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房地产策划与分析

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淮 海 工 学 院 课程设计报告书

题 目： 某房地产开发项目营销 与策划分析 系（院）： 土木工程学院 专 业： 工程管理 班 级： 092班 姓 名： 王海峰 学 号： 020913225

2012 年 11 月 19 日 目录 一.市场概况 1.1连云港的经济发展水平 1.2连云港的房地产发展水平 1.3项目的潜力 二.策划报告 2.1项目概况 2.2项目的资金与分期开发 2.3住宅小区定位分析 2.4规划策划(SWOT分析法) 2.5策划实施及建议 三．住宅部分户型规划建议 四．可行性研究报告 4.1市场调研 4.2内部收益率及现金流量分析 4.3可行性研究结论 五．营销报告 5.1目标消费市场细分 5.2营销计划 5.3分销渠道及合作伙伴 5.4定价策略 5.5促销手段 一.市场概况 1.1连云港的经济发展水平 作为首批开放的港口城市，连云港有其自身得天独厚的条件，可是由于中央财政和招商引资的问题，连云港的经济发展一直受到了很大的制约。2011年，连云港的经济总量在江苏排名倒数第二，存在着基数小，经济基础薄弱的问题。 但是随着中央把建设连云港港口作为一个重要议题提出来之后，省政府加大了对连云港投资的程度。连云港的经济也随之发展的越来越快，有杂志估计，20年后，连云港的经济总量将上升至江苏省的第三名。 1.2连云港的房地产发展水平

改革开放以来，连云港的房价一直保持着比较稳定的水平。但是自2002年以来，连云港的房价一直呈快速增长的趋势。博纳花园率先把房价从1000元每平方调高到2000元每平方。2011年，连云港新浦区房价均价在6000元左右。2011年，连云港的人均可支配收入为21695元。假设以一个普通的连云港上班族为例，一个月的收入为4000元，夫妻两个都拿4000元，这在连云港算是比较高的，两个人买一套120个平方的房子，不吃不喝也要8年（假设一切都不变的情况下）。所以现在的房价对于普通人来说还是偏高的。 与国内一线城市相比，连云港商业仍处于发展的初级阶段，整体商业消费层次感不强。同时，虽然核心商业圈向外围辐射，形成次级商圈，但短期内仍无法聚集人气，市区商业的核心地位将在未来一段时间内不会动摇。 连云港土地供应量集中在新区，未来新区商业市场竞争将较为激烈。传统商业风险较大，差异化、错位竞争的开发与运营模式势在必行。 连云港的房地产开发以住宅为主，大部分都是用来满足本地需求。市区小区大概分为中心区，东区，西区，南区，北区，新区六个主要版块。其中，中心区属于有价无市，房屋抢手，预计房价将继续增长。东区是市政府用地，西区房价呈上升趋势，南区是增幅最大的区域，北区是全市最低的区域，新区是潜力最大的区域。 1.3项目的潜力

该项目为天盟公司在连云港的第一个房地产项目，所以尽量制造亮点。该项目以“家居智能化”为主要吸引顾客的亮点，以小区绿化为指标，全力打造一个适宜人们居住的温馨家园。现如今连云港的大部分房地产业还处于初期发展阶段，以满足人的基本需求为目的。像博纳花园二期的规划设计很是缺少亮点，但由于地理位置好而很快售罄。随着房地产市场竞争的加剧，人们会追求更高层次的发展，该项目会有很好的前景。 二.项目概况

2.1项目概况 该开放项目位于淮海工学院本部的北边，东临科苑路，北临海连东路，地理位置优越。市政府未来的规划是在海连东路附近建造新的政府，打造连云港的又一个发展热点。可以预见在不远的将来，这儿将有饭店，学校，医院等一系列配套设施落户于此，小区暂定为港湾小区。 2.2项目的资金与分期开发

