收稿日期：2009-11-16
修稿日期：2009-12-16
基金项目：江苏省研究生培养创新项目（ＣＸ０９Ｂ＿０６６Ｒ）。
第一作者：田光明（１９８３－），男，宁夏平罗人，博士研究生。主要研究方向为资源经济与可持续发展。Ｅ－ｍａｉｌ：ｇｕａｎｇｍｉｎｇｔｉａｎ＠ｙａｈｏｏ．ｃｎ
中国土地科学China Land Science Ｖｏｌ．２４Ｎｏ．２Ｆｅｂ．，２０１０
第２４卷第２期
２０１０年２月Institutional Change Path of Urban-Rural
Integrated Land Market in China
ＴＩＡＮＧｕａｎｇ－ｍｉｎｇ，ＱＵＦｕ－ｔｉａｎ
（ＲｅｓｅａｒｃｈＣｅｎｔｅｒｏｆＬａｎｄＰｏｌｉｃｙｏｆＣｈｉｎａ，ＮａｎｊｉｎｇＡｇｒｉｃｕｌｔｕｒａｌＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｎａｎｊｉｎｇ２１００９５，Ｃｈｉｎａ）
Abstract:Ｔｈｅｐｕｒｐｏｓｅｏｆｔｈｉｓｐａｐｅｒｉｓｔｏｆｉｎｄｔｈｅｐａｔｔｅｒｎａｎｄｔｈｅｉｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎａｌｃｈａｎｇｅｐａｔｈｏｆｕｒｂａｎ－ｒｕｒａｌｉｎｔｅｇｒａｔｅｄｌａｎｄｍａｒｋｅｔｉｎＣｈｉｎａ．Ｍｅｔｈｏｄｓｏｆｄｏｃｕｍｅｎｔａｔｉｏｎ，ｉｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎａｌａｎａｌｙｓｉｓ，ａｎｄｇａｍｅｔｈｅｏｒｙａｎａｌｙｓｉｓｗｅｒｅｅｍｐｌｏｙｅｄ．Ｔｈｅｒｅｓｕｌｔｓｉｎｄｉｃａｔｅ：（１）ａｔｔｈｅｆｉｒｓｔｓｔａｇｅｏｆｔｈｅｉｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎａｌｃｈａｎｇｅ，ｔｈｅｃｅｎｔｒａｌｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｗａｓｔｈｅ“ｆｉｒｓｔａｃｔｉｏｎｇｒｏｕｐ”ｔｈａｔｐｕｓｈｅｄｔｈｅｃｈａｎｇｅａｎｄｓｕｐｐｌｉｅｄｉｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎｓ；（２）ａｔｔｈｅｓｅｃｏｎｄｓｔａｇｅ，ｔｈｅｌｏｃａｌｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｓｆｏｕｎｄｅｘｔｅｒｎａｌｂｅｎｅｆｉｔｓｆｒｏｍｔｈｅｉｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎｓａｒｒａｎｇｅｄｂｙｔｈｅｃｅｎｔｒａｌｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ，ａｎｄａｃｔｅｄａｓｔｈｅ“ｆｉｒｓｔａｃｔｉｏｎｇｒｏｕｐ”ｉｎｓｔｅａｄｏｆｔｈｅｃｅｎｔｒａｌｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ；（３）ａｔｔｈｅｔｈｉｒｄｓｔａｇｅ，ｔｈｅｆａｒｍｅｒｓａｎｄｏｔｈｅｒｎｏｎ－ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔａｌｉｎｔｅｒｅｓｔｇｒｏｕｐｓｂｅｃａｍｅｔｈｅ“ｆｉｒｓｔａｃｔｉｏｎｇｒｏｕｐ”ａｎｄａｃｔｉｖｅｌｙｐｕｓｈｅｄｔｈｅｉｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎａｌｃｈａｎｇｅ．Ａｃｃｏｒｄｉｎｇｔｏｔｈｅａｎａｌｙｓｉｓｉｔｉｓｃｏｎｃｌｕｄｅｄｔｈａｔｃｕｒｒｅｎｔｌｙｔｈｅｃｅｎｔｒａｌｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｓｈｏｕｌｄｐｒｏｐｅｒｌｙｐｕｓｈｔｈｅｉｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎａｌｃｈａｎｇｅｏｆｕｒｂａｎ－ｒｕｒａｌｉｎｔｅｇｒａｔｅｄｌａｎｄｍａｒｋｅｔｉｎｔｈｅｆｉｒｓｔｓｔａｇｅ，ｅ．ｇ．，ｒｅｖｉｓｅａｎｄｉｍｐｒｏｖｅｒｅｌａｔｅｄｐｏｌｉｃｉｅｓａｎｄｒｅｇｕｌａｔｉｏｎｓ，ｒｅｆｏｒｍｌａｎｄｅｘｐｒｏｐｒｉａｔｉｏｎｓｙｓｔｅｍ，ｉｎｎｏｖａｔｅｐｕｂｌｉｃｆｉｎａｎｃｅａｎｄｔａｘａｔｉｏｎｓｙｓｔｅｍ，ａｎｄｅｓｔａｂｌｉｓｈｍａｎａｇｅｍｅｎｔｍｅｔｈｏｄａｎｄｒｅｇｕｌａｔｉｏｎｓｏｆｕｒｂａｎ－ｒｕｒａｌｉｎｔｅｇｒａｔｅｄｌａｎｄｍａｒｋｅｔ，ｗｈｉｃｈａｒｅｉｍｐｏｒｔａｎｔｆｏｒｔｈｅｉｎｉｔｉａｔｉｏｎａｎｄｆｕｒｔｈｅｒｅｓｔａｂｌｉｓｈｍｅｎｔｏｆｔｈｅｕｒｂａｎ－ｒｕｒａｌｉｎｔｅｇｒａｔｅｄｌａｎｄｍａｒｋｅｔｉｎＣｈｉｎａ．
Key words:ｌａｎｄｍａｒｋｅｔ；ｉｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎａｌｃｈａｎｇｅ；ｂｅｎｅｆｉｔｅｑｕｉｌｉｂｒｉｕｍ；ｐａｔｈ
土地市场化配置是土地资源有效配置的必经之路。建立城乡一体的土地市场制度体系和完善的市场机制，中国城乡一体土地市场制度变迁路径研究
田光明，曲福田
（南京农业大学中国土地问题研究中心，江苏南京２１００９５）
摘要：研究目的：研究中国城乡一体土地市场制度变迁的方式及路径。研究方法：文献资料法，制度分析法，博弈分析法
等。研究结果：制度变迁的初始阶段中央政府为“第一行动集团”推动制度变迁，成为制度的供给者；第二阶段地方政府发
现潜在收益并转换角色变为“第一行动集团”，第三阶段农民等非政府利益集团成为行动集团推动变迁。研究结论：中国
城乡一体的土地市场制度变迁在初始阶段须由中央政府推动，并在政策法规的修订完善、
改革征地制度、创新公共财税体系、制定城乡一体土地市场管理办法和规则等方面进行制度创新，以此全面启动和推动城乡一体土地市场制度变迁。
关键词：土地市场；制度变迁；利益均衡；路径
中图分类号：Ｆ３０１．２文献标识码：Ａ文章编号：１００１－８１５８（２０１０）０２－００２４－０７
25田光明等：中国城乡一体土地市场制度变迁路径研究
对于推进城乡土地要素流动、建立土地节约集约利用激励机制、保障农民权益、加快农村经济发展、促进城乡统筹有着重要意义。但在现实中，由于中国土地所有制性质的不同而形成相互分离的城市土地市场与农村土地市场，农用地要想转为非农建设用地必须经过政府征用或征收，由集体所有转为国有后才能进入土地市场，政府垄断一级土地市场，城乡土地市场割裂［１］。地方政府通过土地征收获得预算外收入（土地财政），助长了对土地的无效利用，造成城市“摊大饼”式粗放扩张，加大了农地流失［２－３］。据曲福田、谭荣等研究表明每年２１．７％的耕地是过度性损失，其原因是土地配置更多的是采用行政方式，市场没有发挥其应有的作用［４］。中国城市土地市场已逐步完善，但农村土地市场化配置严重受限，特别是农村集体建设用地。据统计，中国集体建设用地总量１７００万ｈｍ２，相当于全部城市建设用地７００万ｈｍ２的２．５倍［５］。大量的建设用地在农村集体手中不能流动、受到限制，在工业化、城镇化加速期，这种割裂的土地市场严重影响着土地资源的配置效率，导致大量的耕地和生态用地损失，大量的农村集体建设用地闲置、浪费。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出了改革征地制度、建立城乡统一的建设用地市场等要求，但目前在制度法律等层面都未完全建立起应有的支撑框架体系。基于此，本研究通过分析利益主体内在均衡关系，从制度变迁的供给与需求角度提出城乡一体土地市场制度变迁的方式、阶段及供给路径，最后得出变迁的政策建议。
1一种理论假说——
—消除城乡二元土地市场制度的突破点
城乡二元土地市场制度是计划行政过度干预和集体土地所有者、使用者权利缺失的产物，是政府通过扭曲的行政征地制度将农村集体土地杜绝在土地市场的大门之外。政府的行政强制征地制度界定了土地所有者主体的损益边界。在这种行政的土地产权安排下，政府享受着因征地而得到的“行政收益”，而农民却不得不承担着“计划成本”。根据产权理论和科斯定理，要想使这种“外部性”内部化，就要明确界定土地产权，使农村集体土地所有者和使用者有自愿交易、自愿谈判的权利，有进入土地市场的权利①。当集体土地能够自由进入土地市场，土地供给者就不再是政府独家供地，用地者和供地者之间就会产生选择和竞争，政府垄断一级市场将被自行打破，城乡间的土地要素可以自由相互流动，即形成城乡一体的土地市场，计划行政产生的“外部性”将被内部化。
