2017年上半年甘肃省房地产估价师制度与政策：合法取得建设用地使用权途径考试题

2017年上半年甘肃省房地产估价师制度与政策：合法取得建设用地使用权途径考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产投资决策分析主要包括__和项目财务评价两个部分。

A．价格分析

B．市场分析

C．产品分析

D．成本分析

2、在无限年的前提下，土地年内地租为300元／㎡，购买年为25年，则利息率为。

A：2%

B：3％

C：4％

D：5％

E：工业用地的监测点评估价格

3、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为__万元。

A．109

B．117

C．124

D．130

4、在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是__。

A．专体讨论法

B．问卷调查法

C．观察法

D．实验法

5、按照规定，商品房预售合同签约后， 要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。

A：购房人

B：中间人

C：中介代理商

D：房地产开发企业

E：执行层的组织协调

6、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为__。

A．12.45%

B．10.26% C．11.98%

D．9.68%

7、并称古典地租理论之双壁的是的地租理论。

A：威廉·配第和亚当·斯密

B：大卫·李嘉图和约翰·冯·杜能

C：詹姆斯·安德森和马尔萨斯

D：理查德·坎蒂隆和马克思

E：工业用地的监测点评估价格

8、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项．【2003年考题】

A：估价师声明

B：估价的假设和限制条件

C：估价方法

D：估价对象

E：工业用地的监测点评估价格

9、一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的。

A：估价机构

B：估价师

C：估价报告使用者

D：估价委托人的估价需要

E：工业用地的监测点评估价格

10、住宅专项维修资金的使用须经__同意。

A．房产管理部门

B．物业服务企业

C．业主委员会

D．业主大会

11、已知某投资项目折现率为ll%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是。(2005年试题)

A：11.12%

B：11.36%

C：11.66%

D：12.95%

E：借款合同

12、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（）。

A．0.25

B．0.50

C．1.5

D．2.00

13、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt设定的目标收益率Ic之间的关系是__。

A．Ic越大，Pt越大

B．Ic越小，Pt越大

C．Pt越大，Ic越小 D．Ic与Pt无关

14、某套住宅的使用面积为100㎡，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50％，余款一年后支付；假设年折现率为6％，使用面积与建筑面积的比率为75％，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为元／㎡。

A：5680

B：5830

C：5850

D：7574

E：工业用地的监测点评估价格

15、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。

A．同一估价原则、同一估价时点

B．同一估价目的、同一估价方法

C．同一估价目的、同一估价时点

D．同一估价原则、同一估价目的

16、下列情况中会导致房地产价格上升的是。

A：上调贷款利率

B：收紧房地产开发贷款

C：开征房地产持有环节的税收

D：增加土地供应

E：工业用地的监测点评估价格

17、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。它的主要还款来源是。

A：房地产销售收入

B：土地出让收入

C：土地储备所获得的利润

D：土地受让方的投资

E：借款合同

18、在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的。(2009年试题)

A：市场需求上限

B：市场有效需求

C：市场现实需求

D：市场最低需求

E：借款合同

19、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元／㎡，出租的年总收益为500元／㎡，管理费用等其他支出为100元／㎡。假设折现率为10％，风险补偿为现房价格的3％，则该期房目前的价格是元／㎡。

A：4395

B：4486

C：4636

D：4850

E：工业用地的监测点评估价格

20、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。

A：4023.04

B：4074.10

C：4768.50

D：5652.09

E：工业用地的监测点评估价格

21、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价．【2007年考题】

A：合法原则

B：最高最佳使用原则

C：估价时点原则

D：替代原则

E：工业用地的监测点评估价格

22、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，建筑安装发包与承包价按综合单价法计价，直接费为6000万元，间接费为1500万元，利润率为4％，该建筑安装工程利润应为万元。

A：60

B：240

C：280

D：300

E：执行层的组织协调

23、所有权属于__。

A．从物权

B．动产物权

C．他物权

D．主物权

24、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。(2007年试题)

A：观察法

B：实验法

C：讨论法

D：问卷调查法

E：借款合同

25、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。 (2007年试题)

A：居住区

B：居住小区

C：居住组团

D：居住社区

E：执行层的组织协调 二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A：利润为零时

B：利润最大时

C：允许的最低经济效益指标

D：允许的最高经济效益指标

E：借款合同

2、工程投资额在__万元以下或者建筑面积在__m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

A．20，200

B．50，300

C．30，500

D．30，300

3、下列关于抵押的表述中，不正确的是__。

A．抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B．在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C．因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足

D．抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产

4、统计的基本概念中，按标志是否可以用数量表现进行划分，分为品质标志和数量标志。下列不属于数量标志的是__。

A．工人工资

B．工业产值

C．人的年龄

D．人的性别

5、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有。

A：用途

B：区位

C：建筑规模

D：建筑档次

E：房地产开发企业

6、关于下列数据表述正确的是。

A：上述数据的众数为100

B：上述数据的众数为101

C：上述数据的算术平均数为101

D：上述数据的中位数为101

E：执行层的组织协调

7、将借款本息视为现金流出的基本报表是．(2009年试题)

A：全部投资现金流量表

B：资本金现金流量表

C：借款还本付息估算表