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2024《中级会计实务》知识点投资性房地产初始计量投资性房地产支出投资性房地产是指为获取租金收益、资本增值或两者兼而有之而持有的房地产。
投资性房地产在会计上需要进行初始计量和支出的确认。
首先是投资性房地产的初始计量。
在初始计量阶段，投资性房地产应当以公允价值进行计量。
公允价值是指在市场上交易的充分知识条件下，买方和卖方在公正、公平交易的基础上交易产生的价格。
一般来说，公允价值是通过市场价格来确定的。
如果没有市场价格，可以采用相似房地产交易的公允价值来进行计量。
其次是投资性房地产的支出确认。
投资性房地产支出分为两类，即直接增加资产价值的支出和与房地产有关的资本性支出。
直接增加资产价值的支出包括购置成本、改建成本、代管费用等。
与房地产有关的资本性支出包括大修费用、改善房地产设施等。
这些支出需要在发生时确认，并进行资本化处理。
投资性房地产的初始计量和支出确认对于准确反映企业的实际情况和经营状况非常重要。
准确计量投资性房地产的公允价值可以更好地反映其市场价值，从而保证会计报表的真实性和客观性。
同时，正确确认投资性房地产的支出可以更好地反映投资性房地产对企业收益的贡献，为决策提供科学依据。
值得注意的是，投资性房地产在后续会计期间的计量也是非常重要的。
根据《中级会计实务》的规定，投资性房地产在后续会计期间应当以成本模式或公允价值模式进行计量。
成本模式是指将投资性房地产以成本计量，并通过摊销或抵消成本的形式进行确认；公允价值模式是指将投资性房地产以公允价值计量，并将公允价值变动直接计入损益。
企业需要根据实际情况选择适用的计量模式，并按照相关规定进行计量。
综上所述，投资性房地产的初始计量、支出确认和后续计量是《中级会计实务》知识点之一，正确掌握这些知识点对于准确反映企业的实际情况和经营状况非常重要。
通过准确计量和确认投资性房地产的初始计量和支出，企业可以更好地了解和掌握自身的经营状况，为决策提供科学依据。
中级会计实务第四章投资性房地产在中级会计实务中，第四章投资性房地产是一个重要的知识点板块。
对于想要在会计领域深入发展的朋友们来说，理解和掌握这部分内容至关重要。
首先，咱们来聊聊什么是投资性房地产。
简单来说，投资性房地产就是企业为了赚取租金、资本增值或者两者兼而有之而持有的房地产。
这包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物。
比如说，一家企业拥有一处写字楼，将其出租给其他公司使用，这处写字楼就属于投资性房地产；或者企业拥有一块土地，打算过段时间等价格上涨了再卖出去，这块土地也是投资性房地产。
接下来，咱们看看投资性房地产的确认和初始计量。
要确认为投资性房地产，需要同时满足两个条件：一是与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
在初始计量时，投资性房地产应当按照成本进行计量。
如果是外购的投资性房地产，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；如果是自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
再说说投资性房地产的后续计量。
这主要有两种模式，成本模式和公允价值模式。
成本模式下，企业要对投资性房地产计提折旧或进行摊销。
就像咱们使用的固定资产要计提折旧一样，投资性房地产也需要通过折旧或摊销来反映其价值的逐渐减少。
同时，如果发生减值，还得计提减值准备。
而公允价值模式呢，只有在存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才能采用。
在公允价值模式下，不对投资性房地产计提折旧或摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
这里要注意，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
然后是投资性房地产的转换。
这包括从非投资性房地产转换为投资性房地产，以及从投资性房地产转换为非投资性房地产。
投资性房地产处置分录
以成本模式计量的资产的处置 以公允价值模式计量的资产的处置 1、取得收入： 借：银行存款
贷：其他业务收入 1、取得收入 2、计算税金 同左
2、计算税金：
借：营业税金及附加
贷：应交税费——应交营业税
3、结转成本：
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本 （或借）投资性房地产——公允价值变动 3、结转成本： 借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
4、结转公允价值变动损益 借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本
5、转出其他综合收益 借：其他综合收益 贷：其他业务成本
本章小结
1、投资性房地产核算为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产有关业务；
2、投资性房地产的计量模式有成本计量模式和公允价值计量模式两种；
3、投资性房地产的计量模式只能由成本计量模式转为公允价值计量模式，而不能由公允价值计量模式转为成本计量模式；房地产的转换是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类，即自用房地产或作为存货的房地产转换为投资性房地产，投资性房地产转换为自用房地产；
4、投资性房地产的处置应区别成本计量模式和公允价值计量模式不同情况进行会计处理。
投资性房地产
2020年3月7日15:35
基本概念
定义：为赚取租金或者资本增值，或两者兼有而持有的房地产
房产已出租的建筑物
地产已出租的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权
下列不属于投资性房地产
自用的建筑物固定资产
自用的土地使用权无形资产
销售的房地产存货
经营租入再经营租出的房地产（二房东：无所有权，不作为资产）
账务处理
投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
一、成本模式
取得
1.外购的投资性房地产：
外购的投资性房地产应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
会计处理为：
借：投资性房地产
贷：银行存款
2.企业自行建造或开发完成取得的投资性房地产：
成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，
会计处理为：
借：投资性房地产
贷：在建工程（一般企业）
后续计量
1、按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，会计处理为：
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
投资性房地产累计摊销/
2、取得的租金收入，会计处理为：
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：营业税金及附加
贷：应交税费——应交营业税
贷：应交税费——应交营业税
3、投资性房地产存在减值迹象的,还应当适用资产减值的有关规定。
经减值测试后确定发生减值的,应当计提减值准备。
如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
会计处理为：
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
4、处置投资性房地产：企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产，会计处理为：借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
二、公允价值模式
取得
1.外购的投资性房地产：外购的采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当按照取得时的实际成本进行初始计量。
其实际成本的确定与外购的采用成本模式计量的投资性房地产一致。
会计处理为：
借：投资性房地产——成本
贷：银行存款
2.自行建造的采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当按照取得时的实际成本进行初始计量。
其实际成本的确定与自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产一致。
会计处理为：
借：投资性房地产——成本
贷：在建工程
后续计量
1、投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
2、取得的租金收入，会计处理为：
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：营业税金及附加
贷：应交税费——应交营业税
3、处置投资性房地产时，会计处理为：
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动（或借记）
同时：
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或作相反分录。
三、投资性房地产计量模式的改变
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
四、投资性房地产的转换
1、成本模式
1)投资性房地产转换为自用房地产。
应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
2)自用房地产转换为投资性房地产。
应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
2、公允价值模式
公允价值模式下投资性房地产转化的会计处理在公允价值模式下，以转换当日的公允价值作为转换后房地产的入账价值。
公允价值与原账面价值的差额，分以下情况处理：
①将投资性房地产转为自用的，按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按其账面价值贷记“投资性房地产（成本）”，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“投资性房地产（公允价值变动）”，账面价值与公允价值的差额计人当期损益，借或贷记“公允价值变动损益”。
②将作为存货或自用的房地产和土地使用权转为投资性房地产的，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，会计核算时，按公允价值借记“投资性房地产”，其差额借记“公允价值变动损益”，按账面价值贷记“固定资产”。
转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计人所有者权益。
按公允价值借记“投资性房地产”，按账面价值贷记“固定资产”，其差额贷记“资本公积（其他资本公积）”。
产”，其差额贷记“资本公积（其他资本公积）”。