２制度变迁分析框架
制度变迁是制度的替代、转换和交易的过程，是随着时间的变化一种效益更高的制度对另外一种制度替代的过程。制度变迁最初总是源于制度需求的发生［６］，随着产品和要素价格、市场规模、技术等的变化，制度服务需求、交易费用、制度选择集也发生变化，从而打破原有的制度均衡，出现新的获利机会，社会将从抓住这种由制度不均衡产生获利机会的制度安排创新中得到好处，产生制度变迁的需求。但是这种制度的需求能否导致制度的供给，主要取决于赞同、支持和推动制度变迁的行为主体集合与其他利益主体的力量对比中是否处于优势地位［７］，以及新制度的运行成本与其收益的比较。
２．１制度变迁的需求分析
中国国有土地市场化配置机制已基本形成，土地交易制度和土地交易规则已基本完备，土地招标、拍卖、挂牌出让方式的比例逐年提高［８］，不可忽视的是这些被市场化配置的国有土地大多是从农民手中低价、强制、行政性的征收或征用而得。随着城市化、工业化进程的加快，经济发展对建设用地的需求增加，土地的稀缺性必然导致价格的不断上涨。由于城乡分割的土地市场制度而形成差异较大的价格体系，政府通过低价的行政征收从农民手中征得土地，然后通过出让获得高额的“土地财政”，导致耕地大量减少。虽然法律规定给予相应的补偿，但农民和农村集体根本没有谈判的权利，补偿安置的原则、标准和数量由政府规定，征收过程中农民的财产权利、人身权利和经济利益受到很大的侵害，随着农民权利意识的觉醒，农民开始行动起来争取和保护自己的土地权利，产
①农村集体土地入市特指在相关规划建设允许范围内的农村集体土地，文中如没有特殊说明均为此意。
生因征地而导致的大规模农民上访事件［５］。此外，中国建设用地中有近３／４在农村①，由于城乡二元土地市场制度，这３／４的土地不能流动。在工业化、城镇化进程中，不得不占用更多的耕地和生态用地，但大量农村集体建设用地却在闲置、浪费，不能发挥应有的作用。城乡二元土地市场制度造成的损益效应“外部性”已完全曝露出来，必须通过土地市场制度变迁来“内部化”。
２．２不同利益集团的分析
笔者将土地市场制度变迁过程涉及利益主体主要界定为中央政府、地方政府、农村集体和农民，这些利益主体为追求自身利益的实现都会采取相应行动，以下将对制度变迁中主体利益取向进行分析。
２．２．１中央政府
中央政府代表国家行使最高权力，是制度的供给者，在土地市场制度变迁中发挥着决定性的作用。中央政府在制度变迁中更多关心的是国民经济的持续发展、社会稳定以及变迁带来的社会总福利的增加等宏观问题。本
文拟以社会总福利的变化来衡量中央政府在土地市场制度变迁中的行为趋向。如果社会总福利增加，
则中央政府有潜在收益，会倾向于制度变迁；如果社会总福利变小，则中央政府维持原状。而城乡一体的土地市场结构恰恰会带来社会总体福利增加。
如图１所示，NB 为土地的需求曲线，S 为土地的供给曲线，在第一阶段形成均衡价格P １，如果供给曲线S 用
函数φ０（Q ）来表示，社会总福利用W （L ，F ）１
来表示，则此时的社会福利为（此处指在垄断、分割的市场制度条件下）：W （L ，F ）１＝S NGP １＋Q １０乙（P １－φ０
（Q ））d （Q ）（式１）当需求上升到Q ２时均衡价格为P ２，此时的社会福利W （L ，F ）２可表示为：
W （L ，F ）２＝S CEP 2＋Q ２０乙（P ２－φ０（Q ））d （Q ）（式２）
以上两个阶段都是在城乡土地市场垄断、割裂的情况下形成均衡时的社会福利水平。本文所探讨的城乡一体的土地市场制度是在市场经济发展到一定程度时的产物，故假设当在第一阶段达到均衡价格P １，均衡点G 后允许农村集体土地入市，土地市场的供给主体不再是政府独家垄断，供给量会有所增加，从而形成另外一条土地供给曲线S y （此处假设供给曲线S 和S y 在第一阶段H －G 段是相重合的
），当到Q ３时达到均衡，均衡价格为P ３，此２６中国土地科学２０１０年２月第２期S ｙ
S 价格P
C P ２N P ３
P １
H
ＯQ １Q ２Q ３B D 土地Ｑ
G M E F 图1城乡一体土地市场制度变迁社会福利变化分析图
Fig.1Analyse diagram on the social welfare change of urban-rural integraed land market institutional transition
①根据国土资源部变更调查数据，2005年中国建设用地总面积3192.2万hm 2，
其中居民点和独立工矿用地2601.5万hm 2，占建设用地总面积的81.50％；
城市用地仅186.1万hm 2，占全国建设用地总面积的5.8％；农村居民点和建制镇面积达1832.7万hm 2，占全国建设用地总面积的57.4％。
时供给函数用φ１（Q
）表示，社会福利用W Y 来表示：W Y ＝S CFP ３＋Q ３０乙（P ３－φ１
（Q ））d （Q ）（式３）由此，得到在垄断、分割与城乡一体两种情况下的社会福利水平W （L ，F ）２和W Y 。用ΔW 表示两种制度安排下的
社会福利变化情况，则ΔW ＝W Y －W （L ，F ）２
：ΔW ＝（S CFP ３－S CFP ２）＋［Q ３０乙（P ３－φ２（Q ））d （Q ）－Q ２０乙（P ２－φ１（Q ））d （Q ）］（式４）
结合图１我们发现福利变化量ΔW 就是图中阴影部分EGF 的面积，即在城乡一体的土地市场制度安排下的社会福利要大于城乡土地市场垄断、分割制度安排下的社会福利。从这一角度来看中央政府在制度变迁中有预期的潜在收益。
２．２．２地方政府
地方政府既是中央政府在地方的代理人，又是相对独立的利益主体；既要维护中央政府利益，又要追求自身利益的最大化。在城乡土地市场制度变迁中，如果农村集体建设用地有权直接进入市场，这无疑会增加政府征收
土地补偿费用和征收的难度，因为农民有了相对自由谈判的权利。
地方政府在征地中补偿标准不断增高和范围限制越来越多，相比制度变迁前来说会失去大量的土地出让收益。据调查，许多地方的土地出让金占预算外收入的６０％，农地转用和城市扩张增加建筑业和房地产业的营业税和所得税占地方税收总量的３７％左右［９］。在失去土地出让收益后，地方财政收入会受到较大影响。但从另一方面我们也看到，当农村集体土地可以自由入市后，地方乡镇经济发展迅速，农村集体经济发展较快，地方企业管理等税费收入必然增加，同时在制度变迁后，地方政府也可
以收取农村集体土地入市的管理费税。可以看出在制度变迁的第一阶段，
地方政府的潜在收益是较少的，甚至是负向的收益，但当制度变迁到后一个阶段，地方政府会有较大的潜在收益。
２．２．３农村集体
农村集体是农村土地的所有者。中国《宪法》规定农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所用；宅基地和自留地、自留山，也属集体所有。《宪法》肯定农村集体组织是农村集体经济的组织形式，在遵守有关法律的前提下，有独立进行经济活动的自主权。从法律性质来看，农村集体是一个成员处于不断变
动之中的农村社区团体，这一团体既不是法人组织，也不是合伙，而是一种特殊的主体［１０］。
这种农村集体主体按其本意可理解为农村集体全体成员，但农民缺乏行使集体土地所有权的组织形式和程序，从而出现主体虚位的现象。在谈到利益取向时，很难对这样的主体类型做出一种利益取向判断。由于农村集体的成员是农村集体全体成员，故在本文分析利益博弈均衡时将农村集体与农民归为一类，只对农民进行分析。
２．２．４农民
农民是农村集体组织成员，是农村集体土地的使用者，是土地市场制度变迁的主要推动力量之一。对于农民来说，最现实、最切身的利益来自土地。在土地市场制度变迁中，农民获得了平等谈判和自己进入市场的权利，改变了先前政府强制性征地、低额度补偿的行为，农民的权益受到了保障，所以农民是制度变迁需求最迫切的利益主体。但地方政府和中央政府具有较大的资源配置权以及合法使用暴力的权力，他们决定着制度变迁的方向，所以农民是制度变迁的需求者，在这一阶段他们还不能成为制度的供给者，但是农民的行为在制度变迁中影响着交易费用、变迁成本的高低问题，进而会影响变迁的进程和速度。目前国家虽然没有允许农村集体入市土地交易，但农村集体建设用地流转早已自发存在，甚至在数量、规模及地区覆盖面上有不断扩大之势［５］。
２．３制度变迁中利益集团间的博弈
一个新的制度安排总是要或多或少地改变既定的利益格局［６］，同时制度的需求能否导致制度的供给，还取决于各利益集团间的力量对比、利益变化的博弈结果。本文试图用完全信息博弈模型分析中央政府与地方政府间、地方政府与农民间的利益均衡关系。
27田光明等：中国城乡一体土地市场制度变迁路径研究
２８中国土地科学２０１０年２月第２期２．３．１中央政府与地方政府的博弈分析
