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2017年深圳城市更新市场分析报告

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欧立信报告 http://www.olxoz.com 2017年深圳城市更新市场分析报告 欧立信报告 http://www.olxoz.com

目录 第一节 深圳城市更新的背景、意义和历程 ................................... 4 一、深圳市新增土地供不应求，问题显著 ................................. 4 二、深圳市城市更新对于粤港澳大湾区建设具有重要意义 ................... 6 第二节 深圳城市更新的政策、目标 ......................................... 9 一、深圳市城市更新发展历程 ........................................... 9 二、深圳市城市更新政策 .............................................. 10 三、深圳市城市更新目标 .............................................. 11 第三节 深圳城市更新的主要模式和流程 .................................... 15 一、深圳城市更新的主要模式 .......................................... 15 1、综合整治类 ................................................... 15 2、功能改变类 ................................................... 16 3、拆除重建类 ................................................... 17 二、深圳城市更新的主要流程 .......................................... 18 第四节 深圳城市更新的潜在影响 .......................................... 20 一、对房地产供应的影响 .............................................. 20 二、对房地产投资的影响 .............................................. 23 三、对深圳市房价的影响 .............................................. 25 欧立信报告 http://www.olxoz.com 图表目录 图表1：深圳建成面积占整个市区面积已经过高 .................................................................................... 4 图表2：近5年深圳供应土地面积偏少 .................................................................................................... 4 图表3：近5年一线城市住宅土地供应比较 ............................................................................................ 5 图表4：深圳近年来商品住宅成交面积保持平稳略增 ............................................................................ 6 图表5：深圳房价同比涨幅较大 ................................................................................................................ 6 图表6：广东省发改委粤港澳大湾区建设思路 ........................................................................................ 7 图表7：粤港澳大湾区区位图 .................................................................................................................... 7 图表8：粤港澳大湾区交通优势 ................................................................................................................ 8 图表9：深圳城市更新的历史进程 ............................................................................................................ 9 图表10：城市更新三种方式 .................................................................................................................... 10 图表11：深圳城市更新通过各类政策创新有望实现多重意义 ............................................................ 11 图表12：深圳“十三五”规划示意图 .................................................................................................... 11 图表13：分区城市更新目标任务（公顷） ............................................................................................ 13 图表14：分区各类型更新目标任务 ........................................................................................................ 13 图表15：深圳城市更新分类及特点 ........................................................................................................ 15 图表16：综合整治类的实施主体及经费来源 ........................................................................................ 16 图表17：申请建筑物功能改变流程 ........................................................................................................ 17 图表18：深圳城市更新一般流程图 ........................................................................................................ 18 图表19：深圳城市更新供应商品房占商品房总供应面积比例 ............................................................ 20 图表20：城市更新建设住宅项目分布计划示意图 ................................................................................ 21 图表21：深圳市城市更新专项规划（2016-2020）城市更新分区指引图 ........................................... 22 图表22：深圳城市更新供应商品房占商品房总供应面积比例 ............................................................ 23 图表23：深圳去化周期（月） ................................................................................................................ 25 图表24：深圳房价（元每平方米） ........................................................................................................ 26

表格目录 表格1：深圳城市更新政策要求 .............................................................................................................. 12 表格2：禁止功能改变类城市更新的情形 .............................................................................................. 16 表格3：拆除重建类城市更新补缴地价情形 .......................................................................................... 18 表格4：深圳市各类住房新增安排筹建结构表 ...................................................................................... 20 表格5：深圳市居住用地供应结构表（单位：公顷） .......................................................................... 21 表格6：深圳市供应用地面积测算 .......................................................................................................... 24 表格7：深圳主要上市公司旧改信息汇总（1） .................................................................................... 26 表格8：深圳主要上市公司旧改信息汇总（2） .................................................................................... 27

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快速城市化下及深圳城市更新

快速城市化下及深圳城市更新

快速城市化下及深圳城市更新快速城市化下的深圳城市更新深圳在不到30年的时间里，经历了若干次大移民、大起伏、大转折和大发展，由一个边陲小镇逐渐成为社会经济繁荣、具有较强综合实力的现代化特大城市，实现了城市建设的巨大飞跃。

深圳作为快速城市化的典范，其城市发展具有独特性，当前深圳既处于经济快速发展期，同时也处于城市问题的高发期。

有人说，深圳用10年时间建成了一座崭新的城市，又用5年时间将其建成一个难以改造的旧城。

这个说法虽则偏激，却在某种程度上反映了目前深圳在城市更新中面临的任务之艰巨。

1深圳城市发展的趋势与选择1.1外部面临新的机遇与挑战随着全国改革开放的全面深化，经济特区的政策优势逐渐普惠化。

深圳应如何巩固和进一步拓展新的发展优势面临新的挑战。

从国家区域发展布局战略来看，继珠三角、长三角、环渤海地区三大增长极相继诞生后，成渝经济区、长株潭城市群、武汉城市圈、北部湾经济区等多个经济区正迅速崛起，区域间、城市间的竞争愈演愈烈，严峻的外部环境也迫使深圳应尽快提高自身的综合实力，加强与香港之间合作互补关系，发挥更大的辐射和带动功能。

去年底，国家出台了《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）》（下文简称《纲要》），明确提出深圳作为“国家综合配套改革试验区”、“全国经济中心城市”、“国家创新型城市”、“中国特色社会主义示范市”和“国际化城市”的战略定位，这既是对深圳以往城市建设的充分肯定，也对未来城市发展提出了更高的要求和期望。

