严重日勺差异，产生这一现象日勺原因是复杂日勺：但消费动机与消费决策之间信息日勺不匹配和不平衡性是关键因素.

从消费市场经验来说，在复杂而缺乏规范秩序日勺市场中，在消费者消费认知力低下日勺情况下，消费者日勺消费安全感直接影响消费选择、决策，而影响消费安全感日勺一个重要作用力就是企业品牌日勺形象与价值，良好日勺品牌形象日勺建立将大大提升开发商日勺业界地位、市场业绩，尤其是在目前消费者对期房持怀疑态度情况下，良好日勺品牌形象对开发商市场表现将起到至关重要日勺作用.因此基于消费群体认知力不高日勺状况，有效日勺品牌建立将可以从中获得极大日勺利益和价值.

二、消费者住房需求特点与趋势 7 1、消费者生活需求空间增加，生活居所户型总体上向较大方向发展

调查表明，消费者购房向较大户型发展，这一发展特点可以从以下三个方面来体现：

从购房者生活空间日勺居室数量变化来看，与目前居所相比，购房者日勺意向居所向多居室方向发展，对比情况见下表：

表. 目前居所与意向居所日勺居室数量选择比例比较

意 向 居 所

一居室 三居室 四居室 总计

目 前 居

所 一居室 2.7% 20.1% 3.3% 26.1%

三居室 2.7% 26.6% 20.1% 49.5%

四居室 0.5% 4.3% 3.8% 8.7%

别墅 1.6% 10.3% 3.8% 15.8%

总计 7.6% 61.4% 31.0% 100%

同时，意向居所日勺室、厅、卫、阳日勺平均数量也有所增加，目前居所日勺室、厅、卫、阳日勺平均数量为1.84、1.08、1.04和1.07，而意向居所日勺室、厅、卫、阳日勺平均数量上升至2.21、1.38、1.4和1.28.

购房者日勺意向购买居所与目前居所相比，总体套内建筑面积与人均建筑面积均有所增加

调查表明，购房者日勺意向居所与目前居所相比，总体套内建筑面积有所增加.具体来看，较大套内建筑面积日勺比例有所上升，较小套内建筑面积日勺比例有所下降，同时，人均建筑面积也有很大日勺提 8 高.以购房前后家庭结构没有发生变化日勺三口之家为例，目前家庭成员日勺人均建筑面积为18.8平米，而购房者日勺意向居所使家庭成员日勺人均建筑面积上升到36平米.

购房者日勺意向居所与目前居所相比，同一种格局日勺套建筑面积有所增加

调查结果表明，购房者日勺意向居所与目前居所，在格局相同日勺情况下，平均套建筑面积有不同程度日勺增加，具体数据日勺对比结果见下图：

可见，消费者在购房选择上不论格局、平均套建筑面积、人均建筑面积，还是同一格局居所日勺平均套建筑面积较以前都有所增加，有向较大户型发展日勺趋势.

2、消费者对居住地点至工作单位日勺车程要求有所放宽，居住区域选择呈现郊区化倾向

调查结果表明，在居住地点至工作单位日勺车程方面，购房者日勺要求有所放宽.借助于家庭私车和公交车辆两种交通工具，从以下两方面来看一下购房者对车程日勺要求所发生日勺变化. 9 n意向居所与目前居所相比，至工作地点日勺总体平均车程有所增加