在此博弈中，参与人有作为委托人的中央政府和作为代理人的地方政府。信息是完全的，参与人的行动是可以观测到的。中央政府的行动选择有：维持原状（对现有情况默许）和推行变迁（提供市场化的制度供给），行动集合可表示为：｛维持原状，推行变迁｝。在此博弈中，地方政府行动是滞后于中央政府的行动选择之后的。地方政府行动选择也有两种方式：不响应中央政府的制度创新行动（保持原有的土地配置方式）和响应中央政府的制度创新行为（推进土地市场化配置），行动集合可表示为：｛不响应，响应｝。
假设中央政府推行制度变迁的成本是C０（C０包括对地方政府不响应中央政府推行变迁的制裁、处罚行动成本），顺利推行后得到的收益为R０，监督成本为C０′；地方政府不响应中央政府时成本为C１（C１地方政府被中央政府制裁、处罚的成本），地方政府响应中央政府收益R１。具体博弈关系见图２。由前面分析可知中央政府有预期的潜在收益（R０－C０′＞０），故中央政府的推行变迁意向较为明显。在中央政府推行变迁后，如果地方政府采取不响应策略，中央政府必然采取管制、惩罚等措施，使得双方都有利益损失（CＯ，C１），当地方政府响应中央政府的变迁时，双方的收益为（R０－C０′，R１），当然根据前面的分析得知，地方政府在第一阶段是有可能R１为负，但随着市场化的进一步推进R１会逐步正向增大。
由此分析得知在中央政府最高权力的驱使下，制度变迁的趋势非常明显，在（R０－C０′，R１）达到均衡。但也要注意地方政府在不响应时的成本和响应后第一阶段负收益的比较关系，当地方政府｜C１｜＜｜R１′｜时，地方政府有可能不响应中央政府的变迁，此时中央政府要想推行变迁必须进一步加大惩罚的力度，加大地方政府的成本Ｃ１，使｜C１｜＞｜R１′｜迫使地方政府进行变迁。
由于地方政府有其独立的利益取向目标，在开始推行制度变迁时，地方政府效用水平降低，“不响应”是地方政府效用最大化的行为选择目标。中央政府要想顺利推进制度变迁，不仅要采取惩罚措施来改变博弈结果，同时还需改变双方效用水平影响因素。如改变中央政府和地方政府在市场化中的收入分配比例；将地方政府政绩考核的短期政绩和长期政绩结合起来，并适度增加推进土地市场化政绩的比重等措施推行促使地方政府响应中央政府制度变迁。
２．３．２地方政府和农民间的博弈分析
在此博弈中，参与人为地方政府和农民。信息是完全的，参与人的行动顺序是可以观测到的。地方政府的行动选择有：维持原状（不响应中央政府的制度变迁）和推进变迁（响应中央政府的制度变迁，并采取行动推进），行动集合为：｛维持原状，推行变迁｝。在地方政府与农民间的博弈中，不管地方政府是否响应中央政府，农民都会采取一些行动来保护自己的权益，因而博弈双方的行动没有像中央政府和地方政府间那种明显的先后顺序。在地方政府不响应中央政府的制度变迁时，因为中央政府的行动是维护农民权益的行动，农民会采取行动来响应号召推进制度变迁。故，对于农民来说采取的行动集为：｛保持原状，非法进入，市场化｝。
假设地方政府在维持原状时承担中央政府惩罚的成本为C２（C１＝C２），地方政府维持市场秩序和防止农民非法进入成本为C３，由于农民非法入市扰乱土地市场成本为C４，推行制度变迁时收益为R２；农民在地方政府选择维持原状时而选择非法进入的收益为R３，被政府发现的惩罚成本为C５，当地方政府允许市场化推进时，农民进入市场得到收益为R４（R４＞R３）。具体博弈关系见图３，当地方政府维持原状时，农民的行动集合有（保持原状、非法进入），当地方政府采取推行变迁时，农民的行动集合有（非法进入，市场化）。由博弈结果图３可以看出只有在地方政府采取推进制度变迁、农民采取规范的市场化行为时两者才能达到纳什均衡，双方受益达到最大化，均衡收益（R２，R４）。
由以上分析可以看出地方政府在上级的监督和督促下、在农民非法进入市场的迫使下，如果不响应中央政府的制度变迁，则要付出巨大代价（C２＋C３＋C４）。由此可以认为，为了自身的利益最大化目标，地方政府不得不响应中央政府推进制度变迁。
中央政府
（０，０）
地方政府R ０－C ０′，R １（C ０，C １）维持原状推行
变迁不响应响
应图2中央政府与地方政府博弈关系图
Fig.2Diagram of game relationship between central
government and local government 策略
保持原状非法进入市场化
维持原状（C ２，０）（C ２＋C ３＋C ４，R ３－C ５）维持原状（R ２－C ４，R ３－C ５）（R ２，R ４）农民
地方政府
图3地方政府与农民博弈关系矩阵图
Fig.3Matrix diagram of game relationship between
government and farmers ３制度供给的路径
政府具有较大的资源配置权以及合法使用暴力的权力，所以在任何制度变迁、改革的初始阶段，权力中心是改革的倡导者和组织者，权力中心的制度创新能力和意愿是决定制度变迁方向的主导因素［１１］。因而在城乡一体的土地市场制度变迁的初始阶段，制度供给者也必然是由政府来承担。当然随着土地市场化配置的法律法规基础建立健全和市场化改革的深化，政府逐步退出，排他性产权逐一确立，农民也有可能成为制度变迁的推动者。由此本文将按照制度供给的主体不同分为“供给主导”、“中间扩散”、“需求诱致”三阶段。
从前面中央政府和地方政府利益取向和博弈关系可以看出，在变迁的第一阶段，中央首先发现潜在收益进行制度供给，而地方政府因为发现自己在初始阶段没有潜在收益反而会失去较大的土地出让收益。在这一阶段中央政府是制度变迁的供给者，是制度变迁的“第一行动集团”，地方政府是被强制接受。在这一阶段表现为明显的
“供给主导型”变迁方式。该阶段中央政府通过建立和完善土地市场法律法规、改善制度环境、改变治理结构等一系列措施推进制度变迁。当制度变迁的进一步推进时，对于地方政府，一方面受到中央政府和农民双重挤压，另一方面又发现土地市场化后的潜在收益，开始自发性地推进土地市场的规范性建设。地方政府发现潜在收益后，积极推进市场规则的建立和完善，以获得地方经济的持续发展和地方财政的收支平衡。在第二阶段地方政府成为制度变迁的供给者，是第二阶段制度变迁的“第一行动集团”，表现为一种“中间扩散型”制度变迁方式。当市场体系框架的进一步完善，农村集体土地和城市土地一样具有明晰的使用权人、透明的市场价格、公开的交易信息、完善的交易制度、公开的法律保障时，政府逐步退出、排他性产权逐一确立，农民拥有自己合法权利，制度变迁是否发生主要取决于农民或其他参与创新的个人或团体的推动力量，表现为一种“需求诱致型”制度变迁。４政策启示
（１）由中央政府首先推动政策法规的修订，制定统一的土地法律法规。中央政府在土地市场制度变迁的初始阶段承担“第一行动集团”角色，且中央政府是国家法律法规的制定者，应由中央政府首先推进法律法规的修订改变城乡二元土地制度，给予农村集体土地入市的权利，从法律上给予建立城乡一体土地市场留足空间。建议首先在《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《土地承包法》中尽快修改与保护农民土地权益相冲突的法律条款，给予农民、农村集体真正的权利，允许部分在规划建设范围内的农村集体土地进入市场，让农民享有土地非农化进程中的土地权利，赋予和保证两种所有制（国家所有和农村集体所有）的土地都享有参与工业化、城市化的同等机会29田光明等：中国城乡一体土地市场制度变迁路径研究
３０中国土地科学２０１０年２月第２期和权利，做到“同地、同权、同价”。
（２）改革征地制度，打破政府垄断一级市场。严格界定征地范围，对公共利益逐步列出详细清单的形式给出，区分政府与军事、基础设施、社会公益事业、国计民生等项目。推行征地补偿到征地市场价格的转变，充分体现并保障农民的土地权益从双重管制到单一管制，公开征地程序，让公众参与到征地的标准制定的过程中，并建立仲裁机制进行监督。在农村集体建设用地使用权、农村宅基地用益物权等确权后，推进有序流转，打破政府垄断一级土地市场。
（３）创新公共财税体系，增设物权税等税种，保证地方政府的财政收支。在二元土地市场制度下，地方政府通过征收土地获得大量预算外收入来弥补预算收入不足，但在一体化市场制度下，“土地财政”必然减少甚至逐渐消失，要保障地方政府的财政收支平衡就必须建立新的财税体制。如：开征物权税，把物权税作为地方财税来源，保证财政正常收支，推进地方经济发展。
（４）强化规划管理，并研究制定城乡一体土地市场管理办法和规则。加强规划控制管理，建立空间规划体系，制定有序的空间发展方向，同时制定地块层面的规划设计，严格用途管制。此外，在农村集体土地允许入市的情况下，必然出现不符合规划等违法行为出现，为防止农村建设用地进入市场对原有市场造成冲击、防止农民将大量农地转为建设用地换取暂时利益而造成耕地减少等现象的出现，必须首先研究出台城乡一体土地市场的管理办法和规则，来保障土地市场的建立和完善。
