资产评估复习资料

第一章绪论
1、资产是指企业过去的交易或者事项所形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。

2、按资产的流动性可分为流动资产、长期资产、固定资产、无形资产和其他资产。

3、资产按存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。

4、资产评估是专门机构和专门人员，按照国家法律法规和评估标准，根据特定目的，遵循评估原则，依照规定的程序和标准，运用科学的方法和统一的价值尺度，对资产进行评定估算的行为；简单地说，就是对资产价值进行评价评定和估价，及资产价值形态的评估，以重新确定资产价值。

5、资产评估的要素
(1)资产评估的主体，即进行资产评估的专门人员；
(2)资产评估的客体，即被评估的对象；
(3)资产评估的目的，即需要进行资产评估的原因；
(4) 资产评估的标准，即资产评估的价格，技术等标准
(5) 资产评估的程序，即资产评估具体进行的环节、步骤；
(6) 资产评估的方法，及评估运用的符合国家规定的各种专门的方法。

6、资产评估的特点
一、市场性二、公正性三、专门性四、咨询性
7、资产评估的基本任务
（1）全面核实资产的数量和质量，这是进行资产评估的基本前提。

（2）准确评定估算被评估资产的现实价格，这是资产评估的中心任务。

（3）科学合理评价资产的运营状况，为资产所有者，经营者的经营决策提供依据。

（4）在必要情况下进行产权界定，即明确资产的归属。

8、资产评估的作用
（1）咨询作用（2）鉴证作用（3）促进作用
9、资产评估的四个发展阶段
（一）简单评估阶段（二）经验评估阶段(三)规范评估阶段（四）科学评估阶段10、按资产评估活动的性质划分，目前国际上的资产评估主要分为三类，即评估、评估复核和评估咨询。

11、按照资产评估的目的，资产评估可以划分为评价性评估、评值性评估、公正性评估和界定产权性评估。

12、如果暂且不考虑资产交易或引起资产评估的特殊需求，资产评估所要实现的一般目的只能是在评估时点的公允价值。

13、资产评估的假设
（一）交易假设交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

（二）公开市场假设公开市场假设是假定资产拟进入的市场是一个公开市场，实际上公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。

（三）持续使用假设
（四）清算（清偿）假设
14、资产评估的价值类型的主要分类:
（一）以资产评估的估价标准形式表述资产评估的价值类型，具体包括重置成本、收益现值、
现行市价和清算价格四种
（二）从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种
15、从资产评估假设的角度表述资产评估评估的价值类型具体包括继续使用价值、公开市场价值和清算价值。

16、资产评估的价值类型一般被概括为四种，即重置成本、收益现值、现行市价、清算价格。

17、资产评估的工作原则
1独立性原则2客观性原则3科学性原则4专业性原则
18、资产评估的技术原则
1预期收益原则2供求原则3贡献原则4替代原则5评估时点原则
第二章资产评估主体与评估程序
1、国际评估准则委员会（IVSC）成立于1981年，是在各国评估行业迅速发展的基础上形
成的国际性评估专业组织，其成立标志着国际评估业正式走上了国际化协作发展的道路。

2、资产评估的管理方式有三种：政府管理、行业自律和两者结合。

3、合法的资产评估机构是指持有国务院或省、自治区、直辖市人民政府国有资产行政管理
部门颁发的国有资产评估资格证书，正式登记注册并领有工商营业执照的资产评估事务所（公司）、会计师事务所、财务咨询公司等。

4、资产评估机构是指依法设立、取得资产评估资格、从事资产评估业务活动的社会中介机
构。

5、财政部为全国资产评估主管部门。

6、中国资产评估协会（CAS）成立于1993年12月，是自我管理、自我约束、自我完善的
全国性资产评估行业组织。

中国资产评估协会有注册资产评估师和从事资产评估业务的机构组成，接受国家国有资产管理局的指导和监督。

7、资产评估人员必须具备三个方面的条件
（1）具有踏实、勤奋、认真的工作作风以及良好的职业道德和个人品质。

（2）具有广博的知识和较丰富的实践经验。

（3）经过严格的考试和考核，取得资产评估管理机构承认的资格。

8、注册资产评估师考试科目：资产评估、财务会计、经济法、机电设备评估机构、建筑工
程评估基础。

9、注册资产评估师法律责任构成要件包括致害行为、损害事实、行为人有过错、行为与损
害事实之间存在因果关系。

10、资产评估的四个阶段包括前期准备阶段、现场工作阶段、评定估算阶段、评估报告阶段。

11、资产评估程序通常包括的主要环节：（1）明确资产评估业务基本事项（2）签订资产评估业务约定书（3）编制资产评估计划（4）现场调查（5）收集资产评估资料（6）评定估算（7）编制和评估资产评估报告书（8）资产评估工作底稿归档
第三章资产评估的基本方法
1、成本法也称重置成本法，是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减各项价值损耗，来确定资产价值的方法。

2、资产评估值=被评估资产重置成本—资产实体性贬值—资产功能性贬值—资产经济性贬值
3、复原重置成本是指在基准评估日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。

更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项具有同等功能效
用的全新资产的成本。

差别？？？
4、市场法是指利用市场上同样的或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

5、市场法是根据替代原则
6、影响市价的基本因素包括资产的功能、市场需求、交易条件、资产的实体特征和质量、成新率。

7、通过市场法进行资产评估的两个最基本的前提条件
A要有一个活跃的公开市场
B公开市场上要有可比的资产及其交易活动
8、影响现行市价的基本因素
（一）资产的功能（二）市场供求（三）交易条件（四）资产的实体特征和质量（五）成新率
9、市场法评估的基本程序
A选择参照物
B在评估对象与参照物之间选择比较因素
C进行指标对比并量化差异
D在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异
E综合分析确定评估结果
10、收益法是以被评估资产在未来剩余经济寿命期限内所能获取的收益，按评估基准日的折现值转换为评估资产价值的一种资产评估方法。

该思路认为，理智的投资者在购置或投资于某一资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。

11、收益法的基本参数包括收益额、折现率、收益期限。

12、折现率是一种期望回收报酬率，是指在投资风险一定的情况下，投资者对投资所期望的最低报酬。

第八章房地产评估
1、房地产分为房产和地产。

2、我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用者可以拥有和转让土地使用权，因此地价一般是土地使用权的价格。

3、房地产的特性
一、土地的特性
土地具有自然和经济两个方面的特性。

其自然特性主要表现在a固定性b永久使用性c 数量有限性d个体差异性
土地经济性主要有a供给的稀缺性b可垄断性c用途的多样性d经济地理位置的可变性e效益极差性
二、建筑物的特性
三、房地产的特性
a房地不可分割性b投资大量性c区域性d价格互动性
4、基准地价是指按照不同土地级别、不同地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。

5、标准地价也称标准宗地价格，它是以基准地价为基础，根据规定土地使用年限、土地大小和形状、用途、建筑容积率等微观区位条件确定的某一具体宗地在一定时期内的价格。

6、影响房地产价格的因素
一、一般因素a社会因素b经济因素c政策因素
二、区域因素
三、个别因素
7、房地产评估的基本原则
a合法原则b不完全可替代原则c房地分估合一原则d地域原则8、房地产评估的一般程序
a明确基本事项，签订评估协议
b选择评估方法
c实地勘察，收集资料
d配备人员，制定并实施评估计划
e计算、确定评估价格
f撰写评估报告书
8土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。