2015年重庆省房地产估价师《制度与政策》：物业服务招投标制度模拟试题

2015年重庆省房地产估价师《制度与政策》：物业服务招投标制度模拟试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为．【2004年考题】 A：10．2万元 B：11．0万元 C：11．3万元 D：11．5万元 E：工业用地的监测点评估价格 2、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元／㎡，后街路线价为3800元／㎡，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为m。 A：22 B：28 C：38 D：50 E：工业用地的监测点评估价格 3、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2 300元／㎡、2 450元／㎡、2 650元／㎡、 2 830元／㎡和3 000元／㎡，其增减量的权重分别为0．1、0．3、0．2和0．4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于．[2005 年考题] A：3 100元／㎡ B：3 195元／㎡ C：3 285元／㎡ D：3 300元／㎡ E：工业用地的监测点评估价格 4、下列关于现行经济适用住房政策，表述错误的是__。 A．其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布 B．集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分 C．市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定 D．经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分 5、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。 A：61.84 B：78.35 C：84.88 D：173.17 E：工业用地的监测点评估价格 6、信用最显著的特征是。 A：以偿还和付息为条件的价值的单方面让渡 B：具有强制性的活动 C：以价格围绕价值而运动 D：货币运动 E：执行层的组织协调 7、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。 A．43.2% B．50% C．56.8% D．70% 8、下列应计入用地面积的有。 A：有明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地 B：市政管辖的道路、街道等公共用地 C：公共使用的河涌、水沟、排水沟 D：经规划部门核定需要作为市政建设的用地 E：执行层的组织协调 9、评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元／㎡，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％。已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长0．5％，则该可比实例经修正、调整后的价格是元／㎡。 A：7000 B：7003 C：7436 D：7670 E：工业用地的监测点评估价格 10、以下选项适于在新区开发的建筑是__。 A．娱乐用房 B．写字楼 C．高级住宅和公寓 D．餐饮用房 11、某临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为12．92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15．24 m(即50英尺)，临街宽度25 m的矩形土地的总价为万元。 A：53．34 B：85．34 C：106．68 D：213．36 E：工业用地的监测点评估价格 12、房地产交易双方在合同完成后__日内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。 A．30 B．45 C．60 D ．90 13、按建筑物的层数分类，多层建筑指层的建筑。 A：1—3 B：4—6 C：7—9 D：10层以上 E：执行层的组织协调 14、如果没有__的约束，人们的需要可以说是无止境的。 A．支付能力 B．国家政策 C．经济法律 D．市场控制 15、关于预算，下列说法错误的是（）。 A．可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况 B．当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出 C．预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算 D．年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化 16、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其的状况。 A：估价作业日期 B：成交日期时 C：估价时点 D：交易日期调整后 E：工业用地的监测点评估价格 17、住宅共用部位维修资金自__之日起，按规定计息。 A．维修资金存入维修资金专户 B．全体业主全额缴交维修资金 C．维修资金建立 D．维修资金建立维修资金专户 18、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 A．允许的最低经济效益指标 B．最低收益率 C．最低净现值 D．利润为零时 19、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是__。 A．均衡原理 B．预期原理 C．竞争原理 D．替代原理 20、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于__。 A．基准回收期 B．静态投资回收期 C．项目开发期 D．项目销售期 21、以下不属于房地产损害赔偿范围的是__。 A．预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失 B．因延误工期造成房屋延期交付 C．因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失 D．在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风 22、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会。 A：越高 B：越低 C：不变 D：符合客观实际 E：工业用地的监测点评估价格 23、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。 A．周期风险 B．比较风险 C．资本价值风险 D．时间风险 24、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是。 A：开发商 B：设计单位 C：承包商 D：监理单位 E：借款合同 25、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每平方米建筑面积的价格为元／㎡。 A：1667 B：1765 C：1875 D：2000 E：工业用地的监测点评估价格 二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、有效毛收入乘数是估价对象房地产的__除以其有效毛收入所得的倍数。 A．售价 B．租金 C．潜在毛收入 D．净收益 2、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。 A．市场需求容量调查 B．消费者行为调查 C．市场营销因素调查 D．竞争情况调查 3、下列可以作为强制拆迁证明人的有__。 A．拆迁单位代表 B．被拆迁人单位代表 C．街道办事处 D．居委会 E．当地公安部门代表 4、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为万元。 A：330 B：450 C：650 D：700 E：借款合同 5、《注册房地产估价师管理办法》规定，房地产估价师申请人有下列情形之一的，不予注册。 A：不具有完全民事行为能力 B：刑事处罚已执行完毕 C：申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业 D：年龄超过65周岁 E：不是现职公务员 6、《开发经营条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门__。 A．30，报备 B．30，登记 C．20，备案 D．30，备案 7、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于__。 A．物质折旧 B．功能折旧 C．经济折旧 D．会计折旧 8、是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款。 A：当事人姓名或者名称及住所