资产评估的基本方法
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资产评估_资产评估的基本方法
一、成本的类型 二、成本法的基本2008涵-12-1义9
三、成本法的基本公式 四、成本法应用的基本前提 五、成本法应用的基本程序 六、成本法中各项指标的估算 七、对成本法适用范围的评价
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一、成本的类型
成本可以按不同的标准划分成若干类型，但 与资产评估有关的2008成-12-1本9 主要有两种：
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二、成本法的基本涵义
成本法是指通过估算被评估资产的重置成本， 并扣减其各项贬值2008-，12-1从9 而确定被评估资产价值 的一种资产评估方法。
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三、成本法的基本公式
公式（一）
资产评估价2值008-=12-1重9 置成本-实体性贬值-功
被评估资产评估价值=参照物交易价格
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七、市场法应用的具体模式
2、被评估的旧资产与市场上的全新资产(参照
物)完全相同
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评估计算公式为：
被评估资产评估价值
=参照物交易价格×被评估资产成新率
=50万元×70%=35万元
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一、成本的类型
2、国家统一清产核资时的评估成本 这是对资产的一2008种-12-1特9 殊的价值评估，故称为
评估成本。
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一、成本的类型
（二）重置成本 财务会计中的重2008置-12-1成9 本是指重新购置或建造
同样功能的资产所要花费的全部支出。 重置成本的基本涵义是指资产的现时成本。
（一）搜集与被评估资产有关的重置成本资料
第2章 资产评估的基本方法
第2章资产评估的基本方法[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。
『答案』资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）[例2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
『答案』资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）[例3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元.『答案』资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）【例4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2－6）则评估对象的评估价值接近于：『4答案』资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）【例5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。
其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2－6－1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：『5答案』【例6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1－5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。
根据公式（2－7－2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：『6答案』300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）五、市场法案例分析实训：1、估价对象概况。
资产评估的基本方法
(一)重置成本评估方法
•复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或 制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重 新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
•更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造 标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购 建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。
2009 2
1.55 1.60/1.35=1.19 2×1.19=2.38
2010
1.60 1.60/1.60=1
合计
31.7
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资产评估的基本方法
•1.1 成 本 法
（3）物价指数法和重置成本法的比较
• 物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因 而确定的是复原重置成本 ；而重置核算法既考虑了价格因 素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因 而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
1.1 成 本 法
• 一、成本法的基本原理
• （四）成本法应用的前提条件
• 1. 被评估资产处于继续使用状态； • 2.应当具备可利用的历史资料； • 3. 形成资产价值的耗费是必需的； • 4. 被评估资产必须是可以再生的或可复制的。
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资产评估的基本方法
1.1 成 本 法
• 二、成本法的具体评估方法
（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算 其重置成本。
（3）计算调整系数K。
