关于基准地价修正体系研究

洪维：关于基准地价修正体系研究　农业经济　关于基准地价修正体系研究　洪　维　（江苏徐州铜山区国土资源局，江苏　徐州　２２１１１６）　［摘　要］以马克思地租地价理论、城市土地区位理论为依据，说明了制定城市土地基准地价修正体系的必要性，　并就如何选择地价影响因幕、确定因素权重、整体修正幅度、因素修正幅度等基准地价修正体系编制过程中的一些技　术操作问题发表了见解。　［关键词］基准地价；修正系数；研究　基准地价是特定区域（土地级别或区段）内某一用途众多　宗地在特定条件下的平均地价，为制定土地管理的各项政策、　法规和措施提供依据。国土管理部门等为更好地满足地价管　理、土地市场管理和土地资产管理的需要，仅掌握基准地价仍　是不够的，还需要掌握具体宗地的价格。因此，在确定基准地价　的基础上．建立由基准地价评估宗地地价的修正体系是一项必　不可少的工作。　１　基准地价修正体系的建立　１．１　编制基准地价修正体系的依据与原理　编制基准地价修正体系的主要依据是马克思地租地价理论　和土地区位理论。区位理论是自然地理区位、经济地理区位和交　通地理区位在空间地域上的有机结合体：马克思地租理论，尤其　是级差地租理论是评估土地价格的理论基础，并指出“资本化的　地租表现为土地价格”９用公式表示为：地价　荐　１．２级别基准地价影响因素的选择及其权重的确表　定　１．２．１影响因素的选择与确定。影响土地价格变化　的因素有一般因素、区域因素和个别因素三种，通　常情况下在宗地地价影响因素中可不考虑一般因　素．只要确定了基准地价对应级别的区域和个别因　素：包括宗地自身条件、地基条件和地质条件等因素。　１．２．２影响因素权重确定。在已选择区域因素和个别因素的基　础上，课题组中１５名土地估价人员（熟悉当地情况）对各因子　权重进行了打分，按照Ｄｅｌｐｈｉ专家测定法进行了权重计算。确　定了商、住、工用地宗地地价修正条件因素的权重。　１．３级别基准地价修正系数的确定　１－３．１修正幅度的确定。针对样点测算结果，剔除一些异常样　点后．统计各级别区域内各类用地样点的最高值、最低值，将之　与基准地价相减，再除以基准地价，得到上调或下调幅度的最　高值。　上调幅度的计算公式为：Ｆ１：　Ｘ１００％　（２）　ｅ６　下调幅度的计算公式为：Ｆ２：　Ｘ１００％　（３）　式中：Ｆ１为基准地价上调最大幅度；Ｆ２为基准地价下调最　大幅度；Ｆ　为基准地价；　为样点地价最高值；　为样点地价　最低值。　按照上式计算公式．上调或下调幅度的最高值结果见表１。　各级别各用途基准地价最大最小修正幅度襄　单位：％　素的平均水平，在占有大量宗地样点地价的基础上，通过对已　有地价数据和影响因素的比较分析，就可以得到不同因素在不　同标准下．对地价的影响程度和修正比例，编制出在不同土地　条件下．基准地价修正为宗地地价的修正体系。　①商业用地的影响因素。区域因素包括商业区位、交通条　件、规划限制、基础设施条件、环境因素、人口状况等因素；个别　因素包括宗地自身条件、距交通设施距离、规划条件、周围环境　状况等因素。　②住宅用地的影响因素。区域因素包括公用设施完善度、　基础设施完备度、环境质量优劣度、区域交通条件和规划限制　条件等因索；个别因素：包括宗地自身条件、距交通设施距离、　周边条件和地质条件等因素。　③工业用地的影响因素。区域因素包括交通条件、基础设　施完备度、行政因素、发展趋势和规划限制条件等因素；个别因　以各影响因素的权重值乘上调或下调幅度最高值可得因　素的修正幅度，计算公式如下：ＦｌＦＦ　Ｗ　（４）　Ｆ　＝　ｒＩ　（５）　式中：Ｆ　为某影响因素的上调幅度；Ｆ　为某影响因素的下　调幅度；ｗ。一某影响因素的权重值。　１．３－２修正说明表及其系数表编制。（１）分析各级别土地利用　状况及各类用地特征，根据上述选择的宗地地价影响因素，确　定级别各因素的优、较优、一般、较劣、劣的分级指标，编制修正　系数说明表，并选择一些典型估价样点对之进行验证调整。　（２）以基准地价为一般水平，其修正系数为零，以某因素上　调幅度Ｆ　；为优级水平的修正系数，在一般水平和优级水平之　间，内插条件较优的修正系数，取Ｆ　２。同时，以某因素下调幅度　为劣级水平的修正系数，在一般水平与劣级水平之间，内插　条件较劣的修正系数，取Ｆ　。按优、较优、一般、较劣、劣编制　一

