项目总论
一、项目概况
项目名称：XX鞋业商贸城建设项目
建设性质：新建
建设地点：XX市XX区姑嫂树区域
建设单位：XXXX投资有限公司
联系人：XX
电话：027--8276XX
电子邮件：XX
二、可行性研究的结论
项目财务指标
投资利润率=利润总额/总投资额*100%=14559.1/30371.8=48%;
投资净利润率=净利润/总投资额*100%=9754.6/30371.8=32.1%;
自有资金回报率=净利润/企业自有资金=9368.5/13320=70.3%;
税后静态投资回收期=1.68
税后动态投资回收期=1.73
从静态的财务指标上来看，项目是可行的，具有较好的开发前景；
从动态的环境因素来看，国家宏观金融政策的紧缩，人民币利率提高，给项目建设、销售带来了一定的阻力；但同时政府深度支持、XX路拆迁改造以及大部分股东作为核心商户在老市
场的号召力等诸因素为本案的成功开发创造了有利条件。
从综合的因素来看，本案是机遇与风险并存，机遇与挑战并存，只要能采取一定措施吸引住
核心商户并帮助核心商户留住核心终端，解决了本案开发的核心障碍，则本案就能开发成功，
实现其正常的财务效益。
第一章项目提出的背景及必要性分析
一、项目提出的背景
鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，十年前全国人均消费仅为35元,目前,这个数字已经达到180元(在国内发达地区人均消费已经达到320元)。我国是世界鞋业产销第一大国，现有7200多个制鞋企业，已形成广东、福建、温州、成都、重庆等五大鞋类生产
集散地，在我们这个年产60亿、年消费25亿双鞋的国度里，鞋类交易平台的建设有着非常重
要的意义。
XX位于我国腹地，素有“九省通衢”之称，是XX地区的中心城市，长江中游最大的流通中心
之一，为内陆最大的交通枢纽，其铁路、公路、水运、航空交通网络十分发达。全市总面积8467平方公里，总人口830多万，居民人口660多万。XX市周围400公里范围内有45个中等以上的城市，1.83亿人口，占全国人口总数的21.3%。XX在历史上一直是我国内地最繁华的内外商
贾云集的商埠，最大的商品集散中心。改革开放以来，XX市各种物流贸易商业形态不断涌现，
以汉正街为代表的各类综合性或专业性市场更是蓬勃发展，市场交易活跃，成为XX地区最引人注目的商品集散地。据统计，2002年XX市实现社会消费品零售总额770亿元，居全国15个省级城市第2位，各类批发市场交易额达700多亿元。著名的国家级汉正街小商品市场，有
30多个室内专业市场，经营6万余种商品，日均客流量20万人次，年销售额180亿元，占全市批发零售总额的12.2%。深厚的商业文化底蕴、独特的区位优势、巨大的消费市场、良好的
经营氛围，形成了XX在XX地区物流领域集聚与辐射的独特优势。
XX路鞋业批发一条街始建于一九九三年八月，当时由在清芬路从事鞋类批发经营活动的七十
多家温州籍经营户在现任XX区个协温州鞋业协会会长XX的带动下自发组织筹资，在XX路61号XX球墨铸造公司原厂址内改建创办了XX市第一家鞋类专业批发市场，从而带动了XX
路鞋业批发一条街的形成。经过十年来的发展，现在XX路地区有大小鞋类批发市场7个，拥有经营门面800余间，经营户1628户，经营品种齐全，国内外知名品牌如吉尔达、红蜻蜓、老
人头等在此均设有总代理处，年销售额达15亿元，幅射湖北省周边六个省市，已成为XX地区鞋类产品的销售、集散中心。然而受市场经营条件限制，XX路地区鞋业批发市场群与XX市652个商品交易市场一样，集中在市中心区，占据黄金地段，其建场当初就遗留下的许多问题
逐渐显现出来。主要表现在：
a.市场硬件设施差，安全隐患严重
XX路地区位于XX市城市中心，属市民集居密度一类区，人口密度大，城市道路交通本身就满负荷。由于XX路地区鞋业批发市场群的存在，使得该地区更是人货为患，行人出行都感困难，
交通严重堵塞。同时，现有的市场经营用房大多为砖混或砖木结构老厂房改建而成，缺乏统一
规划，杂乱无章，耐火等级差，加之现有市场普遍存在人货混居的现象，鞋类产品是易燃物品，
一旦燃烧产生有毒气体，对人身安全造成极大危害，这都给防火安全埋下了极大的隐患。虽经
过历年来的多次整改，均未能得到彻底解决，市场的管理者及经营者在担心害怕中度日，一旦
出现问题后果不堪设想。
b.市场缺乏发展现代商业、物流业的空间
现在XX路地区鞋业批发市场群的环境和空间显然不能满足现代商业、物流业要求。仅从物流、仓储配送方面来看，鞋类产品的产地来自温州、广东、福建等外省市，货物销售幅射全省各地
及周边六省市，鞋类产品包装体积大、流量大，目前年吞吐量约150万m3，折标准集装箱 2.6万箱，受城市交通管制限制，运输车辆不能及时进入城区，装卸转运入库作业受阻，货物出库
发送也难以及时疏运出去。由于物流渠道不畅，大宗批发业务受到极大影响，至使一些外省的
经销商被迫转往郑州、合肥、南昌、长沙等地购货，客源大量流失，这是近两年XX路地区鞋业批发市场群不能像以前那样迅速发展的重要原因。
c.影响城市环境卫生，治安形势严峻
XX路地区位于中心城区，是市民集居区，人口密度大，现有经营者及服务人员达万余人，大
多属外来人口，给公安机关的治安管理带来极大的压力。同时也带来一系列社会问题，如计生
管理、暂住人口管理等问题。由于在这狭小的地区集居如此大密度的人口和大量的流动人员，
所产生的生活垃圾、城市噪声等严重影响者市民的正常工作、生活、学习及城市环境卫生。
d.市场散乱，缺乏统一管理
现有市场各主办单位各自为政，个别市场的主办者，仅为了市场的经济效益，而缺乏相关的服
务，如保洁、保安工作等，疏于管理以致经营者或消费者利益受损害的事件时有发生，而得不
到有效的保护。同时，市场分布散乱，难以形成规模效应，特别是产品按行入市问题无法解决，
也加大了政府职能部门的监管难度。
e.经营成本较高，经营效益受影响
老城区物业租赁成本高，一些店铺年租达15万元，相当于购买本项目店铺的首期付款，经营成
本较高，经营效益受影响较大。以现有周边环境条件更谈不上发展商品展示、信息服务、办公
设施、服务设施等现代商业所必需的配套条件，基本上限制了现有鞋业市场进一步的发展空间，
久而久之，势必在竞争中遭到淘汰。
f.拆迁在即，现在的市场将面临消失
根据现行的城市发展规划，该地区是XX市“两江四岸”规划的重点拆迁区域之一，现有的市
场群多数位于该规划区域内，拆迁在即，现在的市场将面临消失的危险。即将出台的《XX市商品交易市场管理条例》，针对上述问题也同时明确对在城市中心区建设大型交易市场加以限
制，鞋类交易批发市场不可能继续在该地区重建，只有将现有的市场迁出中心城区，才能谋求
长期稳定的发展。
g.类似问题普遍存在于XX区其它鞋类、鞋料批发市场
通过对汉正街、清芬路为代表的XX其他鞋类、鞋料市场经营户规模调查显示，XX区分布有其