该项目建设面积一共是250000平方米，一共投资39825万元，分三期开发。 第一期投资17566.85万元，先建造两栋住宅，从2012年11月到2014年1月，打算建造656套民居供人居住。第二期投资19902.84万元，造三栋住宅，建设时期从2014年3月到2015年7月，打算建造820套住宅。第三期投资8904.89万元，造一栋住宅，建设时期从2015年11月至2016年12月。 2.2.1规划设计要点

（1）、用地面积：250000平方米 （2）、建筑密度：≤35% （3）、容积率(地上)：≤4.62 （4）、绿化率：≥17% （5）、人口密度：≤1085人/公顷 （6）、规划用途：商住综合楼 2.2.2 规划方案及主要经济技术指标

根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建两幢

9层的商住综合楼宇。 楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为9层高，为住宅用途。

表1 项目主要技术经济指标（一） 项 目 单位 数量 项目 单位 数量 占地总面积 平方米 250000 居住人数 人 5432 总建筑面积 平方米 360000(地上) 平均每户建筑面积 平方米 108

居住面积 平方米 43327 平均每户居住人数 人 3.3 公建面积 平方米 6170 人均居住用地 平方米 32.74 绿化用地 平方米 2945 道路面积 平方米 5123 居住户数 户 401 车库面积 平方米 8600 表2 项目技术经济指标（二） 层 数 功 能 所占面积（平方米） 总面积（平方米） 裙 楼 4 商铺 14338 20508 公建面积 6170 塔 楼 19（2个） 住宅 2280（每层） 43327 地上总建筑面积 63835 地下室 2 停车库 8600 9222 设备面积 350 人防面积 272

2.3住宅小区定位分析 小区主要定位于连云港的中高端人士，以年收入过10万元的公务员，教师和商人为主要客户群。第一期定价大概为6000元每平方。二期，三期的定价随市场的浮动而浮动，预计达到7000元到8000元每平方。少部分小户型住宅供年收入五至十万元的普通老百姓居住。小区容积率不低于2，绿化率不低于35%。 2.4规划策划（SWOT分析法）

S（优势） 区位及交通优势： 花果山大道是新浦区的主干道，道路宽敞，两旁绿树成荫。 各种商务，教育娱乐，休闲配套基本具备。 交通便利，多路公汽可通各城区。 项目优势： 项目紧邻花果山大道，处于两路交汇处。 项目户型设计为市场主力户型，具有较大的市场需求空间。 小高已经成为市场热点，1期楼的规划形态迎合了市场需求。 项目配有6000平方米的商网，增添了项目周边新的配套。 企业优势： 曾开发过朝阳苑和七彩朝阳等住宅项目，具有一定的开发项目。 W（劣势） 区位劣势： 项目虽然处于花果山大道，但离步行街和通灌路这两个新浦的经济原点有一定的距离。 环境劣势： 除南边开发的较好以外，北边比较荒芜，东边靠花果山，山坡上是破旧的居民区，使得项目通风和采光均受到一定的影响。 项目劣势： 用地规模只有25万平方米，与周边同科汇丰国际等用地相比，规模较小。 O（机会） 随着市政府规划以花果山大道为轴建设市区，港湾小区必将得益于政策。 T(挑战) 国家宏观调控政策抑制了房地产投资过热，市场的变化直接影响了消费群体购房。 周围竞争性楼盘以现楼或高性价分流市场份额。 同科等新建楼盘将会以配套及地段优势来瓜分市场。 2.5策划实施及建议

港湾小区与同科等小区相比，地理位置偏于郊区，且市政府没有很好的开发周围，只是前景比较好而已。 建议：要突出港湾小区的绿化和智能化特点，以此来弥补其地理位置的不足。 三．住宅部分户型规划建议

