物业运营管理方案

物业运营管理方案 龙城·金帝园物业运营管理方案

山西华岳物业管理有限公司 2015年12月 编制 目 录 （一） 服务理念及发展目标 （二） 管理机构、人员编制及薪资 （三）收费项目及标准报备 （四）开办测算及日常管理测算 （五）公司各部门岗位职责 （六）公司各项规章制度及员工考核标准 （七）公司各岗位工作内容 （八）员工服务礼仪及规范 （九）员工理论知识培训 （十）突发事件应急处理机制及处理程序 （十一）物业接管验收

附件： 业主临时规约 （一）服务理念及发展目标 1. 服务宗旨： 全心全意全为您 2. 服务理念： 真诚为基、理解为柱、沟通为梁 3. 质量方针： 科学管理、完善服务、注重细节、坚持创新 4. 服务准则： 依法管理，业主至上，用我们的真心、热心、爱心、细心、精心为业主提供五心服务 5． 员工修养理念： 勿以恶小而为之，勿以善小而不为。 每日学习，每日进步。 将投诉做成惊喜。 始终保持耐心，始终保持微笑。 企业的每一位员工都是企业的形象代言人,每一个人的一举一动都代表着公司形象。 6. 发展目标 企业不发展就是退步 以金帝园项目为基础，以万科物业为样板，保证质量,练好内功，宣传自己，扩大影响，打造本地最好的物业服务企业，努力在本地承接多个物业项目，使我公司不断发展壮大，力争在三到五年内晋升成为国家二级资质的物业服务企业。（二）人员编制及薪资 人员配置 职位名称 配置人数 项目经理 1人 客户服务中心主管 1人 客服人员、财务人员 2人 工程维修部主管 1人 工程维修人员 2人 公共秩序维护部主管 1人 公共秩序维护部人员 6人 环境绿化部主管 1人 保洁人员 5人 绿化人员 1人 共计 21人

人员薪资体系 序号 岗 位 工 资 标 准 备 注 1 物业经理 6000 2 客服 2000 3 电工 2600 4 管道工 2400 5 白班保安 2100 6 夜班保安 1500 7 室内保洁 1400 8 室外保洁 1500

（三）物业收费项目及标准 法律依据：国务院《物业管理条例》发改委、建设部《物业服务收费管理办法》、福建省《山西省物业服务收费管理实施办法》，并根据晋中本地的物业管理市场实际情况制定。

序号 项目 类别 计价单位 标准 备注 1 物业服务费 住宅 平米 1.18 2 物业服务费 住改商 平米 3.00 3 物业服务费 商铺 平方 2.50 4 水费 居民 立方 3.00 含二次加压 5 水费 商铺 立方 7.30 6 电费 居民 Kwh 0.487 7 电费 商铺 Kwh 1.33 8 采暖费 居民 9 采暖费 商铺 10 电梯费 0.35 一层不收 11 垃圾处理费 居民 每户每年 60

12 垃圾处理费 商铺 20平米以内：60元/月·户 超20平米部分：0.3元/月·建筑平米 15 装修管理费 平米 6.00 建筑面积 16 车位服务费 月·个 80

17 车位租赁费 同上 300 18 天燃气初装费 19 有线电视初费

20 住宅专项维修基金 21 （三） 开办测算及日常管理测算 办公费明细表 费用项目 子项目 测 算 依 据 费用小计 办公费 交通费 日常租车估算 200

服装费 通讯费 电话费 两部电话，平均每部月120元，共计240元 240 手机费 经理150元、维修工各50元 250

服装费 前台客服 夏装2套:，冬装2套：，（900+480）X2/24（两年折旧） 115

保安员 夏装2套:，冬装2套：（140+280）X2/24（两年折旧） 210 管理人员3人维修工4人

保安6人

冬季大衣13件 13X80＝/36（三年折旧 29

其他员工 秋冬装2套X180＝360 夏装2套X80＝160 （360+160）X7/24（两年折旧） 475 办公用品 纸张、笔等 100 其他费用 综合计算

合 计 1439

物业开办用品购买计划 金额单位：元 2015年9月物品名称 规格 单位 数量 估价 金额 用 途 办公类 文件柜 个 6 350 2100 前台用 办公桌 张 6 260 1560 前台4维修1门卫1