•（4）据K值计算被估资产重置成本。 •某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K
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资产评估的基本方法
•1.1 成 本 法
•例2-6 被评估资产为某类通用设备。经评估人员
•收益额
•折现率
•收益期
•复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或 制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重 新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
•更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造 标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购 建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。
2009 2
1.55 1.60/1.35=1.19 2×1.19=2.38
2010
1.60 1.60/1.60=1
合计
31.7
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资产评估的基本方法
•1.1 成 本 法
（3）物价指数法和重置成本法的比较
• 物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因 而确定的是复原重置成本 ；而重置核算法既考虑了价格因 素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因 而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
1.1 成 本 法
• 一、成本法的基本原理
• （四）成本法应用的前提条件
• 1. 被评估资产处于继续使用状态； • 2.应当具备可利用的历史资料； • 3. 形成资产价值的耗费是必需的； • 4. 被评估资产必须是可以再生的或可复制的。
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资产评估的基本方法
1.1 成 本 法
• 二、成本法的具体评估方法
（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算 其重置成本。
（3）计算调整系数K。
•（4）据K值计算被估资产重置成本。 •某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K
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资产评估的基本方法
•1.1 成 本 法
•例2-6 被评估资产为某类通用设备。经评估人员
•收益额
•折现率
•收益期
资产评估的基本方法_图文
（三）确定评估价值
七、市场法应用的具体模式
(一)直接比较法 在参照物与被评估资产在功能、外观、用途、 使用条件以及成交时间与评估基准日的时间（以下 简称时间条件）等方面相同或基本相同的情况下所
采用的一种评估方法。
这种方法通常适用于动产（如机器设备、存货
等）。
直接比较法运用于两种情况：
1、被评估的旧资产与市场上的旧资产(参照物)完全相同。
又叫类比调整法，指在参照物与被评估资产
在功能、外观、用途、使用条件、时间条件等方
面类似的情况下所采用的一种评估方法。
类比调整法可以运用于两种情况：
七、市场法应用的具体模式
1、被评估的旧资产与市场上的旧资产(参照物)类似
所谓类似，是指被评估资产与参照物不仅在功能、外 观、用途、使用条件、时间条件等方面类似，而且成新度 也类似。
交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的
一种资产评估方法。
三、市场法运用的基本前提
1、市场上存在参照物；
即：与被评估资产相同或类似的资产。
2、参照物的交易是在公开市场条件下进行； 3、价格影响因素明确，并且可以量化。
四、市场法运用的基本式
1、评估价值 = 参照物市价 + Σ评估对象比参照物
优异之金额 - Σ参照物比评估对象
同型号 旧汽车 同型号 旧汽车
完全相同
在这种情况下的评估计算公式为: 被评估资产评估价值=参照物交易价格（如35万）
七、市场法应用的具体模式
2、被评估的旧资产与市场上的全新资产(参照物)完全相同
同型号 • 旧汽车
评估计算公式为：
同型号 • 新汽车
成新率
被评估资产评估价值=参照物交易价格×被评估资产成新率 =50万元×70%=35万元
资产评估的基本方法
3、功能贬值的测算 （1）功能贬值在经济方面的表现——主要 体现在被估资产与新资产相比在营运成本 方面形成增量 → 测算功能贬值的依据 （2）测算思路：超额(增量)成本折现求和 （3）测算程序 确定年超额营运成本（假定生产能力不变） 计算年净超额营运成本
西南交通大学
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资产评估的成本法
估算资产的尚可使用年限
实体特征差异值 时间差异值 交易情况差异值
西南交通大学
9
资产评估的市场法
相对值类比调整公式：
被估资产评估值 参照物成交价格 功能差异修正系数 实体特征差异修正系数 时间差异修正系数 交易情况差异修正系数
（3）局限性 对评估人员的要求较高 对差异信息的要求比较高
将被估资产尚可使用年限内每年的净超
额营运成本以适当的折现率折现后求和， 即得到被估资产的功能贬值
被估资产功能贬值
(1 r )
Rt
t 1
n
t
Rt — 第t年被估资产年净超额营 运成本 r — 折现率 n — 被估资产尚可使用年限
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资产评估的成本法
[例]：某项资产年产量10000件某产品，
资产实际已使用年限 资产名义使用年限 资产利用率
分析：资产利用率大于1，小于1，等于1 [例]：某设备购建于1992年，于2003年 评估，名义已使用年限为11年。从该设 备技术资料了解到，正常情况下每天应 工作8小时。根据调查，该设备曾因市场 原因停止使用1年，在余下10年中每天实
西南交通大学
西南交通大学
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资产评估的市场法
3、市盈率法 （1）适用：整体资产的评估 （2）参照物：上市公司 （3）公式
被估资产评估值 被估资产收益额 参照物市盈率
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资产评估的成本法