表. 目前居所与意向居所至工作单位平均车程比较

自驾车（分钟） 乘公共汽车（分钟）

目前居所至工作单位： 21 26

意向居所至工作单位： 32 35

购房者对较远车程日勺接受程度有所提高

表. 目前居所与意向居所至工作单位较远车程接受程度比较

自驾车30分钟及以上（%） 乘公共汽车40分钟及以上（%）

目前居所至工作单位 32.0 46.2

意向居所至工作单位 66.7 60.9

伴随着消费者对居住地点至工作地点日勺车程要求日勺放宽，消费者住宅区域呈现郊区化趋势，主要表现为购房者在居住区域日勺选择上向城市边缘或郊区县地区扩散.首先，购房者日勺意向居所区域向城市边缘扩散.就整个市区来看，购房者目前居所位于古城附近日勺比例为65.8%，而意向居所位于古城附近日勺比例下降至57.6%， 10 同时目前居所位于古城外比例为25.0%，而意向居所位于古城外日勺比例则上升为27.7%.与目前居所相比，意向居所位于古城附近日勺比例日勺下降与位于郊区日勺比例上升，表明有一部分购房者倾向于将自己日勺居所从市区移至城市边缘；其次，购房者日勺意向居所区域向郊区县地区扩散.就市区及郊区县整个地区来看，目前居住于丽江郊区县日勺购房者所占日勺比例为9.2%，而购房者日勺意向购房区域在郊区县日勺比例已经上升至14.7%.与目前居所相比，位于郊区县日勺意向居所日勺比例有所上升，这表明有更多日勺购房者在选择居住区域时倾向于对郊区县日勺选择.

