“阳光海韵”定位报告

“阳光海韵”定位报告第一部分宏观环境因素研究一、经济发展因素经过20多年改革开放的发展，成都的城市综合实力显著增强、社会全面进步、人活极大改善，使成都在西南乃至全国的地位明显提高。

1993年国务院要求“充分发挥成都作为西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽的作用”并先后批准成都实行沿海开放城市政策，列入全国率先建立社会主义市场经济试点城市、金融对外开放城市、行政副省级城市。

城市综合实力1992年进入全国城市50强，位居第11位，投资硬环境位居全国40优之一。

经济总量突破千亿大关，综合实力显著增强。

2001年，全市国内生产总值达到1492亿元，在全国15个副省级城市中，仅次于广州、深圳和杭州，位居第四，GDP总量比1978年增长11倍，年平均增长11。

4%，农村于1997年基本实现小康，提前实现了2世纪末的战略目标。

三次产业协调发展，以商品流通、交通运输、邮电通信、金融保险、房地产、技术服务、旅游为主的第三产业迅速发展，产业结构调整成效明显，2002年第一、二、三产业在国内生产总值中的比重为8。

8%、45。

3%、45。

9%基础设施建设成效显著，城市面貌发生重大变化。

坚持以规划为龙头，以道路建设带动旧城改造和城市基础设施建设。

相继完成了一、二、三环路以及内环路、绕城高速，府河综合治理城区部份工程和天府广场工程，城市面貌和生态环境明显改善，城市特色更加突出。

实施了蜀都大道，羊西线，东城根和长顺街。

南沿线等多条城区道路的改造工程建设；城市立体交通发展迅速，兴建立交桥数十座。

建成成温邛`成彭`唐巴`成仁`新蒲快速通道和成绵`成渝`成乐`成`成灌`和成都外环高速公路，已开工的城区三环路等“五路一桥”工和即将全面建成。

完成自来水六厂`西郊天然气储罐站`成都污水处理厂和成都长途电话本枢纽工程等若干重点项目，城市供电`供气`供水`和通信能力逐步增强，2001年城市气化率79.65.城市管理`城市园林绿化`环境保护`市容环卫等工作成效明显,被评为国家卫生城市和环境综合整治优秀城市.郊区市县城镇和省\市试点小镇建设步伐加快,城镇体系建设取得新的进展.开发区快速发展,建设规模不断扩大.经过10年的发展成都的开发区发展已出具规模,全市主要开发区有:高新技术产业开发区,区内2002年实现国内生产总值64亿元.成都经济技术开发区、成都高新西区、成都海峡两岸科技产业开发园、西南航空港经济开发区、成都市新都卫星城工业区、四川中美（外）中小企业发展园等。

城乡居民收入快速增长，生活水平不断提高。

2002年，城镇居民可支配收入8128元，农民人均可支配收入3111元，城乡居民储蓄存款余额995亿元，2002年个体工商户达到25万户，总销售收入1800亿元、私营企业3.1万户，总产值1100亿元，销售总额7500亿元。

外商投资活跃，2001年引进外资38亿美元。

城区居民人均住房建筑面积达到24。

4平方米，农村居民人均居住面积36平方米，城乡居民生活质量明显改善。

二、人口因素2002年末成都市总人口1020万，在全国特大城市中仅次于北京、上海、重庆位居第四位。

其中市区人口342万，县市人口668万，市区人口稠密，平均每平方公里2408人。

项目地华阳现有人口10万人，随着城市副中心的进程，2010年可达到35万人。

三、社会与文化因素享有天府之国美誉的成都自古就形成了休闲安逸的生活方式，饮食文化厚重而浓郁，对于美食与休闲，成都人有独到的情结，随着成都私家车拥有量的大幅增长，成都人的休闲生活同时也发生了质的飞跃，生活半径扩大了几十公里，周一至周五不得以被压抑在城市的钢筋水泥中，周六、周日甩开城市的束缚携亲带友不惜驱车几十公里去享受自然，大快朵颐。

四、政策与法律因素第二部分成都市房地产市场分析一．成都市房地产市场发展描述二．近期市场描述和未来走势预测2003年成都商业地产开发势头十分凶猛，呈现出供应量放大，需求量拉动不够的市场特征.据调查，2002年之后，成都市三环路以内，单体建筑面积在3000平方米以上的典型在售商业房地产项目，多达57个，总体供应体量114万平方米，而且出现了有增无减的趋势。

而目前已经推向市场的商业面积体量66万平方米，接近规划商业总体量的60％，按照正常进度，建设中的商业体量有望在2年内得到释放。

供应规模总体向上，从已经投放市场的商业地产项目的整体规划来看，面积在10001～50000平方米的房地产项目为当今市场供应的主体；而商业规模在3000～5000平方米及5001～10000平方米的项目，其供应比例旗鼓相当，分别达到了总供应数量的1/4；但商业规模超过10万平方米的项目尚不足2％。

不过，1～5万平方米的商业地产项目几乎充当了当今市场的绝对主力，其次才是面积在5001～10000平方米、3000～5000平方米的项目。

价格走势有涨有落商铺一路走高从新近面市的三九房地产公司开发的铜锣湾项目、好望角商铺和大华房产在二环外金沙片区开发的铺面了解到，其稍微好一点的临街铺面，每平方米单价均卖到了2万元左右甚至更高；交大第九交响的社区商业街附近的商铺，去年每平方米售价水平不过6000元左右，今年则卖到了每平方米7000元以上。

此外，金沙园水街、花街上的社区商铺以及华尔兹广场商业步行街的价格也逼近万元大关，且出现了供不应求的局面。

另据记者了解，城中心黄金口岸商业项目每平方米超过了36000元，大地城市脉搏每平方米售价最高卖到了6万元，城西及城北平均价格维持在每平方米7500元！虽然在售商业房地产项目，因地段、商业形态的各异，价格跨度很大，但各类商业的价格总体趋势向上。

