养老地产大有可为

1 养老地产大有可为事在人为 ——市房管局组织部分行政管理和企业负责人赴外地考察养老地产的调研报告 文／鲁雪初

为探索适合常德市场的养老地产开发模式，并借鉴外地先进的养老地

产开发及服务经验，市房管局于2014年12月4日至12月8日，组织了部分行政管理人员和房地产企业的负责人一行二十余人赴北京市、河北省和武汉市考察了太申祥和国际养老公寓、北京汇晨养老公寓、北京太阳城、北京万科幸福汇、河北燕郊金色年华健康养护中心、武汉蔡甸合众优年生活持续健康退休社区、武汉百瑞景中央生活社区等养老产业项目。 通过实地考察，各位房企负责人感受颇深，他们觉得所考察的养老地产项目具有以下特点： 一、模式不一，各有千秋 按照项目规划和收费的方式，可以分为以下模式： 1、会员式养老模式： 这种模式采取交纳一定的押金，免费居住，到期后押金全部返还。北京太申祥和国际敬老院就是这种模式。 太申祥和国际敬老院于1999年开始试营业，2002年正式营业。是全国首家推行会员制养老模式的国际敬老院。他们通过吸纳社会资金投资开发、通过收取高额押金保障资金来源，主要服务于高端人群。 入住合同三年一签，老人住标准间需缴纳押金70—80万元，住套间需交纳押金120万元整，别墅460万押金。期满原价退回。每月水电费自理，餐食供应标准：每天12元：早上3元、中午6元、晚上3元。需自行购买餐券，不吃可不买。若需专职护工，要另行收费，日间护理50元/天，一级护理（24小时专人陪护）3000元/月，二级（白天喂药洗澡、康2

复训练）1500元/月。 老人取得会籍后享有会员权益,可享受山庄提供的专属客房居住权。但共1000个床位，600个房间，目前没有空床位，需入住的老人只能登记等待。入住老人80%以上为文化程度较高的退休高级干部。 会员制的发展模式避免了以往养老地产中单纯依靠商品房销售迅速获得收益、但经营服务乏力的弊端,收取的入会费用迅速回笼企业的资金周转,在很大程度上降低了开发企业的经营风险,同时在养老机构中除了基础生活服务外提供一些清单式增值服务,如医疗、购物、游泳、棋牌等进一步挖掘养老服务产业价值,提升产业附加值。 但从实际效果来看,能自理的老人更加适合这样的模式,而一些需要特殊医疗照顾的无法自理的老人在日常生活中除了基本生活服务费用外,如果需要享受配套的医疗设施还需要支付相应的医疗费用,而这些费用是远高于医院正常消费水平的。太申配套的太医馆，在一定程度上能满足老人医疗保健及康复需求。 2、租赁式养老模式： 这种模式的特点是，小区所有住宅均由开发商自持，入住老人按月或按年交纳房租费用，河北燕达金色年华健康养护中心就属于这种模式。主要服务于高端人群。 小区分家居式养护区和宾馆式养护区两种区域。能自理的老人入住家居区，66平米套房一人居住价格为4480-5104元/套不等，夫妻两人入住价格为5600-6380元/套/月，餐费一位老人为600-1000元。，如果老人长时间外出，前15天正常扣房费，从第16天开始只扣房费的30% 半自理老人及非自理老人入住宾馆式养护区域， 36平米的标准间。3

半自理区一人包房价格为5800/月/房；非自理区包房价格为8600/月/房；在老人入住之前会有专业的医疗评估，若是夫妻两人，老人如一位为半自理一位非自理，可选择床位居住，半自理4000/月/床；非自理6800/月/床，两位老人可入住同一房间。 非自理费用包含三方面的服务：第一，医护照料方面（每1-2小时访视老人一次；协助大小便，便后清洗，外阴部皮肤护理每天一次；协助老人起卧、刷牙、漱口、修剪胡须、梳头；按时协助翻身、移动坐姿等防褥疮的护理）；第二，生活起居照料方面，（清洗床上用品、房间的保洁、送餐，水，水果到房间）；第三，老人精神娱乐生活方面，（根据老人情况为其阅读报刊、杂志；根据身体情况，照护参加各项活动；根据天气情况，监护老人去室外散步。）。 以上这些都是包含在房费内的免费服务，但是不含就餐和就医用药方面。 就餐情况：每天会有餐车配备到每个楼层，老人可根据需要选择配套的营养配餐，900-1500元不等。 3、住宅小区嵌入式养老地产模式： 房地产企业在开发的项目中规划1—2栋自持营用作养老公寓，其余楼栋仍以商品房的形式销售，以售养租。位于北京房山区窦店镇的万科幸福汇就是这样的养老地产模式。万科对养老公寓以自持出租经营的方式运营。，公寓共9层2万平米，除4000平底商外，其余均用作养老及配套服务设施。公司利用“万科幸福汇”的商业配套用地，建设了部分户型面积在60-8070-100平米之间的房间、公寓底层配套各种养老设施。 养老公寓收费采取押金＋床上用品＋床位费＋餐费＋护理费的方式4

