商业银行房地产开发贷款信用风险及其防范措施

金融在线经济理论研究51󰀁商业银行房地产开发贷款信用风险及其防范措施曾正宇(云南民族大学经济学院,云南昆明650031)摘要:当前,国内房地产开发商出现的现金流趋紧、房地产价格下滑使商业银行房地产开发贷款信用风险日益显现。本文通过分析我国商业银行房地产开发贷款信用风险防范现状,得出要有效防范房地产开发贷款信用风险,保证商业银行稳健运行,必须构建符合我国实际的房地产开发贷款信用风险防范体系,并给出了防范措施。关键词:商业银行;房地产开发贷款;信用风险防范󰀁󰀁近几年来,房地产业已成为我国关联度高、带动力强、涉及面广的国民经济支柱产业。由于其具有投资规模大、开发周期长、消费周期长、资本占用量大且回收时间慢等特点,因此离不开商业银行的支持。为此商业银行向房地产行业投入了大量资金,房地产开发贷款的金额急剧增长,成了我国商业银行的主要业务之一。目前,房地产市场泡沫破灭,房地产开发商出现了现金流趋紧的现象,房地产市场与商业银行之间出现了资金链断裂的苗头,房地产价格正在走向疲软与下滑,这将会导致土地价格的下降而放大银行信贷风险,银行很有可能坠入大规模和大比例的坏账深渊。一、商业银行房地产开发贷款及其信用风险(一)商业银行房地产开发贷款一般而言,从事房地产开发性质的企业进行房地产开发、基础设施建设项目可向银行申请发放房地产开发类贷款,用于开发项目的土地征用及拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、房屋建筑安装以及公共配套设施等发生的费用支出。具体而言,房地产开发类贷款包括房地产业流动资金贷款和房地产开发贷款两种。房地产业流动资金贷款,是商业银行向从事房地产开发的企业发放的用于其生产经营周转的贷款。房地产开发贷款,是房地产开发企业以所购土地或在建工程作为抵押,向商业银行申请的用于其所开发的房地产项目建设的贷款。(二)商业银行房地产开发贷款信用风险根据房地产开发贷款的特殊性,房地产开发贷款信用风险又称违约风险,指借款人因倒闭或信用下降等其他原因不能履约而给银行带来的风险。我国房地产业信用普遍低下,房地产业的运行主要是靠银行信贷的支撑,房地产开发企业常常由于种种原因不能或不愿遵照合同规定按时偿还债务而使银行面临着巨大的信用风险。此外,房地产企业属高负债企业,大量靠银行贷款,负债率普遍在70%以上,资金链条非常脆弱,一旦商品房滞销,开发商不能归还贷款,大量银行贷款将沉淀为不良资产。由于我国目前还缺乏完善的信用基础来支撑房地产信贷,房地产开发企业的信用状况和贷款情况难以掌握,加大了银行的信用风险。可见,信用风险是商业银行房地产开发贷款业务中所面临的最主要的风险。󰀁󰀁二、我国商业银行房地产开发贷款信用风险防范现状分析当前,我国商业银行房地产开发贷款信用风险防范和化解方式单一、房地产开发贷款风险防范缺乏良好的外部协调环境,导致我国商业银行不能对房地产开发贷款信用风险进行有效防范。(一)商业银行对房地产开发贷款业务存在认识误区、风险防范意识不强我国商业银行对房地产开发贷款业务存在着认识误区。比如,商业银行普遍认为,房地产开发商资产规模庞大,有足够的资金实力,不会拖欠银行贷款,而事实上开发商资产都是银行的贷款,银行是用自己贷款形成的资产作抵押又给开发商贷款,贷款风险都集中在银行;我国商业银行在房地产贷款的评审过程中,往往过分关注抵押物、担保等第二还款来源,而忽视了对借款人第一还款来源的考察与评价。结果许多贷款变为不良贷款后,繁琐的抵押品处置工作成为银行一大累赘,现金回收率也不高。由于没有正确认识房地产开发贷款的风险,致使我国商业银行在开展房地产开发贷款业务时,风险防范意识不够。