天盟公司以智能化的小区建设为宏伟目标，户型以中型户型为主，主要考虑到目前大部分城市居民以三口之家为多，两室一厅的占到项目设计的70%。其次，开发20%的大户型为三代同堂的服务，设计三室一厅。开发10%的小户型为单身新贵准备，设计一室一厅。 天盟公司的亮点是智能化服务，具体体现在以下几个方面： 1）智能安防系统 社区围墙红外监控系统（闭路电视监视系统）；社区车行主出入口闭路电视监控系统社区内电子巡更系统；（停车库磁卡门禁＋摄像监控系统）；楼内门禁对讲系统（彩色可视对讲系统）；地面1、2层窗磁防盗报警系统；电梯安全报警系统直驳社区中央安全系统；公共楼道包括地下车库烟感喷淋系统；户内紧急报警系统。

2）科技配置系统 ADSL接入系统（社区宽带网接入系统）；每户至少两条IDD直拨电话接口（3－4条）；有线电视系统（卫星电视系统、HBO系统）；社区背景音乐系统；厨房背景音乐系统。

3）生活配置系统 中央空调系统；24小时热水；直饮纯净水入户。 4）社区包装性配置 社区主出入口大门精装修，设置门头；地面简易停车场采用植草砖铺装；道路减速杠；楼内电梯大堂精装修，地面大理石铺装，石膏吊顶，配高级吊灯

高级社区路灯系统（草坪灯系统）；社区内宠物清洁箱；大堂内公共擦鞋机；楼宇闭路电视系统。

5）户内配置 高级三防门（进口高级三防门）；铝塑窗材，双层中空玻璃（双层中空外镀膜玻璃）；平开上旋窗；

四．可行性研究报告

4.1市场调研 2011年，市场销售情况最好的为新浦新区，其次为东区及中心区。2011年明珠·皇冠花园销售套数排名全市第一，另外同科·汇丰国际销售面积排名第一。价格最高的也为新浦新区，达到7500元至8000元。主力户型集中在70-90平米两房、90-120平米三房之间；其中新浦新区的公寓房源大户型较多，以三房、四房为主。

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房地产策划方案案例(14篇)

房地产策划方案案例(14篇)

房地产策划方案案例（14篇）（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。

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房地产策划方案例文（5篇）

房地产策划方案例文（5篇）

房地产策划方案例文在当前社会经济发展的新阶段，房地产业作为国民经济的重要支柱，其稳健发展对于推动国家经济社会全面进步具有不可替代的作用。

鉴于此，我们精心制定了____年度房地产发展策划方案，旨在进一步推动房地产行业的繁荣发展，并助力社会可持续发展战略的实现。

在宏观经济背景方面，____年我国经济保持了稳中有进的态势。

国民经济整体水平不断攀升，居民收入逐步增长，投资环境日益改善。

在这样的宏观经济环境下，房地产市场预计将迎来新的发展机遇与挑战。

关于本届策划方案的发展目标，我们着重强调了以下方面：1. 住房供应保障：致力于推动中高端住房市场发展，提升住房保障能力，确保广大人民群众的居住需求得到满足。

2. 土地利用优化：增强土地供应，提升土地利用效率，优化城市规划布局，促进土地资源的科学高效利用。

3. 市场稳定发展：加强市场调控力度，预防房地产市场泡沫，保障市场的健康稳定发展。

4. 推动城乡一体化：加快工业化和城镇化步伐，促进城市经济转型升级，创造更多就业机会。

为实现上述目标，我们制定了以下主要策略：1. 土地供给管理：鼓励一、二线城市合理扩大规模，加大土地供应，优先满足中高端住房需求，同时推动低效用地的再开发。

2. 住房供应体系完善：增强保障性住房建设，满足低收入群体基本居住需求，同时推动租赁市场的发展。

3. 市场调控措施强化：加强房地产市场监管，严格执行相关调控政策，防范市场风险，推进乡村振兴战略。

4. 城市经济转型升级：支持新兴产业和高技术产业，培育经济增长新动力，加大对新兴产业的扶持力度。

5. 绿色低碳建筑发展：鼓励采用绿色环保材料和建筑技术，推动建筑业的可持续发展。

在措施实施方面，我们将：1. 加大政策扶持力度，通过财政、税收等政策支持中高端住房项目开发，引导金融机构提供信贷支持。

2. 完善市场监管机制，提升市场透明度，规范市场秩序。

3. 提升人才培养和管理水平，增强行业自律和竞争力。

4. 加强宣传推广，提高公众对房地产政策的认知度和参与度，倡导绿色低碳生活方式。

房地产策划方案(15篇)