估算资产的尚可使用年限
实体特征差异值 时间差异值 交易情况差异值
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9
资产评估的市场法
相对值类比调整公式：
被估资产评估值 参照物成交价格 功能差异修正系数 实体特征差异修正系数 时间差异修正系数 交易情况差异修正系数
（3）局限性 对评估人员的要求较高 对差异信息的要求比较高
将被估资产尚可使用年限内每年的净超
额营运成本以适当的折现率折现后求和， 即得到被估资产的功能贬值
被估资产功能贬值
(1 r )
Rt
t 1
n
t
Rt — 第t年被估资产年净超额营 运成本 r — 折现率 n — 被估资产尚可使用年限
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资产评估的成本法
[例]：某项资产年产量10000件某产品，
资产实际已使用年限 资产名义使用年限 资产利用率
分析：资产利用率大于1，小于1，等于1 [例]：某设备购建于1992年，于2003年 评估，名义已使用年限为11年。从该设 备技术资料了解到，正常情况下每天应 工作8小时。根据调查，该设备曾因市场 原因停止使用1年，在余下10年中每天实
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资产评估的市场法
3、市盈率法 （1）适用：整体资产的评估 （2）参照物：上市公司 （3）公式
被估资产评估值 被估资产收益额 参照物市盈率
第二章 资产评估的基本方法
编辑版pppt
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第三节 收益法P43（重、难点）
一、收益法的概念
是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成
现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年 限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
编辑版pppt
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CASE
某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原 值为50万元，评估基准日为2013年，估计尚 可使用10年。该设备规定每天使用8小时， 实际使用12小时，另一年有两个月季节性停 工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、
（2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的 重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是 复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素， 也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素， 因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
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思考：
一项科学技术进步较快的资产采用物价指 数法估算的重置成本往往会（ ）
截至评估日资产累计法定利用时间
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注： （熟记以下公式）
1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 3、资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计 法定利用时间×100%（时间换算为小时）
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
观察法 使用年限法（重）
编辑版pppt
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实体性贬值的估算
（一）观察法
是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估 资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
资产评估学PPT课件
房地产评估
房地产评估概述
介绍房地产评估的概念、目的、原则和程序。
房地产评估方法
详细介绍市场比较法、收益法、成本法等评 估方法及其适用范围和优缺点。
房地产评估案例分析
通过实际案例，演示如何运用评估方法对房 地产进行评估。
机器设备评估
机器设备评估概述
介绍机器设备评估的概念、目的、原则和程序。
机器设备评估方法
法律责任
如果评估师违反了相关法律法规或职业道德，将会承担相应 的法律责任，包括民事责任、行政责任和刑事责任。
05 资产评估案例分析
房地产评估案例
总结词
房地产评估案例主要涉及对房地产价值 的评估，包括住宅、商业和工业地产等 。
VS
详细描述
房地产评估案例通常需要考虑房地产的位 置、用途、建筑结构、市场供需关系以及 经济环境等因素。评估方法包括比较法、 收益法和成本法等。
04 资产评估的程序和规范资产评估源自程序明确评估目的和评估范围
在开始评估前，需要明确评估的目的和资产的 范围，以便确定评估方法和参数。
01
选择评估方法
根据资产的特点和评估目的，选择合 适的评估方法，如市场比较法、收益
法、成本法等。
03
计算评估值
根据确定的参数和方法，进行计算，得出资 产的评估值。
02 资产评估的基本方法
市场法
总结词
通过比较类似资产近期交易价格来评 估资产价值的方法。
详细描述
市场法基于替代原则，通过选取与被 评估资产类似的资产作为比较对象， 收集近期交易价格、交易条件等信息， 经过对比分析和调整差异，得出被评 估资产的价值。
收益法
总结词
通过预测资产未来收益并折现来评估 资产价值的方法。
第二章 资产评估的基本方法
P＝2000×（P／A，6%，10）﹢5000×（P／F， 6%，3） ＝18918.2（元）
第二节 收益法
【例题】李某在成了知名的民营企业家以后，为了 感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的 奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该 基金将长期持续下去，当前的市场利率5%。 请问 需要在基金设立之初，为基金投资多少钱?