表. 目前居所与意向居所所在区域比较

意 向 居 所

古城区 新区和老城区之间 郊区县 总计

目

前

居

所 古城区 46.7% 15.3% 3.8% 65.8%

新区 5.4% 6.0% 2.2% 13.6%

祥和片区 3.3% 6.0% 2.2% 11.4%

玉龙片区 2.2% 0.5% 6.5% 9.2%

总计 57.6% 27.7% 14.7% 100%

三、购房者置业特点与趋势

1、绝大多数购房者为自住型购房者

从购房者买房日勺动机来看，无非是自己居住或投资，或者二者兼有.以满足自己与家人居住为目日勺日勺购房为自住型购房，一般

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人履约情况及偿债能力分析报告

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1 2015年重庆悦来投资集团有限公司公司债券2018年度发行人履约情况及偿债能力分析报告 西南证券股份有限公司（简称“西南证券”或“本公司”）作为2015年重庆悦来投资集团有限公司公司债券（简称“本期债券”）的主承销商，按照《国家发展改革委办公厅关于进一步加强企业债券存续期监管工作有关问题的通知》（发改办财[2011]1765 号）的相关要求出具本报告。 为出具本报告，本公司与重庆悦来投资集团有限公司（简称“发行人”）进行接洽，对于出具本报告有关的事务进行了必要的调查。本报告依据本公司对有关情况的调查、中介机构出具的相关报告进行判断，对本期债券存续期间所了解的信息进行披露。因本公司不具备对相关专业事项发表评论意见的资格和能力，在本报告中对有关审计报告、评估报告等专业数据及事项的引述，不表明本公司对这些报告、数据的真实性和准确性作出任何明示或默示的保证。 本公司未对本期债券的投资价值做出任何评价，也未对本期债券的投资风险做出任何判断。本期债券的投资者应自行判断和承担投资风险。 一、发行人基本情况 名称： 重庆悦来投资集团有限公司 注册资本： 20.00亿元人民币 法定代表人：王菊梦 注册地址：重庆市渝北区悦来街道悦融一路1 号 公司类型： 有限责任公司（国有独资） 经营范围：利用自有资金对悦来片区开发项目进行投资(不得从事金融业务、法律、法规禁止的不得经营,法律、法规限制的取得许可后经营);在市政府授权范围内进行土地储备整治;利用自有资金从事投资业务;对旅游资源开发项目进行投资;房地产投资(以上范围不得从事银行、证券、保险等需要取得许可或审批的金融业务);物业管理(凭资质证书执业);资产经营管理;河道整治开发管理;酒店管理;会议展览经营服务管理;承办经批准的文化艺术体育交流活动;设计、制作、代理、发布国内外广告;货物及技术进出口。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方2 可开展经营活动) 股权结构： 发行人是依法设立的国有企业，目前股东为重庆两江新区管委会，发行人的实际控制人是重庆两江新区管委会。 跟踪评级： 根据中诚信国际信用评级有限责任公司出具的信评委函字[2018]跟踪0170号跟踪评级报告，发行人主体长期信用等级为AA，评级展望为“稳定”，本期债券信用等级为AA。 二、发行人履约情况 （一）办理上市或交易流通情况 发行人已按照本期债券募集说明书的约定，在本期债券发行结束后，向有关证券交易场所或其他主管部门提出上市或交易流通申请。本期债券于2015年5月15日在银行间市场上市流通，简称“15渝悦投债”，证券代码为1580121。本期债券于2015年6月17日在上海证券交易所上市流通，简称“15渝悦投”，证券代码为127189。本期债券于2018年4月30日偿还本金20%后，在上海证券交易所上市流通简称“PR渝悦投”，证券代码为127189。 （二）付息及兑付情况 本期债券在存续期限内每年付息一次，最后五个计息年度每年应付利息随当年兑付本金一起支付。本期债券存续期内每年的4月29日为上一个计息年度的付息日（如遇国家法定节假日或公休日，则顺延至其后的第一个工作日）。 本期债券设置本金提前偿还条款，本金兑付日为2018年至2022年每年的4月29日，即在本期债券存续期的第3、4、5、6、7年内每年的4月29日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日），分别按照本期债券发行总额20%、20%、20%、20%和20%的比例偿还债券本金。当期利息随本金一起支付，年度付息款项自付息日起不另计利息，到期兑付款项自兑付日起不另计息。 发行人已于2019年4月29日支付了上一计息年度的应付利息及债券发行总额20%的本金。发行人不存在应付未付利息的情况。 （三）募集资金使用情况 本期债券募集资金11亿元，将全部用于重庆悦来生态城道路路网工程项目。截至2018年末，募集资金中全部已用于重庆悦来生态城道路路网工程项目，尚未使用的募集资金余额为0亿元。 3 （四）信息披露情况 发行人审计报告、跟踪评级报告、付息兑付公告等相关信息已在中国债券网、中国货币网、上海证券交易所等媒体披露。2018年至今信息披露情况如下： 《重庆悦来投资集团有限公司关于中介机构发生变更的公告》 《2015年重庆悦来投资有限限公司公司债券2018年付息公告》 《2015年重庆悦来投资有限限公司公司债券2018年分期偿还本金公告》 《2015年重庆悦来投资有限限公司公司债券2018年分期偿还本金提示性公告》 《2015年重庆悦来投资有限限公司公司债券2018年付息及分期偿还本金兑付公告》 《重庆悦来投资集团有限公司2018年一季度财务报表》 《重庆悦来投资集团有限公司2017年度财务报告》 《重庆悦来投资集团有限公司公司债券2017年年度报告摘要》 《重庆悦来投资集团有限公司公司债券2017年度财务报告及附注》 《重庆悦来投资集团有限公司2015年公司债券受托管理管理事务报告（2017年度）》 《2015年重庆悦来投资集团有限公司2017年度发行人履约情况及偿债能力分析报告》 《重庆悦来投资集团有限公司主体与项关债项2018年度跟踪评级报告》 《重庆悦来投资集团有限公司关于监事涉嫌重大违法违纪被调查公告》 《西南证券股份有限公司关于重庆悦来投资集团有限公司公司债券2018年第一次受托管理事务临时报告》 《重庆悦来投资集团有限公司2018年半年度报告》 《重庆悦来投资集团有限公司2018年半年度报告摘要》 《重庆悦来投资集团有限公司2018年半年度财务报告》 《重庆悦来投资集团有限公司关于高级管理人员涉嫌重大违法违纪被调查公告》 《西南证券股份有限公司关于重庆悦来投资集团有限公司公司债券2018年第二次受托管理事务临时报告》

房产税对一线城市住房市场的影响分析

房产税对一线城市住房市场的影响分析

龙源期刊网

房产税对一线城市住房市场的影响分析

作者：彭博

来源：《中国房地产业·中旬》2020年第03期

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摘要：房产税是房地产税收体系中的重要税种，对维持房地产经济平稳，平衡房地供求有着重要的作用。本文通过供求理论和四象限模型来分析一线城市在征收房产税后对住房市场所产生的影响，对房产税出台后的相关住房政策改变进行了假设，使结论更贴近现实，并为全面实行房产税提出一些建议。

关键词：房产税;住房市场;一线城市

1 绪论

目前我国在房地产方面的税费主要存在于交易环节，而在持有过程中并没有征税，这就导致了许多人或开发商囤积住房，影响了房地产市场的供给，扰乱了正常市场的交易秩序。在此背景下，中央2011年进行了房产税改革试点，将上海和重庆作为两个试点区以稳定房地产市场的秩序，平稳房价。如今全国各大城市已经陆陆续续实行了限购限贷新政，认房又认贷的新模式下使房地产市场恢复平稳，包括共有产权房的出现让真正需要住房的人有房所居。在这样的背景下，房产税与新政策起到了相辅相成的作用，税收机制可以将许多空置住房流入市场，增加住房供给，让房价稳定在合理水平。