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中国古代的土地制度 摘要：中国古代的所有制关系主要是指土地所有制，它是一定生产力水平的产物，其产生、发展、衰落均与生产力发展变化密切相关。从本质上讲，我国奴隶社会和封建社会的土地制度都是私有制。 关键字：土地制度发展演变土地兼并 正文： 一、我国古代主要的土地制度 1、奴隶社会的井田制 我国古代奴隶社会主要土地制度是井田制，它是奴隶社会经济基础的基本形式。井田制，兴于商朝，盛于西周，瓦解于春秋。井田制的土地所有权属于国王，诸侯臣下只能世代享用，不得转让，奴隶主驱使奴隶集体耕作并剥夺奴隶的劳动成果，井田制适应奴隶社会时期低下的生产力发展水平，成为分封制的经济基础。春秋后期，随着土地私有制的发展，井田制逐渐瓦解，封建剥削制度确立起来。 春秋战国时期，由于铁器的使用和牛耕的逐步推广，大量的荒地被开垦出来，出现了许多井田制公田以外的私田。私田主人控制着私田产品，不缴纳给国君，而且改变了对耕田者的剥削方式，即让劳动者交出大部分产品后，可以保留一部分产品。这样，耕种的人就转变为封建农民，私田主人成为封建地主，农民向地主缴纳地主。这就是封建土地所有制的剥削方式。顺应这一历史发展趋势，春秋时期的的诸侯国改革中，都涉及到了国家赋税制度的变革，如齐国管仲的“相地而衰征”和鲁国的“初税亩”，都实行按亩收税，促使耕地由奴隶社会土地国有制转向封建社会土地私有制；战国时期，随着地主阶级变法运动的开展，最终在
各诸侯国确立了封建土地所有制。典型事例如秦国的商鞅变法中“为田开阡陌封疆”，废除井田制，以法律形式确立了土地私有制度。 2、封建社会的土地所有制 我国古代封建社会存在着土地国有制、封建地主土地所有制和农民的个体土地所有制三种主要土地制度形式。其中，封建地主土地所有制占支配地位，是封建生产关系的基础。 （1）封建地主土地所有制在中国存在了两千多年，对于中国封建经济的发展，社会经济的繁荣起过积极作用，但其闭塞性和自给自足的特点却严重地阻碍了封建社会内部商品经济的发展，使商品交换处于极不发达的状态，限制了手工业通农业的分离，使手工业无法独立形成独立的经济部门，对整个社会经济的发展产生了不利影响，尤其是明朝中后期资本主义萌芽出现后，成为资本主义萌芽发展的严重障碍，造成中国社会的长期贫困和落后。它形成于春秋战国时期，到新民主主义革命后的土地改革被消灭。 （2）个体农民土地所有制，虽不占主要地位，但却是对封建生产关系内容的重要补充，它与封建地主土地所有制共同构成封建经济基础，是专制主义中央集权制度建立和长期存在的重要基础。这种小自耕农的自然经济和小生产者的小商品经济以家庭为单位，“男耕女织”、自给自足，分散在社会各个角落。在新民主主义革命时期，随着中国共产党领导的土地革命和土地改革运动的进行而不断的发展壮大，到新中国成立后，随着新解放区的土地改革的完成，达到高潮，至1953年—1956年对农业的社会主义改造完成，这一经济成分转化成了社会主义集体所有制。（3）封建土地国有制，大致有王田制、屯田制和均田制等具体表现形式。新莽政权的王田制从形式上看与井田制相似，但本质上仍属于封建性质的土地制度。屯田制在中国的许多朝代都出现过，如西汉、东汉、曹魏、金朝、元朝、明初和清初。均田制主要在北魏和隋唐时期实行，主要特点有：社会上存在大量的无主荒地和劳动力，这是实施均田制的前提条件；政府把掌握的土地分给农民，并不触动贵族地主的利益；受田的农民必须完租纳调服役，贵族地主却无此负担。 二、中国古代封建社会土地制度演变的规律 中国古代封建社会生产关系的突出特点是：封建地主土地私有制为主体，国家政权控制部分土地，小农土地私有制也占有一定的比例。国家政权控制的土地，除皇族、贵族、功臣直接享有外，许多封建政权往往分给农民耕种，向他们征收赋税，以保证
改革开放以来中国农村土地制度的演变 [摘要]改革开放的三十年,也是中国共产党不断推进农村土地制度创新的三十年。本文解读了家庭联产承包责任制出台的背景,全面介绍了家庭联产承包责任制的历史演进过程,旨在总结其经验，从而探出一套适合我国现阶段农村实际的土地制度。其经验主要有: 土地制度的改革,必须充分调动农民的积极性，使制度内的农民受益; 必须尊重农民的创造性选择; 必须循序渐进,建立健全多层次的农村社会保障体系，确保农村社会稳定。 [关键词]农村土地制度变迁;家庭联产承包责任制;历史经验 2008年是中国改革开放三十周年，这三十年，也是中国共产党不断推进农村土地制度创新的三十年。三十年来，中国农村土地制度的成功转型---家庭联产承包责任制的实施，发挥了巨大的制度效应，它极大的解放了农村生产力，彰显了中国农民的创造力，可以说，中国农民创造了世界的奇迹：用世界上7%的土地养活了22%还多的人口。 一、家庭联产承包责任制出台的历史背景 改革开放前，我国农村实行的是人民公社的“三级所有，队为基础”的土地的集体所有制，它是伴随着上世纪50年代后期农业合作化运动和“大跃进运动”而诞生的,这种土地制度规定了我国农村土地是以生产队为基本所有单位，是以土地的集体所有为特征的，在当时生产力水平有限的国情下，这种集体所有的土地制度是中国共产党引导农民改变农业落后面貌的唯一的正确的制度选择。其在实施的20年间, 确实比那种“个体的、分散
的、落后的建立在个体私有制基础上的小农经济”有活力，为国家完成工业化原始积累,为了适应国家当时优先发展重工业战略的历史过程中做出的不可磨灭的贡献。 1978年国家初步工业化的目标已经顺利实现,工业化原始积累已经完成,人民公社制已完成了其应有的历史使命,其弊端也日益暴露。 人民公社制本质上是高度集中的“政社合一”体制，由于受到“左”的指导思想影响，强调提出合作化运动高潮的到来，强行在全国建立高级农业合作社，并建立以“一大二公”为特点的人民公社，实行统一核算、统一分配、统一安排生产、统一调配劳力，彻底废除农村土地私有制，彻底剥夺农民对土地的私有权，从而使土地乃至农民的生产资料、生活资料等都属公社共有，由公社统一经营。由于管理权限过于集中和分配上的平均主义,严重挫伤了广大农民的生产积极性,阻碍了农业生产的发展,农民生活长期得不到改善。到1978年,全国尚有2. 5亿农民的温饱问题没有解决。因而，一轮新的农村土地制度变革迫在眉睫，一种新的农村土地制度安排呼之欲出。1978年安徽凤阳县小岗村18户农民的分田单干，包产到户，揭开了中国农村改革的序幕，土地政策的变革成为农村改革乃至中国改革的突破口。[1] 二、家庭联产承包责任制的实施和演进 改革开放以来，我国土地管理制度发生了巨大的变化，且带有鲜明的渐进发展的特征，家庭联产承包责任制，作为一种新的农地制度在具体的实施过程中，经历了两大历史时期:第一轮土地承包时期（1978-1993年)，第二轮土地承包时期(1993年-至今)，具体可分为四个阶段[2]：
新中国农村土地制度演变及启示 摘要毛泽东主席说：中国的问题是农民问题，农民的问题是土地问题。新中国成立60年来，我国的土地制度经历了多次变革，但土地问题至今仍在很大程度上困扰着我国经济社会的发展。研究我国土地制度，尤其是新中国农村土地制度的变革历程及其影响，能为我国制定有关土地的方针政策提供借鉴和参考，具有重大意义。 关键词土地制度改革农村 一、土地制度与土地制度改革 1、土地制度 土地制度是反映人与人、人与地之间关系的重要制度。它既是一种经济制度，又是一种法权制度，是土地经济关系在法律上的体现，是构成上层建筑的有机组成部分。 土地制度有广义和狭义的概念之分。广义的土地制度是指包括一切土地问题的制度，是人们在一定社会经济条件下，因土地的归属和利用问题而产生的所有土地关系的总称。广义的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地规划制度、土地保护制度、土地征用制度、土地税收制度和土地管理制度等。狭义的土地制度仅仅指土地的所有制度、土地的使用制度和土地的国家管理制度。 在新中国成立后的一个很长的历史时期内，由于特定的历史原因，在人们的传统观念上，习惯把土地制度理解为狭义的土地制度。改革开放特别是实行社会主义市场经济以后，随着我国社会经济制度的不断变化和发展，人们对我国土地制度含义的理解不断深化和发展。新的观点摆脱了旧的思想观念的束缚，更强调广义的土地制度，在重视土地所有制度、土地使用制度、土地的国家管理制度的同时，更增强了对新形势下由新的土地关系所产生的新的土地制度的关注程度，诸如土地利用制度、土地流转制度、耕地保护制度、土地用途管制制度等等。 本文所指的是广义的土地制度，但主要探讨的是土地的所有制度、土地的使用制度和土地的国家管理制度。 2、土地制度改革 土地制度改革，顾名思义，就是为了适应生产力的发展要求，推动经济社
