思源经纪_南京天正滨江商业中心项目营销策略解决方案_121p_2011年

主题： 香谷相 亲会
7月 8月
9月
10月
主题：金九 周年庆，全
系94折
核心策略：配合情人节，全城四盘 联动，提供夫妻到场抽奖优惠、团 购优惠等活动，刺激成交
核心策略：利用“520”日与龙 虎网合作举办相亲活动
核心策略：借力 “金九”，增加 优惠力度，快速 去化库存
罗兰香谷2012年营销拓客阶段性分析
溯源：仙林湖发展三部曲——
拓荒：湖居时代
2011-2012
成长：学居时代
2012年底至2013年
城熟：小奥体时代
2014年起
第一代湖居：万科、保利率先进入，区域配套全面稀缺，仙林湖湖景资源为该时期楼盘主要卖点 第二代学居：金中及其附小的确定，再次提升了区域的认知和影响力
第三代富居：随着区域产业发展及学区、医院、商业、交通等配套落实，仙林湖进入小奥体时代
便你出行，社区BUS
专属的社区bus，通行于地铁和家门口 顾你周全，照你方便， 让你回家之路通畅，再晚也有人守候
无需出门千里，会所尽在身边
全方位照顾你的娱乐休闲所需，高端会所里，休闲、会客、聚餐一应俱全 这原本应该是出现在高端别墅区里的奢侈配套 现在褐石街区也为你一切配全
仙林首家，褐石景观
仙林湖之内，难觅第二家褐石街区 与众不同的独特风格，才够匹配独一无二的标杆身份
✓ 核心客户——地缘首置首改（大学教师、产业人口、仙林老小区）； ✓ 重要客户——城北及城东区域首置首改（尧化门、玄武为主）； ✓ 补充客户——全市其他区域首置首改（地铁沿线及仙林情结客户）；
洋房客户定位：以传统二、三档为主
✓ 核心客户——仙林本地功能及品质型改善客户； ✓ 重要客户——城北功能及品质型改善客户； ✓ 补充客户——城东区域功能首改客户。

南京滨江奥城项目核心卖点梳理及项目发展建议市场部分：主创客户部分：主创核心理念：主创品牌专案：主创商业专案：主创签发：2003-12-20 一、市场分析目前，河西地区已形成了6大开发板块：龙江板块、清凉门板块、莫愁湖板块、江东门板块、长虹路板块和奥体板块，建成区面积接近24K㎡，居住人口35万人，河西楼盘的最大优势来自于政策方面，市政府倾力打造河西新城区，2003年更是在河西地区投资40亿元大规模地开展道路、绿化、河道、标志性建筑等工程项目的建设。

就具体项目而言，河西板块楼盘除了莫愁湖边的万科金色家园和秦淮河长虹路沿岸的几个楼盘外，其它楼盘大都乏善可陈。

据此，我们可以把握市场机会，充分发掘本项目的靓点。

（一）现有典型楼盘1、奥体板块——月安花园总平面图一期实景图楼盘名称月安花园发展商雨润集团·河西地产占地面积10万㎡总建筑面积㎡销售代理机构无销售状况售磬售罄形象进度交付封顶封顶入伙期2002年2003年10月2004年7月2、长虹路板块——云锦美地实景图楼盘名称云锦美地发展商栖霞建设占地面积18万㎡总建筑面积25万㎡容积率设计单位规划：南京民用建筑设计院单体：南京民用建筑设计院设计特点20多万㎡主题园林式社区，首创空中花园式合院阳台。