这突出表现在:个别商业银行信贷人员素质极差,道德品质败坏,经不住金钱诱惑,凭侥幸心理钻管理的漏洞,违规发放房地产开发贷款;个别商业银行员工违规行为时有发生,存在大事不出、小事不断的现象,存在领导在与不在两个样的思想,工作上消极应付领导与各类检查,防范风险的意识和依规操作的习惯还没有形成,许多规定与操作还流于表面,要靠检察与督查才能完成;商业银行各级风险管理者责任心不强,管理工作存在很大的漏洞,不同程度地存在忽视、懒惰、凭老经验办事和󰀂老好人 思想的问题,对一些贷款风险问题的分析和认识不到位,对一些贷款风险点问题的检查、督导、纠正更是不及时不到位,对一些违规放贷行为麻木不仁、司空见惯、听之任之,最终造成商业银行的大量不良贷款。(二)我国商业银行内部评级还存在一些问题,目前尚未得到有效应用目前,我国商业银行内部评级还存在以下一些问题:内部评级敏感性不足,独立性不够;商业银行实施内部评级时缺乏完整可靠的房地产行业数据库,评级结果不够准确;房金融在线52󰀁经济理论研究地产行业研究较薄弱,致使我国商业银行不能很好利用内部评级来防范房地产开发贷款信用风险。这些问题的存在使我国商业银行内部评级尚未得到有效应用。这突出表现在:(1)我国商业银行没有良好的制度环境、公司治理机制建设相对滞后和流于形式、人力资源管理缺乏高效的组织效率,使我国商业银行实施内部评级遇到了最大困难和障碍。(2)我国商业银行实施内部评级的技术平台存在问题与不足。主要表现在缺乏良好的制度和充足可靠的数据支持、缺乏信贷流程中的系统平台支持、评级结果的运用单一、信息披露的质量和数量不能适应市场的要求等方面。(3)我国尚未建立起一个良好的社会信用环境,房地产开发企业的有关信息缺乏真实性和完整性,信息不对称现象严重。(三)房地产开发贷款信用风险测度和绩效考核方法中存在问题长期以来,我国商业银行房地产开发贷款信用风险测度主要使用定性分析方法、财务比率指标分析法和贷款风险度法。定性分析方法主要考虑影响借款人还款能力和还款意愿的主要因素,从而决定是否放款,此方法以定性分析为主,缺乏数量标准。财务比率指标分析法以流动性比率、活动性比率、财务杠杆比率、盈利能力比率等一系列财务比率指标进行综合评价,反映借款企业的财务状况和经营业绩,从而决定是否放款,此方法从一定的定量指标来考察借款人的还款能力,但是考虑的因素并不全面。贷款风险度法首先对企业进行信用等级评估,然后根据贷款方式的不同计算贷款风险度,并根据其数值大小决定是否贷款,该方法虽然比较科学,但是由于我国对房地产开发企业信用等级的社会化评估正在起步阶段,尚未建立起全国范围内的房地产开发企业信用等级资料的数据库系统,贷款企业在历史时期内的信用等级上升或下降的信用等级转移情况的历史资料,特别是不良贷款企业的数目、比例以及损失金额情况的资料十分匾乏,导致依据该方法发放贷款也不能很好控制风险。在绩效考核方面,目前我国各商业银行对房地产贷款部门的考核一般是考核其业务发展情况,如存款、贷款增长情况等。但由于各条业务线和各地分行的收费和利差存在较大的差异,风险特征也不同,仅考核各条业务线的业务发展情况,不能真正反映各条业务线的经营效益,目前实行的绩效考核办法,无论是横向考核各条业务线还是纵向考核各地分行,都存在明显的缺陷风险。三、构建我国商业银行房地产开发贷款信用风险防范体系的措施针对以上分析的问题,商业银行为了更好地防范房地产开发贷款信用风险,保证稳健运行,除了应该自觉按照国家的有关法律法规放贷、接受银行监管部门的监督外,还应该从以下几个方面构建我国商业银行房地产开发贷款信用风险防范体系。(一)加强商业银行信贷风险防范意识,打造商业银行贷款信用风险管理文化我国商业银行要有效防范房地产开发贷款信用风险,就必须加强信贷风险防范意识,打造贷款信用风险管理文化。(1)商业银行应该对全行员工,尤其是基层商业银行󰀂一把手 、信贷人员进行学习培训、立体监督、制度规范、强化管理,增强其责任意识、忧患意识、自律意识等信贷风险防范意识。