深圳的城市发展面临新的机遇和挑战。

1.2城市发展模式亟待转型在快速城市化和工业化背景下，深圳早期粗放式的发展模式引发了一系列的城市问题：经济的快速增长，但产业结构层次依然较低；城市功能不尽完善，特区内外二元结构明显；人口总量过大，以低素质人口为主的外来人口带来了一系列的住房、治安、就业等问题；同时，土地和空间、资源、环境都极为有限，不断增长的发展潜能和需求与资源有限供给不足的矛盾日益突出，使我们清醒认识到：以粗放外延式土地换取资本和发展的模式已难以为继，深圳要实现新的发展跨越，必须改变以“成本洼地”、生产要素的不断大量投入为基础的发展，转向以“战略性资源集中”，整合现有资源，提高利用效率为基础的发展模式。

深圳城市更新情况调查设计研究报告

深圳城市更新情况调查设计研究报告

关于深圳城市更新情况调研报告中煤南方能源有限公司王有华一、深圳城市更新概况深圳的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。

（一）城市更新的必然性1．土地资源稀缺据2011年相关统计资料显示，深圳市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。

预计到2020年，深圳可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。

2．人口密度大深圳建市之初，规划人口为600万，据深圳市出租屋综管办统计，截止2011年10月底，深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。

3．产业升级快深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。

通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。

4．历史遗留问题多1992年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。

村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。

截至2013年底，深圳历史遗留违法建筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积50%，通过城市更新部分可以理清产权。

深圳城市更新项目定位报告

深圳城市更新项目定位报告


自建房 48%
工业区配套 宿舍 18%
公租 其他 租住房屋类型占比
房 类型
4% 4% 长租公寓
7%
ห้องสมุดไป่ตู้
商品房 32%
自建房 53%
40.0% 30.0% 20.0% 10.0%
0.0%
各价格区间占比
据统计，商品房、自建、合建房和工业区配套 宿舍占全市住房总量八成以上。
在深圳租赁市场占据主流地位的有三类：商品 房、自建房及长租公寓。其中城中村自建房占 比超五成，成为租赁市场最重要的供应。
➢ 早在2012年，深圳市土地利用总体规划已经确定深圳新增用地即将耗尽，在这种背景下，深圳启动了新一轮土地改革
，聚焦存量土地二次开发利用，结合产业转型升级、社会结构转型、功能结构完善等各项要求，推动深圳从依托土
地和人口的数量扩张转变为质量、结构、效益并重的深度城市化。
租赁现状
租赁居住占比达八成，35岁以下占比2/3，超过1000万人住在城中村
深圳市“城中村整治”项目 ——横岭三区定位报告
商管部
2023年1月
发展背景
深圳作为改革开放先驱城市，率先面临存量土地二次开发利用问题
➢ 深圳是具有改革开放特征并且是几个改革开放城市中建设发展最为成功的城市。四十年的飞速发展让深圳极具吸引力 ，汇集了全国的高端人才，融合了四面八方的文化，成为了独一无二的特区城市。
第二阶段(2009.11-2016.11) • 2009年深圳市颁布《城市更新管理办法
》,首创"城市更新单元”概念。也标志 着深圳城市更新迈入第二个阶段。
逐步 成熟
统筹 调整
初步 发展
第三阶段(2016.11至今) • 2016年深圳连续颁布《深圳城市更新十三五规
国内外城市更新改造的研究报告

国内外城市更新改造的研究报告

国内外城市更新改造的研究报告城市更新改造是指对既有城市进行系统性、综合性的改造和提升，以提高城市的人居环境、功能和竞争力。

在国内外，很多城市都经历了城市更新改造的过程，旨在促进城市发展和提高居民生活质量。

本文将分析国内外城市更新改造的研究报告，并探讨其中的共同特点和不同之处。

首先，国内外的城市更新改造都将人居环境和城市功能作为核心目标。

例如，国内的广州城市更新改造报告指出，要通过优化住宅和办公空间、改善城市交通、提升公共设施等手段，提高人口居住和工作的舒适度和便利性。

国外的纽约城市更新报告也提到了类似的目标，强调改善社区和公共空间，增加城市功能的多样性和宜居性。

其次，国内外城市更新改造的研究报告都强调可持续发展的原则。

国内的上海城市更新改造报告提到了节能减排、循环利用等方面的要求，以降低城市环境的污染和资源消耗。

国外的巴黎城市更新报告也强调了可持续交通和低碳建筑的重要性，以实现城市的环保和可持续发展。

第三，国内外城市更新改造的研究报告在实施方式上存在一定的差异。

国内的深圳城市更新改造报告强调了政府主导和市场化运作相结合的方式，通过市场激励和经济手段推动城市更新改造。

国外的伦敦城市更新报告则提到了公私合作和社区参与的重要性，以确保城市更新改造的公平性和可持续性。

最后，在城市更新改造的效果评估方面，国内外的研究报告也存在差异。

国内的北京城市更新改造报告强调了经济、社会和环境效益的综合评估，以全面评价城市更新改造的效果。

国外的芝加哥城市更新报告则更注重于评估项目的经济回报和就业创造等方面的成果。

总的来说，国内外城市更新改造的研究报告在目标、原则、实施方式和效果评估等方面存在一些共同特点和不同之处。

然而，无论是国内还是国外，城市更新改造都是一项复杂而关键的任务，需要政府、市场、社区和居民等各方的共同参与和努力，以实现城市的可持续发展和人民的幸福生活。