中囯古代土地制度概论 原始社会土地是公有的，随着人类进入阶级社会后，土地制度也开始发生了变化，由原始社会的氏族、村社公有转为奴隶主国家所有。夏朝的建立是我国奴隶社会的开端，经过商、周的进一步发展，土地成为以井田制为标志的奴隶主国家所有。随着农业生产率的提高和奴隶制的逐渐解体，社会各阶层对土地私有的要求日趋强烈，进入春秋战国之时，土地私有战胜土地国有而蓬勃发展起来了。 我国封建土地私有制产生于春秋战国，到秦汉最后形成，为封建土地私有制发展的早期阶段。封建社会的土地所有制，由封建国家土地所有制、封建地主土地所有制和个体农民土地所有制三种形式组成，并在不同的历史时一期随着社会经济的发展变化，阶级斗争的涨落，在比重上迭有升降，然而地主土地所有制总是占着支配地位。 春秋时期，社会生产力有了重大发展，铁器得到广泛使用，逃往的平民和奴隶纷纷开垦荒地，这些新垦之地，为开荒者隐瞒下来，成了私田。私田的产生，土地国有观念动摇了。春秋中期，私田土地急剧增长，到末期出现土地买卖，此时奴隶主也更热心于私田的扩大和经营，各国先后进行了税制改革，放弃土地国有的井田制，承认了土地私有制。 战国时期各国都实行改革和变法，商缺两次变法，“改帝王之制，除井田，民得买卖”，它标志着占统治地位的井田制宣告结束，土地私有制已经形成。这一时期，地主阶级虽已形成，但人数还不是很多，所占土地数量也不大。 秦汉时期地主土地所有制得到充分发展。公元前216年，秦政府颁布命令:“使黔首自实田”，私有土地得到了封建政权的确认和保护。秦灭六国后，对于地主占有大量土地没有干预，虽下令迁徙各国旧贵族和豪富，但他们占有的土地状况并未改变，到秦末依然是“官者田连降陌，贫者亡立锥之地”。秦末农民大起义推翻了秦王朝，给地主阶级以沉重打击。 西汉政权建立后，采取一系列与民休息的政策，使农民占有少量土地。但封建经济的发展必然导致土地兼并，至西汉末年土地终于引发了绿林、赤眉大起义，颠覆了西汉政权。东汉政权建立后，为了限制豪强大族兼并土地，公元三十九年下令度田，地方豪强竟发生武装暴动，度田不了了之。以后东汉政府再也没有推行干预地主私有制的政策，东汉的封建大土地所有制在不断发展，出现了战国秦汉时期又一次土地兼并高潮。 魏晋南北朝至隋、唐前期为封建土地所有制发展的中期阶段。这一时期是历代封建王朝对土地所有制关系进行国家千预极为频繁时期，然而地主大土地所有制仍在向前发展，土地日益集中。 三国长期战乱，中原地区出现了大量“既不在官，亦不在民”的无主荒地，曹操为了解决急需的军粮和普遍存在的饥荒间题，将这些无主荒地转化成国有土地，实行屯田。西晋建立后，屯田制罢废，贵族官僚争相侵占官田，豪强地主兼并土地益盛，国有土地在削弱，私有土地在发展。十六国时期，使北部中国遭受严贡破坏，豪门大族趁机大量占有土地和人口，规模庞大的田庄，这不利于封建政权的巩固和皇权的集中。孝文帝于太和九年(485年)下令均田，试图将所有权不同的各类官私土地最大限度地纳入国家统一分配的轨道，但却没有撼动地主土地，魏末年土地兼并严重，均田制受到破坏。后来北齐、北周虽重新颁布了均田令也多流于形式了。 随唐两朝基于建国之初荒闲土地大量存在，为使流亡的农民回到土地上进行生产，实行赋役制度，继续推行了均田制。随唐两朝的均田制对于地主的土地兼并多少给予限制，农民也得到了一点土地，在一定程度上改变了不合理的土地占有情况，推动了农业生产的发展。但是始于太和九年的均田制，随着土地兼并的愈演愈烈，至唐中叶彻底崩溃。总之，魏至唐前期土地制度有着与过去明显不同的特点，这一时期政局变动大，土地制度随着也几次变动，可以说是秦汉至明清土地制度变动最大的时期，也是国家对土地占有进行干预最频繁的时期。从唐后期至明清(1840年前)为封建上地所有制的后期阶段。这一时期地主土地所有制逐步摆脱国家法权的强力扭曲，土地自由买卖已冲破了汉唐间政治上的干预和社会传统的制约;:仁地兼并由非法到合法，由隐蔽到公开，以更大的势头向前发展着。均田制弛坏后，封建国家采取“兼并者不复追正，贫弱者不复田业”的政策，以庄田制经济为特点的大土地所有制得到普遍发展，并且延续到明清。两税法的实行，标志着均田制为庄田制所代替，这是地主土地所有制发展中又一转扳点。北宋建立之初，自耕农有所发展。但赵宋政权认为“富室连我汗陌，为国守财尔……兼并之财，乐于输纳，皆我之物”，因而采取“不抑兼并”的政策，土地买卖无任何限制。土地兼并较之前朝有过之而无不及，地主田庄迅速发展，土地迅速集中。北宋以来长期积累的土地兼并和集中的问题，经过元末农民大起义得到了调整和缓和。但明中叶后“毋许兼并”又变成一纸空文。土地兼并产生的流民问题，最终引发了明末农民大起义。清统治者鉴于明朝灭亡的教训，对官僚地主的特权加以限制，除了用暴力手段在华北大规模圈地外，更多的用经济手段通过买卖占有土地。 综上所述，中唐以降，“两税法既立，三代之制皆不复见”，这一变化，不但彻底结束了长达三百牟之久的均田制，而且标志封建地主土地所有制已摆脱“三代之制”田土的授受、买卖、转移、继承的法杖限制，以一种较为自由发展的形式进入新的里程。在“田制不立”、“不抑兼并”的新时期，地主阶级千方百计购置田产，形成了累千上万亩的大地主，实通绝了地主阶级独占夭下田土的愿望。在土地所有权转移方式上，几随着唐宋以来商品经济的发展，自由买卖渐成地权流动的主要方式。虽曹一度以圈占、
中国土地制度的历史变迁分析 摘要：农业是国民经济的基础，作为农村经济制度基础和核心的土地产权制度是农业经济增长的关键。农村土地产权制度安排不仅关系到农业现代化的实现和农村经济的全面发展，而且对整个社会经济的发展都具有举足轻重的作用。从特定意义上说，农村土地及其产权关系问题的存在，制约着我国“三农”问题的解决乃至城镇化发展的步伐。本文以农村土地制度为研究对象，以农村土地的产权关系为主线，运用新制度经济学理论，采用定性与定量相结合以及多学科综合分析的方法，较为系统地回顾了中国土地制度的历史演进过程，然后对改革开放以来的土地制度变迁进行了重点审视。在此基础上分析了土地制度创新的现实基础与应当遵循的原则，对我国农村土地产权制度未来的创新模式提出了初步构想。 关键词：农村土地制度制度变迁分析与启示 The history change analysis of land system in China Abstract：Agriculture is the foundation of nation economic,land peropertiy right institution is the key of agriculture economic growth.Under the circumstance of issues concerning agriculture, countryside, and farmers attracting more and more public attention, the author systematically analyzes and discusses the history, the reality and the future of rural land policies in China from the view of its innovation, striving to offer novel ideas to tackle issues concerning agriculture, countryside and farmers effectively. This paper takes rural land institution as an object of study,takes property rights relationship and management relationship of rural land as a main clue,uses the theory of new institutional economics,adopts the method of combining quantitative analysis and qualitative analysis,reviews systematically the developing process of rural land institution in China,especially since 1978.analyses the innovative mechanism institutive achievement and being faced with difficult position and gauntlet of the present rural land institution in China and defines the objective and following principles of rural land institution innovation proceeding from the actual conditions of our country,on the basis of these,constructs the innovative models by stages of rural land property rights institution and management institution. Key Words: rural land institution,institution change,analysis and enlightenment