办公椅 把 10 80 800 电脑 台 2 3000 6000 前台1办公室1 档案袋 个 500 1 500 打印纸 包 3 20 60 笔记本 个 10 1.5 15 中性笔 支 20 1 20 铅笔 支 10 0.5 5 直尺 把 2 2 4 橡皮 高质的 块 3 1 3 圆珠笔 支 10 0.5 5 复写纸 盒 1 5 5 收据 本 10 2 20 订书机 个 2 15 30 订书针 盒 5 1 5 曲别针 盒 2 1 2 大头针 盒 2 1 2 白板 600X800 块 1 40 40 白板笔 支 2 3 6 计算器 个 2 25 50 验钞机 台 1 350 350 打印复印机 台 1 2000 2000 办公桌椅 套 1 500 500 办公室用 夹板 个 5 4 20 纸夹 个 10 0.7 7 文件夹 个 5 3.5 18 档案盒 牛皮纸、塑 个 20 1 20 口取纸 张 20 1 20 胶水 瓶 5 1 5 宽胶带 个 2 5 10 小胶带 个 10 0.5 5 合计 元 14387

开办费用比重分析 费用类别 日常耗材 固定资产 合计 固定资产比重 总额 3235 17560 20795 84.4% 办公类 1077 13310 14387 92.5% 维修类 252 400 652 61.3% 清洁类 1346 400 1746 23% 其它费用 560 3450 4010 86% 物业固定资产明细表（从开办计划中摘录） 金额单位：元 序号 物品名称 单位 数量 单价 金额 备注 1 办公类 2 文件柜 个 6 350 2100 3 办公桌 张 6 260 1560 4 办公桌 套 1 500 500 带椅子

5 电脑 台 2 3000 6000 6 打印复印机 台 1 2000 2000 7 验钞机 台 1 350 350 8 小计 元 13310 1 维修工具类 2 电锤 个 1 300 300 3 万用电表 个 1 100 100 4 小计 元 400 1 清洁类 2 三轮车 辆 1 400 400 小计 元 400 1 其它类 2 三人椅 把 1 500 500 3 更衣柜 个 3 350 1050 4 茶几 个 1 200 200 5 饮水机 个 1 300 300 6 对讲机 个 7 200 1400 7 小计 元 3450

合计 20795 物业收支亏盈表 金额单位：元 序号 项 目 测算依据 月收支 年收支

一 收入 小计 74146 889752 1 物业服务费 住宅面积（一期）57789X1.18 68191 818292 2 车位管理费 月均60个\80元 4800 57600 二 支出 小计 40435 485220 1 员工工资 《员工工资表》 37500 450000 2 办公费 《办公费用表》 1439 17268 3 环境清洁绿化费 综合测算(含化粪池一年一次的清洗) 350 4200 4 公共设施设备维护费用 综合测算 300 3600 5 固定资产折旧（五年分摊） 《固定资产（计划）》 346 4152 6 其它开支费用 综合测算 500 6000 三 盈余 33711 404532

（五）公司各部门岗位职责 项目经理岗位职责 一、责本项目管理处全面工作，对公司总经理负责。

二、负责项目处人员调配、招聘录用及运筹、策划本项目处的各项经营管理工作。 三、责制定本项目处规章制度和管理规定，提高工作效率，完成预定经营管理目标。 四、指导各部门日常工作，为业主和住户创造 一个高品味的生活环境。 五、定期召开项目处工作例会总结，检查前期工作，布置今后工作任务。 六、指导各部门主管开展管理工作，并考核各部门主管工作绩效，上报总经理后作出升降调整及奖惩决定。 七、注意人力资源的开发利用，提高管理队伍的工作能力和管理水平，使管理与服务逐步走向标准化、规范化、科学化。八、组织审定项目处中长期发展规划、年度计划、各种专项计划、物业服务方案和重在发展计划。 九、做好对外沟通、对内协调工作，保持与有关部门之间良好的关系。 十、塑造企业形象，确立企业文化，抓好团队建设，审批业主、员工的合理投诉，并批示整改意见。 十一、完成上及交给办的其他工作。

客服部主管岗位责职 一、在项目经理领导下，全面负责本部门的日常管理工作。 二、收取及审阅每天的投诉记录、查巡报告及管理日志，并跟踪处理。 三、负责对本部门员工的工作做出安排并进行监督及考核。 四、接受及处理业主（住户）投诉，并认真做好记录，对违章操