云南曲靖房地产市场报告

房地产市场以二级市场交易为主 、市场为大地产商所主导；土地 市场与商品房市场完全规范；但 政府的住房福利依旧少量存在。
竞争者数量进一步减少，消费者 需求减少。
满足基本生活需求， 客户结构简单。
生存、改善需求兼有；需求急剧 增加；客户层面扩大
需求增长趋于平稳；改善需求为主 改善需求为主，需求趋于多样化
云南曲靖房地产市场报 告
2020年5月29日星期五
云南曲靖市房地产市场报告
一、曲靖城市概况分析 二、曲靖房地产市场分析 三、项目地块分析
一、曲靖城市概况分析
1、城市区位 2、城市历史 3、城市交通 4、城市人口 5、城市经济 6、城市规划 7、总结分析
曲靖区位
曲靖，位于云南省东部，是云南第二大城市，东与贵州、广西毗邻，西与省会昆明接壤，南连文山 、红河，北与昭通、贵州毕节相连，是云南连接内地的重要陆路通道，素有“滇黔锁钥”、“入滇 门户”、“云南咽喉”之称。曲靖是云南第二大城市，也是云南第二大经济体，云南重要的工商业
快速发展阶段
平稳发展阶段
减缓发展阶段
人均GDP （美元）
800～3000
3000～4000
4000～8000
8000以上
外部环境 竞争条件 需求特征 供应特征
福利分房阶段，政府 为整个产业的主要投 资者；区域平行发展 。
有实力竞争者较少； 需求简单、市场结构 单一。
曲靖处于
消费者收入水平提高；区域市场 发展出现不平衡，地段价值开始 显现；市场存在不规范操作，政 策因素影响大、住房福利仍大量
城市区位 城市历史 城市交通 城市人口 城市经济
经济总量居区域第二名，人均GDP均居区域前列。属于区域较强的经济区。
城市区位 城市历史 城市交通 城市人口 城市经济
GDP增速位次持续位居全省前列，极大地促进了GDP总量位次的提升连年保持高位增长，整
体经济未来发展空间较大，城市化速度迅速发展将使房地产需求持续增高。
贵昆、南昆两条电气化铁路穿过全市1区市6县，连接全国主要中心城市。设55个车站，19个大型 货场。目前在建的昆（明）沾（益）铁路复线，建设中的沪昆高速铁路曲靖段，将进一步提升铁 路运力，为曲靖的社会经济发展助力。
城市区位 城市历史 城市交通 城市人口
人口的导入是未来城市发展的重要动力。曲靖人口基数大，但是目前主城区 人口仅有78万，未来城市人口导入有很大的潜力。
城市区位 城市历史 城市交通
交通四通八达，对外通达性较好
曲靖交通快捷，通迅方便。云南第一条高速公路，第一条铁路，第一条电气化铁路，第一条城际列 车线路都诞生于曲靖。曲靖西距省会昆明135km，距昆明长水国际机场仅有80多公里，未来时速 350KM的沪昆高铁也将经过曲靖。全市境内有贵昆、南昆，内昆等铁路干支线穿境而过，六沾铁路 复线已经建成通行.
城市。曲靖现今面积：面积28904平方公里，常住人口593万(2012年）。
城市区位 城市历史
1983年云南设立曲靖市
曲靖在历史上一直 是云南的政治、经济 、文化中心之一。秦 汉“五尺道”是最早开辟 出的云南“内引外联”之 通道。西汉五朝时期 己在曲靖设置味县。 公元225年诸葛亮南征 “七擒孟获”在曲靖会盟 设建宁郡。西晋王朝 设宁州，曲靖成为全 国19州之一。之后500 年曲靖一直是云南政 治、经济、文化中心 。
曲靖现今面积：面积29855平方公里，年籍 总人口：637万人。下辖一区一市七县，分别是： •麒麟区 面积1442平方千米，人口 78万。 •宣威市 面积6257平方千米，人口150万。 •马龙县 面积1751平方千米，人口 23万。 •沾益县 面积2910平方千米，人口 47万。 •富源县 面积3348平方千米，人口 74万。 •罗平县 面积3116平方千米，人口 59万。 •师宗县 面积2858平方千米，人口 40万。 •陆良县 面积2096平方千米，人口 68万。 •会泽县 面积6077平方千米，人口 98万。
客户层面 需求特征 供应特征 价格走势
观望期
被迫接受期
✓城市核心区迅速发展，地段价值开始显 现；
✓市场存在不规范操作，政策因素影响大 、住房福利仍大量存在。
✓土地大量供应，区域市场发展开始出现 不平衡，地段价值充分体现；
✓住房福利开始退出历史舞台。
✓启动阶段延续了生活需求型购房客户；
✓城市中高端客户出于改善居住条件和财 富占有需求开始大量购置房屋；
曲靖市是云南省唯一一个少数民族比率低于全国的市，主要分布为汉、彝、回、苗、壮、布依、水、瑶等民族。截至 2012年末，全市年籍总人口637万人，全市少数民族人口数50.4万人，占总人口的7%。全市常住人口593.7万人，人口自 然增长率6.48‰。 麒麟区到2015年，城市建成面积将突破100平方公里，人口达100万以上，成为云南的第二个百万人口大城市。到2020 年曲靖中心城区面积将突破200平方公里成为云南第二个特大城市。
小于4% 萎缩
GDP增速与房地产发展关系
4%-5%
5%-8%
ห้องสมุดไป่ตู้停滞
稳定发展
大于8%
曲靖
高速发展
0-800US$ 启动期
人均GDP与房地产发展关系
800-4,000US$
曲靖
快速发展期
4000-8,000US$ 平稳发展期
8000-20,000US$ 减缓发展期
发展阶段
启动阶段
房地产市场各发展阶段特征分析
存快在。速发展阶段
大量新竞争者介入，开发投资量 猛增；需求复杂、市场细分显现 ；竞争以市场份额的竞争为主。
土地市场、商品房市场规范操作； 政府对房地产业的调控主要通过城 市规划及土地供应等宏观调控手段 间接进行；政府的住房福利少量存 在。
竞争者数量减少；市场细分充分， 占有新的细分市场较难；开发商注 重效益/低成本。
；客户结构复杂多样。
。
单纯数量型，产品形 式单一，基本无附加 值。
产品大量出现，形式逐渐多样化 ，价格迅速提高，数量与质量并 重；产品附加值出现并提高。
产品注重质量，价值构成广泛，产 产品形式极为丰富，高质量。 品附加值很好体现。
快速发展阶段明显呈现出“观望期”和“被迫接受期”两个阶段
特征 外部环境
✓普通大众处于观望状态，尚未适应住宅 完全商品化，等待政策和房价走势明朗；
✓已二次或多次置业，中高端客户购房需 求慢慢减弱；