第27卷 第7期2013年7月Vol.27 No.7Jul.,2013 中国土地科学China Land Sciences 收稿日期：2012-10-12 修稿日期：2013-06-08 基金项目：教育部人文社科规划基金项目（12YJA790217）。 第一作者：韩德军（1980-），女, 内蒙古通辽人,博士，副教授。主要研究方向为土地经济与土地制度。E-mail: hdj1532@https://www.doczj.com/doc/e116057036.html, 中国农村土地制度历史变迁的进化博弈论解释 韩德军1,2， 朱道林1 （1.中国农业大学资源与环境学院， 北京 100193；2.贵州财经大学资源与环境管理学院，贵州 贵阳 550004） 摘要：研究目的：解读中国农村土地制度历史变迁规律，分析现阶段农村土地制度改革的取向。研究方法：通过构建中央政府、地方政府、农民集体、农民4方动态进化博弈模型，分析新中国成立后农村土地制度历史变迁中各利益主体博弈进化关系特征及约束条件。研究结果：生成了各利益主体进化博弈关系表及策略对比趋势图。研究结论：（1）新中国成立后农村土地制度以中央政府强制性制度变迁为主导；（2）中国农村土地制度变迁是一个由强制性向诱致性过渡的历史过程，中国农村土地制度的改革应该顺应这种趋势；（3）农民集体是中国农村土地制度历史变迁中中央政府策略选择不完全的产物，其产权关系不清、权能缺失。（4）应该有针对性地完善现行土地产权制度，促使现行农村土地制度由城乡二元体制向一元体制过渡。 关键词：土地制度；历史变迁；进化博弈论；农村 中图分类号：F301.24 文献标识码：A 文章编号：1001-8158（2013）07-0021-07 Game-theory Analysis on the Evolution of Rural Land Institutions in China HAN De-jun 1,2， ZHU Dao-lin 1 （1. College of Resource &Environment, China Agricultural University, Beijing 100193，China; 2. College of Resource & Environment Management, Guizhou University of Finance and Economics, Guiyang 550004，China ） Abstract: The purpose of this study is to interpret the regularity of the historical evolution and the reform direction of rural land system in China. Methods include a dynamic evolutionary game model among central government, local gov-ernments, rural collective organizations and farmers. The main result of this paper is a diagram that represents the com-parison and the tendency of game strategy of the interest subject, which is obtained through analyzing the characteristics and the constraint conditions of evolutionary relationship of the interest subject in the processes of the rural land system change. The main conclusions are as follows. 1） The institutional change of rural land system was driven by the central government since the establishment of PRC; 2） Generally, Chinese rural land system change shows a trend from forced pattern to induced pattern. Therefore, the ongoing reform of Chinese rural land system should follow the trend; 3) The rural collective organizations are the result of the incomplete strategic chosen by the central government in the history
中国城市土地使用制度改革 我国传统城市土地使用制度是一种对土地实行行政划拨，无偿无期限使用，禁止土地使用者转让土地的制度。其基本特征就在于:一是行政划拨，二是无偿无限便用，三是禁止转让。 行政划拨是指土地由政府有关主管部门调拨使用，具体包括两个方面:一是土地使用者如果需要土地，不是通过市场购买或租赁获得，而是按照一定的建设用地程度，首先申请建设项目，待有关部门批准后，再持有关批准文件向土地管理部门提出用地申请，经审查批准后.，由土地管理部门无偿拨给。二是国家因经济、文化、国防建设或举办社会公共事业.如果斋要土地使用者其时正在使用的土地，不是通过购买或租赁方式取得，而是运用政府行政手段无偿调拨。无偿无期限使用是指土地使用者从政府得到用地时不支付地价，在使用土地过程中也不缴纳地租或土地使用费。同时国家在将土地划拨给土地使用者时，也没有具体规定明确的土地使用期限。除非基于国家利益需要由新的使用者使用该土地，否则原来的使用者可以无限期地占用。禁止转让是指原有土地使用制度下禁止土地使用者以买卖、出租、抵押、赠与、交换、典当等交易方式将土地转移给其他单位或个人使用。 经过建国以后长期的实践，上述城市土地使用制度的弊端日益明显，主要表现在，一是不利于土地资源的合理配里和高效率使用，二是不利于城市经济发展和城市建设资金的良性循环，三是不利于准确评价企业的实际经营效果，由于无需考虑用地成本，企业和事业单位土地浪费严重。改革开放以后，这种土地使用制度更加显得不适应，从20世纪80年代开始逐渐对城市土地使用制度进行改革。大致经过如下几个阶段: (一)征收土地使用费 1982年，深圳开始按城市土地的不同等级向其使用者征收不同标准的使用费，全国不少城市从1984年开始也陆续采取这种做法。例如，上海市政府根据1979年全国人大通过的(中外合资经营企业法)及以后全国人大、国务院颁布的中外合作、合资和外资企业法律、法规对三资企业征收场地使用费或土地使用费的规定，组织有关部门对土地有偿使用的收费形式、方法和土地用途、等级标准进行了专题调查研究。在此基础上，依照国家有关法律、法规制定了《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》，规定凡外商投资企业利用中方原有的房屋土地，新征用(使用)、划拨的土地，租赞的房屋场地举办合资、独资企业，均必须缴纳土地使用费，并对土地使用费收取标准、适用范围、操作程序、调整方式等作了一系列规定。该办法将全市土地按用途和位置分为6类10级，土地使用费按不同的土地用途和等级收取，每年每平方米最高为人民币100元，最低为人民币0.5元;土地使用费标准的调整间隔期不少于3年，每次调整幅度不超过标准的30%。依据这一办法，上海从1986年11月起对外商投资企业开征土地使用费，在土地有偿使用方面跨出了历史性的第一步。 土地使用费系指使用土地资源的费用，不包括征地拆迁安置费用和基础设施建设费用。随着上海城市经济结构的调整和大规模的城市基础设施建设石用地性质的分类设置和地段等级的定位与实际情况不尽一致的矛盾日益突出，并且与物价指数的升幅不相协调，表现在土地使用费偏低，同土地出让价格的差距拉大。为了保护土地所有者和土地使用者的合法权益，适时、合理地调整土地使用的征收标准，有利于优化城市土地使用结构，提高土地利用效率，真正体现土地