１４９—　农业经济　农村经济与科技２０１２年第２３卷第０７期（总第２９７期）　发晨劳务经ｉ卉的制约因素　基于甘肃省５００户农户的调查分析　史进学　（中国人民银行兰州中心支行，甘肃　兰州　７３００００）　［摘要］根据甘肃省５００户农户劳务输出情况的调查结果，分析了甘肃省劳务经济发展现状和制约因素，并针对　制约因素提出了相应的政策建议。　［关键词］劳务经济；农户调查；制约因素　１　引言　劳务经济是当前中国农村经济快速发展的一个重要途径，　对增加农民收入、调整农村人口就业结构等具有重要意义。在　我国，劳务经济的核心内容是劳务输出，劳务经济的实质是劳　动力在一定程度上的劳务性转移。２０１１年末，甘肃省农村人口　１６１１．５９万人．其中劳动力人口占７１．５６％。丰富的劳动力资源为　发展劳务经济提供了基础保证。２０１１年，全省农民人均现金收　入中工资性收入约占３５％，劳务输出成为农民增收的一个主要　途径。但目前．农民务工过程中仍会遇到诸多困难，劳务经济的　各类用途宗地地价修正系数表。　１－３．３宗地地价的修正计算。编制出各类用地宗地地价修正系　数表及宗地地价影响因素指标说明表后．当需要对具体宗地进　行估价时。则可根据宗地地价修正系数表方便快捷地评估出一　般状况下的宗地地价。同时再考虑其他因素的适当修正，得到　最后的宗地地价。其他因素的修正包括：①容积率修正。容积率　是宗地建筑面积与宗地用地面积的比值．是一项重要工程建筑　与资金投入指标。容积率的增大会促使地价的上升，但超过一　定的域值，投资成本增大，风险增大，又会制约土地价格的上　升。为使不同容积率的地块价格具有可比性，应对基准地价进　行容积率修正。　②开发程度修正。基准地价是在一定的开发程度下的地　价．当宗地的实际开发程度与基准地价设定的开发程度不一致　时，则要进行修正。当宗地开发程度高于基准地价开发程度时。　则要加上基准地价未包含的开发费用：当宗地开发程度低于基　准地价开发程度时，则要减去基准地价中多出的开发费用。　③进深修正。对于商业用地，临街进深直接影响其经营效　益，随着临街进深的增加，单位面积的土地价格相应降低，临街　进深修正系数为一连续函数型。　在完成因素修正后一般采用下面的计算公式确定宗地价　１＾　ｒ　１　’　格：Ｐ＝Ｐｏ　（１＋　ｎ　ｌ　～　（６］　式中：　为宗地所处地价级的基准地价；　为宗地各地价因　素的修正系数；国为宗地其他地价因素（容积率、进深等）的修正　系数；ｒ为土地还原率；ｍ为土地使用权出让最高年限。　２存在的问题　２．１　中间内插修正系数的方法不合理　现行的内插修正系数法适用于连续分布的、与地价呈线性　关系的因素。但如道路类型、土地形状等指标特征呈离散分布，　一ｌ５０一　此方法内插得到的修正系数值难以对应合理的修正因素指标区　间．对修正系数说明表的编制具有一定的妨碍作用。　２＿２各因素权重的确定缺乏科学依据　影响地价各因素间互相制约、相辅相成，且与地价呈非线性　关系，通常凭经验确定某一因素的具体变化对地价的影响程度，　但要确定某一因素整体变化对地价的影响程度，并与其他因素　相比较确定其相对权重就非常困难，缺乏一定的科学依据。　３结语　基准地价系数修正体系的复杂性，在于地价影响因素与地　价之间关系的高度复杂性；基准地价系数修正体系的难以确定　性，在于人们对地价影响规律的认识尚处于初级阶段。随着先进　的研究方法的应用，人们对基准地价系数修正体系的把握会更　少一些经验性，更多一些科学性、准确性，使修正后的基准地价　能够提高土地收益，进一步完善土地市场的管理，更好的促进经　济社会的发展。　参考文献：　［１］孙刨，基于小城镇基准地价修正体系编制的研究Ｕ］．科技与经济，　２００６，１５：２—３．　［２］　李晓东、张永福，城市基准地价修正体系编制过程中的若干问题　研究Ｕ］．新疆大学学报（自然科学版），１９９９，３（１６）：９２—９６．　［３］　张清安、党航行，基准地价修正体系初探Ｕ］．许昌师专学报，　２００２，５（２１）：２８—３０　．　【４］井元霞、王冬艳、车淑杰，城市基准地价评估中的容积率修正问题　探讨Ｕ］．国土资源科技管理，２００６，３：９７—９９　［５］　李晓东、张永福，城市基准地价修正体系编制过程中的若干问题　研究Ｕ］．１９９９．１６（３）：９２—９６．　作者简介：　洪维（１９７６一），女，汉族，江苏徐州人，现供职于江苏省徐州市铜山区国　土资源局，研究方向：土地资源管理。