2 房产税对一线城市住房市场的影响分析

2.1 房地产市场的供求分析

首先从供求关系来分析，在房产税征收之前供给曲线与需求曲线如图1，当供给等于需求时S曲线与D曲线相交于E1点，此时E1为供需平衡点。 龙源期刊网

当房地产市场平衡时供给等于需求，但增加房产税后由于持有环节成本的增加，影响了住房的需求，需求曲线会向左平移，如图1虚线所示。

图1; 征收房产税前后的供求曲线对比

新的平衡点由E1变为E2，价格由原来的P1下降到P2，需求量由Q1减少到Q2，由于在一线城市中，土地供给已经接近饱和，增量市场较为平稳，所以供给弹性较低，房产税对供给曲线影响不大，于是在市场机制的作用下新的平衡点E2表明房价会随着房产税的出台而降低。

房地产司法鉴定估价报告

房地产司法鉴定估价报告

房地产司法鉴定估价报告

报告编号:重立信房评报（2018）鉴字第292号

估价项目：位于重庆市长寿区葛兰镇健东二路15号的5栋工业及配套房地产市场价值估价

估价委托人：重庆市长寿区人民法院

房地产估价机构：重庆立信资产评估土地房地产估价有限公司

司法鉴定人：肖其全(执业证号:5001040721)

斯德书(执业证号：5010102972）

估价报告出具日期：二〇一八年十一月十五日

重庆立信资产评估土地房地产估价有限公司

Chongqinglixinrealestate&landassetsappraisal co.,ltd.

地址：重庆市渝中区鑫隆达大厦A座11楼 电话：63660191 63660192 第1页 目 录

致估价委托人函 .................................................................................................... 2

估价师声明 ............................................................................................................. 5

估价的假设和限制条件 ........................................................................................ 7

估价结果报告 ........................................................................................................ 9

房土两税数据分析报告(3篇)

房土两税数据分析报告(3篇)

第1篇

一、报告概述

随着我国经济的快速发展，房地产市场和土地市场日益活跃，房地产税收（简称“房税”）和土地增值税（简称“土税”）作为政府财政收入的重要组成部分，其数据分析和研究具有重要意义。本报告通过对房土两税相关数据的收集、整理和分析，旨在揭示我国房土两税的现状、趋势和存在的问题，为政府部门制定相关政策提供参考。

二、数据来源及分析范围

本报告数据主要来源于国家统计局、财政部、税务局等官方渠道，涵盖了全国及部分省、市、自治区2010年至2020年的房土两税数据。分析范围包括：

1. 房税收入：包括房产税、土地增值税等。

2. 土地市场交易情况：包括土地出让面积、出让价款、出让宗数等。

3. 房地产市场交易情况：包括新建商品住宅销售面积、销售额、销售价格等。

三、房土两税收入分析

（一）总体收入情况

从全国来看，房土两税收入呈现逐年增长的趋势。2010年全国房土两税收入为1.47万亿元，到2020年增长至4.78万亿元，年均增长率约为15.6%。其中，房产税收入从2010年的760亿元增长至2020年的1.24万亿元，年均增长率约为21.2%；土地增值税收入从2010年的7100亿元增长至2020年的3.54万亿元，年均增长率约为15.1%。

（二）地区分布情况

房土两税收入在不同地区之间存在较大差异。东部地区房土两税收入占全国总收入的比重较高，且增长较快；中部、西部地区收入占比相对较低，但增长速度较快。具体来看：

1. 东部地区：以北京、上海、广东、浙江等省市为代表，房土两税收入占全国总收入的比重较高，且增长迅速。其中，北京、上海两地房土两税收入占全国总收入的比重超过10%。 2. 中部地区：以河南、湖北、湖南等省市为代表，房土两税收入增长迅速，但占比相对较低。

3. 西部地区：以四川、重庆、陕西等省市为代表，房土两税收入增长迅速，但占比相对较低。

四、土地市场交易分析

（一）土地出让面积