秦朝的土地制度： 秦的土地资源属于国有，由于当时地广人稀，为了更好地开发利用土地资源，秦制定了如下法规：大面积授田给农民。《商君书·算地》中提出，每个成年农民由国家授田“小亩五百”（一庶民可得143亩）。按《说文》“六尺为步，步百为亩。秦田二百四十步为亩”的记载可知，前者为小亩，后者为大亩。 基于土地国有化制度强化的思路，授地后，设定阡陌封疆，不许私自更动；如每个农户所获得土地数量及向国家缴纳的赋税都相等；如努力耕种者可以免除徭役（劳役和兵役）等。《史记·秦始皇本纪》载：如果向国家交纳一千石粮食，就可以得到一级爵位。按当时的制度，爵位高者就可以做官。 （所谓“阡陌”，指“井田”中间灌溉的水渠以及与之相应的纵横道路，纵者称“阡”，横者称“陌”。“封疆”就是奴隶主贵族受封井田的界限。“开阡陌封疆”就是把标志土地国有的阡陌封疆去掉，废除奴隶制土地国有制，实行土地私有制。从法律上废除了井田制度，确立了土地私有制。法令规定，允许人们开荒，土地可以自由买卖，赋税则按照各人所占土地的多少来平均负担。此后秦政府虽仍拥有一些国有土地，如无主荒田、山林川泽及新占他国土地等，但后来又陆续转向私有。依法律形式承认土地私有，允许土地买卖。这样就破坏了奴隶制的生产关系，促进了封建经济的发展。） 汉朝的土地制度: 汉朝土地制度是土地私有制，可自由买卖。汉景帝实行的改革是削藩制度。内涵：绝大多数诸侯王国仅领有一郡之地，其实际地位已经降为郡级，国与郡基本上趋于一致。抑贬诸侯王的地位。 影响：国家逐步统一，加强了中央集权，而且诸侯王已经不再具有同中央对抗的物质条件。战争的减少为农业的发展提供了保障 汉朝存在三种土地所有制形式：封建国家土地所有制，地主土地所有制，自耕农土地所有制。 （1）封建国家土地所有制，国有土地，直接由国家政权掌握的土地，所有权归国家，叫做公田。 主要包括：一是全国的森林、荒地，河流；二是皇帝的林园；三是分散在各地没收的富人、豪强、商贾的土地。 公田的经营方式： 一种是假田制：就是把国有土地出租给无地农民耕种，史称“假民公田”，农民要交税。 一种屯田制：从汉武帝开始大规模屯田，屯田分为民屯和军屯，民屯要交纳地租，屯田者主要是内地迁徙的移民。军屯由戍卒耕种，屯田卒由政府发给农具、耕牛，收获的粮食交国家。屯田卒的衣食由政府拨给。 （2）、地主土地所有制：地主、豪强、大官僚、富商占有的土地，其来源，有的是通过赏赐，有的是兼并，也有的是通过抢占和买卖。
中国土地制度的演变 1、先秦： 西周实行井田制，是奴隶社会的经济基础，是一种土地国有制（实际上是周天子土地私有），它规定：一切土地周王所有；受田诸侯世代享用，不得转让买卖；要向周王交纳贡赋；奴隶在井田上集体耕种。 春秋时期，齐国的“相地而衰征”指根据土地多少和田质好坏征收赋税，鲁国的“初税亩”实行按亩收税，它们不再区分公田、私田，都促使土地由国有制向私有制转化。 战国时秦国的商鞅变法，重农抑商，奖励耕织；废除井田制，以法律形式确立土地私有。 2、秦汉：秦朝开始实行土地私有制，按亩纳税；当时土地兼并严重，农民承担的徭役繁重、赋税沉重。西汉实行编户制度，正式编入政府户籍的百姓（编户齐民）依据资产多少承担赋税、徭役、兵役； 3、隋唐：实行均田制（仅按人口分配国家掌握的土地），它是府兵制和租庸调制的经济基础。隋和唐朝前期实行租庸调制。隋朝农民年满五十，可纳绢代役。唐朝时，“租”指成年男子向官府交谷物，“庸”指纳绢或布代役，“调”指每年缴纳定量的绢或布。 唐朝后期由于土地兼并盛行，均田制无法推行，租庸调制无法维持，国家财政收大为减少，唐德宗时实行两税法，即两种征税标准（资产、田亩）和两个交税时间（夏、秋两季）。其意义在于：税制得到统一，保证国家财政；改变人丁为主，放松人身控制；扩大税源，增加收入，减轻负担；是封建赋税制度的重大改革。缺陷是：土地兼并日益严重；赋税转嫁农民身上；加派许多苛捐杂税。 4、宋元：北宋初在各路设转运使，规定地方赋税大部分转运中央，消除了地方割据的物质基础；中央设三司使管理财政收入。北宋“不抑兼并”，土地兼并严重；王安石变法的理财措施包括：青苗法、募役法（纳钱代役）、方田均税法、农田水利法和市易法。 5、明清：明初，地方设布政司，统管地方民政和财政。明神宗时推行“一条鞭法”：多税合一，折成银两，役银分摊，人田分担。意义：减
谁是中国土地的拥有者 ------制度变迁、产权和社会冲突何·皮特第一部分土地管理历史 清朝土地管理是以习惯而非法典；民国时制定不动产登记法规，准备进行土地和调查登记；国民政府名义上统一中国，但并未获得全中国的土地控制权。 一、农村 （一）地产 20世纪30年代卖老革命根据地发起了土改运动，中农合富农可以保留部分土地，在没收地主的土地的同时也留给他们一些维持生计的土地。第二次世界大战结束后，许多富农和地主因此丧生。1956年高级农业生产合作社成立土地全部收归国家和集体所有。1958-1960大跃进彻底失败，中央分散集体土地所有权，将集体土地所有权由人民公社（乡镇）下放到生产队（村）。1958年以前，土地自由度较高，每个农民都有一块自留地，1958年全部自留地收归人民公社，农民以家庭为单位与合作社签订承包合同,其必须以较低的指定价格向国家出售额定粮食，剩余部分可以自由出售。1978年之后，家庭联产承包责任制，以家庭为单位的私营农作方式。 家庭联产承包责任制（类似登记制）上，国家希望建立承包合同系统，但是未能成功实施，原因有二：一方面农民认为农村习惯向整个村子颁发统一合同或者由村集体保管个人合同；其二是土地的再分配，即使农民签订了承包合同，在合同期内由于出嫁等人口流动，村集体仍然会非法重新分配土地。原因在于农村土地是农民的生活来源和社保系统，重新分配可以保证每个农民都有土地。 但是这种制度模糊也有负的外部效应， （二）房产 改革开放之前，每个农民都有自己一套住房和宅基地使用权，不用交付租金，人们联系紧密，没一家知道别家住在哪里，所以不用登记（不正规的、习惯的机制）。改革盖房之后，农村房产被非法买个了城市和国外的投资者，这样的叫做小产权房。 另一种小产权房是指农村土地被非法征用，从农业用地变为城市建设用地，但是所有权还是属于农村集体。 《土地管理法》《确定土地使用权和所有权的若干规定》 《物权法》-土地的登记程序，权利、职责和责任进行规定。 二、城市： （一）地产 土地所有权归国家所有，无需登记；土地使用权需在国土资源部登记，房地产所有权需要在建设部登记。 （二）房产 改革开放之前，单位向员工提供社会住房，改革开放后，单位向员工以低于市场价格出售住房的所有权。目前仍有单位向员工出售住房，但是员工获得的是不可交易的使用权，登记只需要在单位登记。 私人房产需要到住房和城乡建设部登记。 第二部分绪论： 一、透析制度变迁、信用和产权 两个层面：全国制度和地方制度：实施对象是乡县市（地级）等行政单位
中国历史上的土地制度 前言：中国历来是一个以农业为基础的大国，农业人口占绝大多数，农民的土地问题是个重要问题。这个问题解决得如何，关系历代政权的兴亡治乱和社会经济的繁荣衰替。 1：夏商周时期井田制 井田制是一种国有 土地制度，一切土地属 于国王所有(性质公有). 周王把土地赐给诸侯臣 下，受田者只能世代享 用，不得转让与买卖， 兵要向周王交纳一定贡赋（内容）。那时耕地沟洫纵横，如同井字，称为井田（由来）。奴隶主强迫奴隶在井田上集体耕种。 注：由于当时生产力水平比较低，所以在井田上是成千上万
的庶人一同耕作。井田制在一定程度上适应了周代生产力发展水平。 2春秋战国时期的过渡：奴隶主的土地国有制大部分被封建土地私有制所代替 春秋：井田制瓦解 直接原因：各国税制的改革 根本原因：铁农具的出现和牛耕的推广 表现：由公田到私田。由于铁器的使用和牛耕的推广，大量荒地被开垦，出现井田制公田之外的私田。私田主人控制私田产品不缴纳给国君，而且改变了对耕田者的剥削方式，即让劳动者交出大部分产品后，可以保留一部分产品。这样耕种的人就转变为封建农民，私田主人成为封建地主，农民向地主缴纳地租。 战国时期：封建土地私有制确立 确立原因：1：生产力的进步促使井田制瓦解。（根本原因） 2各国的税制改革和变法使土地私有合法化 表现：齐国管仲的相地而衰征 鲁国的初税亩 商鞅变法：废除井田制，依法律形式确立土地私有制度