小区配套1000多㎡小型商业街；3000㎡中心会所，室外游泳池，2片网球场；幼儿园主诉求点风景内环线——大型主题园林式社区建筑面积、总户数6万㎡，400户左右9万㎡，600户左右产品形态5幢板式小高层（11、18层）8幢板式小高层（11、18层）结构及部品材料框架，全部一梯两户，外墙面砖开盘日期户型配比两房101㎡，三房124-152㎡，四房167㎡销售均价均价5800元/㎡，其中，沿街部分起售价5200元/㎡，小区内部起售价5600元/㎡主力总价车位价格未定（50%配备车位）物业管理费苏宁物业，（不含电梯）销售代理无销售状况内部认购（一期定购50%）形象进度基础施工入伙期2005年初总平面图效果图广告牌工地（二）综合分析根据我们对河西区域楼盘的综合调研，我们可以对大多数楼盘作如下分析：1、部分户型偏大河西的主力户型为三房，面积多在130㎡以上，四房和跃层等大户型偏多，二房偏少；从销售情况来看，大户型消化速度慢，多数项目的尾盘均为大户型，而小户型基本供不应求，市场机会明显。

地段方面：离市中心较远，亦不属于城市未来发展的方向 商业配套方面：周围两公里无大型商业配套 公共配套方面：政府机关等配套欠缺，业务办理困难 生活配套方面：超市、菜场、酒店、邮局等基本配套不完善 人文方面：距本项目最近的小学在2公里之外，该区域没有中学 推广方面：推广投入费用较低，推广力度较小不易引爆市场
[宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴] 板块分析及项目现状
备注：本页包含项目所有劣势，其
W
劣势—weakness
他项目应根据自身所具备优势情况 进行删减
体量方面：3万m2小型楼盘，不利于产品、景观及主题营造 外部景观方面：周围无可借鉴景观，不利于借势外部景观资源
内部景观：小区内部缺乏景观亮点，不易形成景观卖点
我们的策略
我们的推广 如何实现？
我们的视觉表现 红与黑机构运营实力
[宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴]板块分析及项目现状 北抵规划河流
本案周边现状
西临东环城路
东靠东顺花园安置房
备注：本页根据项目情况至少放5展 南至南环城二路 张图，最多放9张图
[宗地、类比楼盘分析、经典案例借鉴] 板块分析及项目现状
交通方面：处于南环城二路与东环城路交汇，是连接信阳、驻马店、阜阳、亳州、开封等
市的必经地段 地段方面：紧邻繁华都市区，近享繁华，退守宁静 商业配套方面：比邻广源建材专业市场 公共配套方面：市政府、工商局、建设局环伺左右 备注：本页包含项目所有优势，其 他项目应根据自身所具备优势情况 进行删减
生活配套方面：紧邻餐饮美食一条街、超市、酒店、邮局一应俱全 人文方面：距外国语学校和正阳职业高中均不足500米，人文气息浓郁 居住氛围方面：周边有风尚小区、时光浩韵、风景澜山等居住小区，居住氛围浓郁
容积率

-3 -
45 46 47 47 50 51 52 54 54 56 57
59 60 61
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新城市广场
421 商业（一层）销售策略 4.2.2 商业群楼赢利模式 4.2.3 写字楼销售策略 4.2.4 挑高小户型销售策略 4.3 价格策略 4.4 开发进度计划 4.5 销售进度及资金回笼 4.6 投资测算表 4.7 项目资金支出计划
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（3503 厂地块）。 本项目东临中山北路，北靠校门口，生活服务配套丰富，交通便利。周边有较为密集的居住区，加之苏果超市的经营，已经形成了相当 规模的消费群 体。 受地块条件限制和容积率的要求，本项目建筑密度较大，后续发展空间较小，难以形成连片规模效应。同时停车位的相对稀缺也在一定 程度上制约了项 目的发展；周边集中商业氛围的缺失也制约了项目业态选择发展的空间。 ■ 项目占地： 1.8 万平方米
1.5. 商业部门客群定位 1 1.5. 写字楼客群定位 2 1.5. 挑高小户型客群定位 3
-1 -
10 12 12 13 15 16
17 17 18 18
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1.6 项目定位总结
1.7 产品优化建议
1.7. 商业部分 1 1.7. 写字楼部分 2 1.7. 挑高小户型部分 3 1.7. 挑高小户型装修部分 4 1.7. 样板房 5
［第二章 价值发现与概念设计］
2.1 项目价值发现
2.2 卖点提炼
2.3 概念设计方案