铝合金玻璃幕墙 陶瓷饰面砖 普通装修 完善 3.6米 1999年 城市供热 普通装修 完善 3.9米 2000年 城市供热
个 别 因 素
层高 投用时间 物业水平
剩余年限
容积率
3
3.9Βιβλιοθήκη 368.8474.5
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6.1
待估不动产
案例A
案例B
案例C
功能用途
商办
商办
商办
商办
交易状况
交易日期
正常
待估基准日
正常
第一节 市场法
与评估相同的参照物资产在5个月前的交易价格 为20万，5个月来该资类资产的价格上涨了6%，计 算评估对象的评估值。
第一节 市场法
评估某机器设备，其生产时间为1996年，评估 基准日为2009年12月，被评估设备的尚可使用年限 为17年，收集到某参照物交易案例，该机器设备和 待评估设备型号相同，属于同一家生产，交易时间 为2009年12月，交易价格为150000元，该机器设备 的生产时间为2001年12月，参照资产已使用年限为 8年，尚可使用年限为15年，计算被评估设备的评 估值。
序 号 1 2 3
经济技术参数 交易价格 销售条件 交易时间
计量 单位 元
参照物A 600000
被评估对 参照物B 象 700000 公开 市场
资产评估的基本方法
其中：若干因素存在差异
①市场售价类比法 ②价值比率法 • 成本市价法 • 市盈率倍数法—主要适用于企业价值评估
（1）现行市价法
当评估对象本身具有现行市场 价格或与评估对象基本相同的参照 物具有现行市场价格的时候，可以 直接利用评估对象或参照物在评估 基准日的现行市场价格作为评估对 象的评估价值。
• 3.类比调整法的特点 （1）适用性强，应用广泛。 （2）类比调整法是市场法中最基本的 评估方法。
（1）市场售价类比法 资产评估价值=参照物售价+功能差 异值+时间差异值+…+交易情况差异值 或： 资产评估值 =参照物售价×功能差异 修正系数×…×时间差异修正系数
参照物的主要差异因素包括： ①时间因素 时间因素是指参照物交易时间与被评 估资产评估基准日时间上的不一致所导致 的差异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因 素的影响时，被评估资产的价值可用下式 表示为： 评估值＝参照物价格×交易时间差异 修正系数
【解析】 评估值=160×150/210
=114.29(万元)
• Ⅱ.资产价值与其功能呈指数关系的情况， 通常被称作规模经济效益指数法。 • 数学表达式一般表述为：X
【例3】被评估资产年生产能力为90吨， 参照资产的年生产能力为120吨，评估 基准日参照资产的市场价格为10万元， 该类资产的功能价值指数为0.7,由此请 确定被评估资产价值。
【例 4】某地区某类房地产 2009 年 4 月至 10 月 的价格指数分别为 79.6 ， 74.7 ， 76.7 ， 85.0 ， 89.2 ， 92.5 ， 98.1 （以 2008 年 1 月 为 100 ）其中某宗房地产在 2009 年 6 月的价 格为 18000 元/ 平方米，请对其进行交易日期 修正，将其修正到 2009年 10 月的价格？ 【解析】 18000 × 98.1/76.7 =23022 （元/ 平方米）
第3章 资产评估的基本方法——收益法
• （a）通过预测资产未来若干年收益倒求A的思路
–第一步，预测t年的不等额年收益Rt； –第二步，将不等额年收益Rt转化现在值Pt；
–第三步，将现在值Pt转化成t年等额年金At
–
At=Pt（A/P，i，n）
–第四步，按资产未来收益为等额年金求评估价值，
– –例：P35 P评=At/I
• （b）计算过去五年收益的加权平均数，越接 近评估基准日的年份的收益被赋予越大的权数。
资本的加权平均成本
• （3）市场比较法
–通过寻找与被评估资产相类似的资产的市场价格以及 该资产的收益来倒求折现率。
–基本公式：
–样本资产是指与被评估资产在行业、销售类型、收益 水平、风险程度和流动性等方面相类似的资产。
样本 资产
A B
样本资产 收益A
8000万元/年 6600万/年
样本资产 价格P
–资产的预期获利年限可以预测
• 3、理论基础
–买方市场时期的价值观：效用价值论
• 二、收益法的计算公式
• 1、有限期
–（1）每期收益不等
–例：P34
–（2）每期收益相等
• 2、无限期
–（1）稳定化收益法
–
，当n→∞时，
–A的估算方法：
• 通过预测资产未来若干年收益倒求A； • 计算过去五年收益的加权平均数，越接近评估基准日的年份的 收益被赋予越大的权数。
–局限性： • 对没有收益或收益无法用货币计量以及风险报酬率无 法计算的资产，该方法无法使用；
• 操作含有较大成分的主观性 –其运用需要具备一定的市场条件，否则一些数据的选取 将存在困难。在市场机制不健全的市场中，对收益的预 测由于不确定性因素太多，也较困难。
• 作业：P49