3：秦朝至清朝时期的土地私有制 注：井田制的瓦解和土地私有制的确立并不意味着全国的土地都变成私有土地了。 土地所有制的基本形式：1;地主土地私有制（占主导地位）2：君主土地私有制（即国有土地）3自耕农土地所有制 土地兼并问题 土地兼并，是指土地愈来愈集中到少数大地主、大官僚手中，而农民则越来越多地丧失土地，甚至根本就没有土地。土地兼并是封建社会中央集权的一个难以治愈的顽疾。大地主为了拥有更多的土地，采用各种卑劣手段，尤其是灾年，地主巧取豪夺让拥有土地的农民变卖自己的土地和房产沦为佃农。 封建社会中自给自足的自然经济是造成土地兼并的根本原因。封建中央政权的软弱是造成中国封建社会王朝末期土地兼并愈演愈烈的直接原因。 当土地兼并严重时，两种矛盾突出起来。一是农民与地主的矛盾，二是封建国家同地主的矛盾。这些矛盾的发展将出现两种结果，一是封建政府采取抑制兼并的措施，使兼并现象得到一定程度的缓解，二是直接导致
认为能够遵照人的意愿而控制社会进化过程，这似乎是一种 奢望。 [1]、分析框架 本文用制度经济学的概念和分析框架，对 1949— 1998 年 50 年间中国土地产权制度 [2] 变迁作以系统的分析和阐述。 制度变迁理论告诉大家，制度安排 ( institutionalarrangement )总是由起始时的均衡态势向非均衡态势过渡的，即均衡是暂时的，而非均衡则是常态； 非均衡的出现预示着制度创新和制度变迁，制度变迁 ( institutionalchange ) 分 为 诱 致 性 制 度 变 迁 (inducedchange )和强制性制度变迁 ( compulsivechange )。 结合我们讨论的主题——土地产权制度，每次土地产权制度 非均衡都会引起产权的重组。制度非均衡( institutionalnon-equilibrium )及变迁 理论构成了 本论文的主要架构。我们将 1949— 1998 年以来的土地产权制度变迁看作是由制度均衡到非均衡而引起变 迁的过程。 1949 年前的土地制度安排相对于新掌握政权的共 产党要“实现耕者有其田”的政治意志来说，是非均衡的， 于是便开始了 中国土地产权制度变 迁： 1949-1998(1)
1952 年的土地改革。而此后的以家庭为单位的小农经济相对于工业化等的制度安排，又显得非均衡。于是，强制性制度变迁——集体化便随之而到。1958 年以后的人民公社制度安排，并没有使它的创制者如愿以偿。制度的非均衡依然显现，60 年代初大饥荒的痛苦经历教育了农民及政府必须在现行制度安排之外寻找生存机会，来自底层的制度创新——“包产到户”又引起短暂的诱致性制度变迁。然而由于意识形态、统治者的有界理性和政治偏好等的作用使得这一短暂调整的流产，于是强制性制度变迁得以重演：人 民公社体制得以保留。低下的n 集体经济效率的长期徘徊，引起农民的再次“反抗” ，在现存的制度安排下，已不能满足农民收益的要求，他们不得不在现存的国家认可的制度安排的边界之外寻找能最大限度地满足自己利益要求的制度安排。有了60 年代初期的经验，“包产到户”作为制度选择集合中一个又应运而生，于是又一波诱致性制度变迁的到来，即70 年代末始于安徽凤阳小岗梨园村的家庭联产承包责任制。然而，故事并不因此而结束，家庭联产承包责任制的制度安排又引起新的非均衡、制度创新及产权的重组。 二、土地改革：强制性制度变迁及其社会、经济绩效 一）强制性制度变迁及其经济社会绩效
竭诚为您提供优质文档/双击可除 中国历代土地制度 篇一：中国古代土地制度 中国古代的土地制度 摘要：中国古代的所有制关系主要是指土地所有制，它是一定生产力水平的产物，其产生、发展、衰落均与生产力发展变化密切相关。从本质上讲，我国奴隶社会和封建社会的土地制度都是私有制。 关键字：土地制度发展演变土地兼并 正文： 一、我国古代主要的土地制度 1、奴隶社会的井田制 我国古代奴隶社会主要土地制度是井田制，它是奴隶社会经济基础的基本形式。井田制，兴于商朝，盛于西周，瓦解于春秋。井田制的土地所有权属于国王，诸侯臣下只能世代享用，不得转让，奴隶主驱使奴隶集体耕作并剥夺奴隶的劳动成果，井田制适应奴隶社会时期低下的生产力发展水平，成为分封制的经济基础。春秋后期，随着土地私有制的发展，井田制逐渐瓦解，封建剥削制度确立起来。
春秋战国时期，由于铁器的使用和牛耕的逐步推广，大量的荒地被开垦出来，出现了许多井田制公田以外的私田。私田主人控制着私田产品，不缴纳给国君，而且改变了对耕田者的剥削方式，即让劳动者交出大部分产品后，可以保留一部分产品。这样，耕种的人就转变为封建农民，私田主人成为封建地主，农民向地主缴纳地主。这就是封建土地所有制的剥削方式。顺应这一历史发展趋势，春秋时期的的诸侯国改革中，都涉及到了国家赋税制度的变革，如齐国管仲的“相地而衰征”和鲁国的“初税亩”，都实行按亩收税，促 使耕地由奴隶社会土地国有制转向封建社会土地私有制；战国时期，随着地主阶级变法运动的开展，最终在 各诸侯国确立了封建土地所有制。典型事例如秦国的商鞅变法中“为田开阡陌封疆”，废除井田制，以法律形式确 立了土地私有制度。 2、封建社会的土地所有制 我国古代封建社会存在着土地国有制、封建地主土地所有制和农民的个体土地所有制三种主要土地制度形式。其中，封建地主土地所有制占支配地位，是封建生产关系的基础。 （1）封建地主土地所有制在中国存在了两千多年，对 于中国封建经济的发展，社会经济的繁荣起过积极作用，但其闭塞性和自给自足的特点却严重地阻碍了封建社会内部 商品经济的发展，使商品交换处于极不发达的状态，限制了
改革开放以来中国土地制度演变及未来趋势 中国实行土地制度改革主要经历两轮高潮。一个出现在上世纪五十年代初期，是以农村土地权属改革和城市土地收归国有的改革为主要内容，其手段是进行土地的没收、征收和分配。另一个出现在上世纪七十年代末期，以农村土地联产责任制和城市征收合资企业土地使用费为主要内容，其手段是土地使用权的下放和有偿使用。 一、改革开放以前的土地制度演变 新中国成立以后的第一部宪法规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”形成了旧的国有土地使用制度的主要特征，一是行政划拨，二是土地无偿使用，三是无限期使用，四是不准转让。其实质就是土地资源的计划配置制度，属于计划经济体制。 这种土地使用制度在当时的历史条件下曾经发挥过积极的作用，但随着农村人民公社的建立和城市经济和人口规模的扩大，这种土地制度的弊病日益显现。主要问题是不利于土地资源的合理配置和高效使用，大量的土地资源出现浪费和资产价值的流失；另一方面大量的单位又无法获得土地资源，对城市的经济社会发展、功能分布和合理布局形成体制障碍；企业成本失准，难以准确衡量经济效益；城市的房地产业无法进入良性循环，连简单再生产也无法维持。 二、改革开放以后的土地制度演变 过时的土地制度严重制约了中国大陆的经济发展，导致文革结束不久中国实行了对内改革对外开放的发展战略。而土地制度改革又成为大陆改革开放的先声和贯穿整个过程的主要内容。从那时开始对土地使用制度的
改革，主要是在不改变国家对土地的所用权的前提下，变无偿使用为有偿使用，变无限期使用为有限期使用，变无流动使用为流动使用，沿着土地市场化的道路摸索前进。 1.开始向中外合资经营企业收取土地使用费 1979年颁布的《中外合资经营企业法》首开国有土地有偿使用之先河，以法律的形式首次打破大陆延续了将近30年的国有土地无偿使用制度。该法规定：“中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权，如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向中国政府缴纳使用费。” 在那以后，为了解决城市基础设施建设资金长期短缺问题，1982年深圳按城市内不同等级的土地向土地使用者收取不同标准的使用费。1984年广州和抚顺部分土地（经济技术开发区、新建项目、涉外项目）进行了按土地等级开征土地使用费的试点工作。1986年上海对三资企业使用的土地收取土地使用费。这些尝试虽然对旧的土地使用制度触动不大，但却是城市土地使用制度改革的重要步骤。 2.对城市经营性土地实行使用权有偿转让 1987年深圳在大陆率先试行土地使用有偿出让，出让了一块五千多平方米的土地使用权，限期50年，揭开了国有土地使用制度改革的序幕。当年12月深圳市又用公开拍卖的形式转让国有土地使用权。1987年上海市政府颁布了《上海市土地使用权有偿转让办法》，用地方法规的形式确保土地有偿转让的规范化实施。 上述举措使国有土地使用制度改革从理论探索阶段走向实践探索阶