商业银行要多策并举,强化违规作案󰀂划不来 意识教育和违规违纪纠正必受处罚的󰀂划不来 感受教育,从而使防风险教育入耳、入脑、入心,牢固树立全员防风险的思想堤坝。(2)加快构建商业银行贷款信用风险管理文化,充分认识构建风险管理文化的重要性和迫切性。商业银行只有通过精神文化、制度文化、行为文化和物质文化四个层次的建设,形成理念科学、制度完善、󰀂四位一体 的健康全面的风险管理文化,把风险管理理念贯穿于银行业务的整个流程,使风险管理由高深抽象的理论变为现实生动的企业文化,内化为所有员工的自觉意识和行为习惯,才能使风险防范机制有效发挥作用,才能使政策和制度得以贯彻落实。(二)建立完整、严格、一致的房地产行业数据标准,推进商业银行内部评级体系建设在目前开放的金融环境下,我国商业银行要提高房地产开发贷款信用风险防范水平,必须尽快采取各种方法,建立并实行完整、严格、一致的房地产行业数据标准,创造适合商业银行发展的内外部环境,打造符合国际惯例的内部评级法的商业银行运行基础,并通过借鉴国际先进的信用风险量化模型,建立我国商业银行的内部评级体系(IRB)。(1)加快建立商业银行内部评级的数据基础,建立适合我国实际的内部评级模型。(2)培养、建立一支适用于风险分析的专业化人才队伍,确保内部评级的先进性和实用性。(3)完善有关政策,建立健全相关法律法规,推进内部评级配套制度的研究和建设,充分发挥监管当局的导向作用。总之,应用内部评级法可以使银行精确度量风险,提高对风险的敏感度,使用科学的风险分析技术和监控工具防范信用风险。因此,我国商业银行建立自己的内部评级法必将有助于我国商业银行更新风险管理理念,改进管理方式,全面提高风险管理水平。内部评级法反映了国际银行业风险管理的先进作法,是我国商业银行完善风险防范的必然选择。(三)建立和完善房地产开发贷款质量考核机制房地产开发贷款质量考核的内容,应该体现在三个方面:(1)贷款资金的流动快慢。这主要从三个方面进行考核:一是银行贷款资金期限结构的考核,即一年以内的短期与一年以上的中长期贷款之比;二是考核贷款资金的周转次数,即在一定的考核期内贷款运用多少次,其周转次数的快慢情况;三是考核金融机构对贷款单位投入后的周转情况,即考核期内贷款单位销售收入与贷款平均余额之比。(2)贷款的效益性考核。这包括两个方面:一是贷款的社会效益,二是贷款的自身效益。这些效益表现了银行贷款管理水平和社会客观经济状况。(3)贷款风险程度的考核。风险管理是商业银行管理的核心,为了防范风险,建立风险约束机制,必须经常进行严格考核。商业银行应该加强内控制度建设,严格按照贷款风险五级分类法进行贷款风险管理。(下转第63页)会计与审计经济理论研究63󰀁第三,其他利益相关者的相机治理。其他利益相关者,如顾客、合作者(供应商、销售商等)和社区的相机治理主要是通过财务监控权的市场分享体系等外部市场来实现的。如顾客拒绝购买公司的产品,合作者中止进一步的合作,社区通过法律提出环保要求等。3.公司财权安排的建议3.1董事会与监事会的职责分工和财权安排在董事会中心主义为主的现代公司里,强化监事会的权利,并从程序上保障其权利的实现,使监事会的权利对董事会的擅权妄为形成制衡力量已成为必须。在分配公司的财务监督权和财务决策权的过程中,决策权应该以董事会为主、监事会为辅;监督权应该以监事会为主、董事会为辅的安排。只有这样使监督权和决策权对立统一,有效地相互维持、相互制衡,才能避免出现公司董事会和监事会分离对立或者勾结舞弊的情况。3.2公司的平稳成长需要给予公司经理人长期财权公司经理人是公司真正的经营者,他们所需要的不仅仅是物质上丰厚的待遇,他们更需要的是得到公司的长久财权,只有拥有了长久的公司财权,他们才能将自己的聪明才智发挥出来,才能真正的在公司体现自己的个人价值。