收取。所有入住老人均需按5万元∕床或10万元／房的标准一次性交纳押金；每人需一次性交床上用品费1000元；床位费根据房间的档次每月分别为2700元、3500元、4500元不等；餐费为每人每月900元；护理费用分级别收费，自理老人每月600元、非自理老人一级护理每月1500元、二级护理每月2500元、三级护理每月3500元。 此外，公寓按“一碗热汤的距离”的理念，可接纳小区内部分老人的日间照料及部分老人的短期托付。，还接受周边老人入住，每人每天收费为80元。这种模式在满足老人得到护理的同时还保证了老人生活在一个熟悉的环境里，这样因其人性化设计，更受老人欢迎，老人和子女可以有更多的交流机会隔而不分，既便于就近照料又避免互相打扰。白天老人可以在服务中心休闲，接受照料服务，晚上还可以与子女同住。而短期托付则更多是针对子女出差、旅游等情况，给为老人提供全天候照顾，非常方便。 4、保险企养老地产模式： 这是一种面向中等收入人群投资建设的保险养老社区，如武汉蔡甸区的合众优年养老社区。这种模式是将养老社区的实物（房子）与传统的养老保险产品对接，用房子的租住权替代换传统养老保险产品的现金收益。客户只要购买了相关养老保险产品，在保险期满后，如符合入住条件就可以选择入住养老社区，用现在的保险投入钱锁定未来入住养老社区的租金。 若以一个35岁到40岁的消费者为例，按照合众人寿实物养老保障计划的3款产品核算，如果选择10年缴费，每年的养老保费投入大约在3万到5万元的水平。 5

当然，消费者也可以选择一次缴费直接入住的方式。直接入住,收费是按照医疗备用金＋房屋月租金＋月护理费＋餐费共四部分收费组成。 另医疗备用金为每人1万元；房屋月租金分三类：独立生活区每人900元、协助生活区1800—2400元、失忆照料区1500—2000元；月护理费则按照护理级别由1600元—3200元不等（其中失忆照料区则由3200元—5200元不等）；餐费为每月900元。 5、公办民营模式： 我们本次考察的北京汇晨老年公寓就属于公办民营模式。汇晨老年公寓是由北京市民政局牵头兴建的中国首家国际标准老年社区，位于昌平区小汤山，隶属于“北京汇晨养老机构管理有限公司”。 公寓以能自理的老人为主要服务对象。一期占地117亩，建筑面积3.9万平米，现有床位数500张。为入住老人提供生活照料、营养餐、康复医疗、温泉水疗、文化娱乐等50余项服务。现已入住老人500名，还有500名老人在排队等候入住。 收费标准：押金＋床位费＋餐费。 押金5万元；床位费按照房间的等级由每月5000元—7000元不等；餐费系自行购买，每月约为700元。 二、设施完备、服务完善 本次我们考察的京、冀、鄂三地养老地产项目尽管开发经营模式各有不同，但在服务上却具有以下相同的特点共同点。 1、设施设备配套完善： ⑴养老社区内拥有完备的生活配套设施，在这里，老人既能够享受到自然环境的清新和优美，又能够享受到比都市生活更加舒适、方便和充实6

的生活。园区内设有超市、社区医院、营养餐厅、茶室、放映厅、商务中心、美容美发等完备的生活设施。 ⑵社区内拥有丰富多彩的适老休闲娱乐设施，其中包括：温泉康复中心、室内游泳池、综合运动馆、室内外网球场、门球场、健身房、棋牌室、台球、乒乓球、沙弧球等。除此以外有的社区还专门设立了阅览室、书画室、网络教室、音乐室、活动室。 ⑶社区拥有智能配套设施，包括：先进的呼叫定位系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统。 社区内的智能化管理系统，对老人提供个性化服务，例如：营养配餐、健身方案、消费查询等服务。液晶大屏、触摸屏、社区网站提供立体化的信息服务和全新的社交平台。 ⑷部分养老社区内还设有区内电瓶车，生活娱乐方便安全；社区对外设有豪华班车，出行和购物往来舒适顺畅。 2、生活服务积极主动 满足老人老有所为、老有所学的心愿。社区大都设有老年大学或配备琴棋书画等活动室，聘请辅导专家现场进行指导和教学；放映厅定期播放有纪念意义的故事片；为老人的自发活动提供环境和物质保障，提倡老人的自主活动和互相帮助。部分养老社区还设有绿地认领和自由种植园，指导老人重在参与。 适合的休闲、健身服务。不少养老社区建有温泉康复中心，提供温、热、波浪等室内外温泉池，让老人充分享受温泉理疗的舒适；游泳池设有专职教练和救生员，使老人在最安全的环境中感受运动的乐趣；对老人的日常的康体健身进行专业指导，并依据个人的身体情况提供康体健身方