一些位于市中心的小户型酒店式住宅项目如紫薇酒店，时代锦江等因为面积小，入市价格门槛低，无形中分流了一批投资型客户。

需求市场商铺受宠。

目前成都商业建筑总面积66万平方米，总销售体量46.9万平方米，整体销售率71.09％，相当部分的销售周期超过了一年。

此外，市场上在售（租）、整体销售率超过90％的楼盘数量最多，比例为37.25％，有接近20％的楼盘销售率低于30％。

首选：临街小商铺分析成都商业地产投资、经营、消费群体，虽然成都商业房地产营业房空置率呈上升趋势，不能盲目乐观。

但需求面积30平方米左右的商铺需求仍然很大。

尤其是面宽5~8米、3~4米、9~10米的小商铺，受到多数投资者的青睐；由于5~8米面宽的商铺可以适应多种经营业态，不仅被选率高，一次性付款的比例也最高，达40％。

其次才是各占30％的分期付款和按揭付款。

而以按揭付款方式为主的客户，月供能力通常不超过1500元/月。

投资者热衷10～15万元的临街商铺，而能够承受25万元以上总价的投资者比例仅为五分之一，中小投资者仍是投资的主流群体。

投资者最关注的还是投资回报率。

至少半数以上的商铺投资者希望自己握有经营权，并从中获利。

而纯粹从租金中获利的比例不足40％，表明带租约销售的方式对广大投资者缺乏应有的吸引力。

热点：高校圈物业。

从投资者选择的区域看，近50％的投资者倾向一环线至二环之间的商业项目；选择二环---三环之间的客户也占到了相当的比例；其中，二环及三环之间的商铺供应类型多以服务社区的产品类型为主，包括一些集中邻里型区域的购物中心以及专业市场。

有接近40％的投资者希望在城南投资商业地产，市中区及其他区域次之。

不过，调查还显示，相当部分的投资者看好川大、电子科大等高校周边经济圈的投资物业。

软肋：需求拉动乏力。

商业房地产开发的竣工面积的变化与商业用房实际销售面积呈现出相同的变化趋势，市场供应情况对需求的波动敏感性较强，需求的加大直接刺激供应的增加。

1997年以后市场的商业营业用房的供应平缓，而市场的消化则呈现出在小范围的周期波动，2001年需求的突然放量直接刺激了2002年商业营业房的大面积竣工，而从空置面积直接反映出的是这些进入市场的新增营业房并未投入使用,整体商业营业房市场呈现出假性需求，局部存在泡沫.某商业专项调查报告还显示，成都市区商业用房总面积超过300万平方米，各类商业市场达千余个。

按照"购买半径"理论（即每1000人的居住区，所需购物场所面积800㎡），成都市市区每1000人购物面积已达1000平方米以上，城市市区商业地产，物业的建设与发展迅速，但是购买力的相对滞后以及同类市场的同质化，使得商业地产的盲目开发，从而使得空置面积的大幅度增加。

成都商业营业用房市场已经呈现出供大于求的态势，2002年的商业营业房的空置面积继续保持增加，达到历史新高的41.18万平方米，接近当年的商业营业用房的实际销售面积，可以预见需方市场对新增营业用房的需求在未来的几年内将会放缓。

三．各区商业物业市场特点及其走势中心城区唱主角，靠聚集中心城区人气而发达起来的商业地产，随着旧城改造、居住社区跳出三环，而显现出由中心城区渐渐向二环、三环外蔓延的趋势。

然而，尽管如此，城市中心区域尤其是旧城区对商业地产的吸附力，仍然位居榜首，占到了整个商业市场份额的36.84％，而城东只占8.77％，城南22.81％，城西15.79％，城北15.79％。

据此可知，商业地产热点区域城市中心区域的商业地产供应量，将东西南北的对手抛出了很长一段距离，总规划体量达52.2万平方米，是位于第二的城南区域的1.7倍，更是供应量最小的城西区域的10倍还多。

尤以新城市广场、熊猫万国商城两大重量级项目的商业规划体量堪称惊人。

城南后发制人此外,今年城南推出的大体量商业地产项目---天府汇城及众多汽配专业市场的商业比重也达到了74％，是当期商业房地产市场另一个引人瞩目的热点供应区域。

从推出的单位套数来看，市中区的供应套数最多，平均单位面积28.3平方米，购买者针对投资对象。

除中心城区外，其他区域的平均单位面积在50~110平方米之间，目标客户群为自用型置业者。

府南河牛市依然府河内的商业规划面积最高，供应的楼盘数量较多，是当之无愧的市场热点区域，当前已经推出的体量为1/3，潜在供应最大；府河至一环的规划商业面积较小，楼盘数量也最少，仅有4个；一环至二环的供应体量及数量也不大，其规划商业已经全部面市，推出比率也达到了100％；二环至三环的商业规划体量达47.7万平方米，仅次于府河内，商业供应比重达74％，推出的楼盘数量27个。

由此可知，府河内及二环至三环的是市场供应的热点区域，两者的总商业规划面积占全市商业总面积的86％，两个区域的未面市的商业项目的体量也较大。

四．未来三年商业物业开发情况（需进一步查阅资料）五．成都市商业投资客户分布预测1．经济收入对投资客分布的预测是一个主要从经济收入水平方面进行的工作，客观地讲，任何一人，一旦拥有了在支付基本生活，教育，住房，子女培养，银行储蓄等一系列费用的能力并付诸实施以后，如还有节余，首先想到的便是投资。