如果公司的经理人没有稳定的长期财权控制在手中,他们就会只顾短期的目标或者为了完成眼前任务而抛弃公司长远的计划和目标。因此要为公司创造一个好的经理人,就必须给他们相应的长期财权,培养起公司自己的经理人,让经理人真正为公司的长远发展着想,而不是以短期雇佣人员的形式存在。3.3财会人员的财务建议权安排公司的发展和崛起就是通过不断的财务规划来兼并、整合、治理的循环过程,而这个过程中会计人员起着决定性的重要作用,只有让会计参与到公司的辅助管理决策层中,才是公司向大、精、专发展的正确途径。因此,公司必须维护财务人员的财务建议权,公司的CEO在进行财务决策时必须尊重CFO及其团队提出的建议,让他们充分发挥自己的会计技能的同时分担公司经理人的工作压力和工作分量,一方面能够使管理会计的重要性得到发挥,提高公司发展的效率;另一方面弥补经理人的专业缺失,避免不必要的公司决策失败,帮助经理人分担管理压力。财权是一种最基本最主要的公司权能,因为公司的各种经营活动最终都会通过资金和资产的相互交换或转变加以完成并在财权上有所体现。󰀂股东至上 理论引出一系列财权安排的困难和许多有待解决的问题,而󰀂利益相关者 理论的核心是将相机治理机制合理的运用到财权安排当中,公司应该从整体利益相关者角度出发,来合理的将财权分配,使公司主体能够在内部和外部形成一种相互促进、相互制衡的良性局势,帮助公司能够更好的发展,更加具备商业竞争力。参考文献:[1]李亚如.我国公司治理模式的选择.审计理论与实践,2002,(9).[2]龚艳萍.各国公司治理机制的分类与比较研究.经济学动态,1998,(11).[3]田银华,龙翠红.股权结构与公司治理的相关分析及对我国的启示.工业企业管理,2004,(5).[4]J.Koke.CorporateGovernanceinGermany.德国PV出版,2002.作者简介:1.徐岩,北方工业大学经济管理学院副教授,中央财经大学会计学院在读博士,研究方向:业绩评价。2.王英兰,北京排水集团高级会计师,中央财经大学会计学院在读博士,研究方向:财务管理。(上接第52页)󰀁󰀁(四)建立和完善房地产开发贷款绩效考核机制,引入RAROC业绩评价方法RAROC(Risk-AdjustedReturnonCapital)即风险调整资本收益率,其基本表达式为:RAROC=收入-经营成本-风险成本/经济资本。其中,收入包括银行利差收入和业务收费等非利息收入;经营成本是指银行的各种经营管理费用支出;风险成本是指一般情况下银行业务所承担的风险可能带来的预计损失;经济资本是指根据银行所承担的风险计算出的最低资本需要,用以衡量和防御银行实际承担的超出预期损失的那部分损失。RAROC的核心思想是:将风险带来的未来可预计损失量化为当期成本,直接对当期盈利进行调整,衡量经风险调整后的收益大小,同时考虑为可能的最大风险作出资本准备,进而衡量资本的实际使用效益,使银行的收益与所承担的风险直接挂钩,与银行最终的盈利目标相统一。运用RAROC作为业绩评价指标,可以避免权益激励机制在银行业中易于造成经理人过度冒险的不足,使经理人在关注银行收益的同时,关注资产质量和风险,保证存款者等利益相关者的利益,保持银行的稳健经营和长期资产质量与资信。参考文献:[1]于红云,何振善.商业银行房地产信贷风险管理体系研究[J].金融与经济,2005,(2).[2]张青庚.商业银行加强房地产贷款风险管理的措施建议[J].中国房地产金融,2004,(6).[3]马海英.商业银行信用风险分析与管理[M].上海:上海财经大学出版社,2007.[4]叶蜀君.信用风险的博弈分析与度量模型[M].北京:中国经济出版社,2008.[5]洪艳蓉等.房地产金融[M].北京:北京大学出版社,2007.作者简介:曾正宇,云南民族大学经济学院国民经济学在读硕士研究生,研究方向:企业管理。