房地产策划方案(15篇)

房地产策划方案(15篇)房地产策划方案1一、前言本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。

一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。

二、推广策划原则本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”，这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房地产开发提供前所未有的广阔空间。

我们理解的房地产推广策划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否，而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区，从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合，甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。

我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说到底是一种思维方式的变革。

是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。

从微观上讲，如果是100亩的小盘子，靠一、两个卖点就够了。

但如果是1000亩的大盘子怎么办？小盘是独奏曲，大盘是交响乐。

它必须有一个主题和灵魂。

因此，必须上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。

从中观层面说，今天的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我们常说的复合型地产。

从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。

在对蓝水园推广策划的考虑上，我们力求作到以上各点，宣传新颖、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。

三、具体影响梅江蓝水园推广的六大因素蓝水园的具体推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。

其中，项目规划、价格策略、广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够控制的营销组合的范畴，而市场竞争和政经环境则是我们所不可控制的微观环境和宏观环境。

我们的任务就是知道应该在哪里，应该怎么去适当安排营销组合合理的项目规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售执行，使之与不可控制的环境因素市场竞争和政经环境相适应。

房地产活动策划(8篇)

房地产活动策划(8篇)

《房地产活动策划》房地产活动策划（一）：房地产开盘活动策划方案时光：20XX-4-05――4-08地点：1、海盐新天地广场2、现场售楼处活动目的：聚集开盘人气，重拳出击，在最短的宣传期间内，刺激大众，创造最佳口碑和打响海盐首盘小高层高档住宅小区的品牌。

活动方式：现场摇号、活动助兴、抽奖酬宾活动安排：一、前期广告宣传3。

30-4。

05着重以信息发布为主宣传，主要是摇号参加办法、地点、时光等信息告知。

发布途径为报纸、灯箱、跨街横幅。

宣传主题：未来城都市居住典范，海盐首期豪华高品位住宅楼销售在即。

引领都市时尚，坐居金仕海岸。

金仕海岸4月5号日真情放送，豪华住宅乍现海盐。

因为珍稀，所以珍贵。

金仕开盘有好礼，惊喜大奖等你拿。

二、摇号现场布置1、摇号方式：现场公开，即选即定。

具体摇号登记处暂定2处。

（确定小高层购买资格，推荐摇号总数比实际户数多30%）2、地点选定：海盐新天地广场（a、需要必须活动场地b、场地方有举办活动经验c、有聚集人气的先例）3、软环境布置：高空气球4个；大型气拱门1个；30平方左右舞台1个；楼盘效果展示牌1套；广告宣传易拉宝4个；宣传折页1000份周遍跨街横幅、灯箱20 套4、员工统一着装三、活动进程（4月5日）1、下午14：00正式开始（13：50――14：00礼炮、奖品展示）2、14：00――14：30主持人5分钟、领导5分钟、佳宾2人共10分钟、活动解说8分钟、公证人讲话2分钟。

3、摇号开始（14：30――15：00）同时登记汇总4、摇号抽奖（15：00――16：00）奖品分1、2、3等奖和纪念奖（100份）5、现场答谢演出、小娱乐活动（16：00――17：00）工作人员休息6、公布摇号和抽奖结果（17：10――17：30）7、获奖群众领奖（17：30――17：50）四、摇号办法1、一期总销售户数为140套，暂定摇号总人数与实际销售户数为5：1，参加群众不定。

2、摇号采取实名登记制，不得替代或多摇，每套户型最多登记人数为5人。